Afl. 3: Transparantie, benchmarking en marktwaardering

0:00 Je luistert naar De Toekomst van Taxeren, een podcastserie over datadelen en de waarde van transparantie in de vastgoedsector van de Stichting Vastgoeddata StiVAD en ValueMetrics. Het delen van data en kennis is wat ValueMetrics en StiVAD verbindt. Op zoek naar een antwoord op de vraag: ‘wat is de toekomst van taxeren?’ spreken wij elke week met specialisten in de vastgoedsector.

Per aflevering behandelen we een onderwerp als het belang van transparantie en benchmarking, de impact van duurzaamheid, het werken met rendementseisen, de komst van buitenlandse beleggers en de financiering van vastgoedportefeuilles. Mijn naam is Johannes van Bentum.

In deze aflevering draait het om het belang van transparantie, benchmarking en marktwerking. Daarover spreek ik met Alfred van den Bosch en Jef Holland. Welkom. Dank u wel. Alfred van den Bosch is directeur en bestuurder van de woningcorporatie Woonkompas met woningen in Ridderkerk, Barendrecht, Rhoon, Poortugaal en Rotterdam. Alles bij elkaar zo’n 10.000 eenheden.

Jef Holland is partner bij Deloitte en business leader voor de circa 150 medewerkers die zich binnen het adviesbedrijf bezighouden met de vastgoedsector.

Welkom allebei. Laten we maar meteen met de deur in huis vallen. Hoe staat het eigenlijk met de kwaliteit van taxaties in Nederland? Volgens mij staat het er op zichzelf heel goed voor. Ik kijk er natuurlijk vanuit de corporatiesector vooral naar. Dan zie ik dat wij de afgelopen tien jaar na het hele waarderingsmodel met taxaties zijn gegroeid. En dat is goed volgens mij.

1:55 Daar zitten twee bezeffen in. Het eerste is dat we als sector veel beter zijn gaan nadenken over wat zijn nou de waardes en wat zijn de onderliggers van de waardes in ons werk. En aan de andere kant heb ik ook het idee dat het ongelooflijk overgewaardeerd is. Dus er is wel heel veel rondom die marktwaarde en beleidswaarde in onze sector gekomen. Als ik zie hoeveel tijd, energie en aandacht we daaraan zetten, zouden we daar wel eens over na mogen denken.

Jeff, ik denk dat we er aan de ene kant heel goed voor staan. Dat er veel gebeurd is de afgelopen jaren ten aanzien van de regelgeving, het NRVT, de professionalisering. Dus ik denk dat we er best goed voor staan. Ik denk wel dat het belangrijk is dat je twee markten hebt. Je hebt de private markt waarin een individuele koper een taxatie nodig heeft om bij de bank een hypotheek te krijgen.

Dat is de grootste groep van het aantal taxateurs dat in Nederland bezig is. Een andere groep die zijn bezig met het waarderen van portefeuilles en individuele objecten in het licht van transacties. In het licht van jaarrekeningen en beleidswaarde werd ook al genoemd. Ik denk dat die beide groepen een ongelooflijke sprong hebben gemaakt. De regels worden in principe denk ik ook aardig nageleefd.

Maar dat is nu. Ik denk wel dat onze toekomst best onzeker zal zijn. Omdat de waarde van vastgoed heel erg zal beïnvloed worden door alles wat ons vraagt. Ten azië van sustainability. De opgave is 2050. En hoe dat dan transparant en inzichtelijk komt. Dus ik denk dat we er nu goed voor staan. Maar dat er heel veel werk aan de winkel is om dat goed inzichtelijk te krijgen.

En waar kunnen we een sprong maken naar een betere kwaliteit? Ja dat is natuurlijk de black box van de taxateur. Om het maar zo te zeggen. Die is nu best inzichtelijk. Want het gaat over cash flows. Het gaat over huur, verhuurbare eenheden. Dat gaat mogelijk verkopen als het over woningen hebben. Dat gaat over leasing centers als het over retail hebben.

3:44 Dat kun je best goed inzichtelijk maken. Maar dat stuk van hoe gaat een belegger nu reageren op de markt. En wanneer willen ze ergens wel in beleggen en wanneer niet. En wat betekent dat dan? En wat er moet gebeuren om in 2050 aan al die normen van Parijs te kunnen voldoen. Ik denk dat daar dat goed inzichtelijk krijgen. De uitdaging zal zijn voor de taxateurs.

Ja. Alfred? Ja kijk. Ik denk dat taxateurs nog vaak in het beeld staan van dat het over personen gaat. Waar volgens mij de beweging die je gaat. Gaat verder meer over informatie uit de data die je met elkaar hebt. Zeg maar. En als je dan vooruit kijkt denk ik van nou die stap zullen we met elkaar maken. En nou als je probeert te bedenken wie is nou de taxateur over tien jaar versus wie is de taxateur op dit moment.

Dan denk ik dat we het echt over een heel ander mens hebben en een andere typologie hebben. Oké. Ja. En hoe ziet die andere mensen er dan uit? Nou ja. Gebaseerd op data om het zo te zeggen. Dus als ik zie waar wij acht jaar geleden in de sector stonden. Hoe wij naar onze voorraad kijken. En hoe wij naar de waarde in onze terminologie toen keken van wat dat was.

