Afl. 4: Buitenlandse beleggers

0:00 Je luistert naar ‘De Toekomst van Taxeren’, een podcastserie over datadelen en de waarde van transparantie in de vastgoedsector van de Stichting Vastgoeddata StiVAD en ValueMetrics. Het delen van data en kennis is wat ValueMetrics en StiVAD verbindt. Op zoek naar een antwoord op de vraag ‘wat is de toekomst van taxeren’ spreken wij elke week met specialisten in de vastgoedsector.

Per aflevering behandelen we een onderwerp als het belang van transparantie en benchmarking, de impact van duurzaamheid, het werken met rendementseisen, de komst van buitenlandse beleggers en de financiering van vastgoedportefeuilles. Mijn naam is Johannes van Bentum.

In deze aflevering draait het om buitenlandse beleggers. Daarover spreek ik met Eddo Rats en Roger Felix. Welkom. Eddo Rats werd onlangs benoemd tot co-chief operations officer van de Scandinavische woningverhuurder Heimstaden. Eerder was hij al overgestapt van woningcorporatie De Alliantie naar de post van Country Manager Nederland.

Roger Felix is directeur van MVGM Vastgoedtaxaties, een dienstverlener die waarderingen verzorgt voor alle soorten vastgoedobjecten. Zo’n onderneming werkt voor institutionele beleggers, banken en financiers, woningcorporaties en overheden. Roger, Eddo, welkom. De overheid heeft grote invloed op de Nederlandse woningmarkt. Wat moet het nieuwe kabinet volgens jullie doen om de woningbeleggingsmarkt aantrekkelijk te houden in Nederland?

1:49 Roger. Ja, ik zou zeggen als eerste denk ik bouwen. Bouwen in alle segmenten. Voor de starter en voor de senior om de doorstromingen weer zeg maar even op gang te brengen.

We hebben natuurlijk een chronisch woningtekort. Alle minuten misschien wel 300.000.

Op de lange termijn hoor ik getallen van 900.000 woningen, dat zijn echt heel erg veel. Er worden ongeveer afgelopen jaren 70.000 bouwvergunningen afgegeven. Dus we komen eigenlijk wel wat te kort. Dus eigenlijk zouden er echt 100.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden. Dat is heel veel. Dus dat betekent eigenlijk dat we gewoon voor de komende 10 jaar behoorlijk aan de bak zijn.

Of aan de bak moeten. En dat betekent ook dat er geld op tafel moet komen. Nou, in het nieuwe regieakkoord is het ook kenbaar gemaakt. Het Rijk wil 1 miljard in ieder geval geven. Voor grootschalige woningbouwprojecten voor de komende jaren. Maar geloof jij dat die woningen er ook gaan komen? Ja, ik denk dat we eigenlijk geen keuze hebben. Want de IVBN is al een tijdje aan het duwen en trekken aan de markt.

Maar er gebeurt niet zoveel. Er komt eigenlijk alleen maar wetgeving. En dan heb je eigenlijk meer remmend. Ja. Nou, er komt wetgeving bij. Er moet dus minder gereguleerd worden. Ik denk dat de Rijk ook de regie moet nemen. Niet meer de gemeentes. Ja. En dat betekent dat je echt top-down nu op moet leggen wat er moet gebeuren. Ja. Edel, hoe vind jij dat?

Ja, ik ben het helemaal eens. Dat bouwen dat is inderdaad één. En om te kunnen bouwen denk ik dat de overheid keuzes moet maken. Ik denk dat heel veel dingen bij elkaar samenkomen. Of het dan gaat over infrastructuur en mobiliteit. Waar wil je bouwen in Nederland? En als je dat dan doet, hoe wil je dat dan realiseren? Ja. Dus het maken van heldere keuzes.

3:38 En vooral ook een stabiel beleid naar de toekomst voeren. Ik denk dat het voor beleggers belangrijk is om te weten waar iedereen naartoe is. Dus ja, als je dat samenbrengt dan zou dat de primaire taak van de overheid moeten zijn. En extra regelgeving helpt daar niet bij? Nou kijk, extra regelgeving dat verandert niks aan de taart. Als je de totale woningmarkt zou uitdrukken in een taart.

Extra regelgeving maakt die taart niet groter. En net wat Roger net zegt, er moet worden bijgebouwd. Dus ik geloof niet dat extra regelgeving per definitie het woningtekort gaat oplossen. Dus daar zou ik goed naar kijken of dat wat je verzint ook gaat bijdragen aan een groter aanbod. In plaats van dat het alleen een herverdeling van de taart is. Ja.

Stel even dat de overheid daarin slaagt. Dat er enorm veel woningen bij komen. Is dat eigenlijk wel gunstig voor beleggers? Want de schaarste neemt af en daarmee wellicht ook het rendement. Nou met het huidige tekort zal het nog behoorlijk lang duren voordat die schaarste echt ontstaat. Niemand is gebaat bij een overspannen woningmarkt. Dat zijn beleggers niet, dat zijn kopers niet, dat zijn huurders niet, overheden niet.

