Afl. 5: Zorgvastgoed

0:00 Je luistert naar De Toekomst van Taxeren, een podcastserie over datadelen en de waarde van transparantie in de vastgoedsector van de Stichting Vastgoeddata StiVAD en ValueMetrics. Het delen van data en kennis is wat ValueMetrics en StiVAD verbindt. Op zoek naar een antwoord op de vraag ‘wat is de toekomst van taxeren?’ spreken wij elke week met specialisten in de vastgoedsector.

Per aflevering behandelen we een onderwerp als het belang van transparantie en benchmarking, de impact van duurzaamheid, het werken met rendementseisen, de komst van buitenlandse beleggers en de financiering van vastgoedportefeuilles. Mijn naam is Johannes van Bentum.

In deze aflevering draait het om zorgvastgoed. Daarover spreek ik met Arnold Pureveen en Erik Scheijgrond. Welkom. Dankjewel. Arnold Pureveen is nu 5,5 jaar lid van de Raad van Bestuur van Woonzorg Nederland, een woningcorporatie gespecialiseerd in sociale huisvesting voor senioren en mensen met een beperking. Eerder was hij chief financial officer van de Amsterdamse woningcorporatie De Alliantie en daarvoor accountant en consultant bij PwC.

Erik Scheijgrond is nu 2,5 jaar landenmanager Nederland bij de Belgische beursgenoteerde zorgvastgoedbelegger IDVK. Hij werkte sinds 2014 bij Cushman & Wakefield als associate director healthcare. Daarvoor was hij onder meer 7 jaar actief als vastgoedmanager bij de Parnassia Groep, een Nederlandse zorgstichting. We hebben het over taxeren, we hebben het over zorgvastgoed vandaag.

1:54 Hoe wordt zorgvastgoed eigenlijk getaxeerd op dit moment? Welke regels gelden er? Waar moet je rekening mee houden?

Begin ik? Begin jij? Ga je gang? Ga ik beginnen? Eigenlijk gewoon ouwetst door een taxateur. De taxateur komt voorbij. Wij leveren hem data aan voor zover we dat nog systemen hebben. En dan gaat dat in zijn black box. Precies. En dan komt er een getal uit. En de hele sector gaat over naar marktwaarde. Dat is bij zorgvastgoed inmiddels ook ingevoerd.

Ja, het aardig is bij corporaties zijn al over. Die waarderen hun zorgvastgoed marktwaarde. En de collega’s vanuit de Europese richtlijnen zijn nu ook aan het oriënteren voor investeringen. En mag ik zelf ook bij die roundtables zitten van die verkenning hoe ze het moeten doen. En die zijn nu opnieuw aan het kijken hoe gaan wij ons vastgoed op marktwaarde waarderen.

En kijken natuurlijk naar hoe corporaties het gedaan hebben. Wat ze ervan kunnen leren om dat ook op te gaan pakken. Correct. En de commerciële partijen die deden dat natuurlijk al. Uiteraard. We waarderen op marktwaarde en dat doen we op kwartaalbasis. Vanwege ons beursperspectief. Ieder kwartaal hebben we een update van onze waarderingen. En zodoende houden we dus de hele tijd bezig in de gaten op een Europese context.

Wat een marktwaarde is van een zorgvastgoed. En die marktwaarde ontwikkelt zich qua inhoud en qua randvoormwaarde enorm. Precies. De zorgpartijen die moeten nu ook voor het eerst hun bezit op marktwaarde gaan waarderen. Hebben jullie tips als ervaringsdeskundigen? Ja wel kijkend naar hebben wij tips. We zijn natuurlijk geen expert op taxeren. Daar zijn andere mensen nog beter in.

3:42 Maar zeggen wij praktische tips ook. Want wij proberen het wiel uit te vinden wat we gedaan hebben. We hebben een handboek taxeren gemaakt ook. Waarin we sowieso afspraken maken over de modellen. Barren, narren, discounted cash flows. De gemiddelde zorgbestuurder staat gelukkig niet te veel stil bij hoe je moet waarderen. En dat was bij corporaties nog iets meer dan bij de zorg.

Dus wij hebben hun tips gegeven ook. En een van de tips is: maak gewoon afspraken met elkaar over hoe je het doet. Met taxateurs, met bestuur, met toezichthouders, met anderen. Hoe je dat doet. Zodat je de eenheid bewaakt. En dat niet één op die manier doet. Want dan leidt het vaak te verschillen. Tweede punt: kan ik iets blijviger herhalen. Datakwaliteit, datakwaliteit.

Zorg dat die op orde is. Want anders heb je een prachtig model en een goede taxateur. Maar geldt ook hier nog steeds: garbage in is garbage uit. En de laatste tip: als je er aan begint, hebben wij gedaan met Minisier van BZK. Maak een afspraak die je drie jaar lang de tijd krijgt om erin te groeien. Voor je echt een nauwkeurige waardering op portefeuilleniveau hebt.

Want het eerste jaar, het tweede jaar, is het nog een beetje tussen bal en schip door bewegen van elkaar. Erik, heb jij nog een tip? Ik ben het wel enorm eens met zorg ervoor dat je goede input hebt op die taxatie. Gewoon hele simpele elementen die veel zorgorganisaties, en ik ken het nog uit het verre verleden vanuit Parnassia, vaak niet eens wisten hoe groot een gebouw was.

5:14 En dat is zo’n enorm materiaal van belang voor die taxatie. En daarmee is het ook enerzijds niet te overschatten, maar ook niet te onderschatten. Want uiteindelijk gaat het wel een waarde vertegenwoordiger op je balans. En dat gaat dus een enorme impact hebben op jouw bedrijfsvoering. En of je het nou wil of niet, of het nou echt belangrijk is of niet, dat is wel de mores waar we naartoe aan het bewegen zijn.

Dus het is wel serieus te nemen. Tegelijkertijd denk ik zeker, vastgoed voor de eindgebruiker, moeten we ook wel genuanceerd zijn over die waarde. Want uiteindelijk is die taxatiewaarde maar gewoon een getal. En de realiteit zal 20, 30 procent meer of minder zijn. En dat is meteen ook de spread waar we het over hebben. Zeker in heel specifiek zorgvastgoed is het natuurlijk echt ontzettend ingewikkeld om echt een waarde neer te zetten die ook daadwerkelijk gehaald wordt bij een mogelijke transactie.

Waarbij de transactie vaak nog niet eens zozeer op de horizon staat. Dus we moeten er enerzijds niet bagatelliseren, maar tegelijkertijd ook niet te belangrijk maken. Maar wel zorgen dat we de ingrediënten hebben die kloppen. Dan is de interpretatie inderdaad, dan neem je er tijd voor om volwassen in te worden. Maar die is dan ook eigenlijk niet zo heel relevant.

Zorgpartijen krijgen daardoor eigenlijk beter zicht op wat ze in huis hebben aan waarde. Heeft dat nog implicaties voor de sector? Ik hoop het wel. Ik hoop dat daarmee ook stille reserves inzichtelijk komen. Als je gewoon in een integrale bedrijfsvoering kijkt naar een reguliere sector, dan zie je vaak dat de waarde van die assets van een groot belang zijn om die bedrijfsvoering te kunnen sturen.

7:00 Om meer financiering op te halen, om zichzelf te ontwikkelen, gaan ze maar door. En dan gaat dat vastgoed wat vaak een groot element is van zo’n organisatie, ook belangrijke kansen met zich meebrengen. En wellicht ook wel ruimte geven om verder te innoveren en te investeren in kwaliteit van zorg. Ik ben er meest sceptisch over. Kijk, beursgenoteerde ondernemingen.

