Tijdens een besloten kennissessie op 7 april 2026 is het StiVAD-marktrapport 2025 gepresenteerd. Het rapport geeft een compleet beeld van de transacties in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in 2025. Nieuw in dit rapport is een overzicht voor alle vastgoedklassen van de instroom en uitstroom van buitenlands kapitaal.
Download hier het StiVAD-marktrapport 2025
Dataverzamelaar StiVAD heeft Woonzorg Nederland en Bouwinvest Real Estate Investors uitgeroepen tot respectievelijk de transparantste corporatie en belegger van Nederland. De organisaties ontvingen begin april allebei een transparantieprijs, die dit jaar voor het eerst is uitgereikt.
StiVAD verzamelt en analyseert data van alle professionele vastgoedtransacties in de Nederlandse markt. Deelnemers in de stichting leveren, bovenop de openbare gegevens uit het Kadaster, informatie over het rendement van de transacties. Dat is cruciale informatie voor taxateurs bij het bepalen van een realistische waarde voor vergelijkbare vastgoedobjecten. Realistische taxaties spelen een belangrijke rol in de financiële stabiliteit in Nederland.
Woonzorg Nederland en Bouwinvest ontvingen deze bijzondere onderscheiding, omdat ze van alle deelnemers in StiVAD de data over transacties waarbij ze in 2025 betrokken waren het snelst, volledigst en accuraatst hebben aangeleverd. Daarmee droegen ze van alle StiVAD-deelnemers het meest bij aan transparantie in de vastgoedsector.
Algoritme bepaalt winnaars
De winnaars in beide categorieën werden bepaald door een algoritme dat kijkt naar snelheid en nauwkeurigheid van melden. Op termijn zullen deelnemers na het invoeren van transactiegegevens in het StiVAD-transactieregister direct hun nieuwe plaats in de rangorde kunnen zien.
Betrouwbare marktreferenties
StiVAD is opgericht tijdens de kredietcrisis in 2009, toen institutionele beleggers, taxateurs en toezichthouders zagen dat door het ontbreken van betrouwbare marktreferenties onzekerheid ontstond over de waarde van vastgoed.
Het transactieregister van StiVAD levert sindsdien betrouwbare referenties. Doordat ook eigenaren van vastgoed data aanleveren, is informatie over aankoopprijs en rendementen tot in detail beschikbaar.
Deelnemende partijen
Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Bij StiVAD zijn naast institutionele en particuliere beleggers en corporaties ook vastgoedtaxateurs, accountants en banken aangesloten. Ook een overheidspartij als het Rijksvastgoedbedrijf is deelnemer geworden.
Bij de foto’s
Maurice Reijntjes van Woonzorg Nederland toont de StiVAD-transparantieprijs in de categorie corporaties. Op de achtergrond voorzitter Robbert van Dijk van de raad van toezicht van StiVAD.
Jeroen Reijnoudt (links) en Henk-Dirk de Haan (rechts) van Bouwinvest Real Estate Investors ontvingen de prijs uit handen van voorzitter Robbert van Dijk (midden) van de raad van toezicht van StiVAD.
Over het algoritme
De transparantieprijs wordt bepaald door een volledig geautomatiseerd algoritme, zonder menselijke tussenkomst, zonder jury, zonder subjectiviteit. Het systeem berekent doorlopend, voor elke deelnemer die een transactie heeft gemeld, een transparantiescore over de afgelopen twaalf maanden.
Het algoritme weegt tien criteria op twee hoofdthema’s.
Ten eerste snelheid: hoe snel worden transacties na de koop- of leverdatum ingevoerd? Dit wordt apart gemeten voor nieuwbouw en bestaande bouw.
Ten tweede kwaliteit: hoe laag is het afkeuringspercentage, hoe snel worden afkeuringen hersteld en, het zwaarst wegend, hoe adequaat worden rappelverzoeken opgepakt?