Dus ik denk dat de schaarste dat dat nog zeker zal duren voordat die is opgelost. Ik denk gewoon dat de eerste stap moet zijn, het iets beter laten functioneren van die markt. En doorstroming is daar een van de problemen van. En dat los je op door bij te bouwen. Maar uiteindelijk zullen er natuurlijk heel veel woningen bij komen. Uiteindelijk zeg maar even de prijs van een woning wordt toch bepaald door vraag en aanbod.

5:13 Dus als er natuurlijk heel veel woningen bij komen dan zal het inderdaad een stabilisatie van de prijs tot gevolg zijn. Alleen ja, ik zie voorlopig dat niet gebeuren. Als we de huidige cijfers zien, wat we te kort komen, zie ik dat niet zo alle minuten gebeuren. Dus dat is voorlopig nog geen risico dat we meenemen in de taxaties? Nou, voor een woningbeleggers zou ik dat voorlopig nog niet meenemen als risico.

Oké, heel goed. Hoe kijk je eigenlijk als taxateur aan naar de economische tijd van nu? De waarderingen staan op recordhoogte met dank aan de historisch lage kapitaalmarktrente. Zitten we op een top? Nou, ik denk eigenlijk nog niet. Nee, ik denk dat er is zoveel vraag naar woningbeleggingsproducten. Met name nieuwbouw, met ingeniele beleggers met name ook heel erg veel.

Dat er is zoveel vraag, dat stopt nog niet. En we zien nog steeds de koopwoningmarkt stijgen, de leegwaarden stijgen eigenlijk nog steeds. De huren stijgen ook nog steeds. Dus er is eigenlijk nog steeds een goed verdienmodel. Dus ik zie dat voorlopig nog niet als een gevaar. Nee. Jij voelt je ook nog steeds prettig bij deze markt? Ja, Heimstaden voelt zich prettig bij deze markt.

En ik kan zelf niet inschatten, dat is meer het vak van Roger, of die waardestijging door blijft gaan. Wat wij wel zien is dat het tekort nog steeds heel erg groot is. Er is veel meer vraag dan dat er aanbod is. Dus ik maak me daar geen zorgen om. Absoluut niet. Nee, nee. Nee. De Europese Centrale Bank heeft de afgelopen tijd flink gas lopen gegeven, rente laag gehouden.

6:49 Zien jullie een verandering in dat beleid aankomen? De inflatie loopt nu op. Dat is meestal een signaal voor centrale banken om ook de rente wat te verhalgen. Ja. Hoe kijken jullie daarnaar? Nou, als je kijkt naar die inflatie en je kijkt naar de componenten waardoor die inflatie wordt veroorzaakt. Dan is natuurlijk de stijging van de energieprijzen, dat is wel iets waar je je zorgen over kunt maken.

Tegelijkertijd is dat ook weer aanleiding om heel veel duurzaamheidsmaatregelen die doorgevoerd moeten worden. Om die zeg maar te implementeren. Want je ziet dat het de moeite gaat lonen om daarin te investeren. En huurders zien dat ook. En huurders zien dat ook. Dus ja, we hebben onszelf gecommitteerd aan het Parijse klimaatakkoord. Ja, en hoewel inflatie vervelend is met het risico op rentestijging op de kapitaalmarkt, dan zien we ook dat het ook een wat positievere kant heeft en mensen zich bewust worden van het moeten treffen van duurzaamheidsmaatregelen.

Ja. Ja, ik ben het helemaal met je eens. Als de rente natuurlijk echt stijgt, als je kijkt naar de particuliere wonenmarkt, zal het uiteindelijk wel effect hebben op de prijs. Ja. Mensen kopen nu op betaalbaarheid. Ja. Als je kijkt naar een prijs, kijk gewoon wat kost mij die woning per maand. Dus als de rente stijgt, dan zal uiteindelijk natuurlijk toch een stabilisatie plaatsvinden in de prijs.

Dan wel een daling. Ja. Er zijn ook wel eens onderzoeken geweest die zeggen: ja, stel voor dat de rente met 1% zou stijgen. Wat gebeurt dan in de markt? Ja. Er zijn onderzoeken die zeggen: dan zou het wel eens kunnen zijn dat de prijs met 6% daalt. Ja. Maar ja, als we zien wat de afgelopen jaren de stijgingen zijn geweest, dan kan je daar natuurlijk ook nog je vraagtekens bij zetten.

8:26 Precies. Aan de andere kant, als je echt die prijzen naar beneden zou willen hebben, denk ik, dan moet je het niet meer zo zoeken bij het ministerie van Wonen. Maar dan moet je een keer meer kijken bij het ministerie van Financiën. Ja. Dus dan moet je gewoon zeggen: nou, we schaffen de jubelton af. Nou, dat gaat nu ook gebeuren in het nieuwe regierakkoord.

