Woningbeleggers: BAR nieuwbouw tussen 4 en 4,5 procent

BAR nieuwbouwEen meerderheid van institutionele beleggers verwacht in de tweede helft van 2024 een brutoaanvangsrendement (BAR) voor nieuwbouwwoningen vrij op naam tussen 4 en 4,5 procent. Een derde van hen verwacht een hogere BAR tussen 4,5 en 5 procent. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Marktmonitor Woningen van StiVAD, een peiling onder zes grote Nederlandse institutionele woningbeleggers.

Over heel 2024 zijn de beleggers unaniem positief over de waardeontwikkeling van hun woningportefeuilles. Aanleiding is de grotere rust op de financiële markten, de duidelijkheid in het overheidsbeleid, de daling van de rente en de aanhoudende schaarste aan woningen. Daarnaast wordt de toezegging van een pensioenfonds als ABP om in Nederlandse woningen te zullen investeren positief gewaardeerd. “Beleggers lijken weer te gaan bewegen”, aldus een van de respondenten. Ook voorzien de meeste beleggers een stijging van de leegwaarden van hun woningen.

BAR nieuwbouw

Een derde van de deelnemende beleggers zegt recent overeenkomsten voor nieuwbouwwoningen te hebben uitgesteld of opgezegd. De vragenlijst werd beantwoord door zes grote institutionele beleggers aangesloten bij StiVAD met woningportefeuilles met een waarde onder 2 miljard (1), tussen 2 en 4 miljard (3) en meer dan 4 miljard euro (2).

BAR nieuwbouwIn het voorjaar van 2024 zei 70 procent van de ondervraagde beleggers voor de eerste jaarhelft een BAR te verwachten tussen 4,5 en 5 procent. Tien procent verwachtte zelfs een BAR die nog een half procent hoger lag. Twintig procent van de beleggers verwachtte juist een lagere BAR tussen 4,0 en 4,5 procent, zoals de meerderheid op dit moment aangeeft.

De uitkomst van de huidige enquête komt overeen met de antwoorden die beleggers gaven in het voorjaar van 2023. Ook toen voorzag een meerderheid van de woninginvesteerders een BAR voor nieuwbouwwoningen tussen 4,0 en 4,5 procent. Toen waren woningbeleggers echter negatief gestemd over de ontwikkelingen op de woningmarkt. De uitkomst betekende een stijging van het BAR vergeleken met de voorgaande periode. Nu is de situatie andersom en zien beleggers juist redenen voor groter optimisme.

Drie banken treden toe tot StiVAD 

ING Bank, Rabo Real Estate Finance en ABN Amro hebben zich als financiers van groot zakelijk vastgoed aangesloten bij StiVAD. Het gaat om een proef van anderhalf jaar. Daarin wordt onderzocht welke data de banken als vastgoedfinancier kunnen leveren ter versterking van het vastgoedtransactieregister van StiVAD. 

Financiers vormen de laatste groep vastgoedprofessionals die zich bij StiVAD aansluit die dagelijks te maken heeft met vastgoedwaarderingen. Senior managing director Commercial Real Estate & Hotels & Leisure Bas Rutten bij ABN Amro zegt: “Wij willen graag bijdragen aan een transparante vastgoedmarkt. De juiste dataopslag, verwerking en interpretatie is daarbij essentieel. Het delen van data met StiVAD draagt hieraan bij.” 

Eerder sloten institutionele vastgoedbeleggers, woningcorporaties, taxateurs en accountants zich al bij StiVAD aan. De stichting is in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN), met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties. 

De toezichthouder op de Nederlandse banken DNB is enthousiast over de toetreding van de banken tot StiVAD. “In gesprekken met banken dringen wij aan op aansluiting. Banken kunnen profiteren van het marktinzicht dat StiVAD biedt. Dit is een stap in de goede richting”, zegt Francesco Caloia van DNB in het recent verschenen StiVAD-marktrapport. Hij is binnen de afdeling Macroprudentiële Analyse & Beleid van DNB verantwoordelijk voor het commerciële vastgoed. 

Marktreferenties
Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen. 

