Veelgestelde vragen

Stichting Vastgoeddata "StiVAD" is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk, opgericht in oktober 2011. Zij beheert een platform waarop deelnemers gegevens over vastgoedbeleggingstransacties aanleveren en opvragen, zodat vastgoedwaarderingen op onafhankelijke gegevens kunnen worden gevalideerd. Dat gebeurt op een neutrale en gereglementeerde wijze, zoals artikel 2 van de statuten voorschrijft. Lees meer over de visie en doelstellingen en de geschiedenis.

STAP is het StiVAD Applicatie Platform: de beveiligde omgeving waarin deelnemers met het VBT-register en de Footfall Index Netherlands werken, in de browser of als app op een mobiel apparaat. Inloggen gaat via dashboard.stivad.nl. Of het platform bereikbaar is staat op status.stivad.nl.

Nee. StiVAD verkoopt geen data aan derden en de dataleveranciers behouden hun intellectuele eigendomsrechten. De referentiegegevens in het register zijn er voor de deelnemers en de taxateurs die voor hen werken. Alleen op geaggregeerd niveau en anoniem gebruikt StiVAD de gegevens voor onderzoek en publicaties, zoals de marktcijfers, de kwartaalberichten en het jaarlijkse marktrapport.

StiVAD heeft een raad van toezicht, een bestuur, een gebruikersgroep, een directie en een uitvoerende organisatie (directie en team). In het bestuur zijn de kringen van deelnemers vertegenwoordigd: beleggers, corporaties, taxateurs, accountants en financiers. Wie er eerder een rol vervulde, staat in de eregalerij.

Uit de bijdragen van de deelnemers. Het bestuur stelt de vergoedingen jaarlijks vast op basis van het non-profitprincipe en maakt ze uiterlijk in november bekend, samen met het beleidsplan en de kostenbegroting.

Het Vastgoedbeleggingstransactieregister (VBTR) is het centrale register van vastgoedbeleggingstransacties in Nederland. Eigenaren melden hun transacties zelf, zodat koopsom, huurgegevens, aanvangsrendementen, grondsituatie en exploitatiekosten tot in detail beschikbaar zijn: 80 tot 100 datapunten per transactie. Deelnemers zoeken referenties op de kaart, benchmarken hun portefeuille en maken exports of koppelen via de API. Meer op de pagina VBT-register.

Een eigenaartransactie (ET) is een transactie die een deelnemer-eigenaar zelf aanlevert en die StiVAD na controle in het register meldt. Zij geeft een betrouwbare indicatie van het bruto aanvangsrendement. Een openbare transactie (OT) komt uit openbare bronnen: het Kadaster en de vakmedia. StiVAD controleert elke OT en belt zo mogelijk na, met research op adres, koopsom, koper, verkoper, metrage, leegstand en looptijd, altijd met vermelding van de bron. Bij transacties boven € 10 miljoen wordt de leveringsakte opgevraagd.

Een openbare transactie krijgt in STAP een van drie labels, afhankelijk van wie er partij is en of er een melding tegenover staat. Een OT-basis is een transactie waarbij geen deelnemer van StiVAD als eigenaar betrokken is; de openbare bron is het enige dat het register ervan heeft. Bij een OT-rappel is een deelnemer wel partij, maar is de transactie nog niet als ET gemeld of is de melding nog niet goedgekeurd; het rappel herinnert die deelnemer aan zijn melding. Een OT-ET is gekoppeld aan een goedgekeurde ET: het is dezelfde transactie, en de ET draagt de gegevens die de openbare bron niet heeft, zoals huur en rendement. Die zijn alleen te zien voor deelnemers met de ET-module. Zodra een rappel is gemeld en goedgekeurd, wordt het een OT-ET. De begrippen staan ook op de pagina definities.

Door alle ET's, OT's-basis en OT's-rappel samen te nemen. Elke transactie telt zo één keer: als ET wanneer deze gemeld en goedgekeurd is, anders als openbare transactie. Een OT-ET telt niet mee, want dat is dezelfde transactie als de goedgekeurde ET waaraan deze is gekoppeld. Een rappel telt wel mee: zolang de melding ontbreekt, is de openbare bron de enige vermelding in het register.