Ja. Maar we gaan ook, denk ik, dat je dan zou moeten gebeuren dat je de leningen naar box 3 moet doen, de hypotheekrente aftrek. Ja. Je zou kunnen kijken naar de leennorm, nu kan iedereen nog 4,5 keer eigenlijk zijn jaarinkomen lenen. Dat is best fors, daar kan je ook wat aan kunnen doen. Ja, en het allerslechtste geval, of beste geval, ligt aan of je koper of huurder bent.

Ja, zou je natuurlijk de overwaarde van de woning kunnen belasten. Ja. Bij verkoop. Ja. Ja, dat heeft natuurlijk echt een prijsdrukkend effect. Dus als je, ik wil echt zorgen dat die woningmarkt, dat daar nu die enorme stijgingen uitgaan. Ik denk dat je het meer daar moet zoeken dan het reguleren van het huidige bezit. Ja. En wat hoor je aan beleggerskant, maken partijen zich zorgen over stijgende rente?

Nou ja, ik zie het nu op dit moment niet. Dus laat ik zo zeggen, er is nog steeds een goed verdienmodel. Zolang de leegwaarde stijgt en de huren stijgen, zien we nog steeds dat er rendementen kunnen dalen. Dus het verdienmodel is gewoon nog wel goed aanwezig. Ja. Dus ik zie dat nu niet. Misschien niet dat jij dat beter kan vertellen, maar… Nou, ik zie dat nu niet acuut gebeuren.

10:01 Nee. Dus ik ben erg afhankelijk van hoe die rent zich gaat ontwikkelen. Tegelijkertijd zijn wij als Heimstaden een beleggers met een lange termijn horizon. Tenminste 20 jaar. Dus wij focussen ons ook heel erg op de exploitatie van het vastgoed. Ja. En dat maakt natuurlijk, als je kijkt naar de elementen, de waardeontwikkeling speelt mee. Maar uiteraard ook het exploitatieresultaat.

Ja. En daar denk ik dat wij ons, doordat we daar op de lange termijn ons op focussen, ook gewoon goede resultaten kunnen halen. Ja. Jullie hebben de portefeuille eigenlijk opgebouwd uit bestaand bezit, bestaande woningen. Gaan jullie ook ontwikkelen zelf of nieuwbouw kopen? Nou, we hebben op dit moment een nieuwbouwproject gekocht in Breda. Dat is momenteel in aanbouw.

Ja. We zijn ook eigenaar geworden van twee projecten die uit een transitie komen. En we kijken zeker ook naar nieuwbouw. Dus zowel naar bestaande portefeuilles, als van nieuwbouw portefeuilles. En welke rol wij dan in die ontwikkeling gaan spelen, daar zijn we momenteel over aan het nadenken, hoe we dat precies gaan doen. En dat kan of zijn dat we iets turnkey kopen, of dat we een moment eerder instappen.

Dan praten we over forward funding. Ja. En misschien wel, en dat doen we in andere landen waar we actief zijn ook, dat we echt het hele ontwikkeltraject tot ons nemen. Ja. Voorlopig is het turnkey en forward funding. Ja. Dan krijg je natuurlijk ook te maken met bouwkosten. Ja. Vormen die eigenlijk een bedreiging? Want die gaan ook sky high. Ja, natuurlijk op dit moment zie je dat projecten minder haalbaar zijn, of misschien wel niet haalbaar zijn door het stijgen van die bouwkosten.

11:39 Ja. Aan de andere kant geloven wij er ook in dat dat iets is wat niet heel erg lang zal duren. Het wakkert ook innovaties aan in de bouw. En we zien al dat op het gebied van modulair bouwen of prefab bouwen, dat er heel veel in wordt ontwikkeld. Dus daar zien wij zeker kansen. En het is inderdaad heel erg vervelend dat die bouwkosten nu stijgen. En dat maakt inderdaad dat projecten onder druk zijn.

Ja. Op de lange termijn zijn we daar positief over. Maar innovatie kan daar een verlichting brengen. Ja. Ja. Ja, dat denk ik ook. Dat denk ik zeker dat het is. Innovatie is een heel belangrijk onderdeel. Het lastige is natuurlijk wel dat grote aanbestedingsproject op dit moment, met name vanuit de overheden, dat die natuurlijk vaak niet doorgaan. Dat het niet rondgerekend kan worden.

Ja. Als het gaat om infrastructuele projecten of scholen en dat soort dingen, dat is echt lastig. Dus daar zie je dat bouwkosten, met name materiaal en arbeid, eigenlijk een heel moeilijk verhaal is op dit moment. Waar eigenlijk naar mijn idee één winnaar is, en dat is de ZZP’er, die zijn uurtrieg kan verhogen. Ja. En verder zijn daar denk ik alleen maar verliezers.

Ja. Ja, precies. Zijn woningbeleggingen in het algemeen niet heel erg duur aan het worden? De rendementen zijn laag ten opzichte van de risico’s. Bij leegwaarde ratio’s van 105 procent. Kan het nog wel uit beleggen in woningen? Ja, ik denk het wel, maar ik denk dat het nog scherper kan zelfs. Maar ik weet niet wat jij daar vindt. Nou ja, kijk, als de leegwaarde voor transacties voor 105 procent plaatsvinden.

