Geschiedenis van StiVAD

Het idee en de oprichting (2009–2012)

De ontstaansgeschiedenis van StiVAD, opgeschreven door, Prof.dr. P. van Gool FRICS

ideefase (begin 2009)

De geschiedenis van StiVAD gaat terug naar 2009. In dat jaar besloot de ASRE een opleiding Real Estate Valuation (REV) te gaan ontwerpen. Dat kwam vooral door de omslag op de vastgoedmarkten en de uitdagingen waar taxateurs voor kwamen te staan na de financiële crisis in 2008. Toen kwam het besef dat om tot betere taxaties te komen er op drie fronten actie moet komen. Dit was niet alleen beter taxatieonderwijs en meer onderzoek naar waarderingsvraagstukken, maar ook betere vastgoedtransactiegegevens. In dit kader dacht ik, als vertegenwoordiger van een institutionele belegger, dat een betere wereld begint bij jezelf. En als nu alle institutionele beleggers zouden samenwerken op dit terrein?

eerste vergadering bij ASRE (oktober 2009)

Om tot een eerste idee te komen is er bij de ASRE een vergadering georganiseerd, met daarbij:

• Peter van Gool, hoogleraar Vastgoedeconomie, hoofd onroerend goed SPF
• Leo Uittenbogaard, directeur van de ASRE
• Frank van Blokland, directeur van de IVBN
• Pieter Jager uitgenodigd, voormalig directeur RealNext

Het overleg bij de ASRE leidde tot de eerste werkafspraken en de opdracht voor Brighter om de mogelijkheden te verkennen voor een haalbaar organisatiemodel.

adviesrapport: organisatie en PvA centrale transactiedatabase (8 oktober 2009)

Op 8 oktober formuleerde Pieter al een eerste visie over een mogelijk transactiedatabase, die positief uit viel (zie hieronder het oordeel van Pieter).

eerste presentatie bij de IVB ledenvergadering en oprichting werkgroep (13 oktober 2009)

Om de gedachten over een mogelijke samenwerking voor betere transactiedata bij de IVBN-leden te polsen heb ik op basis van een notitie “Naar een betere transactiedatabase” op 13 oktober 2009 een presentatie gehouden op een IVBN ledenvergadering. Op die vergadering vond het idee wel weerklank (zie de aantekening hierover van Frank van Blokland op de hand out van de presentatie).

Maar er was ook veel aarzeling. Het vrij geven van transactiegegevens zou de concurrentie bevoordelen! Over het rapporteren van aan- en verkooptransacties viel nog wel te praten, maar het idee ook verhuurtransacties te gaan rapporteren, was duidelijk een brug te ver. Wel werd op de vergadering een IVBN werkgroep ingesteld, met daarin Cyril van den Hoogen (of Robert Eujen), George van Hooydonk, Tak Lam, Wim Wensing en ik zelf. Hieronder de aantekeningen hierover van Frank van Blokland op de hand-out.

De werkgroep werd ondersteund door Pieter Jager en Frank van Blokland. Van de zijde van het bestuur van de IVBN is toen ook Rob Vroom aan de werkgroep toegevoegd “om sturing te geven aan de werkgroep”, mede gezien het “hoge afbreukrisico”.

Even later kwam ook Kees van de Meulen er bij, als vervanger van Cyril. Een foto van de – nog onwennige – werkgroepsleden, bijeen in een kamer bij de IVBN in Voorburg, staat hieronder. De werkgroep ging aan de slag en vergaderde verschillende keren rond het jaareinde.

IVBN ledenvergadering (24 maart 2010)

In de vergadering werd aangekondigd er mee verder te gaan als meer dan 2/3e van de leden vóór zouden stemmen. Dat geschiedde. Er werd door de IVBN geld beschikbaar gesteld voor de startfase. Kees kwam met een plan voor de inrichting van de transactiedatabases en ik bedacht een excel model voor te vragen variabelen en hun samenhang. Pieter en Rob gingen de stappen zetten om de database ook juridisch vorm te geven. In de loop van 2010 kreeg de transactiedatabase vorm. Huurbegrippen werden gedefinieerd en processen zijn beschreven. Er verscheen een memorandum voor de achtergronden en doelstellingen van StiVad om deelnemers duidelijk te maken waar StiVad voor stond. Er kwam een modelovereenkomst oor tussen de Stichting Vastgoeddata “Stivad” en potentiële deelnemers. Verder was er overleg met andere partijen, zoals ROZ IPD, NVM Business, PropertyNL, de Vastgoedmarkt en taxateurs. Ook was er discussie over het gewenste organisatiemodel. Zo ook is een begroting voor het eerste jaar van de start up fase gemaakt. Er moest een bestuur en een Raad van Toezicht komen. Op 14 oktober 2011 is de Stichting Vastgoeddata “Stivad” opgericht.