De OT-module is een aanvullende dienst op het register en ontsluit alle openbare transacties, uitgezonderd de meldingen van de eigenaren. De openbare transacties hebben samen een marktaandeel van 80 tot 90 procent. De module is beschikbaar sinds 1 juli 2021. Meer op de pagina VBTR OT-module.

De OT-module zonder ET-abonnement, voor makelaars die met de openbare transacties werken. Makelaars melden zelf geen transacties en zien de transacties van de eigenaren niet. Meer op de pagina makelaarsmodule.

Een overzicht van hoe de Nederlandse vastgoedmarkt wordt gefinancierd, gekoppeld aan de transacties in het register: financieringsstromen per sector, trends en een benchmark van financieringsvoorwaarden. Meer op de pagina marktoverzicht.

Een landelijke passantenindex waarmee winkelbeleggers hun portefeuille benchmarken: meer dan 25 miljoen getelde passanten per maand en 14 geanonimiseerde sub-indices. Sinds 2015 werkt een groep winkelbeleggers hiervoor samen via StiVAD. Meer op de pagina Footfall Index Netherlands.

Op deze site staan de marktcijfers: per vastgoedtype de mediaan van het bruto aanvangsrendement en van de koopsom per vierkante meter over de laatste twaalf maanden, met een kaart van het volume per provincie. Daarnaast verschijnen de kwartaalberichten en het jaarlijkse marktrapport onder publicaties. De transacties zelf zijn alleen voor deelnemers.

Beleggers, woningcorporaties, overheden, taxateurs, accountants, financiers en adviseurs. De statuten spreken van professionele organisaties met een goede naam en faam die beschikken over relevante marktgegevens op het gebied van vastgoed en vastgoedbeleggingen. Wat telt is wat een organisatie bijdraagt: transacties, kennis of middelen. Zie deelnemen.

Neem contact op met Pieter Jager. Na het tekenen van de deelnemersovereenkomst wijst uw organisatie een hoofdgebruiker aan, die StiVAD instelt in STAP. De hoofdgebruiker maakt daarna zelf de accounts voor de gebruikers aan.

Een deelnemer-taxateur voert ten minste eens per twaalf maanden een taxatieopdracht uit voor een van de aangesloten eigenaren. Een taxateur die zo'n opdracht nog niet heeft, maar die binnen twaalf maanden verwacht, kan toetreden als kandidaat-deelnemer. De hoofdgebruiker van een taxateur staat ingeschreven in het RICS Valuer Registration Scheme, bij VastgoedCert of bij het NRVT.

De gebruiker die StiVAD voor uw organisatie instelt en die de contactpersoon voor StiVAD is. StiVAD maakt alleen de hoofdgebruiker aan. De hoofdgebruiker maakt de gewone gebruikersaccounts van de organisatie aan, beheert ze en stelt per account de rechten in. Vertrekt de hoofdgebruiker, dan geeft de organisatie een opvolger aan StiVAD door.

Een eigenaar kan zoveel accounts hebben als hij nodig heeft. Voor taxateurs, accountants en financiers geldt een maximum van vijftien actieve accounts; kleinere kantoren hebben een overeenkomst voor zeven. De grens gaat over actieve accounts: de hoofdgebruiker kan accounts naar believen activeren en deactiveren.

Via de hoofdgebruiker van uw organisatie, niet via StiVAD. De hoofdgebruiker maakt het account aan en stelt de rechten in.

Een account is persoonlijk en gaat niet over op een ander. De hoofdgebruiker deactiveert het account en maakt voor een opvolger een nieuw account aan. Een gedeactiveerd account telt niet mee voor het maximum.