Alle scores worden genormaliseerd en via een gewogen meetkundig gemiddelde gecombineerd tot één eindscore. Dat meetkundig gemiddelde betekent dat je niet kunt compenseren: wie op één criterium structureel slecht scoort, kan dat niet zomaar wegpoetsen met een hoge score elders. Het algoritme beloont consistente transparantie over de volle breedte.
Er zijn twee categorieën: institutionele beleggers en woningcorporaties. De deelnemer met de hoogste eindscore in elke categorie wint.
Uit het StiVAD-marktrapport over 2025 blijkt dat de instroom van buitenlands kapitaal in de Nederlandse vastgoedsector is teruggevallen van bijna 7 miljard euro in 2021 tot 0,6 miljard euro in 2025. De populairste Nederlandse vastgoedobjecten onder buitenlandse beleggers waren in 2025 logistieke gebouwen als distributiecentra.
Bij de presentatie van het StiVAD-marktrapport toonde een panel van deskundigen zich vooral bezorgd over de uitstroom van buitenlands kapitaal in de woningmarkt. Het buitenlandse kapitaal speelt volgens hen een belangrijke rol bij het realiseren van woningbouwplannen. Het is voor het eerst dat de in- en uitstroom van buitenlands kapitaal in de Nederlandse vastgoedsector in kaart is gebracht.
StiVAD berekende de kapitaalstromen door van elke vastgoedtransactie in het Kadaster de herkomst van de betrokken partijen te bepalen. Nederlandse dochters van buitenlandse moedermaatschappijen werden daarbij als buitenlands gerekend. Transacties met een buitenlandse koper en een Nederlandse verkoper werden geteld als kapitaalinstroom, deals met een Nederlandse koper en buitenlandse verkoper werden gerekend als uitstroom. Deals tussen twee of meer buitenlandse of twee of meer Nederlandse partijen onderling werden buiten beschouwing gelaten.
De onafhankelijke dataverzamelaar StiVAD inventariseert en analyseert alle transacties in de Nederlandse vastgoedmarkt om vastgoedtaxateurs betrouwbare referenties te bieden voor de waardebepaling van vastgoedobjecten. Bij StiVAD aangesloten institutionele en grote particuliere beleggers en woningcorporaties delen het bij hun aan- en verkopen gerealiseerde rendement. Daarmee vergroten ze de betrouwbaarheid van waardebepalingen in de vastgoedsector, wat bijdraagt aan de financiële stabiliteit in Nederland.
Aangesloten bij StiVAD zijn – naast institutionele beleggers, woningcorporaties en hun taxateurs – inmiddels ook accountants, banken en overheidspartijen als het Rijksvastgoedbedrijf.
Download hier het StiVAD-marktrapport 2025.
Na moeilijke jaren door corona en stijgende online verkopen, zijn fysieke winkels weer in trek bij beleggers. Het beleggingsvolume groeide in 2025 met 26 procent tot 1.640 miljoen euro, na een sprong van 29 procent in 2024 naar 1.300 miljoen euro. Winkels groeien harder dan alle andere assetklassen.
Voor de markt van fysieke winkels was 2025 een goed jaar. Het CBS rapporteerde een omzetstijging in de detailhandel van 3,6 procent. Dit sentiment en de achterliggende demografische ontwikkeling vertalen zich in een groeiende belangstelling voor winkelvastgoed onder beleggers. De rendementen waarvoor StiVAD-deelnemers winkelvastgoed kochten, lopen uiteen van 5,8 procent voor winkelpanden in Amstelveen tot 13,9 procent voor een winkelcentrum in het midden van het land dat werd aangekocht door een beleggingsfonds.
Top 5 deals
De twee Franse aankopen zijn goed voor een eerste en vijfde plaats in de top 5 van winkeldeals. De tussenliggende plekken worden bezet door respectievelijk de Europese belegger Maven Real Estate met de aankoop van winkelcentrum Leidsche Rijn voor 100 miljoen, het Belgische Pertinea met de aankoop van winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht voor 60 miljoen en de Nederlandse belegger Urban Interest met de aankoop van Winkelhof in Leiderdorp voor 56 miljoen euro.