13:15 Ja, dan zie je dat het traditionele idee wat je wel zag, dat mensen gaan uitponden of dat dat een scenario is. Ja, dat moet je eigenlijk afschrijven. Dat kan niet meer. Dus zal de focus moeten liggen op de exploitatie van het wasgoed. Ja, en als ik het dan weer betrek op Heimstaden, ja, we hebben die lange termijnvisie. En wij zijn expert en we willen ons nog verder bekwamen in het exploiteren van dat vastgoed.

Dus ja, het kan inderdaad zeker op dit moment uit. Neem niet weg dat het natuurlijk, ja, niet altijd even prettig is. Wat was eigenlijk de reden voor Heimstaden om juist in de Nederlandse markt te stappen? Wat maakt die markt aantrekkelijk voor buitenlandse partijen? Nou, ik denk dat het stabiele economische klimaat, het stabiele politieke klimaat, en dat is misschien raar als ik dat zeg na zo’n lange formatie, maar op de lange termijn toch een stabiel…

Nou ja, en wat er aan vooraf ging. Toeslagen afverkenen… Dat is absoluut heel erg vervelend, maar op de lange termijn zie je toch dat wij een stabiel land zijn. Ja. Het heeft ook te maken met de liquiditeit van de markt in Nederland. Maar ook met, ja, de duidelijke en heldere wet- en regelgeving. En wat ik net ook aan het begin zei, wat verwacht je nou van de regering?

Ja, zorg dat je een stabiel en helder beleid op lange termijn maakt. En probeert af te blijven van de markt door het continu ingrijpen met, ja, regels die eigenlijk misschien vandaag heel erg prettig klinken, maar op de lange termijn gewoon geen of weinig effect hebben. Ja. Ja. Roger, wat hoor jij van andere buitenlandse partijen over de Nederlandse markt?

14:48 Is die aantrekkelijk? Ja. Wij zien natuurlijk heel veel buitenlandse partijen natuurlijk deze markt hier in Nederland ook betreden. Het is een veilige markt. Je weet als buitenlandse partij goed waar je aan toe bent. Dus een stukje zekerheid geeft het. En natuurlijk de toekomstverwachting van Nederland. Dus we zien toch dat die koopwoningen nog steeds aantrekkelijk zijn.

Dat de huurmarkt tot 1300 euro per maand ook heel aantrekkelijk is. Daarboven wordt het lastiger. Ja. Er is ook een leegstand. De experts zijn nog niet terug. Maar eigenlijk de middenhuur, met name het segment waar we het nu over hebben, tussen 700 en 1100 euro. Ja, dat draait eigenlijk gewoon prima. Ja. Dat is een hele veilige haven. En dat betekent ook dat het ook voor buitenlanders dus een veilige haven is.

Dus je ziet hier nog steeds naartoe komen en je ook flinke investeringen doen. Ja. Speelt markttransparantie en de beschikbaarheid van data ook een rol bij zo’n besluit om in een bepaalde markt actief te worden? Nou, hoe transparanter de markt, hoe makkelijker het is voor ons om in te schatten wat ons toekomingsperspectief is. Dus ja, dat speelt uiteraard mee.

En die transparantie die doet dan op dat moment zijn werk. Tegelijkertijd zien we ook dat als het op bepaalde momenten wat minder transparant is, dat het juist voor ons belangrijk is om deel te nemen aan bijvoorbeeld StiVAD. Om die data te delen en te zorgen dat je met de collega’s met wie je actief bent in de markt die informatie deelt. Dus ja, transparantie, dat speelt zeker mee.

16:21 Ja, want als je data deelt binnen StiVAD, dan mag je ook bij andere overleggen kijken. Ja. Ja, en dat is een groot voordeel. Ja. Ja. Roger, hoor je dat ook dat buitenlandse partijen juist naar Nederland komen om de transparantie? Ja zeker. Of zeggen ze van nou, andere markten zijn even transparant? Ja, ik weet niet of ze naar Nederland komen vanwege StiVAD, maar laat ik zo zeggen, de markt in Nederland is natuurlijk heel transparant.

Het is een veilige haven, het is transparant, je weet waar je toe bent, je huurcontacten zijn goed, zijn enigszins nu even niet maar inflatievolgend. Dus dat is natuurlijk gewoon heel veilig voor een buitenlandse partij. Dus dat sowieso, en met name als je kijkt naar de taxaties van vastgoed, ja dan zijn die natuurlijk, als je kijkt naar andere landen binnen Europa, heel transparant.

Dus wij, de taxaties die wij nu leveren aan partijen, daar staan gewoon echt alle transacties in die er plaatsvinden. Ja. En dan hebben we wel echt een stap voor met andere landen. Ja. Ja. Wat was eigenlijk de motivatie om ook in sociale woningen te beleggen? Want dat is toch een markt die in Nederland vooral door corporaties wordt bediend. Ja. Wat is daar ingestapt?