Dan moet je natuurlijk wel weten dat het getal dat je rechtsboven niet belangt, dat het dan goed is. Dan moet je ook weten wat er links staat. Maar je bent een zorgpartij. En je concentreert je volledig op die zorg. Dan is het gebouw een middel daarvoor ook. Dan komt er nu een Europese richtlijn dat je moet markt waarderen, moet toekenen die panden.

Dat wordt echt gezien als een ballast. Waarom moet dat? En dan wil ik het onderscheid tussen doel-middel. Als je als zorgpartij je echt wil gaan sturen op waarde en er iets mee kan in het kader van het nog beter functioneren, dan wordt het niet meer gezien als ballast, maar dan wordt het gezien als een middel om daar iets mee te kunnen. En door die Europese richtlijn die bij de zorg ligt, ook marktwaarden moeten gemaderen van de corporaties.

Dan zien heel veel partijen zijn last dat het moet. Pas later zie je dat ze zeggen: Hey, eigenlijk wel handig ik dat heb. Want dan kan je het hiervoor gebruiken, daarvoor gebruiken en zus ook doen. Dus ik denk, en dan ga ik te veel door de bocht, de zorg dat het meer zijn last ziet dat ze het moeten doen. Wat ze hebben. Zeker. En nog niet alle partijen, en misschien wel veel, nog niet de toegevoegde waarde van zien van die marktwaarden.

8:33 Terwijl het, zoals Erik zegt, juist inzicht geeft in je financiële ruimte. De ruimte die je hebt. Ja, maar dan kijken ze vaak naar hun kastvormen die ze binnenkrijgen. Hoeveel cash krijg je binnen gaat eruit. Terwijl dit is toch. Als je niet een actieve handelsportefeuille hebt, is het lucht wat erin komt, een lucht wat eruit gaat. En bij een bank kun je binnenkomen en niet zeggen: Ik heb nu dit jaar meer lucht gekregen, mijn balans.

Mag ik meer financiering krijgen? Want die zeggen: Mag ik even naar jouw cash kijken? Een bank kijkt naar de cash en secundair voor de zekerheidsstelling? Ja. Dat is bij ons thuis ook zo. Exact. Dus dat is bij hun niet anders. Het is het verhaal van het aanvragen van een hypotheek. Natuurlijk. Ja. Maar als je dan toch iets met die waarde doet, dan is mijn credo wel: Doe dan wel met de meest realistische waarde.

En dat is die gesuggereerde marktware. Ja, een beleidswaarde bedrijf, allerlei andere gekke waardes. Historische kostprijs. Ja. Ja, daar kun je natuurlijk. Dus ik zeg altijd wel eens in die collegebanken: Het is het minst slechte. Ja. Maar daar moet de zorgpartijen direct wel een prijs voor gaan betalen, als je al die taxateurs moet inhuren. Ja, en daarvoor zijn we hier ook een beetje.

Daar hebben we natuurlijk partijen voor die al heel veel kennissen kunnen hebben, waardoor het proces veel makkelijker kan. Ja. En die kosten worden natuurlijk ook weer gezien als ballast. Ja, zeker. Want als je het wilt besteden aan zorg en je moet een taxateur betalen, blijft daar uiteindelijk minder over. Want er staat geen ezeltje in de tuin van zorgpartijen ook.

Ook niet bij jullie denk ik. Ook niet bij mij. Nee. Kijk, jullie kunnen nog enigszins zeggen: Wij doen het dat wij het in onze beurswaarde terugkrijgen. Dan hebben jullie het er voor over. Zeker. Ik besteed het liever aan zorgpartijen handjes aan het bed, of ik liever aan de stenen die er moeten zijn. Daar moet je een evenwicht in vinden. Ja, natuurlijk.

10:17 En het is natuurlijk ook echt een middel om die zorg te leveren. Alleen het is wel een essentieel middel om die zorg te leveren. Een zorgorganisatie die spendeert heel veel tijd, energie en geld om zijn waarde te bepalen van zijn personeel. Ook daarop te investeren en door op te ontwikkelen. Tegelijkertijd, zeker voor de langdurige zorg, is die wooncomponent een hele essentiële voor het leveren van die zorg.

En dat moet je dus ook goed bijhouden. Dan moet je ook goed vaststaan dat dat in kwaliteit blijft. Dat het dus ook zijn waarde blijft behouden zoals die zich zou moeten ontwikkelen. En ten dienste staat van die bedrijfsvoering. Dus het inzicht in die waarde, en dat is eigenlijk 100% hoe functioneert het gebouw voor mijn functie. Want dat is de waarde die in zorgvastgoed zit.

Die is essentieel om je stuurinformatie te kunnen geven. En dus het is niet zozeer voor die handelsportefeuille waar we daar op zitten. Maar het is wel daadwerkelijk gewoon naast personeel een hele belangrijke assetclass. Om ervoor te zorgen dat jij inderdaad tot de lengte van dagen die kwalitatief goede zorg kan leveren. Ja, dan doe je asset management.

Daar komen we direct nog wel denk ik over te spreken. En dat is bij zorgpartijen toch nog wel ver weg hoor. Zeker. Wat voor waarde hebben we? Hoe kunnen we het effectief toepassen? Ja. Wat voor waarde kan ik er aan toe? Het is vaak ook contractwaardering. Dat is bij mij daarmee. Voor een deel. Jazeker. Wat het complexer maakt. Hebben jullie het gevoel dat er eigenlijk voldoende transparantie is over de waarde van het vastgoed in de zorgsector?

11:48 Hoe? Nou, kijk ik eerst naar mijn collega maar. Als die nee zegt dan kan ik moeilijk ja zeggen. Als je waardeert, kijk je meestal naar wat andere zorggebouwen aan waarde hebben. Kijk, het aantal referenties wat we met elkaar hebben is natuurlijk heel beperkt. Zorgvastgoed is niet een handelsproduct. Nee. We gaan langetermijn relaties met elkaar aan en als het goed is, is dat eigendom dus ook voor een langetermijn bij een partij belegd.

Ik denk dat er geen partijen, wij niet, maar jullie ook niet, zijn er niet bij gebaat om te handelen in langetermijncontracten. Dat is ons bestaansrecht. Om het ook goed vast te zetten. Dus het aantal transacties die dit geeft is beperkt. Daarmee ga je dus kijken naar alle andere ingrediënten om ervoor te zorgen dat die marktwaarde goed bepaald wordt.

Ik denk dat dat wel in hoge mate transparant wordt gedeeld. Ik denk dat ook de intentie is van al die langetermijn beleggers en eigenaren om zoveel mogelijk informatie te delen. Alleen die heb je niet op transactieniveau. Ook met StiVAD had hebben we daar vaak een dialoog over. Oké, hoe zorgen we er nou voor dat we echt kunnen zeggen van dit is een reële waarde per eenheid of per bed.

Op dit moment is daar nog een heel gesprek over van hoe bepaal je dat. Ik denk wel dat we allemaal veel waarde hechten aan die transparantie. Dat dat geen discussie is. Hoe zie jij dat? De collega zegt het al, van waarde en prijzen, dat kan uit elkaar liggen. Waarde is natuurlijk wat we ergens naartoe kennen en de prijs kan ervan afwijken. Want dan gaan mensen aan tafel zitten onderhandelen over iets.

13:24 Veel kijken of die waarde goed is, maar dicht bij elkaar ligt. Dat hoeft niet. Dat is totaal afhankelijk van welke afspraak je je maakt. Dat maakt het ook makkelijker. Dat zeg ik in een collegebank ook wel. Kijk als ik een spruitje koop en ik loop langs een groenteboer en kijk naar het bordje. Een kilo’s prijs kost dit en dan betalen ik het ervoor. Want ik kan het vergelijken over een aandeel op beurs.