StiVAD ziet een opvallende trendbreuk in beleggingen in logistiek en industrieel vastgoed. Op basis van leverdatum steeg het beleggingsvolume in 2025 met 24 procent naar ruim 4.000 miljoen euro. Maar gemeten naar overeenkomstdatum bleef het volume steken op het niveau van 2024 (3.400 miljoen euro). Dit wijst op een omslag in het marktsentiment.
De ruimte in Nederland is beperkt en remt de realisatie van nieuwe logistieke objecten. Dit kan een rol spelen bij de afvlakking van het beleggingsvolume op basis van overeenkomstdatum.
Rendementen
Het gemiddeld brutoaanvangsrendement waarvoor logistiek en industrieel vastgoed in 2025 op basis van leverdatum werd aangekocht, is 9,2 procent. Het gemiddelde brutoaanvangsrendement voor logistiek en industrieel vastgoed waarvoor in 2025 een koopovereenkomst werd gesloten, bedroeg 8,28 procent. Anders dan voor andere assetklassen zijn deze rendementen gebaseerd op de vraaghuur in de markt in plaats van meldingen van StiVAD-deelnemers.
Top 5 deals
Alle kopers in de top 5 komen uit het buitenland. De grootste single asset deal ging naar Spanje. Oprichter en grootaandeelhouder Amancio Ortega Gaona van modeketen Zara kocht voor 145 miljoen euro AMS05 Schiphol Trade Park, een nieuw gebouwd logistiek centrum in Hoofddorp. Het Franse Axa kocht het Jumbo-distributiecentrum in Bleiswijk voor 88 miljoen euro van Credit Suisse Asset Management. Op nummer 3 staat de aankoop Oceanië in Hulst door het Amerikaanse Clarion Partners. DWS kocht voor 75 miljoen het distributiecentrum van Stedin in Vianen. En de op vier na grootste deal werd gesloten door een Britse partij voor een te bouwen logistiek object aan de Venenweg in Zwanenburg voor 60 miljoen euro.
Het beleggingsvolume in kantoren bedroeg in 2025 2,7 miljard euro, een stijging van 5 procent vergeleken met 2024 (2,5 miljard euro). De kantoorbeleggingsmarkt concentreert zich in de steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag.
Het beleggingsvolume kantoren was in de G4 in 2025 1.550 miljoen euro. Dit is 60 procent van het totale volume (Amsterdam 550 miljoen euro, Den Haag 435 miljoen euro, Rotterdam 420 miljoen euro en Utrecht 129 miljoen euro). De grootste kantoortransactie was de verkoop van First in Rotterdam door Union Investment aan Bouwinvest voor 152 miljoen euro.
Rendement
De mediane BAR bedroeg in 2025 9,42 procent, gemeten naar leverdatum. Een nieuwbouwkantorencomplex (turnkey) werd aangekocht voor een BAR van 5 procent. Deze rendementen zijn gebaseerd op door StiVAD-deelnemers aangeleverde cijfers of op basis van vraaghuurprijs.
Top 5 deals
De grootste kantorentransactie was de aankoop door Bouwinvest van het tegenover Rotterdam Centraal gelegen kantoorgebouw First voor 152 miljoen euro. Op nummer twee staat de verkoop door Bouwinvest van het Haagse kantoorgebouw Centre Court voor 133 miljoen euro aan het Rijksvastgoedbedrijf. Met de verkoop speelde Bouwinvest een belangrijk deel van het kapitaal vrij voor de aankoop van First. Op drie staat de verkoop door de Duitse belegger Hannover Leasing van het Haagse mixed-use-gebouw New Babylon voor 120 miljoen euro aan het Britse Capreon. Voor hetzelfde bedrag kocht Edge Technologies het naast station Bijlmer gelegen kantoorpand NieuwAmsterdam van het CBRE Dutch Office Fund. Hekkensluiter in de top 5 is de aankoop door het Japanse Kozuki van Weesperstaete in Amsterdam van de het Amerikaanse private-equitybedrijf Blackstone.