Ja, nou, de portefeuilles die we hebben aangekocht, die bevatten ook gereguleerde huurwoningen. 70% van onze huidige portefeuille bestaat uit gereguleerde huurwoningen. Wij willen een woningverhuurder zijn voor iedereen. Dus ook voor mensen met een kleinere portemonnee of mensen met een bepaalde afstand tot de woningmarkt. En ja, wij hebben daar ook behoorlijk wat ervaring in.

17:56 Zweden is een land wat 100% gereguleerd is. Iedere huurwoning is daar gereguleerd. Dus we weten hoe we daarmee om moeten gaan. Ja, en voor ons is dat geen probleem. Wat ik al zei, we willen graag woningverhuurder zijn voor iedereen in Nederland. Dus dat is ook in het gereguleerde deel, maar ook zeker in het niet gereguleerde gedeel. En het middensegment wat net werd aangedragen, dat is zeker een segment waar we graag actief in zijn.

Ja. Heb je geen last dat er geen level playing field is? Ja, ik ervaar dat zelf niet zo. De locaties en de gemeenten waar wij gereguleerde huurwoningen hebben. Daar maken we vaak afspraken met lokale overheden over hoe we omgaan daarmee. Een goed voorbeeld is daarvan Noord-Noord-Holland. Dus Alkmaar en omgeving. Waar we met de gemeente afspraken hebben gemaakt over het toewijzen van die woningen.

In Den Haag hebben we ook dat soort gesprekken. Dus ja, je wil onderdeel zijn van die maatschappelijke opgave om mensen een comfortabele woning te bieden. En ja, dat zien wij niet als een bedreiging. Absoluut niet. En ja, ik denk ook dat het level playing field, ja, ik zie dat zelf niet helemaal. Nou ja, ik zou kunnen voorstellen dat je als particuliere belegger toch wel een streepje achterloopt bij corporaties.

Die veel gunstiger financiering kunnen regelen. Ja, nou ik durf niet hardop te zeggen dat zij gunstiger gefinancierd zijn dan wij. Maar kijk, financiering is natuurlijk een van de elementen die meetellen in hoe je het vastgoed beheert. Maar tot op heden bewijden geen last van. Oké, ja, ja.

19:44 Roger, lopen naar jouw mening vastgoed beleggers een risico door verduurzamingseisen,

door het Paris proof maken van woningen, dat er portefeuilles op termijn moeten worden afgewaardeerd?

Afgewaardeerd? Ja, nou ja, dat je eigenlijk je kijkt tegen investeringen aan en die investeringen zijn waarschijnlijk nog niet ingeprijsd in de taxaties die je doet. Dus ergens hangt daar iets in de lucht waarvan niemand precies weet hoe groot en hoe bedreigend het wordt. Ja. Dat zou kunnen leiden tot afwaarderingen wellicht. Ja, dat zou kunnen. Ik denk niet dat dat gebeurt.

Laat ik zo zeggen. Ik denk wel, kijk, verduurzamen, daar ontkomen wij natuurlijk niet aan. Dat is gewoon, in 2050 moeten we gewoon van het gas af zijn. Ja. En dat geldt voor iedereen. Voor de belegger, voor de ingeniele belegger, voor de corporatie en ook voor de particuliere koper. Dus dat geldt eigenlijk voor iedereen. Dat is iets wat gewoon, zeg maar even afgesproken is met elkaar.

Ja. Maar verduurzamen kosten we ook geld. Dus als je natuurlijk een woning verduurzaamt, even als voorbeeld, en het kost bijvoorbeeld 40.000 euro. Dan is het niet zo dat je meteen morgen een waardesprong ziet in de leegwaarde van 40.000 euro. Dat is een proces. Maar uiteindelijk, weet je, in een jaar of twee, drie wordt dat wel helemaal meegenomen in de waardering.

Zoals nu ook dubbel glas eigenlijk heel gebruikelijk is. Zie je straks ook dat verduurzamen heel gebruikelijk is. Alleen door de schaarste van onderhonderd goed, met name bij woningen, zie je dat het wat langzamer gaat. Bij kantoren gaat het heel snel. Gewoon wetgeving per 1 januari 2023. Precies, 2023. En banken zeggen ook gewoon, als het geen label C is, wat kost het dan om het wel te maken?

21:31 En die willen dat je het meteen van de kaststromen aftrekt. Dus dat is een heel duidelijk verhaal. Ja. Dus bij kantoren wordt dat gewoon keihard meegenomen. Bij woningen dus nog niet eigenlijk. Er gaat wel steeds meer gebeuren. Ook bij banken. Dus je ziet dat het spel heel langzaam gaat uitrollen. En uiteindelijk wordt het ook gewoon meegenomen in die waarde.

Ja. Hoe kijkt Heimstaden tegen de verduurzaming aan? Nou, we hebben onszelf gecommitteerd aan het Parijse klimaatakkoord. En op basis van, wij noemen dat dan, of dat wordt genoemd scientific based evidence. Nemen wij maatregelen om onze portefeuille te verduurzamen. Wat ik al eerder zei, we zitten hier voor de lange termijn. Dus de investeringen die jij net noemt 35.000 of 40.000 euro per woning.

