Groei meldingen beleggingstransacties

In het register staan na het derde kwartaal 2020 2640 transacties, waarvan:
* 1215 woningcomplexen (9 uit publieke bron)
* 743 winkels en winkelcentra (13)
* 443 kantoren (49)
* 124 bedrijfsvastgoed (52)
* 79 woonzorgcomplexen (15)
* 25 parkeergarages (0)
* 11 overige (4)

In de voorgaande zes maanden werden 340 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 124 uit publieke bron en 198 door StiVAD-deelnemers. De waarde van alle transacties samen beloopt 28,05 miljard euro, waarvan 2,01 miljard uit publieke bron en 26,04 miljard voor rekening van StiVAD-deelnemers.

Kantoren: mediane BAR naar 9 procent

Institutionele beleggers en woningcorporaties houden vooral vast aan hun kantorenbezit, slechts mondjesmaat worden kantoren verkocht. Dat zijn dan vooral kleinere objecten. In het tweede kwartaal ging het om klein kantoorgebouw in gebruik als huisartsenpraktijk in Noord-Holland en een middelgroot kantoorgebouw in de provincie Utrecht. In het eerste kwartaal werd voor het laatst een groter kantoorgebouw verkocht, in het gebied rondom station Sloterdijk in Amsterdam. Over het derde kwartaal zijn (nog) geen kantoortransacties gemeld. Het berekende mediane BAR van 9% heeft door het geringe aantal transacties hooguit een indicatieve waarde.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels: mediane BAR klimt naar 9,5 procent

Institutionele beleggers en woningcorporaties nemen nog steeds afscheid van hun winkelbeleggingen. De verkoop van een supermarkt en vier solitaire winkelpanden in Den Bosch, Deventer en Wassenaar vormen samen de verkopen uit het tweede kwartaal van 2020. Over het derde kwartaal zijn (nog) geen winkeltransacties gemeld. Het mediane BAR ligt in het tweede kwartaal op 9,5%, een forse klim ten opzichte van het percentage van 6,5 over het eerste kwartaal. Het laagste BAR van 5,9 werd gerealiseerd bij de verkoop van de supermarkt in Noord-Brabant.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: mediane BAR naar 3,5 procent

In de laatste zeven kwartalen zijn er 102 woningcomplextransacties geregistreerd. Het mediane BAR voor woningcomplextransacties is gedaald van ~4,5% in het tweede kwartaal van 2019 naar ~3,5% nu. In het derde kwartaal 2020 liep het aantal geregistreerde transacties op tot 32, tegen 3 transacties een kwartaal eerder. De uitschieter in het derde kwartaal 2020 naar een BAR van 2,9% betrof een portefeuille met eengezinswoningen uit 1982 en 1984 in Houten en Soest die verhuisde van de ene institutionele belegger naar de andere.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.


Woningen: geografische spreiding

In de laatste zeven kwartalen vonden de meeste transacties plaats in Zuid- en Noord-Holland en Brabant. Ook Utrecht was populair. De laagste BAR’en werden gerealiseerd in Noord-Holland, met een mediane BAR van 4,2% op bij transacties. In Groningen en Zeeland werden te weinig transacties gerealiseerd om over te rapporteren.

Bij de kaart: aantal transacties per provincie in de periode van 2019 kwartaal 1 tot en met 2020 kwartaal 3 en het mediane BAR – theoretische huur – van de transacties.


Woningen: mediane waarde per gemeente

De mediane waarde voor het BAR op basis van theoretische huur was het laagst in de gemeente Houten met 2,9 procent bij vier transacties. In Amsterdam kwam dat percentage uit op 4,1 bij dertien transacties. Rotterdam spande in aantal transacties opnieuw de kroon met twintig transacties met een mediane BAR van 4,5 procent.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op de woningbeleggingstransacties van 2019 kwartaal 1 tot en met 2020 kwartaal 3.


Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. In het merendeel van die overeenkomsten (~54%) worden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,9 en 4,7%. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,5% en 3,9% en werden genoteerd voor projecten in Den Haag, Ede en Eindhoven.