En ik zie hoe mensen nu bezig zijn met informatie data. Maar ook al met zeg maar welke rekenregels die er onder liggen. Kunnen het voorspellend vermogen van de toekomst beter maken. Dan denk ik dat dat dat iemand die daar over tien jaar staat vooral vanuit die twee gegevens tot zijn waardering komt. Oké. Ja. Helder. Corporaties kennen niet de tucht van een aandeelhouder of de markt.

5:18 Hoe houd je je als corporatie zelf scherp als een winstoogmerk ontbreekt en er geen aandeelhouder is die daarop toeziet? Ja. Dit is wel echt zo’n echte frietman benadering die je hierin hebt zeg maar. Ik denk dat het is terminologie om het zo te zeggen. Dus daar waar je winstoogmerk vertaalt in prestatieafspraken. Waar je aandeelhouder vertaalt in stakeholders.

Dan zie je dat in de corporatiesector hetzelfde systeem werkt. Wij maken met onze stakeholders prestatieafspraken voor de komende jaren. En daar zit vervolgens toezicht op vanuit visitatierapporten, AW met zijn activiteiten en WSW. Dus het is vergelijkbaar. Alleen het is in een veel breder perspectief geplaatst dan alleen maar de geldresultaten. En ik denk dat dat voor corporaties die toch al een bredere maatschappelijke taak hebben een belangrijk gegeven is.

Dus ik vind dat je als je wil heel veel vergelijkbare lijnen kunt vinden. Maar vanuit een veel breder ondernemersperspectief dan alleen financiële winst. En dat is passend bij ons. Oké. En hoe speelt marktwaarde daarin een rol? Nou die is natuurlijk de afgelopen jaren aanzienlijk belangrijker geworden omdat onze hele jaarrekening op die marktwaarde is gebaseerd.

Maar tegelijkertijd is waarde en het vermogen van een corporatie voor ons meer een middel om te realiseren wat we in die prestatieafspraken willen doen dan het primaire doel. Dus het is heel goed dat we veel scherper zitten op wat is de waarde en hoe kunnen we de waarde verbeteren, optimaliseren. Het is ook interessant om na te denken van hoe kun je maatschappelijke prestatie zoveel mogelijk in die waardering een plek geven.

7:00 Want populaire werken zijn ook wijken waar mensen graag wonen om het maar simpel te zeggen. Daar zit de verbinding. Ja. Hoe kijk jij daar als accountant tegenaan? Controleren we natuurlijk de jaarrekeningen. Ja en voor de woningcorporatie is nou eenmaal bedacht dat het goed is om dat ook in de jaarrekening daadwerkelijk in het primaire overzicht zoals we doen de balans zichtbaar te krijgen dat die marktwaarde.

Dus moeten wij daar natuurlijk werkzaamheden op doen. Ik ben wel van mening dat er andere oplossingen wellicht beter waren geweest om dat inzicht te verkrijgen en die sturing te geven. Omdat ik denk dat de gebruiker van de jaarrekening relatief beperkt is van een woningcorporatie. Het veel meer gaat hoe stuur ik de organisatie en hoe rapporteer ik aan de toezichthouders die je net gaf.

Ja en wat is dan die marktwaarde? Het idee is er altijd dat 100 100 is. Terwijl we eigenlijk altijd wel weten dat 100 in de commerciële wereld al 80 kan zijn of 120. Als je het precies goed had bedacht. Dat is bij een woningcorporatie wat mij betreft nog ingewikkelder. Omdat er bij weinig bezit gereguleerd bezit overgaat naar beleggers. Dus er is ook heel weinig referenties.

En die taxaties dat is allemaal data driven. De huur. Maar dan gaat iemand weg. Wat is de leegwaarde als ik het kan verkopen? Dat is dan vaak het uitpotscenario. En daarin vind ik dat eigenlijk het zonde is dat we uiteindelijk die jaarrekening die marktwaarde hebben. Omdat het eigenlijk zo weinig zegt voor dat ene boekje. Dat ene verslag moment. En ik liever had gezien dat we dat via de achterkant via rapportages aan toezichthouders hadden ingeregeld.

8:31 Want diezelfde informatie is voor hun wel van belang. Om te kijken wat is nu die verhouding tussen het bezit, het vermogen en hoe stabiel is die sector. Want dat was de reden waarom we hier aan begonnen. En dat geeft nu wat mij betreft wel een schijn zekerheid. Ook nog omdat er twee modellen zijn. Er is een model waarin individuele objecten worden gewaardeerd.

Dat doe je onder jullie. En je hebt een model wat eigenlijk gebaseerd is het basismodel op data. Dus dat zegt eigenlijk iets over de hele portefeuille. Dus dat geeft nog meer onzekerheid. Dus ja, wat zegt dat getal? Wij moeten er heel goed werk op doen. Dat doen we ook. Omdat we die verantwoordelijkheid hebben gekregen. Ik had dat liever anders gezien.

Ja. Wat had beter gewerkt volgens jou? Nou ja, ik denk dat het verplicht rapporteren over die getallen en over die cijfers. Na de toezichthouder of in aparte rapportages. Een betere optie was geweest dan het afdwingen via de jaarrekening. Die verder, nou ja, ik denk het weinig voeding heeft, weinig gelezen wordt. Anders dan de mensen die direct toezicht houden bij jullie.