Beleggers investeerden in 2025 gemeten naar opleverdatum in totaal 712 miljoen euro in woonzorgvastgoed. Dat is 30 miljoen euro minder dan de 742 miljoen euro die in 2024 werd geïnvesteerd. De terugval weerspiegelt geen afnemende vraag. Beleggers stonden klaar, maar geschikt aanbod ontbrak.
Het beleggingsvolume zorgvastgoed bedroeg in 2025 ruim 712 miljoen euro (742 miljoen in 2024). Hiermee vormt zorgvastgoed een uitzondering op de andere assetklassen die in 2025 wél stegen vergeleken met het voorgaande jaar.
Dat volumes in dit segment achterblijven, wordt niet veroorzaakt door tegenzin van beleggers. Integendeel. Demografische cijfers over het aantal 65-plussers tot 2040 tonen een substantiële groei in de behoefte aan seniorenwoningen en zorgvastgoed. Beschikbaar geld is ook niet het probleem. Een tekort aan geschikt vastgoed is dat wel.
Rendement
Beleggers betaalden in 2025 scherpe rendementen voor nieuwgebouwde woonzorgcomplexen. Het gemiddelde rendement voor nieuwbouw (turnkey en koopaanneming) bedroeg 4,88 procent. Bij bestaande woonzorgcomplexen lag het gemiddelde rendement fors hoger: 9 procent. Dit laatste cijfer is gekleurd. Woonzorgcomplexen met een hoog energielabel (A en B), realiseerden een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 5,55 procent. Bij woonzorgcomplexen met een laag energielabel (C en D) bedroeg het BAR 13,63 procent.
Passende seniorenwoningen
Hebben senioren de sleutel in handen voor de woningmarkt die op slot zit? Daar lijkt het wel op. Het beschikbaar komen van meer passende woningen voor ouderen wordt steeds vaker gezien als de panacee voor de verkrampte woningmarkt, waar weinig doorstroming is en starters moeilijk een woning kunnen vinden. Bewustwording onder ouderen van hun ‘woon-obesitas’ kan daarbij helpen.
Het volume aan beleggingstransacties met woningcomplexen is in 2025 gemeten naar leverdatum met 7 procent toegenomen tot 6,8 miljard euro. Vooral Nederlandse beleggers waren actief. Buitenlandse beleggers kijken wel naar de Nederlandse woningmarkt, maar kopen weinig. Invoering van de Wet betaalbare huur halverwege 2024 is hierbij een belangrijk obstakel.
Op basis van overeenkomstdatum kwam de animo voor woningbeleggingen zelfs iets hoger uit, namelijk op 6,9 miljard euro. Het verschil tussen het totaal naar leverdatum en overeenkomstdatum zegt iets over het sentiment in de markt. Dat is nu voorzichtig positief. Fiscale en beleidsmaatregelen (onder andere Wet betaalbare huur), maar ook de stijgende rente, ondermijnden in 2022 en 2023 het vertrouwen van beleggers. De cijfers van 2024 en 2025 bevestigen het herstel van dat vertrouwen.
Rendementen
Beleggers kochten in 2025 nieuwbouwwoningen (turnkey- en koopaanneming) voor een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 4,4 procent. Het verschil in rendement tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen lijkt kleiner te worden. Het gemiddelde BAR waarvoor beleggers in 2025 bestaande woningen kochten, bedroeg 4,86 procent. Voor woningen met een goed energielabel – B of hoger – waren kopers bereid meer te betalen. Zo werden in 2025 bestaande woningen met energielabel A aangekocht voor een gemiddeld rendement van 4,5 procent, terwijl dat voor bestaande woningen met energielabel D of lager 5,5 procent bedroeg.
Het transactievolume in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is in 2025 gemeten naar leverdatum met 9 procent toegenomen tot 16,8 miljard euro. In 2024 was dat nog 15,3 miljard euro. Dat meldt het onafhankelijke vastgoeddataplatform StiVAD. In totaal werden in 2025 1.100 beleggingstransacties geregistreerd.