Drie opvallende transactie uit openbare bron

Sinds StiVAD haar database verrijkt met openbare transacties, duiken er veel transacties op waarover nog niet in de vakmedia is gepubliceerd. Drie opvallende transacties uit het derde kwartaal van 2020.

Union koopt derde distributiecentrum

Achtseweg Noord 30-36, Eindhoven

Achtseweg Noord 30-36, Eindhoven

Voor de derde keer koopt de Duitse vastgoedbelegger Union Investment een Nederlands distributiecentrum.
Het gaat om het pand aan de Achtseweg Noord 30-36 in Eindhoven voor het fonds Logistrial Eindhoven L5 GmbH & Co. KG. Union betaalde verkoper Garbe Industrial 53,5 miljoen euro.
Het pand meet op nummer 30 37.172 m2, op nummer 36 nog eens 25.434 m2. Beide panden werden gebouwd in 1998 en hebben energielabel D. Huurders zijn het Chinese technologieconcern Huawei en de Duitse internationale pakketbezorger DHL. Bezorgsupermarkt Picnic huurt er 18.278 m2 sinds mei 2018.
Eerder kocht Union al het dc van Dimensio Verpakkingen op bedrijvenpark Stichtse Kant in Almere en groenten- en fruitgroothandel Bakker Barendrecht in Ridderkerk.

NL Woningfonds 3 koopt gespreide woningportefeuille

Augustuslaan, Beuningen

Augustuslaan, Beuningen

Stichting NL Woningfonds 3 koopt 54 appartementen, 45 eengezinswoningen, 3 retailunits en 39 parkeerplaatsen, verspreid over drie plaatsen in Nederland voor 19,5 miljoen euro. De verkoper is Woonhave Beleggingen in Rotterdam.
De woningen liggen in Apeldoorn, Beuningen en Valkenswaard. In Apeldoorn gaat het om het witstenen appartementengebouw De Markveste aan de Wagenstraat 21 t/m 79 uit 1988. De dertig woningen brengen een gemiddelde maandhuur op van 717 euro.
Alle eengezinswoningen (voor senioren) in het fonds liggen in Beuningen aan de Augustuslaan (1 t/m 43) en de Claudiuslaan (2 t/m 46) en zijn gebouwd tussen 1985 en 1987. De gemiddelde maandhuur bedraagt 762 euro. Negen van de 45 woningen zijn niet geliberaliseerd.
In Valkenswaard gaat het om een tussen 1994 en 2002 gebouwd complex met een plint met drie retailunits, 24 appartementen in twee woonlagen en een ondergrondse parkeergarage met 39 plaatsen. De adressen zijn Eindhovenseweg 57 en 61, Oranje Nassaustraat 3
en Gaanderij 11-57. De gemiddelde maandhuur (inclusief parkeerplaatsen) bedraagt 914 euro per woning. Van de retailunits staat er één leeg, de andere twee brengen samen 83.000 euro op.
Volgens eigen berekeningen van het Woningfonds is gekocht voor een BAR van 5,26 procent.

Franse belegger koopt kantoorgebouw Danzigerkade 16

Danzigerkade 16, Amsterdam

Danzigerkade 16, Amsterdam

De Franse belegger La Française Global Investment Solutions heeft het kantoorgebouw aan Danzigerkade 16 in Amsterdam gekocht. Verkoper is Avignon Capital in Rotterdam. Het pand is verhuurd aan onder andere Polaroid, Rooff, Europe Watch Group en Otrium. Het gebouw omvat 6397 m2 kantoorruimte en 944 m2 overige ruimte. Daarnaast zijn er 49 parkeerplaatsen in een parkeergarage en zes externe parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2018, het energielabel A++. De Fransen betaalden 31.250.000 euro. De erfpachtcanon bedraagt 166.543 euro per jaar, de canon heeft een waarde van 3.932.704 euro. CBRE Valuations taxeerde de waarde van het pand op 28 juli 2020 op 31.405.000 euro. Die waardering is gebruikt voor de berekening van de overdrachtsbelasting van 1.884.300 euro.