Nee, dus kijk de jaarrekening. Daar ga ik met je mee hè. Dus dat is, wat is daar nou? Heb je zoveel tijd, energie en aandacht nodig om dat cijfer te leveren? Dat zou anders kunnen. Wat wel heel waardevol is, dat in de sector en in de manier waarop we werken waarde en waardering een veel belangrijker onderwerp is geworden om met elkaar keuzes te maken over investeren, desinvesteren en dat soort zaken.

Dus die twee dingen moet je uit elkaar halen. Dus als je kijkt naar de jaarrekening kun je heel erg vereenvoudigen. Daar geloof ik heel erg in. Dat zou ons in de zin van overheid kosten om dit op te leveren aanzienlijk kunnen verkleinen. Dat was het mooie en de ambitie van onze externe toezichtshouders. Maar in ons werk zelf is het belangrijk dat we met waarde en waardering bezig blijven.

10:08 Ja, want wat verandert er door het bezig zijn met waarde en waardering? Besef wat de onderliggende drijvers zijn. Dus als je tien jaar geleden naar ons bezit keek. Je kunt het vergelijken met 20 jaar geleden. Hadden we in onze kast allerlei mappen over de meren, andere als begroting liggen. Hadden we allemaal adviesbureaus die dat maakten. Als je niet snapte hoe het zat, dan waren het dooie stukken.

Datzelfde geldt nu voor taxaties, waardering en hoe ga je ermee om. Dus de inzichten die eronder liggen. Wat is de kwaliteit van het werk? Wat is de kwaliteit van het bezit? Hoe zit het met de verduurzaming? Hoe zit het met de betaalbaarheid en beschikbaarheid? Dat zijn allemaal elementen die eronder die waardering liggen. En waar je met elkaar het goede portefeuillebeleid op kunt maken.

In je investerings- en desinvesteringsprogramma kunt plaatsen. En datakwaliteit is denk ik ook, hebben jullie ook een ongelofde stap daarmee genomen. Dus het middel al zich was goed, denk ik. Want die inzichten en die beslissingen worden veel beter genomen. En het besef wat doen we nu, is denk ik in alle lagen van de organisatie nu bewerkstelligd. Dus dat is denk ik het hele positieve aan het verhaal.

Absoluut. Ja, er wordt ook in de corporatiesector veel gewerkt met benchmarks. In de beleggerswereld is dat niet anders. Wat is de rol van de benchmark binnen de corporatiesector? Ook die is in die tijd meegegroeid. Dus we hebben een edesbenchmark waarin we vooral denk ik met elkaar kijken. Goh, hoe doen onze collega’s? Hoe verhouden we ons tot de collega’s?

11:38 Daar zit natuurlijk een soort wedstrijdje in van hoe goed ben ik, zeg maar. En dat is in zichzelf prima. Interessanter vind ik het. Wat kan ik leren van mijn collega’s? Dus wij kijken steeds verder en steeds dieper. Wat doen we goed? Nou, daar zijn we tevreden mee. Maar wat kunnen we nog beter doen? En dan gaan we bij die collega’s kijken. Goh, waar zit nou het verschil?

En dat gaat over hoe zijn we georganiseerd? Maar ook wat voor keuzes maken ze beleidsmatig nu, zeg maar. En ik denk dat daar het vliegwiel van een verbetering de komende jaren nog echt verder kan. En ik zie ook met een aantal collega’s corporaties zijn we ook steeds meer in die waarderingskant aan het kijken. Goh, hoe zit jouw waardering nu in elkaar?

En hoe zit jouw beleidswaarde nu in elkaar? En hoe komen we nou tot die verschillen? Dus je ziet het in zeg maar de Aedes-benchmark. Maar je ziet het ook in een soort onderlinge groep in de vergelijking rond dit onderwerp. Dus het is eigenlijk een belangrijk hulpmiddel om kwalitatief te verbeteren. Welke stappen zouden we daarin nog kunnen zetten als corporaties?

Nou, ik denk dat ze bereid zijn om te leren. En dat zie je ook wel, vind ik, met gewoon een nieuwe generatie mensen in ons werk, in onze sector. Ja, die staan op een hele andere manier dan een tijd geleden met elkaar aan het kijken van: Goh, doe ik het beter dan? Verander toch veel meer? Wat kan ik leren van een andere? En dat zijn wel de stappen die ik zie. Ik weet niet hoe jij daarnaar kijkt.

Nou ja, het mooie denk ik ten opzichte van de beleggingswereld waar je elkaars concurrent bent. Alle aandeelhouders, zeker in Nederland, zitten in die bekende partijen. Die beleggen en lopen allemaal achter hetzelfde vastgoed aan. En dat is bij woningcoöperatie eigenlijk veel anders. Want het is veel meer regio-stedelijk gedreven. Dus je bent elkaars concurrent eigenlijk ook niet. Je hebt een gezamenlijke opgave.

13:21 Dus ik denk dat juist het delen van informatie op misschien wel zeer gedetailleerd niveau helpt om elkaar beter te maken. En ik denk dat daar echt een uitdaging ligt om dat te doen ten opzichte van die beleggingswereld. Dus ik denk ook echt dat jullie dat veel beter zouden kunnen doen. Ook veel meer kunnen delen. Omdat je elkaars concurrent niet bent.

