In het register stonden eind mei 2024 7.646 transacties:
* 2.516 woningcomplexen
* 1.530 winkels en winkelcentra
* 1.361 kantoren
* 1.421 bedrijfsvastgoed
* 544 woonzorgcomplexen
* 49 parkeergarages
* 223 overige
In de voorgaande zes maanden werden 642 nieuwe transacties toegevoegd. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 96,94 miljard euro.
In het eerste kwartaal van 2024 zag StiVAD op basis van overeenkomstdatum 33 transacties met kantoren voor een waarde van 267,5 miljoen euro.
Er waren slechts twee transacties waarbij StiVAD een rendement noteerde: de verkoop van een klein kantoor in Den Bosch en een groot kantoorgebouw in Amersfoort. Door dit lage aantal transacties is het niet mogelijk een boxplot te tekenen.
StiVAD registreerde in het eerste kwartaal 2024 op basis van overeenkomstdatum 24 transacties met winkels en winkelcentra voor 177,9 miljoen euro. Bij 4 transacties noteerde StiVAD rendementen, samen goed voor 7,5 miljoen euro.
Het laagste BAR in het eerste kwartaal kwam uit op 5,9 procent. Een institutionele belegger betaalde dit aanvangsrendement voor een supermarkt in Renkum in een transactie met een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 19,1 procent werd genoteerd in een transactie met een complex met meerdere winkels in een Fries dorp tussen twee institutionele beleggers. Het mediane BAR kwam uit op 9,8 procent.
Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.
In het eerste kwartaal van 2024 registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum 19 transacties met woningcomplexen voor 306,3 miljoen euro. In 7 gevallen waren hierbij deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor een totaal van 142,6 miljoen euro.
Het mediane BAR op basis van transacties van deelnemers kwam voor het eerste kwartaal uit op 4,8 procent. Het ging in die gevallen – op één na – om transacties met bestaande bouw. Het valt op dat institutionele partijen en grotere particuliere beleggers bijna geen te bouwen woningen in koop-aanneming- of turnkeyovereenkomsten kochten.
Energielabels C en D
Het laagste BAR van 3,5 procent werd door een buitenlandse investeerder betaald voor bestaande woningen uit het einde van de jaren zestig met energielabel C op twee plekken in Amsterdam. De verkoper was een institutionele belegger. Het hoogste BAR van 5,7 procent werd genoteerd bij een transactie tussen twee institutionele partijen voor een complex met 50 woningen met energielabel D in Den Haag.
Woningen: geografische spreiding
Alle transacties waarvoor StiVAD rendementen noteerde hadden betrekking op de provincies Noord- en Zuid-Holland. De gemiddelde rendementen per provincie kwamen uit op respectievelijk 4,1 en 4,8 procent. Door het geringe aantal transacties zijn er geen bruikbare aanvangsrendementen voor de overige provincies beschikbaar.
Vastgoedbeleggers kochten in het eerste kwartaal van 2024 gemeten op basis van leverdatum voor 2,25 miljard euro Nederlands vastgoed. Het volume op basis van overeenkomstdatum kwam daarentegen veel lager uit op 1,58 miljard euro. Dat blijkt uit het transactieregister van StiVAD.
In het eerste kwartaal van 2023 lag het beleggingsvolume gemeten naar leverdatum nog op 1,26 miljard euro. Daarmee loopt de vastgoedbeleggingsmarkt in volume nu 79 procent voor op dezelfde periode een jaar geleden.
In de verschillende assetklassen liep de voorsprong gemeten naar leverdatum ten opzichte van het eerste kwartaal 2023 fors uiteen. De grootste sprong maakte het transactievolume van winkels met een plus van 246 procent naar 258,2 miljoen euro. Kantoortransacties lagen 152 procent hoger op 429,8 miljoen euro. Aan bedrijfsruimten en logistiek verhandelden beleggers voor 624,9 miljoen, een plus van 60%. Beleggingen in woningcomplexen namen met 41 procent toe tot 686,8 miljoen euro. Zorgvastgoed steeg met 38 procent naar 73,93 miljoen euro.
Als we kijken naar overeenkomstdatum staken vastgoedbeleggers in het eerste kwartaal van 2024 voor 1,58 miljard euro in vastgoed. Een plus van 30 procent ten opzichte van het volume een jaar eerder. Dit cijfer is een goede indicatie voor het huidige sentiment in de markt. Totalen naar leverdatum zijn echter betrouwbaarder: er is geleverd, de financiering is rond. Vandaar dat deze deals favoriet zijn als referentie bij taxateurs.