Voor het onderbouwen en valideren van vastgoedwaarderingen, binnen de eigen organisatie en in samenwerking met andere deelnemers. Een taxateur gebruikt ze uitsluitend voor de taxatieopdracht van de deelnemer-eigenaar die hem heeft ingeschakeld, en vermeldt daarbij de bron. Gegevens uit het register worden niet doorgegeven, gekopieerd of gepubliceerd, ook niet als schermafbeelding. Met de OT-module mogen de openbare transacties ook worden gebruikt voor de waardering van vastgoed van niet-deelnemers.

Ja, via de MCP-koppeling van STAP. U logt in met uw eigen STAP-account; daarna zoekt en vergelijkt de AI-assistent transacties en berekent hij marktcijfers. De koppeling kan alleen lezen, en alleen de goedgekeurde ET's, OT-rappels en OT-ET's die u ook in STAP ziet. OT-basistransacties vallen erbuiten, dus de koppeling kost geen credits. Ze is er voor deelnemers met een abonnement op het VBT-register, voorlopig niet voor de makelaarsmodule. StiVAD zet haar aan zodra de organisatie schriftelijk bevestigt dat haar AI-assistent de gesprekken niet gebruikt om modellen te trainen; bij een zakelijk abonnement op Claude of ChatGPT is dat standaard zo. Daarna geeft de hoofdgebruiker per gebruiker het recht. Voor de uitkomsten gelden dezelfde regels als voor de referentiegegevens. De uitleg staat in STAP onder MCP documentatie.

Het overlegorgaan van de deelnemers, met één vertegenwoordiger per deelnemer. De groep komt twee tot vier keer per jaar bijeen en werkt aan de definities, de gewenste in- en uitvoer van het register, de ontwikkeling ervan en alles rond het melden. Een voorstel dat de gebruikersgroep aanneemt geldt als bindend advies aan het bestuur. Zie de gebruikersgroep.

Bij de invoervelden in STAP en op de pagina definities. StiVAD sluit waar mogelijk aan bij de definities van de RICS.

Gebruik de feedbackknop bij de transactie in STAP. Het bericht gaat intern naar StiVAD en wordt niet gepubliceerd. StiVAD beoordeelt de melding en vraagt de meldende deelnemer zo nodig om een correctie.

Kijk eerst op status.stivad.nl of er een storing bekend is. Is dat niet zo, dan meldt de hoofdgebruiker het probleem bij de helpdesk van StiVAD. Voor technische vragen is Rutger Bogaerds de contactpersoon. STAP vraagt een recente browser, hooguit drie jaar oud.

Iedere koop, verkoop, koop-/aannemingsovereenkomst of turnkey-levering van beleggingsvastgoed in Nederland.

Een deelnemer spant zich in om een transactie binnen dertig dagen na het tekenen van de koopovereenkomst in te voeren. Voor nog op te leveren vastgoed geldt dezelfde termijn, gerekend vanaf de ondertekening van de koop-/aannemings- of turnkey-overeenkomst. De leverdatum mag dus nog in de toekomst liggen.

Zolang de gegevens volgens de regels van de financiële toezichthouders koersgevoelig zijn, of een geheimhoudingsplicht jegens derden in de weg staat, hoeft de transactie nog niet gemeld te worden. De deelnemer spant zich wel in om toestemming van de wederpartij te krijgen. Bij een geheimhoudingsverklaring kan StiVAD de transactie als OT opnemen, op basis van openbare bronnen.

StiVAD controleert de melding op onvolkomenheden en onjuistheden en vraagt zo nodig om aanvulling. Na goedkeuring is de transactie zichtbaar in het register. De deelnemer blijft verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van wat hij meldt.

Een signaal in STAP dat StiVAD uit een openbare bron een transactie van uw organisatie kent die nog niet als ET is gemeld, of waarvan de melding nog niet is goedgekeurd. Na melding, autorisatie en goedkeuring wordt het rappel afgemeld en is de openbare transactie een OT-ET. Klopt het rappel niet, of is de transactie al gemeld, mail dan Petra Kooijman-Denissen.

Het register werkt met een schillenmodel. De volledige melding is alleen in te zien door de deelnemer die haar heeft gedaan. Andere deelnemers en hun taxateurs zien geanonimiseerde referentiegegevens. De meldingen van eigenaren worden niet verstrekt aan makelaars; die werken in de makelaarsmodule alleen met openbare transacties. Lees meer over de opzet van het register.