Ik zeg wel eens, als je bij de hotelsector kijkt, daar heb je een rapportage waarin je vier concurrenten kan aanwijzen. En dan krijg je gewoon de informatie wat het gemiddelde tarief was, wat de bezettingsgraad is. Niet precies achterhalen. Maar dan kun je echt benchmarken hoe je het doet. En ik denk als je geen concurrent van elkaar bent, kun je veel meer informatie delen.

En ik denk dat daar een onwijs mooie opgave ligt om met elkaar te kijken. Wat is dan van belang? Hoe stuur jij? Hoe kijk jij hiernaar? Want de problematiek is in principe veelal hetzelfde. Dus ik denk dat dat echt een mooie stap kan zijn. Ja, en het is gezamenlijk hè. Dus we maken regionale afspraken tussen gemeentes en corporaties. Wat de opgave is. En die vertaalt volgens naar die corporaties.

Dus daar al zit veel meer gemeenschappelijkheid dan dat je dat in een andere markt hebt. Iedere week vraag ik mijn gasten of ze een dilemma willen achterlaten voor in de volgende podcast. Vorige keer sprak ik met Cyril van den Hoogen van Altera en Richard Feenstra van Vestia over financieel rendement en het opstellen van rendementseisen. En zij hebben beide een dilemma voor jullie achtergelaten.

14:51 Cyril van den Hoogen vroeg zich af: Zou het delen van informatie niet verplicht moeten worden gesteld? Bijvoorbeeld via het kadaster? Chef. Nou ja, dat is natuurlijk de vraag hè. Ja, het beschikbaar stellen van informatie is dan zou dat één zijn. Maar twee, voor wie is die informatie dan beschikbaar? Ik heb volgens mij ergens ooit geleerd van Jan Vest dat in transparantie juist de markt bevordert.

En welke informatie zou dat moeten zijn? Via StiVAD wordt er natuurlijk nu transactiedata gedeeld. Voor een deel vanuit de woningcoöperatie. Maar dat is nog relatief weinig omdat er weinig verkocht wordt. Wat daar genoemd worden anders dan individuele eenheden. Beleggers doen dat wel. Maar welke informatie zou je dan willen hebben met elkaar? En wat zou dan verplicht moeten zijn?

Ja, ik zie nog niet precies waarom informatie verplicht gedeeld moet worden. Want dat zou eigenlijk betekenen dat men nu informatie tekort heeft. Ik denk in de woningcoöperatie zou je juist dingen kunnen delen. Dat is ook makkelijk te regelen. Dat zou ik dan via een andere methode een middel doen. En bij beleggers vraag ik me af of het handig is dat partijen met elkaar alles gaan delen.

Ik denk dat informatie delen helpt. Maar het zal de vraag zijn natuurlijk van welke informatie in de toekomst heb je dan nodig? En hoe kun je dat inzichtelijk maken? Vooral omdat die Parijse doelstellingen echt wel invloed gaan hebben op die beleggingsbeslissingen. Dus ik zou wel eerder zeggen, als de belegger informatie wil delen met de taxateur. Maar dan is het niet alleen de prijs of een huwcontract, maar dan is het ook hun gedachtegoed.

16:26 Want dan kan de taxateur veel beter waarderen. Want nu is het voor hem ook de blackbox nog. Er is een transactie gebeurd. Er is een prijs betaald. Maar wat is de achterliggende gedachte om dat te doen? Dus ik denk dat dat niet per se heel veel toegevoegde waarde gaat leveren in de beleggingssector. Als je ook niet afspreekt, voor wie is die informatie dan beschikbaar?

Alfred? Ja, wij zijn ervan hè. Dus die hele edes benchmark is publiek, is beschikbaar. Iedereen kan dat zien zeg maar. Dus het is een beetje zo dat ik dacht, maar welk probleem zijn we nou aan het oplossen? Om het zo te zeggen. En dat is volgens mij de vraag die jij ook hebt. Dus natuurlijk, transparant en open is goed en is prima. Maar tegelijkertijd heb je ook bedrijfsbelangen.

Zeker als je in een andere markt zit, wordt dat evidenter zeg maar. in onze sector denk ik dat transparantie aanwezig is en steeds meer wordt. En dat dat over het algemeen goed is voor wat we in buurt en wijk aan het doen zijn. Ja, nu helpt transparantie natuurlijk enorm bij het verbeteren van taxatiewaarde die een taxateur afgeeft. Dus zie je daar niet in belang?

Nou, transparantie is natuurlijk het startpunt van het PTA uiteindelijk geweest. de tafels en uiteindelijk het NRVT. Dus ja, transparantie is belangrijk. Maar dat gaat vooral over de denkrichting die de taxateur heeft. En als die taxateur voor zijn taxatie publieke informatie gebruikt. Nou, dat gebeurt steeds meer. Zeker bij woningen. Dat is wat lastiger bij retail en wat lastiger bij kantoren en logistiek.