Totalen naar overeenkomstdatum vormen een directere indicatie van de gevoelstemperatuur in de markt. Die is op basis van de huidige cijfers voorzichtig positief. Waar de volumes in zorgvastgoed en kantoren nog wat dalen, boeken woningcomplexen (13 procent), bedrijfsruimten (82 procent) en winkels (124 procent) winst tegenover het eerste kwartaal 2023. Dat is een vroege aanwijzing dat de markt zich mogelijk op een keerpunt bevindt.
Bij de vijf grootste transacties gesloten in het eerste kwartaal van 2024 ging het drie keer om logistieke objecten, een woningportefeuille en een hotel. Veruit de grootste deal betrof het distributiecentrum van Primark in Roosendaal, dat ging voor 100 miljoen euro. Daarop volgt de portefeuille woningen aan de Amsterdamse Nachtwachtlaan en Europaboulevard die 57,3 miljoen euro opbracht. Een te bouwen hotel aan de Rotterdamse Glashaven verwisselde voor 53,5 miljoen van eigenaar. Twee logistieke objecten in Oosterhout (Rederijweg) en Venlo (John Hicksstraat) leverden respectievelijk 47,9 en 42,3 miljoen euro op.
Het transactievolume in de Nederlandse vastgoedmarkt gemeten naar leverdatum is in 2023 met 52% teruggevallen vergeleken met een jaar eerder. De totale waarde van alle professionele vastgoedbeleggingen kwam uit op 10,2 miljard euro, tegen een totaal van 21,2 miljard euro een jaar eerder. Dat blijkt uit het vastgoedbeleggingstransactieregister van StiVAD op basis van voorlopige cijfers.
De terugval in investeringen gemeten naar leverdatum was met 33 procent het kleinst in woningen en woningcomplexen. In deze vastgoedklasse werd door professionele partijen in 2023 4,1 miljard euro geïnvesteerd, tegen 6,1 miljard een jaar eerder. Een bovengemiddelde terugval in volume deed zich voor in winkeltransacties. Hier daalde de totale omvang van de transacties in 2023 met 56% tegenover het voorgaande jaar. Het volume bleef steken op 956 miljoen euro, tegen een totaal van 2,2 miljard euro een jaar eerder. In logistiek en bedrijfsruimten werd in 2023 voor een totaal van 2,4 miljard euro belegd, een daling met 58% vergeleken met de beleggingen in 2022. De investeringen in zorgvastgoed duikelden in dezelfde periode met 61% van 1,4 miljard in 2022 tot 546 miljoen euro in 2023. In overige vastgoedklassen zoals parkeergarages werd in 2023 396 miljoen euro belegd, tegen 1,3 miljard euro in 2022.
| Vastgoedbeleggingen
naar leverdatum |
2022
x mln. euro |
2023
x mln. euro |
Verschil
% |
| Woningen | 6.103 | 4.080 | -33 |
| Winkels | 2.194 | 956 | -56 |
| Logistiek/bedrijfsruimten | 5.778 | 2.450 | -58 |
| Kantoren | 4.416 | 1.748 | -60 |
| Zorgvastgoed | 1.414 | 546 | -61 |
| Overig | 1.315 | 395 | -70 |
| Totaal | 21.220 | 10.175 | -52 |
Wordt er gekeken naar overeenkomstdatum, dan kochten beleggers in 2023 voor slechts 8,2 miljard euro vastgoed, tegen 19 miljard euro een jaar eerder. Het verschil met de investeringen naar leverdatum is een indicatie van het sentiment in de markt. De afspraken over recente juridische leveringen zijn immers eerder gemaakt, toen de verwachtingen hoger gespannen waren. De vastgoedmarkt is daarmee vergelijkbaar met een mammoettanker, die voortdrijft terwijl de motoren al enige tijd zijn uitgeschakeld.
Buitenlandse investeringen
Niet alleen Nederlandse investeerders waren minder actief op de vastgoedmarkt, ook buitenlandse beleggers deden het rustig aan. Zij kochten in 2023 voor een kleine 2 miljard euro aan Nederlands vastgoed, bij verkopen voor een bedrag van 946 miljoen euro. Een jaar eerder lagen die bedragen nog op respectievelijk 7 miljard en 3,8 miljard euro.
De daling van het beleggingsvolume in de vastgoedsector wordt door experts geweten aan de snel gestegen rente, de gestegen bouwkosten, aangescherpte regels rondom milieu en woningverhuur en de flinke verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% die professionele kopers sinds 1 januari 2023 over hun vastgoedaankopen afdragen.