Als ik een sinaasappel koop en ik weet wat een mandarijn kost. Dan kan ik overigens zeggen dat een sinaasappel twee keer zo groot is. Dan zal het waarschijnlijk twee keer zo duur moeten zijn. Comparatieve methodiek. Dat kan allemaal niet bij zorgvastgoed. Dan moet je echt modelmatig iets doen en dat is de complexiteit. DCF’tjes, condante wares. Dan leveren wij zorgpartijen data aan, huwcontractgegevens, vierkante meters, onderhoudskosten te denken.

En dan komt die expertise en die taxatuur die gaat met zo’n disconteringsvoet. Ja. Daar vind ik die transparantie, ja die zou ik nog wel eens een keertje wat meer omhoog willen brengen. Dat is dat hij de exit deals, heel complex, disconteringsvoeten. Ik heb ooit les gehad van George ten Have, de professor dokter George ten Have. Die ging voor een pand staan in zijn buurt.

Die zei tegen mij, nou zo ongeveer twee ton. Die ging naar een DCF’tje maken. En die zei, kijk, er komt twee tonnen uit. Ik zei, ja. Ik was wiskundige, natuurkundige, theoretische wiskundige natuurkundige. Ja, hallo. Je krijgt de twee tonnen en komt er uit. Nee, zei hij. Ik kijk naar die disconteringsvoeten of zich dat verhoudt met het risicoprofiel.

Ja. Nou, tot op heden heeft nog geen enkele taxateur mij exact kunnen uitleggen hoe dat buikgevoel voor bepalen van die disconteringsvoet zich vertaalt daarin ook. En die referenties gaf je ook en die zijn er niet. Accepteer gewoon dat het moeilijk is. Maar laten we wel de transparantie dan toegelteren. Hoe kom je aan die disconteringsvoet? En op basis waarvan is het gebaseerd ook?

15:09 Ja. Daar heb ik liever dan dat het het buikgevoel is en afhankelijk is van hoe je opgestaan bent en om ’s avonds te bed toe gaat, waar dat is dan. Maar dat is de black box van de taxateur. Daar mag meer transparantie. Ja. En er zijn heel veel goede collega’s en taxateurs, laat ik het ook zeggen, die zich ontzettend op inspanning om dat transparant te krijgen.

Dus laat ik nou niet taxateurs over een deuriering met mijn auto te lopen. Maar heel veel die het proberen, dat mag transparanter. Ja. Zeker. Maar dat is ook tegelijkertijd denk ik ook echt wel de ingewikkeldheid. Want die disconteringsvoet is eigenlijk geen absolute wetenschap. Je kan het niet uitrekenen. Want er zijn toch altijd, hoe kleiner je het ook maakt, die variabelen.

Maar er is toch een interpretatie die je er zelf aan geeft op welke percentages die uitkomen. Ik zat vorig jaar nog met Evert van Doorn aan tafel ook nog en die heeft dan zo’n prachtig overzicht met allemaal disconteringsvoeten die gehanteerd zijn. Anonieme in het zorgvastgoed bij corporaties. Ja. En dan kijk ik soms naar een collega die mij op de hoek zit.

En ik ken het vast goed. En dan kijk ik naar een disconteringsvoet en ik zeg, hoe kan dit? En dan moet ik eerlijk zijn, doe ik het nou verkeerd? Of doet hij het verkeerd? Is de correctie van getallen die in de tellers zit, die anders zijn, of in de noemers zit. Nou, die discussie zou ik wel eens wat meer willen voeren. Om met name ook de geloofwaardigheid naar gebruikers van die getallen te optimaliseren.

Ja. En daar, ja, daar hebben we met z’n allen gewoon baat bij. Stenen geven in een kast er aan en dan kun je waarderen. En dan kun je, dat transparantie, hoe dat in elkaar zit, dat hoeft mij niet. Maar wel die financiën, die disconteringsvoet, die exit deal. Want dat zou ook geïnterpreteerd kunnen worden. Draai je de knop en dan komt er gewenste getallen uit.

16:47 Daar is dus nog veel werk te doen. Absolut. Absolut. Hoe is eigenlijk het asset management bij zorgvastgoed ingericht? Ja, dat is bij mij niet anders dan het asset management ingericht. Het asset management ingericht bij woningbezit. Ja. Kortkrachtig. Asset management zit op tactisch niveau. De afdelingenstrategie adviseert het bestuur. Waar moet je wat doen?

En ik opereer in heel Nederland. Dus waar moet je wat doen? Gegevene ontwikkelingen. En dan zeggen wij, port-of-huis strategie is dat. Mijn asset managers vertalen dat ook naar de verschillende regio’s waar ik op opereren. Zoals we op tactisch niveau noemen. Dus waar gaan we investeren? Wat doen we dan ook daar? Wat zou de huur moeten zijn? Wat verkopen we?

En hoe gaan we met beheer om? Dus eigenlijk is er ook opdrachtgever voor onderhoudskosten die ik doe. Dat is gelijk aan een belegger. Ja. Op dat niveau opereert men. Eigenlijk in de gene is dat geen verschil hoe je bij woningen doet, bij zorgvastgoed doet. Het grote verschil is wel natuurlijk dat het een totaal ander markt is. Woningen of zorgvastgoed.

Bij zorgvastgoed lever ik een gebouw aan. En de bekostiging door de zorgpartij moet zorgen dat er mensen in gaan komen ook. Bij woningen heb ik natuurlijk een directe relatie met de huurder ook. Exact. En dat is inderdaad wel verschillend. Maar voor de asset manager op grosse mode is dat eigenlijk precies hetzelfde. Ja. Zie jij dat ook zo Erik? Voor een groot gedeelte zeker.

Waarbij ik graag aan wil toevoegen dat we het heel belangrijk vinden in het asset management dat we onze huurder begrijpen. Die zorgorganisatie. Hoe die opereert. Hoe die zijn parameters kan invullen. Enerzijds zijn financiële rentabiliteit. Maar ook zijn kwaliteit van zorg. En daarmee dus eigenlijk het risico op de continuïteit in dat gebouw. Doet dat gebouw wat die zorgondernemer nodig heeft.

18:23 Versus andersom. En de ondernemer of instelling vind ik even niet relevant. Maar die operatie die daar plaatsvindt. Is die duurzaam houdbaar. En is die dus ook goed voor de kastrand die we met elkaar hebben afgesproken. Ja. En daar zorgen we dat we er heel erg op inzoomen. En ook op monitoren van jongens oké gaat dat goed. En kunnen jullie aan alle verplichtingen en kansen voldoende die jullie hebben.

Ja. Ja. Er zijn verschillende soorten rendement waar je op kunt sturen. Je hebt aan de ene kant financieel rendement. Aan de andere kant maatschappelijk rendement. Waar stuurt IDVK op? Nou ja, ik denk toch integraal rendement. Als beursgenoteerde onderneming ontkom je niet meer aan alle ESG doelstellingen, et cetera. Ja. Dus feitelijk je hele duurzaamheidsperspectieven in de breedste zinnen.

Dus ook de maatschappelijke rendement kaders, et cetera. Die drukken niet. Maar ik denk dat we integraal of integratiek ook gemotiveerd zijn om er juist aan te werken. Maar die tellen enorm zwaar mee in onze waardering van ons aandeel. Dus dat moet eigenlijk ook een op een doorcijpelen in onze portefeuille, in onze houding. Naar uiteindelijk die eindgebruik van ons zorgvastgoed.

Ja. Dus we hebben natuurlijk het financieel rendement. Dat bepaalt een hele hoop van onze waardering en ook onze uitkeringsgraad die we kunnen doen op onze aandelen. Maar dat kunnen we alleen maar doen doordat we die ESG doelstellingen ook daadwerkelijk nastreven. Want anders houdt het aan die kant gewoon op een gegeven moment op. Het is wat mij betreft een license to operate.

