Afl. 1: Duurzaamheid en circulariteit

0:00 Je luistert naar De Toekomst van Taxeren, een podcastserie over datadelen en de waarde van transparantie in de vastgoedsector van de Stichting Vastgoeddata StiVAD en ValueMetrics. Het delen van data en kennis is wat ValueMetrics en StiVAD verbindt. Op zoek naar een antwoord op de vraag ‘wat is de toekomst van taxeren?’ spreken wij elke week met specialisten in de vastgoedsector.

Per aflevering behandelen we een onderwerp als ‘het belang van transparantie en benchmarking’, ‘de impact van duurzaamheid’, ‘het werken met rendementseisen’, ‘de komst van buitenlandse beleggers’ en ‘de financiering van vastgoedportefeuilles’. Mijn naam is Johannes van Bentum.

In deze aflevering draait het om duurzaamheid, circulariteit en waarderingen. Daarover spreek ik met Bas Sievers en Wim Wensing. Bas Sievers heeft zijn praktijkopleiding, zoals velen in corporatieland, gekregen bij Wonen Limburg, een grote vooruitstrevende corporatie in Roermond. Sinds twee jaar is hij directeur en bestuurder van de woningcorporatie Woonpartners in Helmond.

Wim Wensing is Chief Investment Officer bij de ontwikkelende vastgoedbelegger Amvest en begon zijn loopbaan ooit ook bij een woningcorporatie. Nu ontwikkelt hij vastgoed met geld van institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars voor de eigen vastgoedportefeuille van Amvest.

1:39 Welkom Bas, Wim. Dankjewel.

Verduurzaming staat volop in de aandacht. Er zijn enorme investeringen meegemoeid.

Wat zijn eigenlijk de risico’s waarop we moeten letten? Bas.

Ja, dat is dan al direct een lastige vraag.

Maar voor mij is alles wat we met vastgoed doen, is een risico.

Maar ook een gegeven wat we honderdduizend keren halen. Dus wat is het risico nou eigenlijk?

Ik vind bij dit soort grote operaties het risico vooral die markt die zich beweegt rondom prijs, materiaal en alles wat daarin gebeurt.

En capaciteit van mensen, laten we niet vergeten.

Het zit veel meer in alles wat er om die markt van bouwen heen gebeurt dan de ingreep zelf. Want die is wel, voor ons in ieder geval, maar misschien voor de beleggen aan de andere kant niet, maar voor ons heel vaak hetzelfde. We hebben veel van dezelfde woningen, veel van dezelfde problematieken die we in repeterend vermogen best aardig kunnen aanpakken.

Dus daar zit het risico voor mij niet in. Het zit veel meer in die markt eromheen.

Ja. Wim, hoe kijk jij nou tegenaan?

Daar ben ik het voor een heel groot deel mee eens.

Ik denk ook dat het heel moeilijk zal zijn om snelheid te maken bij de verduurzaamheid.

Opgaven, inderdaad door tekorten aan personeel, materialen. Dit is iets wat je ontzettend veel ziet op dit moment. We hebben met z’n allen ook een doel. We willen naar Paris Proof, daar is een bepaalde route voor afgesproken.

3:09 En het zal heel moeilijk worden om bij te blijven vanwege deze tekorten. Dus ik zie daar wel een hele grote uitdaging voor de sector.

Ja. En die uitdaging, waar schuilt die dan precies in? Hoe gaan we die oplossen?

Ja, ik denk toch vooral door het te gaan oppakken, aanpakken, het gewoon te gaan doen. Dat is denk ik heel belangrijk. Het gaat vandaag ook over waardering.

We zullen zien dat die waarderingen niet altijd uitspreken of niet altijd laten zien wat die opgave dan is. Daar kun je op wachten. Maar je kunt ook gewoon aan de slag gaan en denken van die waarderingen die volgen wel.

Ja.

Laat ik het zo zeggen, wij hebben het vaak over een grijze discount.