Rendementen
Het gemiddelde bruto aanvangsrendement op verhandelde woningcomplexen kwam voor 2023 uit op 4,7%. Een jaar eerder lag dit percentage op 4,1. Bij zorgvastgoed was eveneens een stijging zichtbaar van 5,7 naar 5,9%, hoewel rendementen van individuele objecten sterk uiteenlopen afhankelijk van de gekozen exploitatieovereenkomst. Voor nieuw te bouwen zorgvastgoed liep het bruto aanvangsrendement op van 4,4 naar 4,6%. Voor winkels daalde het bruto aanvangsrendement juist van 7,5 naar 6,7%. Dit is mogelijk een teken van herstel van de winkelmarkt na de coronaperiode.
Nieuwbouw woningen
Beleggers kochten in 2023 in 43 transacties nieuw te bouwen woningen met een gezamenlijke waarde van 1,1 miljard euro, een daling met 48 procent ten opzichte van 2022. Toen sloten zij nog 120 transacties voor te bouwen woningen met een waarde van 2,5 miljard euro. Voor transacties gesloten door deelnemers in StiVAD liep het gemiddelde bruto aanvangsrendement op van 4% naar 4,2%.
Betrouwbare vastgoedtaxaties
StiVAD is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) om taxateurs betrouwbare marktreferenties te bieden voor betere vastgoedtaxaties. Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties rechtstreeks in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD.
Sinds 2020 worden daaraan transacties uit het kadaster en de vakpers toegevoegd, waardoor een compleet beeld van vastgoedbeleggingstransacties in de professionele Nederlandse beleggingsmarkt ontstaat. Deelnemer in StiVAD zijn institutionele en grote particuliere beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants.
Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. StiVAD biedt inmiddels een compleet overzicht van beleggingstransacties in de Nederlandse vastgoedsector. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.
Woningcorporatie Vivare in Arnhem heeft zich aangesloten bij het onafhankelijke vastgoedplatform StiVAD. Daarmee komt het aantal aangesloten corporaties op 47. Stichting Vivare verhuurt 22.627 woningen in de gemeenten Arnhem, Duiven, Westervoort, Overbetuwe, Renkum en Rheden. Er werken bijna 300 mensen.
De vooruitstrevende corporatie kwam onlangs in het nieuws met de plaatsing van 148 houten, tijdelijke fabriekswoningen voor zogeheten spoedzoekers op het Merwedeterrein in Arnhem-Noord. Met de gemeente is afgesproken dat de woningen er tien jaar staan, daarna verhuizen ze naar een andere locatie. “Een belangrijke stap in de strijd tegen de woningnood”, vindt bestuurder Alfred van den Bosch.
Deelnemers in StiVAD
Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele en grote particuliere beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) en startte met 17 zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.
Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.
“Door toe te treden tot StiVAD zetten we een belangrijke stap naar nog meer transparantie in de vastgoedsector. Samen dragen we bij aan een solide basis voor toekomstige beslissingen en versterken we de professionalisering van ons assetmanagement en taxatieprocessen. Dit opent de weg naar effectievere oplossingen voor de uitdagingen op de woningmarkt”, zegt bestuurder Van den Bosch van Vivare.
Markttransparantie
Bestuursvoorzitter Jef Holland van StiVAD is blij met de nieuwe toetreder: “Woningcorporatie Vivare krijgt door de aansluiting bij StiVAD toegang tot referentietransacties die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de marktwaarde van haar woningbezit. Steeds meer corporaties sluiten zich aan. Met de betrouwbare marktdata van StiVAD kunnen ze hun assetmanagement en taxaties verder professionaliseren.”
Daelmans Vastgoed sluit zich aan bij StiVAD. Met zo’n 3000 eenheden in voornamelijk residentieel in Nederland is Daelmans een van de grotere particuliere beleggers.
Onder de deelnemers van StiVAD bevinden zich institutionele en grote particuliere beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.
Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties inclusief bruto aanvangsrendement en leegwaarde rechtstreeks in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.
Slagvaardig en persoonlijk geëngageerd
Acquisitiemanager Ben Menken van Daelmans vindt de toetreding tot StiVAD een belangrijke stap: “Als familiebedrijf zijn we slagvaardig en persoonlijk geëngageerd: respect voor gebouwen, woningen, huurders én relaties is belangrijk voor ons. Het lidmaatschap bij StiVAD levert een bijdrage aan de zoektocht naar en invulling van transparantie en openheid binnen de branche. Ook draagt dit lidmaatschap bij aan de ambitie om onze organisatie continu te verbeteren en onze processen te stroomlijnen.”