Bestuursvoorzitter Jef Holland van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Deze banken krijgen door de aansluiting bij StiVAD toegang tot referentietransacties die een betrouwbare onderbouwing bieden voor de marktwaarde van het onderpand van vastgoedfinancieringen. We waarderen de inspanningen van de financiële instituten om in deze proefperiode bij te dragen aan het vergroten van de markttransparantie in de vastgoedsector, het doel van StiVAD.” 

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passantenindex voor winkelcentra en -gebieden.

Groei beleggingstransacties 

In het register stonden eind augustus 2024 7.920 transacties:  

  • 2.599 woningcomplexen 
  • 1.559 winkels en winkelcentra 
  • 1.408 kantoren 
  • 1.482 bedrijfsvastgoed 
  • 563 woonzorgcomplexen 
  • 49 parkeergarages 
  • 260 overige 

In de voorgaande zes maanden werden 529 nieuwe transacties toegevoegd. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 103,41 miljard euro. 

Kantoren 2e kwartaal 2024: 39 transacties

In het tweede kwartaal van 2024 zag StiVAD op basis van overeenkomstdatum 39 transacties met kantoren voor een waarde van 313,1 miljoen euro. 

Bij slechts één transactie was een deelnemer in StiVAD betrokken, Dudok kocht het Weenahuis in Rotterdam. Voor het tekenen van een boxplot zijn minimaal drie transacties nodig. 

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Winkels 2e kwartaal 2024: 15 transacties

StiVAD registreerde in het tweede kwartaal 2024 op basis van overeenkomstdatum 15 transacties met winkels en winkelcentra voor 245,1 miljoen euro. 

Bij slechts één transactie was een deelnemer in StiVAD betrokken, Achmea Real Estate kocht winkelcentrum de Korf in Krimpen aan den IJssel. Voor het tekenen van een boxplot zijn minimaal drie transacties nodig. 

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Woningen 2e kwartaal 2024: BAR 4,6% mediaan | 4,2% min

In het tweede kwartaal van 2024 registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum 43 transacties met woningcomplexen voor 550,8 miljoen euro. In 3 gevallen waren hierbij deelnemers in StiVAD betrokken, goed voor een totaal van 31,4 miljoen euro.  

Het mediane BAR op basis van transacties van deelnemers kwam voor het tweede kwartaal uit op 4,6 procent. Het ging in twee gevallen om turnkey- of koopaannemingtransacties.  

Het laagste BAR van 4,2 procent betrof de koop door een Utrechtse woningcorporatie van 48 eenheden met energielabel A++ in Maarssen van een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 5 procent werd genoteerd bij de aankoop door een particuliere belegger van 20 te bouwen woningen met energielabel A+++ in Nieuwkoop.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Vastgoedbeleggingen eerste halfjaar: +53 procent

VastgoedbeleggingenVastgoedbeleggers kochten het eerste halfjaar van 2024 gemeten naar leverdatum voor 6,03 miljard euro Nederlandse vastgoedbeleggingen tegenover 3,95 miljard euro in dezelfde periode in 2023. De voorsprong over het eerste halfjaar vergeleken met 2023 bedraagt daarmee 53 procent. Dat blijkt uit het transactieregister van StiVAD. 

Het handelsvolume van woningen kwam uit op 1,89 miljard euro, bijna een kwart meer dan in de eerste jaarhelft van 2023. Gemeten over het eerste halfjaar van 2024 boekte zorgvastgoed naar leverdatum procentueel de grootste vooruitgang met een plus van 332 miljoen euro naar een totaal van 422 miljoen euro. Aan kantoren werd er 40 procent meer verhandeld, bedrijfsruimten en logistiek plusten 34 procent met 1,52 miljard euro. Winkels maakten een sprong van 137 procent naar 572 miljoen euro.  

Tweede kwartaal: +33 procent 

In het tweede kwartaal van 2024 kochten beleggers gemeten op basis van leverdatum voor 3,56 miljard euro Nederlandse vastgoedbeleggingen. In dezelfde periode in 2023 lag het beleggingsvolume nog op 2,68 miljard euro. Daarmee liep de beleggingsmarkt in volume een derde voor op het tweede kwartaal 2023. 

