Maurice Rijntjes: Marktwaarde onmisbaar bij investeringsbeslissingen

De terugkeer naar beleidswaarde past bij de maatschappelijke opdracht van corporaties. Toch betekent dat volgens manager Vastgoedsturing Maurice Rijntjes van Woonzorg Nederland niet dat marktwaarde zijn betekenis verliest. Juist waar corporaties vastgoedbeslissingen nemen, blijft inzicht in de markt onmisbaar.

Volgens Rijntjes is de discussie over marktwaarde tot nu toe te veel gekoppeld geweest aan de jaarrekening. Daardoor dreigt uit beeld te raken waarvoor marktinformatie in de praktijk wordt gebruikt. De vraag is niet zozeer of een corporatie marktwaarde nodig heeft voor haar financiële verslaglegging, maar of bestuurders voldoende inzicht hebben om verantwoord investeringsbeslissingen te nemen.

Voor corporaties dienen beleidswaarde en marktwaarde verschillende doelen. Beleidswaarde weerspiegelt de maatschappelijke keuzes die een corporatie maakt. Marktwaarde laat zien hoe diezelfde investering zich verhoudt tot de vastgoedmarkt. Bestuurders hebben volgens Rijntjes beide perspectieven nodig om tot een afgewogen besluit te komen.

Hij wijst erop dat de huidige waarderingsmethodiek voor corporaties steeds meer uitgaat van gemiddelden. Dat is begrijpelijk wanneer het doel is om op sectorniveau inzicht te krijgen in de financiële gezondheid van corporaties of om het geborgde leningenstelsel te bewaken. Voor die toepassingen volstaat een modelmatige benadering van de portefeuille. Maar zodra een corporatie een concrete investering overweegt, ontstaan andere informatiebehoeften: dan gaat het niet langer om gemiddelden, maar om de specifieke kenmerken van een locatie, een complex of een project.

Regionale verschillen

Daar wringt volgens Rijntjes de schoen. De modellen die worden gebruikt om op portefeuilleniveau marktwaarde te berekenen, nivelleren verschillen die voor investeringsbeslissingen juist van groot belang zijn. De marktwaarde van vastgoed wordt sterk beïnvloed door regionale omstandigheden, lokale vraag, rendementseisen van beleggers en transacties in de directe omgeving. Wanneer die verschillen worden gladgestreken in een landelijke systematiek, ontstaat een beeld dat voor toezicht bruikbaar kan zijn, maar voor projectsturing onvoldoende scherp is.

Als voorbeeld noemt hij het verschil tussen Amsterdam en Stadskanaal. Vanuit het perspectief van beleidswaarde kunnen woningen in beide gebieden vergelijkbare uitkomsten opleveren: de huren zijn gereguleerd, de maatschappelijke functie is vergelijkbaar en onderhoudskosten verschillen vaak minder dan wordt gedacht. Maar wie naar de markt kijkt, ziet twee totaal verschillende werkelijkheden: de vraag naar woningen, de waardeontwikkeling van vastgoed en de rendementen die beleggers accepteren lopen sterk uiteen. Voor een investeringsbeslissing maakt dat een wereld van verschil. Rijntjes gebruikt daarvoor een beeldende vergelijking: als je uitsluitend naar beleidsmatige uitgangspunten kijkt, loop je het risico om “biefstuk en gehakt even duur te verkopen”.

Markttoets blijft noodzakelijk

Met sturen op beleidswaarde is volgens Rijntjes niets mis. Corporaties zijn maatschappelijke organisaties en het is logisch hun bezit vanuit dat perspectief te waarderen. Maar maatschappelijke doelen ontslaan corporaties volgens hem niet van de verantwoordelijkheid om zorgvuldig met hun middelen om te gaan: elke investering moet uiteindelijk ook financieel verdedigbaar zijn. Daarom blijft een markttoets noodzakelijk. Bij de verwerving van bestaand vastgoed of nieuwbouw net zo goed als bij omvangrijke renovaties en sloop-nieuwbouwprojecten. Bestuurders moeten kunnen beoordelen of een investering in verhouding staat tot de marktwaarde van het vastgoed dat ervoor terugkomt. Zonder die kennis ontbreekt een belangrijk referentiepunt in de besluitvorming.

Toets eigen aannames

Volgens Rijntjes ligt juist daar de kracht van betrouwbare marktdata. Niet omdat een database met vastgoedtransactiedata automatisch de juiste beslissing oplevert, maar omdat deze data context bieden. Transacties laten zien wat beleggers bereid zijn te betalen en hoe markten zich ontwikkelen. Die informatie helpt corporaties om hun eigen aannames te toetsen en investeringsvoorstellen beter te onderbouwen.