De benoeming van de leden van het bestuur en de Raad van Toezicht verliep voorspoedig. René Vierkant was gelukkig bereid voorzitter van het bestuur te worden. De andere bestuursleden van het eerste uur waren.

Belangrijk was ook de instelling van een gebruikersgroep. Want het idee was van meet af aan te gaan rapporteren over aan- en verkooptransacties. Dat ging in eerste instantie op basis van het genoemde Excel formulier.

De eerste leden van de gebruikersgroep waren:

• Peter Keller (Bouwfonds)
• Roel Nienhuis (SPF)
• Jo Vaessen (ING REIM)
• Mark Esmeijer (Dela)
• Paul Twight (NSI)
• Jan Gaasenbeek (Delta Lloyd)
• Maurice Rijntjes (Redevco)
• Jelena van den Broeck (NS Poort)
• Collin Boelhouwer (Bouwinvest)

zie de foto hieronder gemaakt bij de eerste bijeenkomst van de gebruikersgroep. Tegelijkertijd werkte Pieter op basis van een Plan van Eisen aan een model van de database. Het Excel model ontwikkelde zich tot een prototype voor een register.

De eerste online versie van de database ging in 2012 in werking.

Van eerste database tot landelijk register (2012–2026)

Vervolg op het bovenstaande, samengesteld door de redactie op basis van gepubliceerde berichten en de verslagen van bestuur en raad van toezicht.

Over het beginjaar van StiVAD lopen de bronnen uiteen. Ze kloppen allemaal. Het idee stamt uit 2009, de IVBN-leden besloten in maart 2010 door te gaan, de stichting werd op 14 oktober 2011 opgericht en de eerste online database ging in 2012 in werking. De oudste transactie in het register is nog ouder: een turnkey-overeenkomst uit maart 2008 voor kantoor Nijenburg in Amsterdam, 55,5 miljoen euro, bruto aanvangsrendement 5,9 procent.

Het register komt op gang

In april 2012 kwam StiVAD voor het eerst met eigen cijfers naar buiten. Over 2011 was voor bijna een miljard euro aan beleggingstransacties gemeld. Het Financieele Dagblad opende ermee, Vastgoedjournaal en Vastgoedmarkt namen het bericht over. De boodschap was steeds dezelfde: beleggers leggen hun transacties bij elkaar, zodat taxaties beter onderbouwd kunnen worden.

Daarna groeide het aantal deelnemers gestaag. Q-Park sloot aan in oktober 2012, Ymere in april 2013 als twintigste deelnemer en woningcorporatie Havensteder een half jaar later. In december 2013 stond er voor drie miljard euro aan meldingen in het register.

De belangrijkste stap van deze jaren volgde in juni 2014. Tot dan was het register een zaak van de melders onderling. Vanaf dat moment kregen ook de taxateurs de referenties te zien waarmee zij hun waarderingen onderbouwen. De vakpers en het accountantsblad van de NBA noemden het een grote stap voorwaarts. De taxatiebureaus werden daarna zelf deelnemer: Colliers in november 2014, Cushman & Wakefield in januari 2015 als dertigste deelnemer, en in de zomer daarna Onafhankelijke Taxateurs Nederland en Dynamis.

De standen uit die jaren laten zien hoe klein het register nog was en hoe snel het groeide. Op 31 december 2014 stonden er 585 transacties in, samen ruim 5,1 miljard euro. Alleen al uit 2014 kwamen 149 meldingen, 55 procent meer dan het jaar daarvoor. In oktober 2015 waren het er 984, samen 8,8 miljard euro.

In deze periode ontstonden twee gewoonten die er nog steeds zijn. StiVAD ging vanaf 2015 zelf kwartaalcijfers publiceren, per vastgoedsoort, met de mediane en de laagste aanvangsrendementen. En het register werd onderzoeksmateriaal: in december 2014 bouwden Marc Francke, Peter van Gool en Alex van de Minne er in Real Estate Research Quarterly een prijsindex voor commercieel vastgoed op.