Omdat daar gewoon contractinformatie nodig is om tot iets te komen. Ja, is die transparantie belangrijk? Maar vooral, hoe ben ik er nu tot gekomen? Ik vraag me een beetje af welke informatie zou Cyril dan willen hebben om daar meer van te weten. Want hij houdt zelf eigenlijk ook zijn boek gesloten. Want hij neemt een beslissing om ergens wel of niet in te investeren voor een bepaalde prijs.

18:16 Maar zijn gedachtegoed, waarom hij dat wil en hoe hij dat doet of waarvoor hij iets wil verkopen, weten we ook niet. Dus ik vraag me wel af of die taxateur daar heel erg mee geholpen heeft. Er is al heel veel informatie beschikbaar. Je zou wat met huurcontracten kunnen doen. Maar dan zou je dat binnen de sector willen weten van nou ja, gemiddeld is het dit.

Maar ja, ook dat ben je ook elkaars concurrent. Dus ja, ik worstel nog wel een beetje mee. Er is heel veel transparant, er is heel veel informatie beschikbaar. Wat zou je dan nog meer beschikbaar willen krijgen? Precies. Helder. Het andere dilemma kwam van Richard Feenstra. En hij vroeg zich af of het niet tijd is om aan te dringen op een drastische vereenvoudiging van het jaarlijkse taxatieproces.

Ten slotte bestaan woningportefeuilles uit vergelijkbare complexen. Zou een beperkte steekproef niet kwalitatief vergelijkbaar resultaten opleveren? Ja, hier zitten we volgens mij met Richard niet op een dilemma. Volgens mij zijn we het hier heel snel over eens. Dus wat wij al eerder zeiden, er is nogal een complex systeem gemaakt voor de jaarrekening.

Dat kost ook heel veel tijd en energie om dat elk jaar op te leveren. Dus het is duur. En als ik er naar kijk en ik kijk naar hoe snel de digitalisering, de data en de rekenregels gaan, dan zou dat snel kunnen. Dus ik denk dat het dilemma vooral zit, hoe bereid zijn onze externe toezichthouders om die beweging ook te maken. Want dat zou helpen. En dan zouden we er echt snel stappen kunnen maken.

19:46 Dus ik beschouw het eerder als een kans en een beweging waar we naartoe moeten dan een dilemma. Ja. Chef? Nou ja, ik denk dat het vanuit de woningcorporatiewereld evident is. En dat was mijn eerdere argument ook. Dat de jaarrekening en het daarin opnemen wat mij betreft niet de beste route is geweest. Dus daar geloof ik ook zeker in. Het bezit daar komt ook eigenlijk weinig op de markt.

Dus ook de 100 is waarschijnlijk daar eerder 140 en 60. Omdat het moeilijk in te schatten is. Dus is het heel erg data-driven. Huurcontracten, wanneer iemand eruit gaat. Dat soort zaken. In de beleggingswereld is dat heel anders. Dus daar is juist een goede waardering. Zorg ervoor dat er een prijs wordt bepaald. Die wordt vaak op nette vermogenswaarde gedaan.

Die wordt vaak nog aangepast voor andere fair value aspecten. Dus daar is een goed taxatieproces evident. Dat is de license to operate. Omdat je vanuit de toezichthouder, de AVM en de red- en regelgeving ook een verantwoordelijkheid hebt. Dus daar denk ik dat het ook gewoon normaal is. En dat ze het ook prima vinden. Kijk, woningcorporaties zijn natuurlijk hiermee geconfronteerd.

Hebben daar een ongelooflijke stap gemaakt. Nou ja, je zei terecht. We hebben er ook heel veel van geleerd. Dus eigenlijk zijn we wel blij. Alleen het kost heel veel tijd en energie. Nou, dat zie je ook wel een beetje in het model. Het basismodel. Wat eigenlijk een maaldatagedreven is. Dat is een totaalbedrag. En aan de andere kant de individuele taxatie.

Ik zou eigenlijk zeggen. Ga dan voor al die jaarrekeningen dat datadriffengetal nemen. Want dat gaat op portefeuillenniveau. En ga dan voor de individuele sturing naar dat individuele op een ander moment in het jaar. Roulerend, draaiend. Ja, daar geloof ik zeker in. Maar dat zijn wel twee verschillende werelden. En ook daarin zie je dat zelfs de beursgenoteerde wereld.

21:19 Ook weer anders ernaar kijkt. Waarin men toch nog vaak zelf waardeert en taxeert. Want je hoeft geen externe partij aan te stellen. Dat is bij jullie een stuk verplicht vanuit dat relatieperspectief. Maar in principe hoeft dat niet op het moment dat je verslaggeving gaat doen. Dus ook daar zijn er natuurlijk altijd mogelijkheden om dat simpele te maken.

Woningcoöperaties evident. Ik denk gewoon een basismodel voor alle woningcoöperaties in de jaarrekening. En voor je interne rapportages en sturing. Nou ja, van tijd tot tijd een kwalitatieve slag te maken. Belangrijkste is natuurlijk dat veel data-driven is. Maar de disconteringsfood of de exit deal die in zo’n taxatie zit. Dat blijft natuurlijk de black box.

En daar ook gevoeligheid aan toevoegen. Door gevoeligheidsanalyse te maken zou ook helpen in transparantie. Ja, een term die zo af en toe opduikt is data-driven. Dan denk ik altijd: gaat de rol van de taxateur overgenomen worden door de computer? Is dat de toekomst van het taxeren? Nou ja, ik denk persoonlijk niet. Zeker niet met mijn betoog in het begin.