Zit die grijze discount al verwerkt in je taxaties? Ja. Dat denken wij van niet. En grijs dan bedoel je? Niet groen. Niet groen. Ja. Dus dat heeft label E, F. Ja. Ja. Ja. Helder. Laten we eens even bij elkaar over de heg kijken.

Wim, hoe kijk jij eigenlijk naar de uitdagingen van woningcorporaties bij het verduurzamen van de portefeuille?

Ja, die opgave is enorm, zou ik zeggen. Het lijkt me ontzettend groot. Het lijkt me ook heel erg nodig om te doen. Want je hebt toch ook te maken met een doelgroep voor wie, denk ik, de woonlasten heel zwaar wegen. De prijzen van energie, dat zal iedereen weten, zijn enorm gestegen. Dus het daadwerkelijk realiseren van verduurzaming, dat betaalt zich denk ik voor deze doelgroep direct uit.

4:54 Ja. Ik denk ook dat het heel belangrijk is, als je kijkt naar de omvang van de corporatiesector. En 40% van de woningen in Nederland zijn corporatiewoningen. Dus als je ergens het verschil wil maken, moet je daar zijn, zou ik zeggen. Ik denk ook wel dat het een ingewikkelde opgave is, omdat het bezit van veel corporaties relatief oud is. Relatief veel in het centrum van steden ligt.

Er is ook nog eens een keertje moeilijker bereikbaar, soms ook nog historische panden. Ja, dus ik denk: ze moeten aan de bak. Ja. Bas, als jij overweg kijkt naar de commerciële beleggers, wat zie je dan? Ja, het past wel een beetje wat Wim net aangeeft. Alleen ik denk dat de portefeuille en de groep die erin woont net anders is dan bij de corporatie.

Misschien ook wel daardoor wat makkelijker om het te doen. Maar de belangen zijn volgens mij net iets anders dan bij ons. Wij hebben natuurlijk een stichting voor ons, een soort maatschappelijke verantwoordingsbelang. En bij de beleggers zit een rendementsbelang van iemand anders die daar woont. Dat vind ik wel ingewikkeldig. Ik ben zelf natuurlijk niet zo thuis ook, maar die portefeuille heeft een langetermijn waardegroeid die voor iemand zijn pensioen of zijn geld in belegd heeft.

En die wisselt nog wel eens. Dat zie ik wel vaak gebeuren. Waardoor je dus die ingrepen in die portefeuille wat minder ziet. En ik denk dat als je in die beleggers portefeuille zit, de meeste mensen die net iets meer te besteden hebben, die zouden dus ook wel mee kunnen en willen betalen aan een verduurzaamde opgave. Dus misschien staat daar allemaal meer de stagmotor dan hier.

6:42 Alleen voor mij is het een iets andere opgave met dezelfde soort woningen voor een deel. Dus ik zie wel heel veel overeenstemming, overeenkomsten tussen elkaar. Zie je dat ook zo Wim, dat je eigenlijk al een voorsprong hebt door ook andere huurders?

Ik denk dat ons bezit wel relatief wat jonger is over het algemeen. Dus daar hebben we denk ik wel een voorsprong.

We hebben denk ik ook een voorsprong in die zin dat het inderdaad misschien net iets makkelijker te realiseren is om die huurders mee te krijgen. Maar dat is ook voor ons niet altijd even makkelijk.

We leggen het vaak voor, maar we moeten ook toch wel een heel voortraject door voordat we daadwerkelijk kunnen starten. Want ook voor ons geldt dat je de mensen mee moet krijgen voordat je zo’n opgave kunt starten. Ik geloof dat zelfs 70% dat we ermee eens moeten zijn. Dat klopt, ja.

En is dat makkelijk te halen of lopen jullie wel eens tegen die grens aan dat het niet lukt?

Het lukt uiteindelijk bijna altijd.

Wat je dan wel ziet is dat om dat te versnellen dat we vaak een beperkte renovatie doorvoeren. En dan knippen we hem op. Dan knippen we hem op in een renovatie van de buitenkant.