19:57 Ja. Hoe is dat bij Woonzorg Nederland? Volgens mij komen we nu een beetje aan dat ik mijn collega pragen een beetje. Mag nu zo’n beetje ook. Oké. Hij zegt dat hij stuurt op zijn marktwaarde ontwikkeling of zo zeggen. Nou vind ik mooi hè. Dan kom ik de directeur van Philips tegen. Die zegt ik stuur ook op mijn share. Volgens mij overkomt je dat. Want we hebben nu een opgaande markt.

Maar als morgen de markt naar beneden toe gaat. Dan gaan we met dezelfde wat uplift zijn we ook naar beneden gegaan. Dus volgens mij stuur je niet over, maar overkomt het je. En stuur je eerder op activiteiten die dat moeten gaan realiseren. Dus sturen op marktwaarde vind ik echt een onzinnig grip. Kan niet. Je stuurt op elementen. Je zei ESG. Je stuurt op elementen die die marktwaarde beïnvloeden.

Nou vind ik wel iets wezenlijks anders. Want de marktwaarde zoals het ook in het woord zit. De markt bepaalt die waarde. Daar kun je besturen. Het overkomt je. Maar dat is een nuance. Tweede punt. Corporaties zijn per origine sociaal gehuisvest. Wij laten bewust rendement liggen. Om sociaal doelstellingen te realiseren met elkaar. Daar kun je boeken over volschrijven.

Dus er gebeurt wat je moet doen. Wij doen het gewoon met buikgevoel. We hebben een matrixje. We willen gewoon zeggen. 1, 2 en 3. Hoe score je erop ook. Hebben we genommeerd met elkaar. En ik zie een object. Dat wordt gewoon gezegd. Qua leefbaarheid. Qua milieu. Zit er voor mij ook een winkelcenter in de buurt? Of niet? Dat is maar heel bij elkaar. En als dat verbetert, scoort dat gewoon hoger.

En dan maken we elke keer bij elke investering een afweging. Hoeveel geld dat er liggen ten opzichte van een belegger. En hoe vertaalt zich dat in dat geobjetiveerde sociaal reglement. En vind ik dat waard of niet waard? En zo kijken naar. En het echt stuur op marktwaarde. Ik kijk puur als fineut naar het directe rendement. Dat is voor mij het meest belangrijke.

21:38 Ik heb natuurlijk wel ideeën ook waar ik op mijn indirecte rendement wil halen. En als ik het heel goed zou doen, zou ik waarschijnlijk nog een veel hoger marktwaarde ontwikkeling moeten krijgen. Voor alle investeringen die ik er ook in doe. Want ik doe waarschijnlijk van origine al veel meer op het sociale gebied. Dan beleggers doen. En ik kwam laatst ook nog Nicole van Maartsen tegen.

Die ook zei: veel organisaties aan het stukken voor die ESG. De ESG is makkelijk, die footprint. Maar namelijk dat sociale. Ja. Dan kunnen wij misschien heel veel in corporaties leren. Hoe die jullie het deden. Dan zei ik: nou ja, laten we elkaar aan de hand geven. Om samen dat sociale hand en voeten te geven. Hoe we dat neerzetten. Ja. Dus. Ja, als er wordt geplaagd, dan mag ik ook reageren toch?

Zeker. Ja. Even dat sturen op marktwaarde. Dat zijn natuurlijk wel twee elementen. Marktwaarde is natuurlijk ook onze aandeelwaarde. Die met die ESG in komt. Ik ben het helemaal met je eens. Wij sturen eigenlijk bijna niet op dat indirecte rendement. We hebben langetermijn relaties. We hebben 20, 25-jarige huurcontracten. Dus die opgaande markt die we nu kennen in de woningmarkt, in de vastgoedmarkt.

Is eigenlijk niet relevant. Nee. Dus die overkomt ons maar heel beperkt. Misschien ooit eens een keer een gelukje. Maar dat is dus niet waar we op sturen qua marktwaarde. Het is meer het perspectief inderdaad van: hoe worden wij beoordeeld in de markt? En dat is dan met name in de beleggingsmarkt ons aandeel. Hoe wordt die waarde vertaald? En daarmee is dus het directe rendement die onze uitkeringensgraad bepaalt.

En de license to operate zijn de manier waarop we die ESG-doelstellingen invullen. Maar laten we dan afronden. Want dan is het voor ons zelf ook afgerond. Als je als zorgpartij je vastgoed ziet, is een middel om zorg te kunnen verlenen. Dan is het wel een heel rol van gegeven te weten wat het is. Ja. Naar financiers toe. Naar de omgeving toe. Waarom wijkt die af van anderen?

23:24 Maar als je het continu in je bezit hebt en niet de intentie hebt om te gaan verkopen, kun je er intern niks mee. Dat overkomt hij overheen en dat gebeurt er. Recht op kunnen sturen is maar heel beperkt. Als je een actieve portefeuille hebt en je wilt verkopen of je wilt andere dingen mee doen, dan wordt hij wel relevant. Dus de relevantie is bij verkopen.

Waar kan ik ermee? Hoe kan ik dat? En het geeft wel indicaties, signalen. Hoe doe ik het eigenlijk met mijn vastgoed terecht van anderen? Daarvoor heeft die indirecte rendement wel degelijk een bepaalde positie. Maar op stuur als zorgpartij? Nee, als zorgpartij denk ik dat het heel beperkt is. Tegelijkertijd zorgt het wel voor dat je je blik op de markt vergroot.

En als jij naast mij zit met een mooi complex en jij zegt ik heb vandaag 14% rendement gehaald, indirect rendement. En ik zit daarnaast en ik heb maar zes. Ja. Ja, dan wil ik wel bij jou aankloppen. Wat doe jij anders dan ik? Ja. Of doe ik het? Klopt. En dat is die transparantie waar je het ook over had. Dat vind ik wel relevant. Wat laat ik dan liggen of wat doe je anders dan ik?

Dat vind ik wel. Ja. Nou, daar is die markt gewoon één markt. Beleggers, corporaties, zorgpartijen. Het is één vastgoedmarkt. En we hebben een wat andere license to kill soms. Ja. Als we kijken naar de E van ESG. Hoe gaan jullie eigenlijk om met de verduurzaming van de portefeuille? Ja, korte verhaal te houden. Ik geef ongeveer meer dan, het zit mij op, rond de 13% van mijn huur geef ik uit aan investering in duurzaamheid.

24:55 Dat is best een groot bedrag. Dat is maar ongeveer tussen de 35 tot 40 miljoen per jaar. Wat we doen in duurzaamheid. En dat is dan niet, warmtepompen maken of alle innovatieve dingen. Dat is gewoon het isoleren en het verduurzamen. Daarmee sla ik twee vliegen in één klap. Ik isoleer die woningen. Ik maak ze gewoon energetisch duurzaam voor de langere termijn ook zeg maar.

Wat ook een waarde component heeft. Zeker. En de huur, de woonlasten gaan omlaag. Dat is voor mijn doelgroep natuurlijk een heel wezenlijke ook. Want als de woonlast omlaag gaat, houden ze natuurlijk met hun beperkte budget meer middelen over om het anders te kunnen besteden. Dus én door mijn energetische maatregelen krijg ik een veel betere portefeuille ook.

Die duurzaam is. Die ook meer waard is. En aan de andere kant gaan mijn woonlasten ook nog een keer omlaag. Wat dat is. Ja. Voor het zorgvastgoed, wat ik dan ook doe. Dat is best een lastige nog die er ligt. Want dan doe ik investeringen. En met mijn huurders heb ik afgesproken als die woonlasten naar beneden gaan. Ja, zit er ook een ruimte waarom de huur beperkt omhoog kan.