Dat er heel veel dingen op het pad komen die juist waarneming ter plaatse nodig hebben. Ook de markt echt veel beter zouden moeten kennen. Wat gaat er nu gebeuren daarin? Maar zeker in de woningportfijl is natuurlijk heel veel gegevens komen gewoon uit een database. Of kun je heel makkelijk via een algoritme van de markthuur, kun je relatief makkelijk uit openbare data halen.

Dus dat basisgedeelte kan door een computer en wordt denk ik ook bij heel veel partijen door een computer initieel ingezet. Waar het dan echt over gaat is de disconteringsfood of de exit deal. Daar zit echt wel maatwerk in. Ook daar kun je natuurlijk een eerste aanzet geven. Maar daar zul je toch als taxateur wel moeten bekijken. Oké, past dit? Als je natuurlijk eerlijk bent.

23:05 Ja, als iets 80 of 120 kan zijn en alles daartussenin is goed. Ja, dan kan een computer er waarschijnlijk ook wel ergens op uitkomen. Dus ja, ik denk dat je altijd de taxateur nodig hebt omdat het echt een oordeel is. Maar je kunt heel ver komen met allerlei algoritmes en computers die overal informatie vandaan halen. Sluit jouw beeld daarbij aan? Ja, dat sluit daar helemaal op aan volgens mij.

Niet alleen in onze sector. Maar in het algemeen denk ik van dus daarmee wordt de scherpte van de meerwaarde van die taxateur wordt ook veel duidelijker zeg maar. Dus nu gaat er veel tijd in die datakant verloren. Nou, jij zei terecht in onze sector, maar volgens mij is dat breed. Die datakwaliteit groeit heel snel. Dus heb je ook meer aandacht en energie om het goede gesprek te voeren over wat uiteindelijk de beïnvloedende factoren in die taxatie zijn.

En kan de validatie daarvan dus ook sterker worden. En daarmee wordt het resultaat sterker. Ja, maar het staat of valt met de kwaliteit van de data. De primaire data. Dus dat gaat over huur, dat gaat over virkelte meters. En dat soort dingen moet je allemaal goed vastleggen. Daar moet de taxonomie van zijn. Dat moet de evidens zijn. Dat is die datakwaliteit van die primaire gegevens.

Maar het echte oordeel zit hem natuurlijk in die parameters waar gevoeligheid en waar je een keuze moet maken. En dat is per markt denk ik verschillend. Ik denk dat je in onze sector is dat vrij te automatiseren zeg maar. Maar ook wij hebben 5% en in andere markten meer bijzondere objecten. En daar zul je steeds dichter bij het oordeel van een gesprek en de onderbouwing en dat soort dingen komen.

Ja. De afgelopen jaren is er eigenlijk een influx geweest van buitenlandse partijen. Die op jullie markt terrein zich zijn gaan geven. Steeds meer buitenlandse partijen kopen ook sociale woningen. Hoe kijk je daar tegenaan? Ja, niet alleen buitenlandse partijen, maar ook gewoon Nederlandse beleggers. Op zichzelf is dat prima natuurlijk. Want we hebben een grote opgave en een behoorlijk vermogen nodig om dat te realiseren.

24:58 Wij hebben het in de sector af en toe wel over fake sociale huurwoningen. En wat zit daar dan achter? Maar dan zou je ze ook wel onder hetzelfde level playing field moeten brengen. Dat zei de IVBN 15 jaar geleden tegen ons in een ander segment. Ja, dat geldt nu wederzijds zeg maar. En als je kijkt naar hoe de wereld van sociale huurwoningen in elkaar zit.

Zijn dat woningen die heel lang in onze maatschappij meegaan. Meer dan de 10, 15 jaar die de werkafspraken zijn. Die dit soort beleggers vaak nu hebben zeg maar. Dus ik zou zeggen lijkt mij een goede zaak. Maar laten we dan wel afspreken. Dat ze onder eenzelfde regime met prestatieafspraken. En met een langere termijn en een langere scope met gemeentes gaan werken.

Dus breng dat deel van de portefeuille ook nog onder diezelfde woningwet zou ik dan zeggen. Ja. Dus nu hangt de markt eigenlijk scheef de andere kant op. Ja, dus de scheefheid is in die periode wat omgedraaid zeg maar. Ja. En als je in het verwachting hebt dat je ze over 10 of 15 jaar niet meer nodig zou hebben. Zou dat prima zijn. Want dat past in die prestatieafspraken.

Maar als ik in de regio’s kijk en in de opgave landen kijk wat we te doen hebben. Dan denk ik ja, we stoppen heel veel energie in korte termijn. Een aantal sociale huurwoningen die we relatief snel weer kwijt zullen zijn. En dan weer een extra nieuwe opgave hebben. Dus dat is een slechte afspraak vanuit zeg maar de maatschappij gezien. Dus zorg nou dat dat level playing field voor deze voorraad voor iedereen gaat hebben.