Gemeten naar overeenkomstdatum kwam het totale beleggingsvolume uit op 15,9 miljard euro, tegen 14,3 miljard in 2024, goed voor een groei van 11 procent. Het verschil tussen beide percentages zegt iets over het sentiment in de markt. Cijfers naar leverdatum tonen het sentiment uit het verleden, de deals zijn afgerond, het vastgoed is opgeleverd. Cijfers naar overeenkomstdatum zitten dichter op de markt: partijen hebben onlangs overeenstemming bereikt. Het optimisme in de markt neemt dus toe.
| Beleggingsvolume Nederland | |||
| (Leverdatum | x miljoen euro) | |||
| 2024 | 2025 | % | |
| Woningen | 6.370 | 6.801 | 7 |
| Woonzorg | 744 | 719 | -3 |
| Kantoren | 2.525 | 2.663 | 5 |
| Bedrijfsruimte | 3.269 | 4.063 | 24 |
| Winkels | 1.304 | 1.642 | 26 |
| Totaal | 15.370 | 16.770 | 9 |
De grootste groei in beleggingsvolume afgezet tegen 2024 was zichtbaar in de vastgoedklassen winkels met 26 procent naar 1,6 miljard euro en in logistiek/bedrijfsruimte met 24 procent tot iets meer dan 4 miljard euro. Transacties in woningen – inclusief turnkey- en koopaannemingsovereenkomsten – telden op tot een totaal van 6,8 miljard euro, goed voor een bescheiden groei van 7 procent tegenover 2024. Voor het eerste kwartaal van 2026 wordt een extra toename verwacht door de verlaging van de overdrachtsbelasting bij woningtransacties van 10,4 naar 8 procent per 1 januari 2026. Partijen die dit konden, tilden de levering van woningen over de jaarwisseling heen.
Een bepalende rol in de vastgoedbeleggingsmarkt speelde in 2025 de overheid met de afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (fbi), nieuwe box-3-regels en de Wet betaalbare huur uit 2024. Voor buitenlandse beleggers was vooral het laatste reden om beleggingen in Nederland te heroverwegen. Hoewel niet positief voor de markt als geheel, neemt hierdoor de concurrentie tussen beleggers af. Nederlandse institutionele partijen kwamen daardoor vaker aan bod.
Top 5 deals
De grootste deal in de vastgoedklasse woningen was de aankoop van de 822 huurwoningen in woontoren De Sax in Rotterdam door Achmea Real Estate en NLV voor 360 miljoen euro. Bouwinvest was koper voor 152 miljoen euro van het kantoorgebouw First tegenover station Rotterdam Centraal. De Franse vastgoedbelegger Sofidy kocht voor 150 miljoen euro het winkelcentrum Stadshart Zoetermeer van de Australische belegger Unibail-Rodamco-Westfield. De grootste deal in de vastgoedklasse bedrijfsruimte/logistiek was de aankoop voor 145 miljoen euro van AMS05 van 67.000 m2 op het Schiphol Trade Park door het Spaanse Pontegadea, het beleggingsvehikel van oprichter en grootaandeelhouder van modeketen Zara Amancio Ortega Gaona.
In het register stonden eind mei 2025 9.635 transacties met een gezamenlijke waarde van 120,51 miljard euro.
In het derde kwartaal werden 70 woningtransacties toegevoegd, 18 zorgvastgoedtransacties, 48 kantorentransacties, 38 winkeltransacties, 97 transacties met bedrijfsruimte en 47 transacties in de categorie overig, waaronder grondaankopen, parkeergarages en hotels.
De grafiek toont transacties in het kwartaal waarin ze werden geregistreerd. Er is daardoor sprake van een zogeheten naijleffect. Doordat er traditioneel veel transacties worden afgerond vlak voor het einde van het boekjaar, is er in het eerste kwartaal daaropvolgend doorgaans een piek in het aantal transacties zichtbaar.