Dan komt er dubbelglas in of HR++ glas tegenwoordig of trippelglas.

Je verduurzaamt een gegeven van het dak.

En dan laat je het inwendige, zeg maar de keuken, badkamer, toilet, laat je nog even zitten.

8:16 Ja. En dat eerste doen we meestal zonder huurverhoging en het tweede is vaak met huurverhoging. Ja. En wacht je dan ook een wissel in de huur af of maakt dat niet uit? Vaak zie je dat mensen het uiteindelijk toch mee gaan doen, maar dan op individuele basis. En bij wisseling van huren doen we het dan automatisch. Ja.

En hoe is dat voor een corporatie? Is het makkelijk om die 70% ook te krijgen of gelden daar andere regels?

Nee, de regel is hetzelfde. De 70% is hetzelfde. Dat is wettelijk bepaald.

Ik denk alleen dat onze benadering van de business case net anders is. Ik denk dat wij als corporatie, er zijn corporaties die geven geen huurverhoging.

Dus dan is het 100% al snel gehaald.

Maar je ziet nu ook, zeker met de samenwerking met de Woonbond, dat er daar wel wat afspraken over zijn van bij welke legelsprong mag je nou wat voor bedragen vragen. En dan halen wij relatief wel makkelijk die 70%. Alleen de vraag is even of onze huurverhoging bij renovatie lager is dan misschien bij jullie is. Dat kan ik niet helemaal beoordelen. Maar bij ons gaat het soms: de twee tientjes haal je niet.

En je gaat dan wel twee, drie level stappen omlaag. Ja. En daar gaat iedereen wel in mee. Nu merken we dat het nog veel makkelijker gaat, maar het heeft wel eens met de stijging van de prijs te maken die mensen in de krant lezen. Maar de laatste jaren halen we 70% eigenlijk best prima met een goed verhaal, een goede uitleg. En een relatief kleine sprong in de huur.

Ook voor ons. Ja. Kan ik niet helemaal beoordelen hoe dat bij jullie zit. De sprongetjes bij ons wel iets. Ja, dat vermoedelijk had ik al. En dan wordt het lastiger, want dan ga je ook meer ophalen. Als je niet uitkikt wil je de hele investering ophalen bij je huurder. Dat vind ik niet helemaal reëel als je dan beleggers zou krijgen, want die heeft ook een waardeontwikkeling.

10:00 Precies. Maar dat is dan een andere… Wij kijken dan denk ik net iets anders tegenaan. Nee, het is bij ons wel zo dat uiteindelijk zowel de belegger als de huurder profiteert van zo’n verduurzame opgave. Ja. Dat is wel verstandig. Je noemt dat zo mooi. De investeerder is iemand anders dan de incasseerder in onze wereld. Dat is bij de koop niet. Je investeert zelf en je incasseert dus ook de lagere energieprijs, of de energierekening.

Dat is bij ons anders. Wij steken er 100 in en de huurder gaat er 50 euro op vooruit, bij wijze van spreken. Dat goed kunnen verdelen. En merken jullie ook dat er nu meer animo is om mee te doen? Nu de energieprijzen ook zichtbaar stijgen? Ons programma loopt gewoon door eigenlijk al een paar jaar, al jaren eigenlijk. En wij zien meer het verschil. Ik moet het andersom zeggen.

Als ik meer projecten zou doen, zou ik misschien meer kunnen doen. Maar dan komt het probleem waar we nader lopen. Ik krijg nu al bijna geen aannemer zover dat hij nog meer gaat doen. Omdat hij geen personeel heeft. En ik heb zelf ook wel last van goeie mensen op de goeie plek om te verdubbelen in productie. Wij krijgen ook heel moeilijk goe personeelheden.