Ja. Chef, hoe kijk jij daar tegenaan? Zie je voordelen, nadelen van buitenlandse partijen? Nou ja, ik denk dat het sowieso goed is dat buitenlandse partijen zich inmiddels op Nederland richten. Dat is een compliment voor de woningmarkt. Want daar richten zij zich voornamelijk op. Want anders zitten ze wel in traditionele fondsen. Even los van commercieel vastgezet, natuurlijk heel veel bij buitenlandse partijen.

26:35 Dus ik denk dat die stap naar de woningmarkt compliment is. Dat onze woningmarkt volwassen is geworden. Dat onze contracten, huurcontracten ook gerespecteerd worden. Dat was vroeger een angst. Ze gaan niet naar Nederland, want die huurder is zo beschermd. Ja, dat ze daarmee ook een stap maken. Maar dat zeiden natuurlijk al terecht niet alleen de buitenlandse, maar ook de Nederlandse beleggers.

Naar het wat meer gereguleerde aspect. Dat is natuurlijk best breed. Dat is natuurlijk hardcore, sociaal, maar het middensegment natuurlijk ook. Wat ik altijd jammer heb gevonden is dat die partijen elkaar niet tien jaar, vijftien jaar geleden elkaar gevonden hebben. Omdat ik denk de regie moet bij de woningcorporaties die op de vloer zitten, die die wijken kent, die daar een veel andere rol speelt.

En die institutionele beleggers, of ze nou buitenlandse zijn of Nederland, hadden gewoon kapitaal beschikbaar moeten stellen. In een ringfanksportfolio waar de marktwaarde meewerkt in het bezit, waarbij de huur meegaat. En dat is eigenlijk het rendement wat zij ook zoeken. Dat is helaas niet gebeurd. Ik ben het wel met je eens dat als je zou zeggen ze moeten onder hetzelfde regime vallen, doen ze dan nog wel mee.

Ook daar denk ik, die Nederlandse institutionele beleggers, die hebben ook een sociaal thema. Die worden ook afgerekend op niet-sociaal zijn. Dus juist is het belangrijk dat ze daar zijn. Of ze nog steeds willen investeren als het na vijftien jaar er niet af mag vallen, dat is dan de vraag. Maar dat is denk ik een discussie die je veel beter moet voeren en eigenlijk ook gezamenlijk moet optrekken met elkaar.

Wij hebben in deze wijk, komt er nu een wijk, daar gaat de woningcoöperatie zoveel doen. Ik zou als institutionele beleggers heel prettig vinden als jullie mijn huur incanseren en in die wijk zitten. Want dan weet ik één ding zeker, we hebben hetzelfde belang. In plaats van dat een institutionele belegger daar zelf die verhuren moet gaan regelen, die andere dingen moet regelen.

28:15 Ja, weer overleg moet hebben als er toch iets anders moet gebeuren om zijn eigen maximalisatie te gebeuren. Dus ik denk dat het goed is dat ze er zijn. Dat er beter samengewerkt kan worden. Ik denk dat jullie elkaar daar zeker in moeten vinden. En ja, hoe je dat moet structureren, dat zal wel de vraag zijn. Maar ik denk dat dat echt beter kan en zodat alle partijen ook echt een stap kunnen maken.

Want ze hebben hetzelfde belang. Alfred, hoe kijk jij daar tegenaan? Ja, geheel mee eens volgens mij. Dus kijk, het begint bij, we hebben heel veel te doen in het land met deze wonenmarkt. Dus we hebben alle handen, alle krachten nodig om te doen. Ik gaf duidelijk iets aan van ja, maar dan moet het wel vergelijkbaar speel blijven zeg maar. Dus dat is van belang.

Maar als ik gewoon in de praktijk kijk, in buurtenwijken waar wij werken, dan werken we met ontwikkelaars samen, dan werken we met beleggers samen. Dus in dat algemene zin gaat dat goed. Ja of graag ging specifiek over die sociale huurwoningen waar ze op intreden en denkt van nou, daar moeten we even met elkaar goed opletten. Dat we niet over vijftien jaar zeggen, ja hier hebben we toch een beetje het kind met het badwater weggegooid, omdat we het niet goed geregeld hadden.

Ja dat is altijd onverstandig. Ja, ik zie dat het tijd is om te gaan afronden. Ik stel altijd als slotvraag: welke kansen en bedreigingen zien jullie voor taxeren in de toekomst? Ja, ik denk dat in de komende tot 2050 die energietransitie een ongelooflijke rol gaat spelen in die taxaties. In beleggingsbeslissingen, in beleidsbeslissingen. Wat ga je doen, wat ga je niet doen en vooral wanneer ga je dat doen?

29:49 Dat betekent dat er denk ik heel veel dynamiek op de markt komt. En misschien bij woningen is dat wat simpeler dan in kantoren en een ander soort vastgoed. Wanneer ga je die retrofit of die aanpassing doen om ervoor te zorgen dat je klaar bent? En kun je dat dan meteen doorbelasten of niet? Of zeg je als belegger of als woningcoöperatie, nou daar branden wij onze handen liever niet aan.

Dat geven we over aan een andere partij die daar beter in is. Dus ik denk dat die dynamiek ervoor gaat zorgen dat taxaties minder transparant en leesbaar zijn. Omdat dat echt een aanname is die de taxateur moet maken die er nu niet gewend is. Dus dat zie ik als grootste zorg in de komende jaren. Wanneer zien we, op een gegeven moment zit je nog 15 of 10 jaar van Parijs af, dan moet er ergens een keer wat gebeuren.