Nou, met zorgpartijen hebben we nog wel de discussie. Kijk, bij nieuwbouw is het automatisch. Maar als je gaat transformeren, dat is een best ingrijpende maatregel in zo’n gebouw. Je kunt niet even zeggen, daar doe ik even een schilder doorheen en een dag ben ik klaar. De geluidsoverlast, de overlast voor patiënten die er zitten is moeilijker. Dus je ziet vaak dat dat gebeurt bij een groteralige renovatie en transformatie.

Ja. Maar we moeten op termijn ook gaan plannen bij bestaande contracten hoe we dat gaan neerzetten en doen. Ja. Zeker. Dat speelt waarschijnlijk ook bij IDVK. De dagelijkse praktijk om die verduurzamingse opgave in te kleuren met elkaar. Waarbij we, in Nederland zijn we relatief in een jonge portefeuille. We zijn nu vijf jaar actief in Nederland. We hebben inmiddels een forse portefeuille opgemaakt, maar het merendeel is wel nieuwbouw.

26:41 Dus dan ben je al vrij snel op bangniveau, et cetera. Dus dan heb je niet heel veel te winnen. Maar we hebben ook bestaande complexen overgenomen waar we dus heel erg intensief met onze gebruikers aan het kijken. Wat zouden de ideale momenten zijn om naar Parijs 2030 toe te bewegen? En welke parameters moeten we er dan op loslaten? En wat zijn dan de momenten om dat ook zo te doen dat je bedrijfsvoering daar zo min mogelijk last van heeft?

En dan ga je ook nog eens kijken naar welke incentives zitten daarin? Misschien een nieuwe terminologie in deze setting, maar wij zijn geneigd om met elkaar triple net huurovereenkomsten af te spreken. Dus we hebben een langetermijn kasttroom met elkaar afgesproken en de exploitant is zelf verantwoordelijk voor alle exploitatiegebonden kosten en ook investeringen in die huurperiode.

Dus dat betekent eigenlijk dat het ook op het bordje van die huurder ligt. Daar gaan we natuurlijk wel de dialoog over. 100% van de kosten, ook 100% van het rendement. Dat is de andere kant van het perspectief. En vaak ook op het moment dat daadwerkelijk die duurzaamheidsparameters waarde gaan toevoegen. Dan zie je natuurlijk ook dat er weer ruimte is om meer te investeren vanuit kaststromen en vanuit onze waarde.

Ja. Die E wordt ook herkend ook. Er is nog zoiets. Ja, de E-Pareis-akkoorden. Daar voeren regelmatig enquêtes en onze huurders ook uit. Dat kan tegenwoordig online routa met onze huurders ook. Noem eens de top 3 waar je het meest zorg over maakt. Veiligheid en duurzaamheid staan bij de nummer 1. En als je dan doorvraagt waarom, zeggen ze ook, dat is niet voor mezelf.

Weet je, dat ga ik niet meer meemaken. Maar ik wens wel dat mijn kinderen en mijn kleinkinderen in een wereld komen te wonen waar ik ook, toen ik op deze aardklotting riep, ook van genoten heb. Nou, en dan is het ook veel breder dan het isoleren. Dat gaat over biodiversiteit. Dat gaat over watergebruik. En bijna alle STG’s komen daarin terug. En nou, we zien bij commerciële beleggers, we zien bij corporaties.

28:33 We hebben het heel vaak over het energetische, want daar staat al druk op. Makkelijk, ja. Maar in de breedte wat corporaties als sociaal, wat commerciële beleggers ook met hun sociaal-maatschappelijke verantwoordelijkheid kunnen doen, ook daar is het verschil tussen beleggers en corporaties eigenlijk heel klein met elkaar. En zullen we ook in de komende jaren enorme slagen moeten gaan maken om die doelgestelling te gaan realiseren, om die aardkloot voor de mensen van over 35 jaar, 30 jaar, wel beheersbaar te houden?

Te behouden, ja. Gaat het eigenlijk snel genoeg met de verduurzaming van de portefeuille? Zou de overheid wellicht daar wat meer druk op moeten zetten? Dat ook die zorgpartijen daar die investeringen ook gaan doen bij een triple net constructie? Nou ja, ik denk dat we heel ver achterlopen in die verduurzamingsopgave, maar ook in de vervangingsopgave überhaupt van de voorraad.

Ook de basiskwaliteit van het gemiddelde zorgvastgoed, daar lopen we wel achter. We hebben natuurlijk ook nog een behoorlijke uitbreidingsbehoefte met elkaar die ook nog enorme opgaves met zich meebrengt. Of dat nou per se alleen maar van de overheid moet komen, dat lijkt me nou niet helemaal. Maar dat we met elkaar veel meer urgentie moeten hebben.

Dat het probleem veel groter is dan onze eigen voortuin. Ik denk dat we daar wel heel goed in zijn om onze eigen voortuin goed te managen. Maar op de stoep, de stoep staat in de hens eigenlijk in zorgvastgoedland. En daar moeten we allemaal het lef voor hebben. En misschien kan daar de overheid wel aan helpen om ons allemaal lef te geven, inclusief de zorgbestuurder et cetera, om zijn voortuin uit te bereiden naar de stoep.

30:06 Om ervoor te zorgen dat het ook onder controle is. Ja, ik ben het eens. Ik ben het eens. Ik ben het eens. Ik zou niet meteen naar die overheid kijken. Nee. Ik zou weer naar die overheid kijken als we het niet voor elkaar krijgen. Niet lukt. Traditioneel zou ik vragen: ‘Who is going to pay the ferryman?’ Wie gaat het betalen? Ja. Ik had natuurlijk…

Nou, dat hebben we allemaal. We hebben een nieuwbouwopgave. De tsunami van ouderen vliegt over ons heen ook. We kunnen wel zeggen: We zijn wat erg laat begonnen, overheid. Alle boelers die nu uitstromen of instromen bij jullie. Wij hebben nog meegemaakt de discussie dat het minder moest worden. Ja. Allemaal minder ook. Geen bejaardigheid van het zorghuis meer.

Toen hebben we gewaarschuwd: Dit gaat niet goed. Nou, gelukkig is de overheid iedereen tot inzicht gekomen. Dat moet anders. Dus we gaan nu wel bouwen. Maar niet voor de generatie van nu. Want tegen de tijd dat staat, is het al over. Ik denk dat we eerst maar naar elkaar moeten kijken. Wat kunnen we neerzetten? En wat is verantwoord ook? En dat de overheid daar dan wel mee faciliteert of dat genoeg is.

En daar regels voor op staat zou goed zijn. Maar laten we eerst naar onszelf kijken. Kunnen we het? En kunnen we het neerzetten? Ja. En ik denk dat we zoveel mogelijk naar onszelf moeten kijken. We het ook zelf kunnen financieren ook. Ja. Daar hangt trouwens ook die taxatie met die ik wel mee samen. Ja. Als je in gegeven moment dat taxatuur nu vraagt: Ik doe een verduurzaamheidsingave en ik doe een investering van 70.000 euro.

Dan zie je hem niet terug. Nee, dat lijkt nu nog wel lucht. Precies. Hoeveel mogelijk is het dan in één keer? Nou, ik denk dat jij zeker niet blij mee bent, maar ik ook niet. Want dat kan niet waar zijn. Nee, precies. Dat merk je wel dat naarmate 2030 dichterbij komt, dan zit er toch ergens een dwangmatigheid in van: oh, daar moeten die gebouwen aan duurzaamheidseisen voldoen.

En vandaag zien we dat eigenlijk nog niemand wordt er op afgerekend in de dagelijkse praktijk. Maar naarmate die 2030 dichterbij komt in het leven van vastgoed. Binnen acht jaar zijn we daar, dan moeten we toch echt wel heel veel hebben gedaan. Dan zie je nu wel dat daar afslagen worden op losgelaten, stapje voor stapje, als het er niet aan voldoet.