Ook de organisatie kreeg vorm. Frans van Hoeken trad in november 2014 toe tot het bestuur, dat onder leiding stond van René Vierkant. Onno Breur werd in februari 2015 voorzitter van de raad van toezicht, een functie die Dick Gort tot dan waarnam. Naast hen zat Rob Vroom in de raad, die in 2009 vanuit het IVBN-bestuur aan de werkgroep was toegevoegd.

Ook de toezichthouders keken mee. Op de zesde vastgoedrondetafel van AFM en DNB kreeg StiVAD in april 2015 de opdracht te onderzoeken of een meldplicht voor vastgoedtransacties haalbaar was.

Van vrijwilligheid naar vanzelfsprekendheid

Dat onderzoek kreeg begin 2016 een vervolg in de berichtgeving over een landelijk transactieregister van Kadaster en StiVAD. Op 9 februari 2016 kwam het aan de orde op het seminar Smarter Real Estate Markets, een gezamenlijk initiatief van StiVAD, IVBN en PropertyNL. Pieter Jager lichtte er het register toe en liet zien wat het onderzoek naar de meldplicht had opgeleverd. Daarachter zat een projectgroep van het Kadaster, de Belastingdienst en StiVAD, die dat jaar een haalbaarheidstoets voorbereidde. Het was het begin van de samenwerking met het Kadaster die vier jaar later uitmondde in de OT-module. DNB noemde het initiatief in maart een stap vooruit naar meer transparantie op de vastgoedmarkt.

Daarna meldden zich de woningcorporaties, in groten getale. Woonstad Rotterdam en Annexum in 2016, acht corporaties tegelijk in oktober 2017 en nog eens tien in 2019. De aanleiding was de Woningwet, die corporaties verplicht een deel van hun bezit te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Wie dat moet, heeft referenties nodig.

Het bestuur groeide mee. In september 2017 benoemde de raad van toezicht in één keer zeven nieuwe bestuurders en volgde Robbert van Dijk René Vierkant op als voorzitter. Vierkant, voorzitter vanaf de oprichting, ging naar de raad van toezicht. Dick Gort en Rob Vroom, die daar vanaf het eerste uur zaten, namen afscheid. Frans van Hoeken was in februari van dat jaar al vanuit het bestuur naar de raad van toezicht gegaan en had het voorzitterschap overgenomen van Onno Breur. Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw en Jan Vis van het Platform Taxateurs en Accountants kwamen erbij. In mei 2019 volgde René Clement van Wonen Limburg zijn collega Ger Peeters op als vertegenwoordiger van de corporaties.

De groei is af te lezen aan de standen die in die jaren naar buiten kwamen. Oktober 2017: 49 deelnemers, 1.526 gemelde transacties, 13,8 miljard euro. Februari 2018, in een IVBN-paper over frauderisico’s: 24 beleggers, 22 corporaties en 12 taxateurs, samen goed voor 1.663 transacties. Januari 2020: 74 deelnemers en 2.327 transacties met een waarde van 23,27 miljard euro, bij partijen die samen zo’n 180 miljard euro aan Nederlands vastgoed beheerden.

In dezelfde jaren vernieuwde StiVAD zijn techniek. Het systeem waarmee de database in 2012 online ging, was na zes jaar toe aan vervanging. In januari 2016 koos de stichting ervoor het nieuwe platform in eigen huis te bouwen, met hedendaagse technieken. De bouw kwam in handen van een klein eigen team onder leiding van CTPO Rutger Bogaerds. Daardoor kon StiVAD snel schakelen en wensen van gebruikers direct doorvoeren. Zo werkt het nog steeds: de CTPO ontwikkelt zelf mee, en iedereen in het team werkt direct aan de producten. Op 12 september 2017 kreeg het bestuur de eerste demonstratie van het StiVAD Applicatie Platform (STAP) en van versie 4.0 van het VBT-register. In de loop van 2018 kwam die versie beschikbaar voor de deelnemers.

Het ging om meer dan een nieuw scherm. Op een eigen platform konden nieuwe informatieproducten naast het register komen te staan en konden koppelingen worden gemaakt met de systemen van de deelnemers zelf. Sindsdien staan alle producten van StiVAD op dat ene platform.