In de verschillende assetklassen liep de voorsprong gemeten naar leverdatum vergeleken met het tweede kwartaal 2023 fors uiteen. Beleggingen in woningcomplexen namen met 13 procent toe tot 1,156 miljard euro. De grootste sprong maakte het transactievolume van zorgvastgoed met een plus van 673 procent naar 341,4 miljoen euro. De handel in kantoren steeg met 6 procent naar 549,7 miljoen euro. Aan bedrijfsruimten en logistiek verhandelden beleggers voor 849 miljoen, een plus van 15 procent. Winkeltransacties lagen 50 procent hoger op 294,6 miljoen euro. Door het soms beperkte handelsvolume hebben individuele transacties in bepaalde assetklassen een groot effect.  

Top 5 deals  

Bij de vijf grootste vastgoedbeleggingen in het tweede kwartaal van 2024 ging het om een mooie mix van assetklassen: een woningportefeuille, zorgvastgoed, een winkelpand, hotels en een grondtransactie. Grouwels Vastgoed kocht voor 109 miljoen euro een portefeuille met 413 woningen van Amvest. Beursfonds Vastned verkocht zijn kroonjuweel Rokin Plaza in Amsterdam voor 100 miljoen euro aan een private partij. Een institutionele partij kocht voor 97 miljoen euro een portefeuille van 375 zorgwoningen van een eigenaar-gebruiker. Een particuliere belegger droeg voor 65 miljoen euro de Hotels van Oranje in Noordwijk over aan een consortium van beleggers en gemeente Almere kocht voor 51 miljoen euro het voormalige Floriadeterrein terug van Amvest. 

Gevoelstemperatuur 

Gemeten naar overeenkomstdatum staken vastgoedbeleggers in het tweede kwartaal van 2024 voor slechts 1,9 miljard euro in vastgoed. Een daling van 30 procent vergeleken met vastgoedbeleggingen in dezelfde periode een jaar eerder. Dit cijfer is een indicatie voor het huidige sentiment in de markt. Totalen naar leverdatum zijn echter betrouwbaarder: er is geleverd, de financiering is rond. Vandaar dat deze afgeronde deals favoriet zijn als referentie bij taxateurs. 

Totalen naar overeenkomstdatum vormen een directere indicatie van de gevoelstemperatuur in de markt. Die is op basis van de huidige cijfers negatief. De trend in het tweede kwartaal is over de hele linie fors dalend, met als uitzondering een bescheiden plus van 5 procent voor zorgvastgoed. 

Eerste halfjaar: +1 procent 

Kijken we naar het eerste halfjaar dan ligt het volume gemeten naar overeenkomstdatum een schamele 1 procent boven dat van de eerste jaarhelft in 2023. Dat is nauwelijks bewijs te noemen voor herstel van de vastgoedmarkt.

Groei beleggingstransacties

In het register stonden eind mei 2024 7.646 transacties:

* 2.516 woningcomplexen

* 1.530 winkels en winkelcentra

* 1.361 kantoren

* 1.421 bedrijfsvastgoed

* 544 woonzorgcomplexen

* 49 parkeergarages

* 223 overige

In de voorgaande zes maanden werden 642 nieuwe transacties toegevoegd. De waarde van alle transacties in het VBT-register samen beloopt 96,94 miljard euro.

Kantoren 1e kwartaal 2024: te weinig transacties

In het eerste kwartaal van 2024 zag StiVAD op basis van overeenkomstdatum 33 transacties met kantoren voor een waarde van 267,5 miljoen euro.

Er waren slechts twee transacties waarbij StiVAD een rendement noteerde: de verkoop van een klein kantoor in Den Bosch en een groot kantoorgebouw in Amersfoort. Door dit lage aantal transacties is het niet mogelijk een boxplot te tekenen.

Winkels 1e kwartaal 2024: BAR mediaan 9,8% | 5,9% min 

StiVAD registreerde in het eerste kwartaal 2024 op basis van overeenkomstdatum 24 transacties met winkels en winkelcentra voor 177,9 miljoen euro. Bij 4 transacties noteerde StiVAD rendementen, samen goed voor 7,5 miljoen euro.  

Het laagste BAR in het eerste kwartaal kwam uit op 5,9 procent. Een institutionele belegger betaalde dit aanvangsrendement voor een supermarkt in Renkum in een transactie met een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 19,1 procent werd genoteerd in een transactie met een complex met meerdere winkels in een Fries dorp tussen twee institutionele beleggers. Het mediane BAR kwam uit op 9,8 procent. 

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.