Woningen 2e kwartaal 2021: BAR 3,9 mediaan | 3,5 min

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ twaalf beleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 287,1 miljoen euro. Van deze deals kwamen er acht voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 240,6 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In zeven gevallen ging het om een koopaanneming- of turnkey-overeenkomst, met een gezamenlijke waarde van 227,1 miljoen euro.

Door de andere aard van de transacties, geeft de grafiek een ander beeld: waar 2020 in het teken stond van de verkoop van portefeuilles met verouderd bezit, wordt het beeld in 2021 tot nu bepaald door de aankoop van woningen via koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten. Hierin is duidelijk het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen voor beleggers zichtbaar. In de eerste vier maanden van 2021 werden in het Kadaster 117 vastgoedtransacties boven tien miljoen euro geregistreerd, een daling met 22 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, toen er 150 van dergelijke deals waren.

Het laagste BAR kwam in het tweede kwartaal (voorlopige cijfers) uit op 3,5 procent en betrof de verkoop door een institutionele belegger van een Haags appartementencomplex met 22 woningen uit 1995. De koper is een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 4,1 procent werd betaald door een institutionele belegger voor een appartementencomplex in Den Haag met 36 eenheden. Verkoper is een ontwikkelende aannemer, die de appartementen na de zomer van 2022 zal opleveren. Het mediane BAR komt uit op 3,9 procent.

Het laagste BAR in het eerste kwartaal kwam uit op 4,1 procent en werd betaald door een institutionele belegger voor een woontoren met 168 woningen in Rotterdam nabij het Centraal Station, op te leveren in het voorjaar van 2025. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het hoogste BAR lag het eerste kwartaal op 4,7 procent, voor de aankoop door een particuliere belegger van een appartementencomplex met 45 woningen in Rosmalen, op te leveren begin 2022. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het mediane BAR lag op 4,3 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

De transacties met woningcomplexen concentreerden zich in de eerste twee kwartalen in Noord-Brabant, gevolgd door Zuid-Holland. In Noord-Brabant kwam het mediane BAR uit op 4,3 procent, Zuid-Holland scoorde een 4,1. In de overige provincies waren te weinig transacties (< 3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij het merendeel (57 procent) van de overeenkomsten in de eerste twee kwartalen werden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 4,2 en 4,6 procent. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,9 en 4,2 procent en werden genoteerd voor projecten in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.