31:49 Dat is grappig, hè? Dat je het zegt: afslagen op die disconteringsvoort wordt nu modelmatig verlaagd een klein beetje. Daar gaat die waarde omhoog. Dat is een ingreep die je doet aan de voorkant. Ja. En dan zie je dat de markt erop gaat reageren. Dat is die disconteringsvoorttransparantie. Als je dat doet. Zeker. We hebben zelf een keer onderzoek laten doen door colliers ook.

Wetenschappenbureau. Gekeerd een aantal transacties. Verduurzaamd vastgoed. En dan bleek dat het wel degelijk een hogere waarde krijgt ook. Alleen terecht zijn taxateurs nog wat conventioneel behoudend ermee. Ja. Nou, ik denk als we kijken: zou ik het zelf zijn? Ik heb twee vaste objecten die identiek zijn. Deze verduurzaamde deze niet. Geef mij de verduurzaamde maar ook.

Ja. Nou, dat moet zich vertalen in ook meer waarde. Hoe dat dan precies goed zich vertaalt. Kun je over de doos naar Pandora kijken. We draaien die knop komt er wat uit. Wat we nu doen. Ja. Ja. Gaat zich omslaan die markt. Als het niet verduurzaamd is, wordt het gewoon minder waard. Precies. Maar op dit moment zie je eigenlijk in de zorg vastgoedsector hetzelfde als op de woningmarkt.

Dat duurzaamheid van de pand eigenlijk niet zoveel uitmaakt. Het is meer de appetite van de belegger. Zelfs uit het buitenland komen nu beleggers investeren in Nederland zorg vastgoed. Wat maakt die markt zo interessant? Nou ja, niks anders dan diversificatie. Puur Nederland is ook een Europees land. En als je naar de grotere kapitaalsmarkten gaat kijken, dan kijken we naar Europa.

Naar de demografische ontwikkeling van Europa als een gunstig beleggingsklimaat. En dan zie je dus dat internationale beleggers proberen een relevante steek te hebben in Europees vastgoed. Om zo ook aantrekkelijk te zijn voor de grootkapitaalsverstrekkers. En dat zijn onze eigen pensioenfondsen vervolgens weer voor een groot gedeelte. Dus dat is allemaal niet heel spannend geld.

33:36 Maar het is wel een goede spreiding, ook regionaal, op het continent van Europa. Gedreven door die demografie. En dan is Nederland ook gewoon een land met natuurlijk behoorlijke zekerheid, voldoende vermogen, politiek stabiel, goed zorgstelsel, et cetera. Zeker niet goedkoop, maar wel stabiel, langetermijn rendement. En een algemene publieke attitude die ervoor zorgt dat wij met elkaar allemaal van overtuigd zijn dat wij onze oude omaatjes en opaatjes niet in de kou laten staan.

Dus er zal altijd behoefte zijn en dus ook financiering zijn voor zorgvastgoed. Arnold, ben jij eigenlijk blij met die influx van buitenlandse beleggers? Oh zeker. Die pizza is zo verschrikkelijk groot, die opgave. Dat dat kleine punt wat er uitgesneden wordt, die beleggers, vind ik goed. Ik vind wel een relevantie erbij. Jij zei het en ik doe het. Let’s make money.

Zo kijken beleggers hiernaar. Dat is hun taakopdracht. En natuurlijk zit er ook een sociaal-maatschappelijke input in. Vind ik wel prachtig ook. Ik vind het ook heel mooi dat het geld gaat naar pensioenvolgensen toe. Ja. Dat is ook mooi. Maar primair hebben die beleggers natuurlijk de taakopdracht. Let’s make money. En op jouw vraag is gewoon het antwoord.

Risicorendement. Ja. Het rendement is zo. Het risico is zo. Schatzin hè. Schatzin. Maar we hebben ook nog een dossier scheiden wonen hè. Wonen zorg. Scheiden wonen zorg hè. Nou, als je het over risico’s hebt. Ik ben heel benieuwd hoe die internationale beleggers naar dat dossier kijken. Naar hun risicopafiel kijken. Want dat kan nog wel eens een keer.

35:07 Ja. Dus het wordt ingeschat als een relatief lang risico gegeven rendement. Daar zit ook een keerzijde aan. Is een zorgpartij zich bewust dat die contract afsluit met een partij die prima kijkt naar risicorendement. Voor de langere termijn ook. En wat betekent dat over die huur? En als die zorgpartij er goed in zit en dat bewust doet. Niks op tegen.

Maar het zou ook wel prettig zijn dat die dan ook een keuze heeft. Ik kan het op deze manier doen. Dan doe ik bewust die pizza punt. Maar er zijn ook andere partijen die dat ook doen. En daar moet je soms wel nog een beetje de institutionele beleggers in Nederland. Die het degelijk goed voor elkaar hebben en goed neerzetten. Tussen dat misschien ook nog wel wat kaf.

Tussen dat koren zitten bij internationale beleggers die wat anders kijken naar hun vastgoed. En het zou jammer zijn als je contract tekent in een soort wurgcontract. Waar je over 7, 8 jaar wakker wordt. En je denkt oeps dat was een erg hoge prijs. Ik denk dat jij daar wel iets op wilt zeggen Erik. Ja ik denk eerlijk gezegd. Die wurgcontracten die kom je zelden maar wel eens tegen.

Dat zijn naar mijn idee niet de duurzame contractpartners. Waar we het over het algemeen over zouden moeten hebben. En dan paait je ook over andere type vastgoed vaak. Want die komen ook niet in de betaalbaarheidsclausule waarbij ze überhaupt kunnen winnen. Want ook die zorgondernemingen die zijn vaak dusdanig goed georganiseerd en geadviseerd. Dat we die situatie inmiddels op dusdanige schaal niet meer zo vaak tegenkomen.

Het gaat in deze wereld op de lange termijn sowieso. En daarmee is dus de betaalbaarheid voor de komende 20, 25, 50 jaar. Ook het indirecte rendement is daar. Is vele malen belangrijker. En daar kijken denk ik toch wel eigenlijk alle lange termijn beleggers. Of ze internationaal zijn of nationaal zijn. Kijken op diezelfde manier. En als je hem dan toch ook gaat bekijken.

36:56 De traditionele Nederlandse beleggers die in zorg vastgoed beleggen. Hartstikke goed. En ook prima. Maar die beleggen even goed. Ook in Amerika en in andere landen in Europa. De beleggersmarkt op deze schaal van zorg vastgoed dat toch grote tickets zijn. Is bijna altijd internationaal. Ja. Ik sta mee aan. Nederlandse internationale beleggers. Daar werken we mee samen zelfs.

Ja. Dat is gewoon hetzelfde pizza punt eten van elkaar. En dat is. Ja. Eén doet het aan. Die betaalt het uit aan zijn pensioenfonds. Wat ook een open doel is. Wij doen iets te langer rendement over we delen op een andere wijze. Dat lijkt op elkaar. Ik wil wel de waarschuwing hebben. Wat jij ook aansluit. Er zit wel de kaft tussen het koren. Zeker. En met zorg bestuurders die heel erg goed op zorgen.

Mind the gap. Weet wel dat het er tussen zit. En dan ga ik uit dat zorg bestuurders slim genoeg zijn. Wijs genoeg zijn. Ja precies. En bij de Nederlandse markt hoef je daar veel minder bang voor te zijn. Maar het is wel een risico. En dan vraag ik mij direct af. Wat als zo’n zorgaanbieder over de kop gaat. Is dat niet een heel groot risico voor diezelfde beleggers met dat wurgcontract?