Die zijn heel vaak ook dezelfde die de aannemer ook zoeken is. En de gemeente ook aan het zoeken is. En dan blijkt het misschien ook aan het zoeken is. We zoeken met z’n allen een vijver die beperkt is. Dus de capaciteit blijft wel een heel grote uitdaging. Zit daar ook daadwerkelijk de beperking in? We kunnen niet harder verduurzamen. Want de capaciteit ontbreekt, Wim.

11:32 Dat geldt voor ons ook. Ja. Het geldt inderdaad zowel voor aannemers als ook intern in je eigen organisatie ben je ook wel beperkt. Dat zijn hele intensieve trajecten. Ja. Er zijn technische managers bij betrokken, SM managers bij betrokken. Dat vraagt wel wat. Ja. Moet er wel direct bij om even mijn eigen stok paarten. Dit geldt alleen als we blijven doen hoe we het deden.

Misschien moeten we wel helemaal anders nadenken hoe je renoveert. Hoe je bouwt. Met nieuw bouw zijn we nu aan het proberen om wat meer industriele producten te realiseren. Buiten dat er minder personeel nodig is om die woning te maken. Precies. Bouwen in de fabriek en dan snel de bouwplaats in elkaar zetten. Ja. Dat is maar een voorbeeld. Dat gaat over als je dingen anders doet, kun je ook anders naar de problemen kijken.

Maar als je het doet zoals je het gisteren deed, dan hebben we direct een capaciteitsprobleem. Ja. Dat krijgen we niet getrokken de komende jaren. En wat is er nodig om die versnelling te brengen? Nou ja, innovaties te ruimte geven in het hele proces. Dus dat geldt van opdrachtgevers zoals we hier met z’n tweeën staan. Maar ook in die hele keten van opdrachtnemer kant.

De tweede is ook in de procesgang rondom alles wat met vergunningen te maken. Bij nieuw bouw en renovatie staat heel vaak de vertragende factor. Ja, en de derde is ook in welke vorm geld beschikbaar hebben om die innovaties te doen. En dat kan bij ons zitten, maar dat kan ook in het hele traject. Maar misschien ook bij de overheid zitten. Waarschijnlijk geld genoeg te zijn, heb ik vorige week wel begrepen.

Dus zet dat dan in aan de innovatie. Je kan het ook om alles wat met bouw te maken heeft een beetje los te trekken van het traditionele werk met handjes en heel veel personeel buiten op die bouwplaats. Ja. Geldt dat ook voor de commerciële belegger? Zou daar ook een versnelling gemaakt kunnen worden met de off-the-shelf verduurzaming? Dat laatste begrijp ik niet helemaal.

13:24 Ja, dat je dingen pakt die al op de plank klaar liggen in plaats van dat je… Dus eigenlijk seriematig… Seriematig verduurzamen. Verduurzamen. Verduurzamen. Het zijn vaak wel trajecten die erg op elkaar lijken. Maar wat we ook al merken bij verduurzaming is dat elk gebouw wel anders is. En soms moet je eerst een dak openmaken om te weten wat er onder ligt.

Ja. En te weten hoe je dat aan moet pakken. Dus het kan niet helemaal gestandardiseerd worden. Wat betreft die nieuwbouw ben ik het wel helemaal met je eens. En er is al heel veel. Het probleem is alleen om die standaardisatie 24 uur per dag te kunnen laten draaien. Dus veel fabrieken komen ook weer stil te liggen. Omdat andere trajecten verstokken.

Ja. Dat is een beetje die tweede, trouwens die vergunningen. Dat hele proceskant. Is uiteindelijk de sleutel voor industrialisatie. Voor continuïteitsprocessen. Los van of ze allemaal hetzelfde zijn. Maar de continuïteit bieden aan treintjes, werkstromen. Hoe ze ook allemaal mogen eten. Wat zit heel erg in die alles wat met processen te maken. Het besluitproces bij ons intern.

