‘Zelfregulering nog geen vervanging voor wetgeving

Banken moeten het kredietrisico in de vastgoedsector beter in het oog houden, stelt Francesco Caloia van DNB. Meer transparantie door een zelfreguleringsinitiatief als StiVAD helpt daarbij, maar kan wetgeving nog niet vervangen, zegt de DNB-onderzoeker gespecialiseerd in de vastgoedsector.

Caloia zegt dit in het onlangs verschenen eerste marktrapport ‘Feiten & Visie, analyse van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt’ van StiVAD. De transactiegegevens uit de StiVAD-database zijn onmisbaar als referenties voor betrouwbare vastgoedwaarderingen. Die taxaties zijn essentieel voor de financiële stabiliteit in Nederland, stelt Caloia.

“Vastgoed is goed voor een kwart van alle uitzettingen door banken. Vanuit macroprudentieel oogpunt moeten betrouwbare waarderingen en tijdige hertaxaties voorkomen dat financiële instellingen de gevolgen van een prijscorrectie op de vastgoedmarkten vergroten, in plaats van verkleinen. Stelselmatige overwaardering vergroot de kans op een scherpe prijscorrectie, die een neerwaartse spiraal in kredietverlening en vervolgens weer in vastgoedprijzen veroorzaakt en de financiële instabiliteit vergroot.”

Het StiVAD-marktrapport biedt naast een analyse van transacties in de professionele vastgoedmarkt een duiding van de cijfers in acht diepgravende interviews met experts in de verschillende markten voor woningen, woonzorg, kantoren, bedrijfsruimten en winkels. De analyses in het rapport behandelen de ontwikkelingen in beleggingsvolumes, de bruto aanvangsrendementen en de regionale spreiding van vastgoedbeleggingen. De basis vormen de gegevens uit het transactieregister van StiVAD.

Zeer grote markttransparantie
Dit transactieregister biedt een schat aan informatie over de vastgoedbeleggingsmarkt. De gegevens in deze database zijn uniek doordat deze rechtstreeks afkomstig zijn van de deelnemers in StiVAD. Per transactie worden er zo’n vijftig variabelen geregistreerd, waaronder huren, rendementen, exploitatie- en energiegegevens. Sinds 2021 ontvangt StiVAD ter aanvulling alle bedrijfsmatige transacties van boven een miljoen euro van het Kadaster. Hiermee wordt een zeer grote markttransparantie bereikt. In totaal nemen nu 88 vastgoedpartijen deel in StiVAD waaronder beleggers, accountants, taxateurs en woningcorporaties.

StiVAD-deelnemers vragen steeds meer specifieke vastgoeddata als duurzaamheidskenmerken, exploitatiegegevens van zorgvastgoed of volumes per beleggingscategorie per kwartaal, constateert StiVAD-bestuursvoorzitter Robbert van Dijk, in het dagelijks leven directeur Woningen bij a.s.r. real estate. “De vastgoedsector professionaliseert verder en wordt steeds meer datagedreven. Als neutraal informatieplatform vult StiVAD deze behoeften in.”

Omslag in sentiment
Gemeten naar leverdatum bedroeg het beleggingsvolume in de Nederlandse professionele vastgoedmarkt in 2022 21 miljard euro. Wordt er gekeken naar overeenkomstdatum, dan kwam het volume niet verder dan 18 miljard euro. Het verschil tussen beide bedragen toont de omslag in sentiment in de markt. De mediane waarde van de aanvangsrendementen in de markten voor winkels en kantoren daalde in 2022, die voor woningen stabiliseerde zich onder invloed van de oplopende rente, de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting en de aangekondigde regulering van het middenhuursegment. Met een aandeel van 5,7 miljard euro was Zuid-Holland de provincie met het hoogste beleggingstotaal, gevolgd door Noord-Holland met 5,1 miljard euro.

Download hier het complete StiVAD-marktrapport.