Het eerste nieuwe product kwam uit de winkelhoek. De winkelgroep van de IVBN vroeg StiVAD in 2016 een passantenindex op te zetten, toen nog onder de naam NWBI. De eerste fase werd halverwege dat jaar afgerond; in oktober lagen er zeven indices en een positieve haalbaarheidstoets. Tien winkelbeleggers financierden de bouw. Per 1 januari 2018 ging de Footfall Index Netherlands (FIN) in exploitatie, met een eigen gebruikersvergadering naast die van het register. De index telt inmiddels ruim 25 miljoen passanten per maand in veertien (sub)indices en is het tweede product van StiVAD.

Ook het melden zelf veranderde. Deelnemers meldden een transactie tot dan pas als die onherroepelijk was, waardoor het register achterliep op de markt. De gebruikersvergadering ging op 22 november 2017 akkoord met melden zodra de koopovereenkomst is getekend, op voorwaarde dat zo’n melding in het register herkenbaar blijft.

Het interview van december 2019 vat het tijdvak samen. Directeur Pieter Jager noemde het register daarin een ‘superkadaster-plus’: niet alleen koopsommen, maar ook huurwaarden, vier aanvangsrendementen, exploitatiekosten, grondsituatie en energielabel. Vijftig indicatoren bij elkaar. Het schillenmodel, waarbij commercieel gevoelige gegevens alleen volledig zichtbaar zijn voor de partij die de transactie meldt, maakte deelname mogelijk voor beursgenoteerde ondernemingen en voor partijen met een beroepsgeheim. Voorzitter Robbert van Dijk schatte dat het register ongeveer een derde van de markt besloeg en wilde naar 80 à 90 procent.

Door deze jaren loopt een persoonlijke lijn uit het eerste deel. Peter van Gool vertrok begin 2018 bij SPF, werd datzelfde jaar koninklijk onderscheiden, in 2020 voorzitter van de Centrale Raad van het NRVT en nam in 2022 afscheid als hoogleraar Vastgoedeconomie.

Openbare bronnen en volledige dekking

In februari 2020 sloot Heimstaden zich aan, de eerste buitenlandse partij en de 75e deelnemer. In mei volgden BDO, Deloitte en EY.

De belangrijkste verandering van deze jaren dateert van oktober 2020. Tot dan bevatte het register alleen wat deelnemers en hun tegenpartijen zelf meldden. Vanaf die maand kwamen daar transacties uit openbare bronnen bij, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020, verzameld door research- en data-expert Petra Kooijman: koopsom en partijen gecontroleerd in het Kadaster, metrages uit de BAG en energielabels erbij. In de database kregen die transacties een uitroepteken, tegenover het vinkje van een melding door een deelnemer. Wat als proef begon, is nu de OT-module naast de eigen meldingen van de deelnemers. Sinds 2021 levert het Kadaster bovendien alle bedrijfsmatige transacties vanaf een miljoen euro.

Daarmee kwam de bovenkant van de markt volledig in beeld. In juni 2022 meldde StiVAD dat elke professionele beleggingstransactie boven vijf miljoen euro werd geregistreerd, bij 86 deelnemers. In de zes maanden daarvoor ging het om 923 transacties met een waarde van 13,8 miljard euro. Uit dezelfde periode stammen de podcastserie De toekomst van taxeren (vijf afleveringen, begin 2022) en het eerste marktrapport. In het bestuur traden Peter Dansen en Jef Holland aan (2020), na het afscheid van Peter van Gool en Jeroen Boogaard, en Yucel Unlu (2022).

Buiten de sector gebeurde ondertussen iets waar geen persbericht over uitging: de gepubliceerde cijfers gingen meetellen in besluiten van anderen. StiVAD zet zijn kerncijfers open op deze site, en sindsdien wordt ernaar verwezen in stukken waar de stichting zelf buiten staat.

Banken, overheid en publieke cijfers

In september 2023 werden vier nieuwe bestuursleden en drie leden van de raad van toezicht benoemd. Een jaar later kwam de beroepsgroep erbij die nog ontbrak. ING, Rabo Real Estate Finance en ABN Amro sloten zich in augustus 2024 aan voor een proef van anderhalf jaar, waarin wordt onderzocht welke gegevens een financier kan leveren. DNB drong er in gesprekken met banken op aan. Handelsbanken volgde in december.

In januari 2025 werd het Rijksvastgoedbedrijf deelnemer, beheerder van de grootste en meest uiteenlopende vastgoedportefeuille van Nederland. In augustus 2025 kwamen de grondtransacties erbij, voorlopig als bètaversie en met terugwerkende kracht tot 2010. Grond is de eerste schakel in de keten, en het apart labelen ervan maakt de rapportage over het beleggingsvolume zuiverder, want grond valt daarbuiten. In april 2026 werd de eerste transparantieprijs uitgereikt, aan Woonzorg Nederland en Bouwinvest. Een algoritme bepaalde de winnaars, op basis van de snelheid en de nauwkeurigheid van melden.