Peter Dansen: ‘StiVAD wordt nog sneller en completer’

Peter Dansen is sinds half september 2020 bestuurlid van “Stichting Vastgoeddata”, StiVAD. Hij is mede-oprichter en -eigenaar van het taxatiebureau DansenVanderVegt in Eindhoven, gespecialiseerd in de waardering van vastgoed in bezit van corporaties.

Wat zie je als het belangrijkste wapenfeit van StiVAD tot nu toe?

“Vanuit de vastgoedsector gezien is het goed dat StiVAD is opgestaan om transparantie te brengen. Was dat niet gebeurd, dan had de overheid dat gedaan. Dat moet je niet willen – het zou lang hebben geduurd en het was waarschijnlijk minder goed geregeld.”

Waarom heeft DansenVanderVegt zich aangesloten?

“DansenVanderVegt is een onafhankelijk taxatiebureau. Wij zijn een vreemde eend in de bijt doordat wij niet makelen. Daardoor hebben wij ook geen database met eigen transacties. Zonder StiVAD zouden wij ons werk niet kunnen doen. De regels van het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs (NRVT) verplicht ons referentietransacties in onze taxaties op te nemen.”

Waarom is deelname in StiVAD van belang voor corporaties?

“Corporaties worden voor taxateurs een betere gesprekspartner als zij weten wat er speelt in vastgoedbeleggingsland. Van de transacties die worden gemeld in de vakbladen hoef je weinig te verwachten. Er worden nauwelijks rendementen of details gedeeld. Deelname aan StiVAD kan de professionalisering binnen corporaties op gang brengen.”

Welke stappen kan StiVAD nog zetten?

“Met het vastgoedbeleggingstransactie-register zoals dat er nu is, kunnen wij goed uit de voeten. Maar soms ontbreekt nog een belangrijke parameter, zoals de mutatiegraad. Bij een corporatie ligt die meestal lager dan bij institutionele beleggers, vaak op maar twee procent. Daaruit kun je aflezen wat de snelheid is waarmee de actuele huurinkomsten oplopen naar de maximale wettelijke huur. Mutatie is de motor achter de realisatie van de huurpotentie. Dus is het van belang dat deze parameter zo veel mogelijk worden vastgelegd.

Daarnaast is het bestuur er kien op dat deelnemers zo snel mogelijk hun transacties melden. Idealiter krijg ik de informatie net zo snel als  beleggingsmakelaars die bij een transactie zijn betrokken. Anders  loop ik achter de markt aan en dat wil ik als taxateur tot een minimum beperken. StiVAD werkt hier hard aan en het blijft een punt van aandacht voor het bestuur.”

Wie is Peter Dansen?

“Ik ben geen workaholic – ben min of meer toevallig in het ondernemerschap gerold. Met mijn compagnon werkte ik als taxateur bij FGH Bank. Op een dag zeiden wij tegen elkaar: ‘Waarom doen wij dit niet voor onszelf? Klanten kiezen voor ons, niet voor de bank’. Een jaar later hebben onze eerste medewerker aangenomen, vijftien jaar later staat de teller op vijftien medewerkers, inclusief inhuurkrachten. Het is een serieuze onderneming geworden.

Het liefst ben ik de hele dag buiten. Ik loop graag hard, één of twee keer per jaar loop ik een marathon in het hooggebergte. Maar ik voel mij ook prettig met een hengel in een bootje in de Biesbosch. Mijn zoon (12) vindt het prachtig iets te vangen dat je kunt eten. Ik sta ook graag langs het sportveld als mijn dochter (15) speelt.”

StiVAD start proef met openbare transacties

De database met vastgoedtransacties van StiVAD (stichting Vastgoeddata) is uitgebreid met vastgoedtransacties afkomstig uit openbare bronnen. Tot nu toe bevatte de database alleen informatie over transacties van deelnemers en hun tegenpartijen. Deelnemer in StiVAD is een groot aantal institutionele vastgoedbeleggers en woningcorporaties in Nederland.