Nou ja. Ja en nee. Weet je, ik was vroeger, toen was ik nog consultant bij Pricewaterhouse. En toen zat er iemand bij een zorg, ook zo’n verhuurde vastuurt aan een zorgpartij. En die zei: ik hang de vlag naar buiten op het moment dat een partij failliet gaat. En dat begreep ik nooit. Ja, vlag naar buiten. Die zei: ik heb een anhuurtair dalend contract.

Ja. Mijn huur gaat naar beneden toe. Op het moment dat een zorgpartij failliet gaat, ja die zorg moet verleend worden. Dus het zorgkantoor regelt gewoon dat een nieuwe zorgpartij komt. Ik moet een nieuw huurcontract afsluiten en ik begin weer opnieuw met die daling. Maar dan is er helemaal geen incentive om ook een beetje voorzichtig met je huurder om te gaan.

38:41 Nou zo was het. Zo was het. Er zijn bijna alle anhuurtair dalend contracten omgezet. Dan hebben we gewoon andere zorgcontracten daarmee ook. Maar is het in principe zo. Als er een partij failliet gaat, loop je toch even een kleerscheur in je broek ook. Financieel. Ja. Ten aanzien van de voorreding die hebt staan. Maar in veel gevallen wordt de zorgkantoor neemt gewoon die zorg over en komt er een andere zorgpartij.

En is in ieder geval voor die zorgcontinuïteit, dat is het meest belangrijke. Dit gaat door. Want het zou toch vervelend zijn, een partij gaat failliet. En dan zitten daar een aantal mensen die acute zorg nodig hebben en die krijgen niks meer. Hbion heeft laatst een mooi voorbeeld gedaan om erop in te springen. Dus de zorg gaat door. En vaak regelt dat zorgkantoor wel.

Dat een andere partij komt. En ook een vastgoed iemand die dan zegt oké, we gaan wel door met die partijen. Etc. Dus een faillissement is heel vervelend. Dat gebeurt gewoon. Ja. Want er wordt ook risico gedragen. Maar veel zie je dat de markt dat allemaal weer oplost door met een nieuwe zorgkantoor, een nieuwe zorgcontract over te nemen. Ja. Dus Erik.

De risicopremie voor zorgvastgoed hoeft dan ook niet zo hoog te zijn. Klopt. Klopt. En misschien ook een klein beetje… Ga je ook zeggen dat het beleggingsrendement naar beneden kan? Want dat vind ik een heel aardige discussie. Nou ja, maar… Dat is minder risico voor dat het rendement kan naar beneden. Vecht het uit. Nou ja. Maar ik denk uiteindelijk als je nu gaat kijken naar de rendementen, dan zijn die al echt heel scherp.

En gaan we goed rekening houden met dat perspectief, dan denk ik dat dat ook echt wel verdedigbaar is. Wat ik hierop wil aanvullen is, uiteindelijk is mevrouw Jansen, die daar woont en intensieve zorg consumeert, is bepalend voor de continuïteit van de exportatie op die locatie. Dus inderdaad, bij een feitsement, op het moment dat er mensen zijn die daar zorg willen consumeren, dan zal dat ook geleverd worden en dan zal er ook een oplossing volgen om dat kostendekkend te krijgen.

40:29 En uiteindelijk, als dat dus in zijn algehele tijd kostendekkend is, er zijn dus eigenlijk bijna geen exportatierisico’s, dan kan je dus ook die risicopremie verder terugdringen. Ik denk dat het risico niet zit. Het risico zit in het stelsel. Een zorgpartij krijgt van de overheid subsidie, deels voor het werkapparaat, deels voor de vastgoedcomponent.

Soms gebruikt men de vastgoedcomponent om ook het werkapparaat te kunnen dekken. Nou, dat komt dan uit. Stel dat je naar een nieuw stelsel toe gaat, dat de overheid doorheen het werkapparaat, de organisatiekosten, dekt en eigenlijk zegt: die huisvestingscomponenten, ja, je woont in een huis. Dus dat moet je zelf gewoon regelen. Ja. Dan zit daar wel een risico in natuurlijk ook.

Want dan is het even de vraag hoe dat er dan uit gaat zien ook. Want dan gaat die zorgpartij, dan gaat die woningcoöperatie zelf dat exportatierisico lopen van die individueel huurwuters. Precies. En dat is dat scheiden van woon en zorg. Als dat gebeurt, dat is een systeemrisico. Daar moeten partijen nog overheid, partijen met elkaar aan tafel zitten.

Als je dat zou willen, hoe zou het stelsel dan uit kunnen zien dat de zorg continueerd blijft. En dat je niet ongewenst alweer kleerscheuren krijgt bij welke partij die er ook in zit. Erik, daar heb jij ongetwijfeld over nagedacht. We hebben zeker over nagedacht en daar hebben we denk ik ook best wel wat ervaring mee. Want het scheiden van woon en zorg heeft al zijn intrede in de markt.

En dat is ook een segment waar wij vrij actief in zijn. Vaak zijn het juist de kleinschalige zorgcomplexen voor de wat beter bedeelden, die zelf keuze willen maken, die een groter appartement huren, zelf. En daarnaast zorg in natura afnemen via een instelling. En daarmee zie je dus eigenlijk dat de consument zelf ook invloed en ook verantwoordelijk is voor zijn huisvesting.

42:18 En dat zal verder zijn intrede krijgen. Maar dan ga je dus weer kijken naar die grote consumentenmarkt van die senioren, ouderen die een intensieve zorgbehoefte heeft. En die laat zich eigenlijk best goed voorspellen. En dan hebben we het niet over degenen die het niet kunnen betalen, et cetera. Maar hebben we het gewoon over degenen die dat wel kunnen.

Die dus eigenlijk ook op dit moment voor de maximale eigen bijdrage in aanmerking komen. Die wel netjes wordt betaald, maar waar die zorgorganisatie vervolgens helemaal niks aan heeft. Daar zit natuurlijk ook een beetje het wrangen van het huidige systeem in. Dus ik denk dat dat stapje voor stapje wel doorgaat. Maar wederom, het is mevrouw Jansen, die zal zorg gaan consumeren.

En die zal dat willen doen op de voor haar passende manier. En rechtsom linksom, met strubbelingen en met een paar crisis, et cetera, zal dat gefinancierd worden. Desnoods uit eigen portemonnee of desnoods uit portemonnee van haar directe omgeving. En dat zien we in de rest van Europa eigenlijk ook gebeuren. Nu heb je de beter bedeelde mevrouw Jansen, die zit bij jullie.

En de minder bedeelde mevrouw Jansen, die zit bij jou Arnold. Zeker. Ja. Zeker, die zit bij mij. En mevrouw Jansen, laat ik zo lang mogelijk thuis wonen. Ja. Daar zijn we nu van overtuigd, want dat was misschien in het verleden ook wel. Dan gaan we een enorme druk erop. En met een tsunami van Audi bijkom was dat onhoudbaar stelsel. Dus we laten mevrouwen thuis wonen.

Zo lang mogelijk dat kan. Waarom we ook niet meer echt woningen willen bouwen, maar we willen veel meer naar leefgemeenschappen toe. Die voor elkaar ook gaan zorgen. Dat zetten we ook goed neer ook. En onze partners doen dat ook al. Sinter, Zegmea. Ja. Jullie doen het ook al. Die veel meer leefgemeenschappen maken waardoor het nog langer thuis kan worden.

43:57 Maar op een gegeven moment kan het niet meer. Dan moet je over. En dan is het op de individu natuurlijk heel raar. Ze betaalt nu haar huur aan een corporatie. Gaat dan in een internaal complex. En dan zou ze geen huur meer hoeven te betalen. Als je dat zo neerzet is het ook raar. En waarom zou de overheid dan moeten financieren. Maar als je traditioneel eventjes simpel houden.