Bestuursvoorzitter Jef Holland van StiVAD is blij met de nieuwe toetreder: “Het is goed om te zien dat ook een belangrijke particuliere belegger als Daelmans Vastgoed meer markttransparantie nastreeft. Markttransparantie draagt bij aan betere taxaties en daarmee het beter functioneren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.”
Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.
Vastgoedbeleggers kochten in 2023 tot en met het 3e kwartaal gemeten op basis van leverdatum voor 6,5 miljard euro Nederlands vastgoed. Het volume op basis van overeenkomstdatum kwam uit op 5,1 miljard euro. Dat blijkt uit het transactieregister van StiVAD.
Over de eerste drie kwartalen in 2022 lag het beleggingsvolume gemeten naar leverdatum nog op 13,9 miljard euro. Daarmee loopt de vastgoedbeleggingsmarkt in volume nu 53 procent achter op vorig jaar.
Wel zag StiVAD in het derde kwartaal oplopende transactietotalen tegenover het voorgaande kwartaal. Dat was het geval voor woningcomplexen (1,3 miljard tegen 920 miljoen), winkels (310 miljoen tegen 170 miljoen) en zorgvastgoed (220 miljoen tegen 42 miljoen). Maar in geen van deze assetklassen overschreed het totaal dat in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
In woningcomplexen verhandelden beleggers gemeten naar leverdatum tot en met het derde kwartaal voor 2,7 miljard euro. Dat was 4,1 miljard in dezelfde periode vorig jaar. Een derde minder dus. In winkels belegden ze in die periode 551 miljoen euro, tegen 1,5 miljard een jaar eerder. Daar bedraagt de achterstand dus twee derde. Bij kantoorbeleggingen is de achterstand kleiner met een totaal van 1,19 miljard euro, tegen 2,63 miljard euro in 2022. Logistiek en bedrijfshallen zijn tot en met het derde kwartaal goed voor 1,5 miljard euro aan beleggingen, tegen 4,1 miljard euro in dezelfde periode in 2022. Transacties met zorgvastgoed telden op tot 327 miljoen euro, tegen 1 miljard een jaar eerder. In de categorie overig vastgoed verhandelden beleggers voor 270 miljoen euro.
Als we kijken naar overeenkomstdatum staken beleggers in 2023 tot en met het derde kwartaal slechts 5,1 miljard euro in vastgoed. In dezelfde periode een jaar eerder was dat nog 12,6 miljard euro. Het verschil in de totalen gemeten naar leverdatum (6,5 miljard) en overeenkomstdatum (5,1 miljard) is een indicatie van het sentiment in de markt. De afspraken over recente juridische leveringen zijn al veel eerder gemaakt, toen de verwachtingen hoger gespannen waren. In 2022 lag het beleggingsvolume naar overeenkomstdatum op 19 miljard euro, gemeten naar leverdatum was dat 21 miljard. De vastgoedmarkt is daarmee vergelijkbaar met een mammoettanker, die voortdrijft terwijl de motoren al enige tijd zijn uitgeschakeld.
Tot en met het derde kwartaal registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum 107 transacties met woningen voor 1,6 miljard euro. Bij 12 van deze transacties noteerde StiVAD ook rendementen.
Het mediane BAR voor het derde kwartaal kwam uit op 4,2 procent op basis van vijf transacties waarvoor StiVAD rendementen noteerde. Het ging in die gevallen – op één na – om turnkey- of koopaannemingcontracten met BAR-afspraak. Het valt in de cijfers op dat institutionele partijen en grotere particuliere beleggers nauwelijks bestaande woningen verhandelen.
Het laagste BAR van 4,0 procent betaalde een particuliere belegger voor 49 bestaande woningen met energielabel C in de regio Eindhoven. De verkoper was een institutionele belegger. Het hoogste BAR van 4,3 procent betaalde een institutionele partij voor een turnkeyproject met een kleine honderd woningen in het Groene Hart.
In het tweede kwartaal betaalde een woningcorporatie bij een taakoverdracht het hoogste BAR van 14,5%.
In de provincie Zuid-Holland lag het gemiddelde BAR voor woningtransacties waarvoor StiVAD rendementen noteerde op 4,2%. Door het geringe aantal transacties zijn er geen bruikbare aanvangsrendementen voor de overige provincies beschikbaar.