Doel van het toevoegen van informatie over transacties uit openbare bronnen is aangesloten partijen een compleet zicht te geven op ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. De database wordt daartoe verrijkt met gegevens over vastgoedtransacties tussen rechtspersonen. Transacties worden toegevoegd met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020. De openbare transacties zijn herkenbaar aan een uitroepteken, waar transacties afkomstig van StiVAD-deelnemers voorzien zijn van een vinkje.

StiVAD Petra Kooijman

Petra Kooijman

De gegevens van openbare transacties worden geleverd door research- en data-expert Petra Kooijman. Zij identificeert de transacties, checkt essentiële gegevens in het Kadaster als koopsom en betrokken partijen, controleert metrages in de Basisadministratie Gebouwen (BAG) en haalt informatie over energielabels op bij Milieu Centraal. Marktpartijen leveren haar zo mogelijk ook informatie over huurders. Kooijman gaf ruim tien jaar leiding aan de research-afdeling van de vastgoedvaktitel PropertyNL. Daarvoor werkte zij tien jaar in dezelfde rol bij branchegenoot Vastgoedmarkt.

De openbare transacties zijn voor deelnemers in StiVAD tot eind 2020 gratis beschikbaar. Daarna zullen zij als extra module binnen de StiVAD-database beschikbaar zijn. De prijsstelling van deze dienst wordt later bekendgemaakt.

Laat van je horen

Graag hoort het bestuur van Stivad of de toevoeging van deze openbare transacties voor deelnemers van toegevoegde waarde is. Dus deel je ervaringen met deze extra datamodule via een e-mail aan info@stivad.nl.

Dansen en Holland treden toe tot StiVAD-bestuur

De raad van toezicht van StiVAD (Stichting Vastgoeddata) heeft taxateur/eigenaar Peter Dansen van DansenVanderVegt in Eindhoven en partner Jef Holland van accountantsorganisatie Deloitte in Amsterdam benoemd als bestuurslid.

Peter Dansen

Peter Dansen

Peter Dansen vertegenwoordigt binnen het bestuur de vastgoedtaxateurs die deelnemen in StiVAD. Dansen heeft 25 jaar ervaring in de vastgoedsector in projectontwikkeling, consultancy en makelaardij. Sinds 2004 is hij taxateur bij zijn onderneming DansenVanderVegt, gespecialiseerd in taxaties van woningportefeuilles in bezit van woningcorporaties. Eerder werkte hij bij FGH Bank, makelaar Clerxc Liebau en Bouwfonds Woningbouw.

Jef Holland

Jef Holland

Jef Holland vertegenwoordigt binnen het bestuur de accountants die deelnemen in StiVAD. Hij is sinds 2011 partner bij accountantsorganisatie Deloitte en werkzaam binnen de Industry Group Real Estate. In die rol is hij betrokken bij de accountantscontrole van verschillende vastgoedfondsen, ontwikkelbedrijven en vastgoedmanagers. Daarnaast is hij medevoorzitter van de reporting-commissie van de branchegroep van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Inrev. Ook is hij lid van de Centrale Raad van het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs (NRVT).

Schat aan ervaring

Voorzitter Robbert van Dijk van het StiVAD-bestuur is blij met de nieuwe bestuursleden. “Peter Dansen en Jef Holland brengen een schat aan ervaring en expertise mee. Ook accountants hebben nu een prominente vertegenwoordiger in het bestuur.”

Het StiVAD-bestuur bestaat sinds 15 september 2020 uit: Robbert van Dijk (voorzitter, a.s.r. Real Estate), René Clement (Wonen Limburg Accent), Kaj Deana (Heimstaden Nederland), Peter Dansen (DansenVanderVegt), Roger Felix (penningmeester, MVGM), Boris van der Gijp (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) en Jef Holland (Deloitte).