Maar vooral ook het besluitproces buiten onszelf. Ja. En dan heb je het over omgevingsvergunningen. Ja. Heel aan de kant van de gemeente. Niet om het bij de gemeente neer te leggen. Want daar hebben we best veel gesprekken over hoe kunnen we daar samen in optrekken. Maar dat zit wel heel vaak de vertragende factor. Dus ook zo’n fabriek heeft daar direct last van.

Die vallen stil op het moment dat er toch een vergunning drie maanden later komt. Ja. En dan loopt eigenlijk het financiële voordeel ook weer weg. Loop je weg. Ja. Precies. Ja. Wat is eigenlijk de impact van verduurzaming op de waardeontwikkeling van jullie portefeuilles? Wim. Ja. Het korte antwoord is dat het nog niet zo zichtbaar is. Dan hadden we het weer over die discounts.

15:20 Die wordt nog niet zo meegenomen. Als je kijkt wat er de afgelopen jaren gebeurd is. Dan zie je eigenlijk dat de waarde van woningen explosief gestegen zijn. Zelfs tegen de verwachtingen. Ja. Of ze nou groen zijn of niet. Juist. Dat maakt niet uit. Juist. Er is dus ontzettend veel vraag naar woningen. En de consument op dit moment. Of de kandidaat koper.

Kijkt dan toch niet zo heel erg naar hoe duurzaam de woning is. Die wil gewoon een woning. Dus vanuit de taxatie kant zien we het niet zo direct. Als je kijkt naar de opbrengsten kant. Naar de cashflow kant. Hoe waideren wij zelf ons bezit. Dan kijken we wel degelijk naar die uitgaven. Die we de komende jaren moeten doen. Om die Paris Proof opgaven te halen.

Dus wij calculeren het wel mee. En uiteindelijk presenteren wij ook een verwachting aan onze investeerders. Maar kijk je puur naar de taxaties. Dan is het effect nog wel beperkt. Ja precies. Dus jullie rekenen eigenlijk met de kosten van verduurzaming. Ook al heb je dat nog niet uitgevoerd. Die hangt eigenlijk al aan de portefeuille. Ja. Terwijl de taxatiewaarde daar eigenlijk los van fluctueren.

Het zijn eigenlijk twee aparte processen. Dat moet ik wel zeggen. Ja. Dus het één geeft de waarde zoals die nu is. En dat pakken wij weer op. En dan kijken wij vooruit. En dan verdisconteren we wel degelijk die kosten die we nog moeten gaan maken. Precies. Ja. Hoe is dat voor jou Bas? Ja, ik sluim bij Wim aan. Dat heeft ook met deze tijd te maken. Als ik even een stap terug maakte.

16:56 8 of 10 jaar geleden toen de corporaties ook vol bezig waren met die hele marktwaarde denken. En de mensen denken. Taxateurs die over de vloer kwamen weg. De corporaties hadden we nog nooit gezien. Allemaal die blauwe pakken die binnenkwamen. Toen zaten we ook in die financiële crisis. En dan kwamen we daar net uit. En toen wij zagen wel in die impact van verduurzaming ietsjes terugkomen in taxaties.

Maar dat was een beetje omdat dat momentum ook daar op speelde. Het werd spannender gemaakt door de overheid te verduurzamen. Er werd wel een beetje gezegd over. Net zoals de kantoor is gebeurd. Als je boven een label zit dan mag je niet meer. Bij woningen is dat natuurlijk altijd heel erg moeilijk. Daar zagen we dan wel dat er iets in die taxaties zichtbaar werd.

Als het een A is dan wordt die wel wat hoger waardeerd. Maar die is helemaal weggevlakt de laatste jaren. Dat is niet belangrijk. Er zijn hele andere dynamieken op de markt gaan. Je bent dan blij dat je een woning hebt en je betaalt er zo’n ton meer voor. Dat staat helemaal los van energie of duurzaamheid. Dus we hebben die marktsituatie heel erg afhankelijk van uiteindelijk hoe de taxateur kijkt.