Natuurlijk kijken we daar goed naar. En of we dat in één keer doen of in stapjes. Uiteindelijk als je die portefeuille nog 20 jaar wil houden. En je wil die huurwoningen blijven exploiteren. Ja, dan zul je op sommige momenten iets moeten voor investeren voordat het eruit komt. Er zijn overigens wel een hele hoop dingen die meehelpen. Zo’n energie index die in de huurprijs wordt meegenomen in de puntentelling van een woning.

Dat is denk ik heel erg positief. Wij zien ook dat financiers en aandeelhouders in ons bedrijf dat belangrijk vinden. Ook bereid zijn om een afslag te doen op hun gewenste rendement. Als wij ervoor zorgen dat die portefeuille duurzamer wordt. Een ander element is het gedrag van onze bewoners. Want het gaat natuurlijk niet alleen om het vastgoed, maar het gaat natuurlijk ook om het gedrag van bewoners.

23:04 We zien ook dat we daar mee bezig zijn om mensen bewust te maken van het gebruik van energie. Dus ja, we hebben ons daar aan gecommitteerd en we gaan het ook realiseren. Ja. Hoe pak je dat aan? Dat je de huurder betrekt? Want volgens mij is dat een van de lastige dingen van het verhuren in het algemeen. Ja. Dat je de huurder ook mee moet krijgen. Want stoken met het raam open, dat werkt niet.

Ja. Nou, dat doen we op heel klein en relatief laag niveau. Dat is mensen bewust maken van bijvoorbeeld het gebruik van water. Mensen bewust maken van het gebruik van elektra en van verwarming. Als wij woningen gaan onderhouden en verduurzamen dan proberen we iedere keer een slag te maken. Door of het dak te isoleren of inderdaad dubbel of trippel glas te plaatsen.

En continu met die bewoner daarover in gesprek zijn. Tegelijkertijd, ja mensen voeren het natuurlijk nu ook omdat ze die energieprijs zien stijgen. Dus het is wel heel erg snel naar voren getrokken op de agenda dat mensen zich bewust worden van hun energieverbruik. Ja. Ja. Helder. Tijdens de eerste podcast, nu een paar weken geleden, gaf Wim Wensing aan dat er zoiets bestaat als een grijze discount die nog niet terug te zien is in de waarde van portefeuilles.

Roger, wat is jouw verwachting over deze grijze discount? Wat wordt het moment waarop de markt die gaat inprijzen, dus opneemt in de waarde van het vastgoed? Ja, het gaat om het verduurzamen. Begeef ik eventjes ervan. Ja. Dus ik heb ook even gekeken. Nou, wat ik net in het vorige stukje ook al zei, het is een proces waar we in zitten. Ja. Uiteindelijk wordt het natuurlijk uiteraard gewoon meegenomen.

24:53 We hebben geen keuze. We kunnen ook geen weg meer terug. Dat is niet alle minuut. Maar met een jaar of twee tot drie zit dat er helemaal in. Aan de andere kant is het nu ook een mooi moment om te verduurzamen. De prijzen stijgen. Dus ja, ik zou zeggen nu vol aan de bak als het kan. Ja. Want dit is wel het moment om meteen de kosten die je maakt ook terug te kunnen zien in je kaststromen.

Ja. Ja. Is dit een van de grote veranderingen in taxeren die je in de nabije toekomst ziet? Dat er het gewicht van duurzaamheid ook groter wordt in de taxestatie? Nou, duurzaamheid is heel belangrijk onderdeel. Ja. Ja. Met name natuurlijk nu bij kantoren. Een kantoor zie je echt een tweedeling. Tussen kantoren op goede plekken verduurzaamd en kantoren label C en slechter op mindere plekken.

Ja. Die worden keihard afgestraft. Ja, dat is bij woningen niet zo. Nog niet zo? Nog niet. Maar dat gaat wel gebeuren. Zie jij dat wel komen? Ja, zeker. Dat zie ik zeker komen. Kijk, taxeren is natuurlijk een soort eindresultaat van alles wat je daarvoor hebt gedaan op dat gebied. Maar wat ik net al zei, ik denk dat onze huurders het telkens belangrijker gaan vinden.

Niet in de laatste plaats omdat die energieprijzen stijgen. Ik denk dat wij zelf als organisatie het ook heel erg belangrijk vinden. Omdat we met die lange termijn mensen gewoon ook in de toekomst een comfortabele woning willen bieden. En daarnaast alle andere stakeholders. En of dat dan gaat om financiers of aandeelhouders of gemeenten waar we actief zijn.

26:28 Iedereen is daarmee bezig. Dus je ontkomt er niet aan dat er een moment in tijd komt waarin je duidelijk gaat terugzien in die uiteindelijke taxatie of een woning wel of niet duurzaam is. Dus ik ben er heilig van overtuigd. En jij zegt twee, drie jaar. Ik denk zelf als die energieprijzen blijven op het niveau wat ze nu zijn, dat dat misschien nog wel veel sneller gaat.