Afscheid twee bestuursleden

De benoemingen volgen op het afscheid van twee bestuursleden: professor dr. Peter van Gool van de Universiteit van Amsterdam en Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en Jeroen Boogaard (voorheen Cushman & Wakefield).

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor gegevens over beleggingstransacties. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN).

Herziene uitgave ‘Onroerend goed als belegging’ bundelt vastgoedkennis

Het veelgebruikte leerboek ‘Onroerend goed als belegging‘ is op 28 augustus 2020 in een geheel herziene uitgave verschenen bij uitgever Wolters Kluwer. Directievoorzitter Karin Laglas van de Amsterdamse woningcorporatie Ymere nam het eerste exemplaar in ontvangst. Laglas weet als geen ander een brug te slaan tussen de academische wereld en de praktijk van het investeren in vastgoed, zo stelde Peter van Gool, die het boek namens de redactie overhandigde.

Onroerend goed als beleggingAan deze zesde druk is bijna twee jaar gewerkt door zo’n twintig deskundigen uit de vastgoedpraktijk. De eerste druk van dit studieboek verscheen bijna dertig jaar geleden.

Het is nooit een doorsnee studieboek geweest, maar telkens vanuit de praktijk geschreven, stellen de auteurs. “Het geeft een beeld van de huidige praktijk van het beleggen in vastgoed, inclusief alle valkuilen die daarbij horen”, zegt Marcel Theebe, één van de auteurs.

Die werkwijze sluit goed aan op de praktijk in Nederland. “Het zijn in ons land de vastgoedbeleggers zelf die de nodige vakkennis hebben verzameld en samengebracht, daarbij ondersteund door brancheorganisaties. Daar mag de vastgoedsector trots op zijn”, stelt medeauteur Roel van de Bilt. Brancheorganisaties als IVBN, Inrev, Eres, Gresb, Dufas, NRVT, Rics en het notariaat hebben de professionalisering van de Nederlandse vastgoedsector sterk gestimuleerd. IVBN is blij met de nieuwe uitgave, zegt directeur Frank van Blokland van de IVBN.

Nieuw in de zesde druk

Wat is er nieuw in vergelijking met de laatste druk uit 2013? “Elke druk is een afspiegeling van zijn tijd”, stellen de auteurs. Deze druk werd geschreven tijdens de coronacrisis. Daarom is er extra aandacht voor het omgaan met totaal onverwachte gebeurtenissen, zoals de sterke groei van verkoop via internet.

Uitreiking Onroerend goed als beleggingOok is er ruim aandacht voor ‘big data’, striktere eisen aan transparantie, koopovereenkomsten, duurzaamheid en voor ‘in control’ zijn. Het hoofdstuk over vastgoedfinanciering is aangepast aan de veranderingen die zich voltrokken na de financiële crisis van 2008. Verder zijn er nieuwe inzichten opgenomen over vastgoed als beleggingsvorm, over het indirect beleggen in onroerend goed, het rendement en risico van vastgoed en over portefeuille-optimalisatie.

Einde van een tijdperk

De auteurs hebben naast hun vastgoedervaring allen een staat van dienst in het onderwijs. Redacteuren van het eerste uur, Robert Weisz en Peter van Gool, dragen na deze uitgave het stokje over aan jongere mensen met nieuwe denkbeelden. Zo werd het redactieteam versterkt met Rob Veenhoven, die nieuwe didactische inzichten inbracht.

Kantoren tweede kw ‘20: mediane BAR 11% | minimale BAR 7,8%

Kantoren BAR Q2 20

figuur boven: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Bij de deelnemende StiVAD partijen in de laatste zes kwartalen vooral kantoren verkocht. In de periode na januari 2020 werd er slechts één aankoop op een locatie langs de ring west in Amsterdam geregistreerd (en geen verkopen). Die aankoop drukt het gemiddelde BAR naar vijf procent voor het eerste kwartaal van 2020, waar in het eerste kwartaal van 2019 nog een mediane BAR van 14,6 procent werd genoteerd.