De werkelijkheid is veel moeilijker. Ik ben mannetje vrouwtje. Ja. Mijn man, vaak is dat zo. Mijn man kan hier niet meer wonen. En die gaat over. Moet ik dan een dubbele huur gaan betalen? Dus als je dat zo simpel neerzet dan voel je wel aan. Ja. Dat lijkt ook niet realistisch. Dat is nou zo simpel moeten we het houden. Hoe zetten we het neer? Hoe doen we het dan?

En daar binnen een stelsel gaan maken. Die hierop inzoomt dat het niet zo kan zijn. Als je man overgaat. Helaas. Dan moet je kinderen maar voor gaan betalen. Andere dingen. Dat soort stelsel moeten we niet heen. Maar hoe het er wel uit moet zien. Dat het betaalbaar blijft ook. En dat het ook passend is. Met een tsunami van die op ons af gaan krijgen.

Nou. Het kabinet heeft drie jaar de tijd om daar een duw aan te gaan geven. Dat is nog wel een kluifel. Ja. Helemaal eens. En ik denk ook met name dat uiteindelijk die beschikbaarheid van personeel. Die zal daar ook voor zorgen dat we daar stevige gezekerheid in krijgen. Dat die mensen ook daadwerkelijk komen wonen op de plekken waar ze zorg kunnen gaan consumeren.

Want we kunnen zo niet meer zorg leveren op de plekken waar mensen nu wonen. Ja. Dus daar zou je ook weer een clustering. In het kader van de efficiëntie is dat gewoon. Ook hoopvol. Als je kijkt hoeveel kennis, kunde, ervaring bij commercieel beleggers zit. Bij woningcorporaties zit. Als je het bij elkaar zet en het simpel houdt. Ben ik er echt van overtuigd dat met een ministerie erbij.

45:38 Die hier structurele oplossingen kan voor verzinnen. Die het zorgstelsel houden. En als je kijkt wat we al gedaan hebben. Om mensen langer thuis te wonen. Dat is gewoon gelukt. Ja. Dat lukt ons. En het is niet de Engelse taferele. Wat je soms ziet waarin mensen zitten van Pieter alleen zijn. Als ons dit lukt. Dan moeten we in de driehoek overheid, commercieel beleggers, particuliers en zorgpartijen.

Daar gewoon echt uit gaan komen. En dan zullen we de komende drie jaar tijd misschien niet het helemaal. Maar wel een groot aanzetten voor maken ook. Ja. Ik vind dat een mooi beeld om mee af te ronden. Ja. We begonnen met taxeren. Daar wil ik eigenlijk ook mee eindigen. Welke grote kans of welke grote bedreiging zien jullie voor taxeren in de toekomst?

Zal ik de aftrap doen? Graag. Mag jij hem aanvullen met elkaar? Ik zag jou kijken. Ik ben van origine accountant. Ja. Dus ik heb nog ja-rekening moeten controleren. En ik ben zelf nog van origine van het oude stelsel. Dat een accountant werd gedacht die maakte een ja-rekening. En die controleerde dan ook. Tegenwoordig mag dat niet meer. Dat vind ik een beetje voor taxatieberoep aan zich.

Ik heb dat op de bühne. In een collegezaal roep ik het ook. Ik vind we moeten een scheiding maken tussen waarderen. Het opstellen. En het taxeren is meer de geloofwaardigheid van die getallen gaan vergroten. En dat zit nu vaak in één hand. En sommige taxateurs zeggen ook: ja, maar dat moet. Want ik ben de enige die het weet. En dan hoor ik George ten Have weer terug roepen: dat moet.

En dan zie ik daar meer beelden van. Haal het uit elkaar. En het waarderen met machine technologie, met data. Dat ook volumetrics heel veel data heeft. Dat kan veel makkelijker, veel simpeler. En zelf die discontinuïns voetopbouw, zo zit het. Ik ben er zelf van overtuigd dat ik in zorgvastroep kan. Dan wijk je misschien iets af van de prijs. Maar je kunt modelmatig, en ik heb liever maar systematisch een beetje fout, dan subjectief helemaal fout.

47:30 Dan maar liever die systematiek en die eenheid. Dat verlaagt ook enorm de kosten ook van het taxeren. En vervolgens zeggen wel naar die taxateur: oké, we hebben het zo gedaan. Kijk jij nou per kwartaal, in zin drie jaar, of zich dat binnenband weet redelijk een bilk verhoudt met. En dat is de assuranceverlening op die zekerheid te geven. Haal dat met elkaar.

Dan ben ik echt van overtuigd dat de kosten lager worden. Het stelsel beter wordt. Ja, dan zeggen wij gewoon tegen elkaar: dat waarderen kan gewoon een andere partij voor ons doen. Want het is niet mijn co-competentie. Dat doen ze normaal. Maar ik weet dan wel dat ik getallen krijg. Zowel voor mijn interne bedrijfsvoering. Als ook voor mijn externe verantwoording.

Die weinig kosten. En waar ik het optimaal uit hou. En nog betrouwbaar zijn. Ja. Helder pleidooi voor het automatic valuation model. Heel goed. Ik denk eigenlijk de enige opmerking die we daar aan toevoegen is: Als het maar verdomme intelligent is. We hebben heel veel data. Heel veel gegevens. Die als je daar niet kritisch genoeg naar kijkt. Ook toch hele afwijkende resultaten zullen meekrijgen.

Dus de intelligentie die we daar aan toevoegen. En daarmee dus ook de controle die we daar aan toevoegen. Die is essentieel. En die moeten we ook continu blijven bewaken. Dat die menselijke maat. En dat is helemaal in zorgvastgoed aan de orde. Dat die ook bewaard blijft. Jij bent taxauteur toch? Nee. Oh je was je? Ja nou adviseur. Maar ik ben nooit echt taxauteur.

Ik zag daar een hotel afstaan. Er moet een hotel gewaardeerd worden. En voor mij is het er lang geleden dat ik bij George in de stroombank. En dan zei ze: Ja dan kijk je naar een hotel. Dan moet je naar de opbrengsten kijken. En dan maal 3,5. Dat is de waarde van het hotel. Ja. Wauw. Als het zo simpel kan zijn. Ja precies. Ik hoor veel taxauteurs. Mensen die in de business zitten.

49:13 Ja maar het is complex. Het is moeilijk. En zeker zorgvastgoed. Je waardeert het contract. Het is moeilijk. Ja dan gaan mijn tentagissen. Wat moeilijk. Ja. Het is gewoon een steen. Er komt geld uit. Je moet het objectiveren. En je moet een discount. En zo waardeer je het. Natuurlijk is het moeilijk. Maar we kunnen het ook moeilijk maken. En mijn paradigma is altijd.

Als bestuurders. Maak het niet. Maak het makkelijk. Exact. Hou het een beetje simpel met elkaar aan. Want het is moeilijk genoeg. Ja. Het is moeilijk advies. Dank jullie wel voor dit gesprek. Met deze podcast sluiten we de serie podcasts af over de toekomst van taxeren. In elk geval voor dit seizoen. Dank voor alle positieve feedback. En mocht u nog iets kwijt willen.

Naar aanleiding van deze podcast. Of de eerdere afleveringen. Dat kan natuurlijk. Tot ziens.

Het was het voor vandaag. Binnenkort zijn we er weer. Met een nieuwe aflevering van de toekomst van taxeren. Ik hoop dat we je vandaag iets dichter bij het antwoord hebben gebracht op de vraag: Wat is eigenlijk de toekomst van taxeren? Wil je meer weten over StiVAD? Kijk dan op stivad.nl. Heb je als beslisser bij een woningcorporatie of institutionele belegger ondersteuning nodig op het gebied van data-analyse of benchmarks?

Kijk dan op valumetrics.nl. Dank je wel voor het luisteren. En tot de volgende podcast. Dag!