De intellectuele eigendomsrechten op de ingevoerde transactiegegevens blijven bij de deelnemer. StiVAD krijgt een niet-exclusief gebruiksrecht om de gegevens te verzamelen, te controleren, op te slaan, als geanonimiseerde referentie aan deelnemers en hun taxateurs te tonen en geaggregeerd te gebruiken voor onderzoek en publicaties.

Een deelnemersovereenkomst voor eigenaren en een voor taxateurs, met een variant voor kandidaat-deelnemer-taxateurs. De OT-module is een aanvullende dienst en wordt vastgelegd in een addendum bij de deelnemersovereenkomst. Alle deelnemers-eigenaren hebben dezelfde rechten en verplichtingen.

Een deelnemer betaalt een eenmalige entreevergoeding en een jaarlijkse vergoeding, vooruit per jaar; in het jaar van toetreding vanaf het kwartaal van toetreding. De OT-module kent een eigen jaarvergoeding, waarin een bundel credits is inbegrepen; daarboven rekent StiVAD per opvraging af na afloop van het jaar. De hoogte hangt af van het soort deelnemer en de afgenomen modules. Pieter Jager stuurt u de actuele tarieven.

Bij de OT-module hoort een bundel credits per kalenderjaar; in het jaar van toetreding naar rato van de resterende maanden. Eén credit is het voor het eerst openen van een OT-basis door uw organisatie. Tot dan zijn koper, verkoper, koopsom en opmerkingen afgeschermd; daarna is die transactie voor iedereen in uw organisatie onbeperkt in te zien. Opvragen via de API of in een export telt ook als openen. OT-rappels, OT-ET's en ET's kosten geen credit, want daar is een deelnemer partij. Is de bundel op, dan blijft inzien mogelijk: StiVAD verrekent die opvragingen per stuk na afloop van het jaar, tegen een bedrag dat het bestuur jaarlijks vaststelt op basis van de kosten van het Kadaster. In STAP staan een teller met het saldo en een overzicht van de opvragingen van uw organisatie.

Het bestuur stelt de vergoedingen jaarlijks vast en maakt ze uiterlijk in november bekend. Voor eigenaren stijgt de vergoeding voor de basisdienst nooit meer dan 5 procent per jaar, los van een inflatiecorrectie, tenzij de gebruikersgroep vooraf met een grotere stijging instemt. Aanvullende diensten leiden niet tot een hogere prijs van de basisdienst.

De overeenkomst heeft een initiële looptijd en wordt daarna telkens met een jaar verlengd. Een eigenaar zegt na de initiële looptijd op met een opzegtermijn van twee kalendermaanden, per aangetekende brief of per mail aan ln.davits [ta] ofni; al betaalde vergoedingen worden niet terugbetaald. Voor taxateurs en voor het addendum van de OT-module gelden eigen termijnen, die in de overeenkomst staan.

De al gemelde transacties blijven deel uitmaken van het register. De toegang tot STAP stopt en de geheimhoudingsplicht blijft gelden.

De handleiding, de richtlijnen en de geheimhoudingsverklaring voor het gebruik van het register, gepubliceerd in STAP en door de gebruiker te accorderen. StiVAD kan het reglement wijzigen; wijzigingen worden aan de gebruikersgroep voorgelegd en minstens een maand vooraf per e-mail bekendgemaakt.

De deelnemer die de transactie meldt. StiVAD controleert de meldingen en kan bij twijfel navraag doen en stukken opvragen. De openbare transacties komen grotendeels uit bronnen van derden; StiVAD staat niet in voor de juistheid en volledigheid daarvan.

De afspraak is dat het platform 99 procent van de tijd per kalenderjaar bereikbaar is; in de praktijk haalt STAP 99,9+ procent. Voor onderhoud of verbeteringen kan de dienst tijdelijk beperkt zijn. De actuele status staat op status.stivad.nl.