Ik denk dat daar de grootste uitdaging ligt en die data die niet standaard is of is een gebouw groen genoeg en wat voor ketels zitten erin. Daar zul je ook ervoor moeten zorgen dat die data betrouwbaar is, want anders gaat het nog geen goede betrouwbare informatie opleveren. Nou, ik denk dat dat twee aspecten zijn waar de taxateur van nu een hele andere rol gaat krijgen in de toekomst.

En misschien ook wel meer als controleur aan de slag gaat om een gebouw te bekijken, op te meten, zodat alles op dezelfde manier gemeten en beoordeeld wordt. Ik denk dat dat de grootste uitdaging is die taxateurs hebben, dat zul je inzichtelijk te maken. En ja, ik zie natuurlijk links en rechts al wat eerste drafts van hoe je daarmee om moet gaan. Ik denk dat dat nog heel ver weg is over hoe het straks echt gaat.

Daar zou echt nog wel wat denkwerk te verrichten zijn door de IVS of RICS of de GOVA daarin, denk ik. Alfred? Deze herken ik, maar ik zou daaraan toe willen voegen zeg maar de relativiteit van de waarde, om het zo te zeggen. Dus volgens mij overwaarderen we de preciesheid van de taxaties, om het zo te zeggen. En daar ligt een rol voor taxateurs om uit te leggen dat ze dat altijd over een bandbreedte hebben en niet een punt, om het zo te zeggen.

31:39 Ik merk in elk gesprek wat wij voeren dat onze hele omgeving het als punt, als feit wil snappen en zien. Terwijl wij allemaal met elkaar weten dat we in die bandbreedte werken met elkaar. Ik denk dat daar de kans of de opgave ligt om dat te blijven vertellen. En als je dat dan combineert met die beleidskant die jij eraan toevoegt. Ja, dat zijn de stappen die helpen om versnelling aan te brengen in de opgaves die we hebben.

Ja, dit is een punt aan mijn hart. Dit is mijn spierpunt voor jij. Ik ben blij dat jij hem nu zeg maar op tafel legt. Ik heb het al geprobeerd te zeggen. Ja, ik vind wat is nou de preciesheid of wat is nou de waarde van een getal? Ja, dat is zwaar overgewaardeerd. En de taxateurs zouden zichzelf echt een plezier doen om daar gewoon transparant over te doen.

Er is voldoende onderzoek van verkooptransacties in vergelijking met taxaties. Om gewoon te zeggen: ja, het zit ongeveer hier tussen. Andere taxateurs of waardeerders van bedrijven en andere assets doen dat ook. Ik heb drie methodes. Het zit allemaal hier tussen. Dit is de bandbreedte en ik kies deze. En die keuze mag je ook maken. Ja. Dan is het heel helder dat honderd is nooit honderd.

Ja. Ook om schijnzekerheid te voorkomen. Ja, absoluut. Ja. Ja. Helder. Binnenkort spreek ik met Eddo Rats. Hij is co-chief operations officer van Heimstaden en Roger Felix. Hij is directeur taxaties van MVGM. Zoals jullie net een dilemma voor de kiezer kregen, zo mogen jullie voor hen ook weer een dilemma verzinnen. Wie begint er? Ja, ik ga met liefde beginnen.

33:15 Ik heb er nog een in mijn achterzak. Die heb jij net in ieder geval genoemd. Wat een mooie dilemma zou zijn. Vind je dat je als buitenlandse belegger ook even transparant moet zijn ten opzichte van de Nederlandse beleggers. En dan denk ik in specifieke zin de woningcorporaties. Want daar ben je natuurlijk over het algemeen ook in directe concurrentie mee op bepaalde locaties.

In dat bezit. Dus vind je dat je dan even transparant moet zijn als buitenlandse belegger ten opzichte van de transparantie die wij in Nederland hebben. A, institutioneel en B bij woningcorporaties. Ja. Mooi. Alfred? Ja, in dezelfde hoek zeg maar. Dus we maken nog iets specifieker in het gesprek wat we net al hadden met elkaar volgens mij. Dus als Eddo die komt bij een woningcorporatie vandaan.

Hiervoor weten we met elkaar. Hoe verre is hij ook bereid zich te committeren aan dat wetgevend kader wat corporaties hebben zeg maar. Hoe verhoudt zich dat tot zijn verantwoordelijkheid die hij nu heeft. Ja. Mooi. Ik ga het aan ze voorleggen. Ik wil jullie heel hartelijk danken voor dit gesprek. Dank jullie wel. Graag gedaan.

Dit was het voor vandaag. Dit was het voor vandaag. Binnenkort zijn we er weer met een nieuwe aflevering van de toekomst van taxeren. Ik hoop dat we je vandaag iets dichter bij het antwoord hebben gebracht op de vraag: Wat is eigenlijk de toekomst van taxeren? Wil je meer weten over StiVAD? Kijk dan op stivad.nl. Heb je als beslisser bij een woningcorporatie of institutionele belegger ondersteuning nodig op het gebied van data-analyse of benchmarks?

34:51 Kijk dan op valumetrics.nl.

Dank je wel voor het luisteren en tot de volgende podcast. Dag!