Voor zijn eigen organisatie Woonzorg Nederland is dat extra relevant. Anders dan veel corporaties opereert deze in senioren- en zorgwoningen gespecialiseerde corporatie landelijk. De portefeuille omvat complexen verspreid over Nederland, waardoor de organisatie te maken heeft met zeer uiteenlopende woningmarkten. Regionale verschillen zijn voor Woonzorg Nederland dagelijks zichtbaar. Juist daarom hecht Rijntjes veel waarde aan marktinformatie die voldoende gedetailleerd is om verschillen tussen gebieden zichtbaar te maken.

Uitwisseling marktdata

Hij ziet daarbij een belangrijke rol voor StiVAD, de non-profitorganisatie achter het Nederlandse vastgoedtransactieregister. Deze database bevat niet alleen gegevens van corporaties, maar ook van marktpartijen, waardoor een breed beeld ontstaat van transacties en rendementen in verschillende segmenten van de vastgoedmarkt. Gebruikers kunnen inzoomen op specifieke regio’s en ontwikkelingen vergelijken met andere gebieden. Dat maakt het mogelijk om investeringsvoorstellen te toetsen aan de werkelijkheid van de markt waarin een corporatie opereert.

Rijntjes ziet dat die informatiebehoefte niet altijd direct vraagt om een uitgebreid taxatierapport. Juist in de verkennende fase van een project kan toegang tot marktdata veel werk en kosten besparen. Wanneer een corporatie een ontwikkeling verkent of een aanbieding ontvangt, kan ze zelf al een eerste beoordeling maken. Dat voorkomt dat voor iedere verkenning direct externe adviseurs moeten worden ingeschakeld. Pas wanneer een project verder komt, ontstaat behoefte aan aanvullende analyses of een onafhankelijke toets.

Taxatie biedt extra houvast

Dat betekent niet dat taxateurs volledig overbodig worden. Woonzorg Nederland schakelt regelmatig landelijke taxatiekantoren in om marktrapportages op te stellen. Volgens Rijntjes vervullen die rapporten een belangrijke rol binnen de governance bij grote investeringsbeslissingen: ze bieden een onafhankelijke beoordeling van de markt en geven bestuurders en toezichthouders extra houvast. De combinatie van eigen analyses op basis van marktdata en externe validatie levert volgens hem de meest robuuste besluitvorming op.

De discussie over marktwaarde raakt volgens Rijntjes uiteindelijk aan een bredere vraag. De afgelopen jaren heeft marktwaarde, in welke vorm dan ook, een belangrijke rol gespeeld bij het toetsen van investeringen; die markttoets fungeerde als een extra waarborg binnen de sector. Nu marktwaarde minder prominent aanwezig is in de verslaglegging, ontstaat de vraag hoe die functie in de toekomst wordt ingevuld. Hij constateert dat veel corporaties daarmee worstelen: niemand verlangt terug naar een administratieve verplichting die weinig toevoegt aan de praktijk, maar tegelijkertijd bestaat er behoefte aan instrumenten die bestuurders helpen om investeringen vanuit meerdere perspectieven te beoordelen.

Verhuur aan marktpartijen

Voor Woonzorg Nederland komt daar nog een extra dimensie bij. De corporatie richt zich op seniorenhuisvesting en werkt intensief samen met zorgorganisaties. Een aanzienlijk deel van de inkomsten is verbonden aan zorgvastgoed en contracten met zorgpartijen, waarmee de organisatie zich deels op een markt begeeft die afwijkt van de reguliere sociale huursector. Juist in dat speelveld zijn inzicht in marktontwikkelingen, rendementen en vastgoedwaarderingen belangrijk, iets wat voor elke, wat grotere corporatie geldt die ook ander vastgoed dan woningen verhuurt.

Onderbouwde beslissingen

Beleidswaarde past daarmee volgens Rijntjes uitstekend bij de maatschappelijke rol van woningcorporaties, maar verandert niets aan de noodzaak om de markt te begrijpen zodra vastgoed wordt ontwikkeld, gekocht, verkocht, getransformeerd of verduurzaamd. Marktinformatie blijft daarom een onmisbaar instrument: niet voor het sturen in de maatschappelijke opgave, maar om ervoor te zorgen dat die opgave wordt gedragen door goed onderbouwde vastgoedbeslissingen.