Duco Bodewes: ‘Zonder marktinzicht geen goede vastgoedbeslissingen’
Woningcorporaties zijn geen beleggers. Verre van. Hun opdracht is maatschappelijk, niet commercieel. Toch ontkomt geen enkele corporatie aan de werkelijkheid van de vastgoedmarkt. Wie woningen koopt, verkoopt, renoveert of ontwikkelt, moet weten wat vastgoed waard is, hoe de markt zich ontwikkelt en welke alternatieve keuzes er zijn.
Duco Bodewes ziet marktwaardeberekeningen als een bouwsteen voor goed bestuur. Hij adviseert institutionele beleggers, woningcorporaties en andere maatschappelijke organisaties die in vastgoed investeren, op het vlak van investment-, portefeuille- en assetmanagement. “Bij corporaties begint en eindigt alles met maatschappelijke overwegingen. Dat staat voorop. Maar je wilt die wel op een financieel onderbouwde, verstandige manier maken.”
De opkomst van assetmanagement in de corporatiesector tien, vijftien jaar geleden speelde een belangrijke rol bij de introductie van het marktwaardedenken bij corporaties. Analyses van kasstromen, risico’s en alternatieven werden een belangrijk onderdeel van investeringsbeslissingen. Niet om corporaties te veranderen in beleggers, benadrukt Bodewes, maar om betere keuzes te maken. “De gedachte was: regelmatig denken als een belegger om slim te handelen als een corporatie.”
Verschillende scenario’s
Die omslag bracht een nieuwe manier van kijken met zich mee. Niet alleen de vraag stellen wat een complex vandaag waard is, maar vooral kijken naar wat er gebeurt als je verschillende scenario’s naast elkaar legt. Renoveren, verkopen, slopen, nieuw bouwen of blijven exploiteren: het zijn allemaal keuzes met financiële én maatschappelijke gevolgen. En hoe je het rendement binnen een gekozen variant optimaliseert.
Toch betekent dat niet dat elke marktwaardeberekening automatisch waarde toevoegt. Bodewes kijkt kritisch terug op de periode waarin corporaties jaarlijks hun volledige portefeuille lieten waarderen voor de jaarrekening. Die exercitie leverde veel cijfers op, maar weinig handelingsperspectief. “Corporaties hebben er bar weinig mee kunnen doen. Er stond een marktwaarde in de jaarrekening en daarna ging iedereen weer over tot de orde van de dag. Het was een hoop gedoe, kostte veel geld en vervolgens had een corporatie een idee van de marktwaarde van de hele portefeuille, maar geen serieuze taxaties van individuele complexen, waardoor je er bij concrete investeringsafwegingen nog steeds niets aan had. Een circus was het.”
Dichter bij de praktijk
Volgens hem zit de werkelijke betekenis van marktwaardeberekeningen veel dichter bij de praktijk. Bestuurders hebben geen behoefte aan een abstracte portefeuillewaarde, maar aan betrouwbare informatie op het moment dat er daadwerkelijk een beslissing moet worden genomen. Juist dan maakt inzicht in marktprijzen het verschil.
Neem de verkoop van woningen. Een corporatie die woningen wil uitponden, moet weten wat de woning leeg oplevert. Wie een volledig verhuurd complex verkoopt of overweegt dat te doen, heeft juist inzicht nodig in de marktwaarde in verhuurde staat, inclusief beklemmingen.
Echte euro’s
Hetzelfde geldt voor nieuwbouw en gebiedsontwikkeling. Corporaties werken steeds vaker samen met ontwikkelaars, beleggers en gemeenten. In die omgeving gelden geen beleidswaarden of maatschappelijke uitgangspunten. Daar draait het om transacties, grondprijzen, rendementen en risico’s. “Je doet zaken op de markt. Daar gaat het om echte euro’s.”
Vooral bij grote investeringsvraagstukken wordt dat zichtbaar. Renovaties worden duurder, verduurzaming vraagt forse investeringen en de druk om nieuwe woningen te bouwen neemt toe. Bestuurders moeten daarom steeds vaker afwegen of een bestaande investering nog de beste keuze is. Volgens Bodewes begint die afweging met een eenvoudige vraag: wat geef je op als je een andere route kiest? “Als je kiest tussen renoveren of slopen, moet je weten welk kapitaal je vernietigt en wat je ervoor terugkrijgt.”
Maatschappelijke opdracht
Dat betekent niet dat marktwaarde bepalend wordt. Integendeel. Corporaties maken uiteindelijk keuzes vanuit hun maatschappelijke opdracht. Het realiseren van de maatschappelijke opgave, daar draait het om. Maar keuzes moeten wel financieel goed onderbouwd zijn. Daar ziet Bodewes een duidelijke rol voor StiVAD, de non-profitorganisatie achter het Nederlandse vastgoedtransactieregister. Niet alleen voor de individuele corporaties die deelnemen, maar ook voor het grotere maatschappelijke belang van transparantie en betrouwbare marktinformatie op de Nederlandse woningmarkt. “Het is in ieders belang dat er meer transparantie en daarmee een beter marktinzicht ontstaat. Corporaties vormen een groot deel van de woningmarkt en hebben daarom ook een verantwoordelijkheid om gegevens te delen, net als toezichthouders, banken en institutionele beleggers.”
Ingrijpende keuzes
Die verantwoordelijkheid wordt volgens hem alleen maar groter. Corporaties nemen veel beslissingen over nieuwbouw en gebiedsontwikkelingen. Ook verwacht Bodewes dat vroeg of laat weer meer woningen verkocht gaan worden, om een bijdrage te leveren aan gemengde wijken en middelen vrij te spelen voor extra nieuwbouw. “Bij het bouwen of verkopen van woningen begeef je je nadrukkelijk op de markt. Dan moet je weten welke prijzen er worden betaald.”