Ja, dat zou zo kunnen. Als je nu altijd een groot initiële beleggers afscheid neemt van slecht gelabelde woningen en graag in nieuwbouw zitten. Dat gaat in een razend tempo. Alleen door de schaarste, op dit moment dat er heel weinig aanbod is in nieuwbouw, stokt het. Ja. Maar anders hadden we nog veel sneller gaan. Precies. Iedere week vraag ik mijn gasten of ze een dilemma willen achterlaten voor in de volgende podcast.

Vorige keer sprak ik met Alfred van den Bosch van Woonkompas en Jef Holland van Deloitte over het belang van transparantie, benchmarking en marktwaardering. En zij hebben allebei een dilemma voor jullie achtergelaten. Alfred van den Bosch heeft een directe vraag aan Eddo. Jij komt bij een woningcorporatie vandaan, zegt hij. In hoeverre ben jij in je huidige functie bereid je te committeren aan het wetgevend kader van corporaties?

Ik denk dat corporaties een aantal dingen in het wetgevend kader hebben die mij aanspreken, ook in mijn huidige functie. En welke zijn dat? Bijvoorbeeld is dat het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Ik vond dat in mijn corporatietijd echt een goed iets. Dat je met een gemeente en met een huurdersorganisatie, helaas was daar zorg en welzijn niet in die driehoek betrokken.

28:16 Maar dat vond ik heel erg goed met elkaar kijken naar wat je wil doen met de ontwikkeling van een woningvoorraad in de gemeente. Voor welke mensen je extra dingen wil doen, hoe je aan wijken en buurten werkt. Dus dat vond ik een heel mooi iets. Dus daar zou ik totaal geen moeite mee hebben om me daaraan te committeren. Als je kijkt naar het wetgevend kader die meer op de financiële elementen zijn gestoeld, de LTV en de ICR.

Ja, dat vond ik zelf slecht. En dat vond ik slecht omdat het hele rare verhoudingen teweegbracht. Dus dat zou een kader zijn waar ik me minder comfortabel bij voel en waar ik me ook niet graag aan zou willen committeren. Maar die maatschappelijke betrokkenheid en als belegger of als woningverhuurder vooruitstappen en met elkaar in gesprek gaan hoe je zo’n voorraad op lange termijn ontwikkelt.

Op het gebied van verduurzaming, op het gebied van toewijzen van woningen. Ja, dat vond ik een gemeengoed. Daar zou ik me zo aan committeren. Ja. Roger, zie jij die verandering ook bij andere beleggers? Dat ze daar meer open voor staan? Ja, dat denk ik wel. Ja. Ja, uiteindelijk wel. Het heeft ook te maken met het aanbod van het product. Jef Holland vroeg zich af of jullie vinden dat buitenlandse beleggers even transparant moeten zijn als Nederlandse beleggers.

Even transparant als corporaties met wie je rechtstreeks concurreert. En hoe ligt dat bij institutionele beleggers? Ja, volgens mij zou het niet moeten uitmaken of je buitenlandse belegger bent of Nederlandse belegger. Ik denk dat als je ervoor kiest om in woningen te beleggen en eigenlijk iets heel wezenlijks zeg maar in Nederland aanbiedt aan woonconsumenten, aan huurders.

30:07 Dan vind ik dat je daar transparant over moet zijn. Dus ik deel de mening dat je moet laten zien wat je doet en daar ook verantwoording over aflegt. Daar hebben we in Nederland gewoon regels over. We hebben niet voor niets vijf kantoren in Nederland geopend. We willen dicht bij de huurder zijn. We willen dat die huurder niet alleen ons kan bellen, maar ook naar ons toe kan komen, dat we een kopje koffie met iemand kunnen drinken, het gesprek aan kunnen gaan.

We komen graag bij gemeentes langs om te vertellen wat onze intenties zijn en we horen ook graag wat zij graag van ons verwachten. Dus ik ben het eens. Ik ben het eens dat dat belangrijk is. In noordelijke landen, Zweden geloof ik, is het zelfs verplicht dat je publiceert wat de beoordeling van je huurders is. Ja, dat is een heel mooi bruggetje. Wij zullen, en dat wordt als het goed is vandaag kenbaar gemaakt.

Ik heb het persbericht gezien inderdaad. Ja, wij zullen ook in Nederland gaan vertellen hoe onze klanten en onze huurders over ons denken. We zullen ook daar gaan vertellen waar we een goede beoordeling over gehad hebben. En we zullen ook de verbeterpunten gaan publiceren. Ja. Dus ja, ik hoop dat dit een mooie opmars is naar het brede delen van klantervaringen in de woningmarkt in Nederland.

Ja. Ik zie daar, bij mijn collega’s in Zweden, zie ik daar echt hele mooie dingen ontstaan. Ik zie echt dat je als onderneming, als organisatie bewust bent welke rol je hebt in het leven van mensen. Als het gaat over wonen. Dus ja, ik ben daar voorstandig van. Wat verwacht je eigenlijk van de reactie van andere woningverhuurders in Nederland? Je vraagt ze eigenlijk: Jongens, allemaal met de billen bloot.