Wat dit tijdvak vooral onderscheidt, is waar de cijfers terechtkomen. DNB gebruikt ze in het Overzicht Financiële Stabiliteit van voorjaar 2024 en voorjaar 2025. Het CPB en het ministerie van Financiën rekenen er in 2024 en 2025 mee bij de ramingen voor box 3. In juli 2026 verscheen een DNB-analyse over de financiering van nieuwe huurwoningen waarvan het hoofdstuk over de woningmarkt vrijwel geheel op StiVAD-data rust. NRC, Follow the Money en de NOS berichtten erover, met grafieken op die cijfers. En in september 2026 werd de gemeente Rotterdam deelnemer, de eerste gemeente in StiVAD: naast de gepubliceerde cijfers kan zij nu ook de transacties zelf inzien.

Bestuur en toezicht

De stichting heeft sinds 2011 een bestuur en een raad van toezicht. Het bestuur werd in de opbouwjaren geleid door René Vierkant (2011–2017), daarna door Robbert van Dijk (2017–2023) en sinds 5 september 2023 door Jef Holland. De raad van toezicht stond eerst onder leiding van Hans Copier (2011–2014), daarna van Dick Gort, die het waarnam, en het voorzitterschap ging vervolgens naar Onno Breur (2015), naar Frans van Hoeken (2017) en in 2023 naar Robbert van Dijk. Vierkant, Van Hoeken en Van Dijk maakten alle drie de overstap van het bestuur naar het toezicht, zodat de kennis van de opbouwjaren beschikbaar bleef voor hun opvolgers.

De vernieuwing van september 2023 was de grootste sinds de oprichting. Er kwamen vier nieuwe bestuursleden: Joosje Lugard (Woonzorg Nederland), Annette Postma (CBRE), Casper Hesp (Achmea Real Estate) en Kenny Zartarian (Heimstaden). Jef Holland, Peter Dansen en René Clement schoven door naar voorzitter, penningmeester en secretaris. Tegelijk trad een nieuwe raad van toezicht aan met Robbert van Dijk, Astrid Schlüter (Vesteda) en Erik Steinmaier (Altacredit Capital Partners), in de plaats van Frans van Hoeken, René Vierkant en Jan Vis, die hun laatste termijn hadden volgemaakt.

Daarna bewoog het bestuur mee met de deelnemers. Allard van Spaandonk van Bouwinvest nam in juni 2025 de plaats in van Casper Hesp. In november 2025 kwam Maurice Rijntjes van Woonzorg Nederland erbij en nam René Clement kort daarna afscheid, waarna Joosje Lugard het secretariaat overnam. In 2026 volgde Paul Oremus van CBRE Investment Management op zijn beurt Van Spaandonk op en trad Dennis Jansen van DansenVanderVegt toe. Peter Dansen, bestuurslid sinds 2020 en penningmeester vanaf 2023, nam datzelfde jaar afscheid; Annette Postma volgde hem op als penningmeester. Bij Rijntjes sluit een cirkel: hij stond in 2011 in de allereerste gebruikersgroep hierboven, namens Redevco, toen de meldingen nog op een excelformulier binnenkwamen.

Iedereen die in de loop van de jaren in een van beide organen zat, staat in de eregalerij, met de jaren en de functie.

Naast bestuur en toezicht heeft elk product zijn eigen gebruikersvergadering: die van het register bestaat sinds de begintijd, die van FIN sinds 1 januari 2018.

Waar het nu staat

Op 28 augustus 2026 stonden er 10.920 transacties in het VBT-register, samen 140,1 miljard euro, gemeld en aangevuld door de inmiddels 93 deelnemers. Per transactie gaat het om 80 tot 100 datapunten: de kenmerken die de melder invult, de rendementen die daaruit volgen en de geografische verrijking.

Het excelmodel waarmee het begon, met de te vragen variabelen en hun samenhang, is uitgegroeid tot een register waarvan de kerncijfers open op deze site staan. Wie wil zien wat er sinds 2012 bij is gekomen, bekijkt de marktcijfers op de homepage, loopt het nieuwsarchief door of leest na wat anderen over StiVAD schrijven.