31:51 Ja. Hoe zullen zij reageren denk je? Ik denk dat ze positief zullen reageren. In woningcorporatiewereld is het heel normaal dat klanttevredenheid wordt gedeeld. Er wordt ook in een jaar verslagen en in een jaar berichten wordt er aandacht aan besteed. Ik denk dat het goed is. En ik denk ook dat het laat zien hoe serieus je het werk neemt waar je in actief bent.

Ja, absoluut.

Roger, zou dit ook nog iets kunnen betekenen voor de waarde van de portefeuilles? Nou ja, kijk, hoe meer transparantie, hoe beter. Ja. Dus daar ben ik voorstander van. Ik ben zelfs zeker ook in het bestuur van StiVAD. Ik ben natuurlijk het pleidooi naar al mijn klanten ook even kenbaar te maken. Dat het liefst wil ik natuurlijk al onze corporaties, al onze initiële beleggers waarvoor wij werken, dat die lid worden van StiVAD.

En met name natuurlijk om transparantie te bevorderen. Dat is goed voor de markt, dat is goed voor de belegger. Maar ook goed uiteindelijk voor het product wat we allemaal graag willen. Ja. Ik zie dat het zo’n beetje tijd is om af te gaan ronden. Een laatste vraag. Welke kans of bedreiging zien jullie voor taxeren in de toekomst? Ik zie eerlijk gezegd alleen maar kansen.

Ik denk als je zeg maar beloond wordt in de waardeontwikkeling voor het investeren in duurzaamheid. En ik hoop zelfs beloond wordt voor hoe je met je huurders omgaat. Misschien is dat toch wel even een bruggetje te ver. Maar ik denk dat dat heel erg goed is. En ik denk dat het dan ook veel makkelijker wordt om de uitdagingen die voor ons liggen, het bouwen van zoveel nieuwe woningen, om dat beter handen en voeten te geven.

33:35 Ja. Zie jij wellicht een grote bedreiging? Nee, ik ben natuurlijk zelf een taxateur. Ik vind het een prachtig vak. Dus ik zie eigenlijk niet elementen bedreigingen. Ik zie wel verandering komen. Ja. Ons vak verandert wel. Wij worden ook een beetje meer adviseur dan alleen taxateur. Er zullen ook dingen veranderen in ons vak. Wij kunnen bijvoorbeeld even los van dat wij natuurlijk aan de regelgeving gebonden zijn van het NRVT.

Maar kunnen wij nu zeg maar door met ik van automatic valuation modellen, portefeuilles eigenlijk heel snel nu doorrekenen. Ja. Wat twee jaar geleden onmogelijk was. Daar had je echt heel veel mensen voor nodig en dat zou nu in een weekend kunnen. Ja. Ik denk wel dat dat uiteraard moet de wet en regelgeving daarvoor worden aangepast. Maar dat zijn wel veranderingen die plaats gaan vinden.

Ja. Dus ik denk dat een woning portefeuille over twee jaar voor 80% geautomatiseerd gaat. En dat dan een taxateur een soort validatie geeft op die uiteindelijke waarde. Ja. Dus dat zijn natuurlijk veranderingen die plaats gaan vinden. Ja. Ik denk dat jij als klant van taxateurs dat ook wel een prettige ontwikkeling vindt. Dat het allemaal sneller, makkelijker en handiger wordt.

Nou, sneller, makkelijker en handiger. Dat is altijd positief. En ik geloof ook zeker dat dat een goede ontwikkeling is. Dat die ook nodig is. En het is ook goed om te horen dat er dan altijd nog 20% of in ieder geval een deel is waar de taxateur wat meer aandacht aan moet geven over specificaties. Ja. En je ziet als je natuurlijk bezig gaat met die verduurzaming, dan doe je soms hele specifieke ingrepen die op langer termijn pas tot waardeontwikkeling of tot een betere exploitatie leiden.

35:15 Dus ja, als daar aandacht voor kan blijven door een individuele toets, dat zou fantastisch zijn. Ja, kijk, ons beroep zal niet door een algoritme worden overgenomen. Ja. Dat blijft natuurlijk altijd, maar het wordt wel een soort hybride-achtig model. Ja. Dat denk ik wel. Met deze vrolijke noot wil ik, en een mooie toekomstperspectief, wil ik het gesprek beëindigen.

Dank jullie wel. Graag gedaan. Graag gedaan.

Dit was het voor vandaag. Binnenkort zijn we er weer met een nieuwe aflevering van de toekomst van taxeren. Ik hoop dat we je vandaag iets dichter bij het antwoord hebben gebracht op de vraag: wat is eigenlijk de toekomst van taxeren? Wil je meer weten over StiVAD? Kijk dan op stivad.nl. Heb je als beslisser bij een woningcorporatie of institutionele belegger ondersteuning nodig op het gebied van data-analyse of benchmarks?

Kijk dan op valumetrics.nl. Dank je wel voor het luisteren en tot de volgende podcast. Dag.