Maar ik ben er wel van overtuigd als die markt een beetje keert. Helemaal eens. En mensen gaan kijken. Gaan nog eens een tweede keer kijken naar een woning. Dat ze de duurzaamheid heel zwaar zullen laten meewegen. Of ik hoop het heel erg. Misschien is dat wel. Ik hoop het. Die diep in je hart kijkt. Ja hoop je daar dan op? Dat de markt verkeert? Ik heb wel altijd geleerd dat hoop uitgestelde teleurstelling is.

Maar ik denk wel dat we in die jaren dat we nu over verduurzaming bezig zijn. En dan hebben we het over de energiehuishouding. Want duurzaming is voor mij echt wel breder dan in de energiehuishouding van een woning. Maar dat de markt en hetgeen groene sokken, grijze sokken, ronde sokken was het er weer vroeger? Ja geitenwolle. Die was het ja. Geitenwolle sokken.

18:40 Dat is er vanaf. Ja. Ik denk dat er echt een grote groep serieus dit bekijkt. Als je te kiezen hebt tussen woningen, gaat die zeker meespelen. Ja. We hebben niet te kiezen op dit moment. Ja. Om een ander modewoord erin te gooien. Circulariteit. Hoe speelt dat hier doorheen? Zijn jullie daarmee bezig, Wim? Ja zeker. Ja zeker. Zeker. Zeker. Zeker. Op verschillende niveaus.

Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. Ja. duurzamer bent, om daar weer andere materialen, circulaire materialen, voor terug te kunnen brengen.

Dat is nog niet iets wat op grote schaal gedaan wordt, maar dat is wel iets waar we naar aan het kijken zijn.

We doen ook mee met een experiment, dat is niet het goede woord. Een pilot. Zeker, het Living Lab 040, samen met de Technische Universiteit Eindhoven, waar we daadwerkelijk ook uitvindingen of nieuwe ontwikkelingen testen, of willen gaan testen in een omgeving waar daadwerkelijk mensen wonen. Dus mensen kunnen ook ervaren hoe het straks is.

En we zijn ook bezig in onze projecten om te kijken of we meer met hout kunnen doen.

In Almere-Floriade bouwen we nu een aantal woningen volledig met hout-skeletbouw in plaats van met beton.

20:18 En dat is duurder.

Dus ik denk ook, zoals je het hebt over circulariteit, dat we ook, ik denk over een jaar of tien zullen we zeker zover zijn, dat we ook andere kosten zullen gaan meenemen dan puur de kosten tussen beton, het verschil van kosten tussen beton en tussen hout. Je moet denk ik ook wat meer naar een true costing basis. Precies, de klimaat-impact van de materialen die je gebruikt.

Ja.

En als woningcorporatie, kun je je daar bezighouden met circulariteit?

Nou kun, je moet daarmee bezig zijn, denk ik.

En dat weet je, de perspectief van de hele verduurzaming is breder dan energiehuishouding, materialisatie, circulariteit, groen water, er zijn allemaal ingrediënten waar volgens mij in de gebouwde omgeving rekening mee gehouden wordt. Maar we moeten oppassen denken dat ze het proberen, we hoeven het niet heel groot te maken. We hebben, even een voorbeeld, van onszelf, we hebben ons eigen kantoor verbouwd en alles meubilair is gewoon tweedehands.

Ja, dat is half goedkoper.

Dus het hoeft niet, de circulariteit zit niet alleen maar in van beton naar hout of van iets wat je uit elkaar kunt halen en dan hebben we dat theoretisch over honderd jaar geregeld, want dan gaat het pas uit elkaar.

Maar het zit ook heel erg in de veel kleine dingen die aan de tweedehands kan, mijn kinderen noemen dat allemaal refurbish. Ja. Het is natuurlijk hetzelfde. Ja. En daar is best veel mogelijk.

Maar dan heb je in de hele keten, om maar even een voorbeeld te noemen, met de kantoorverbouwing, dat begint dan bij de architect, die moet ik dan verbieden om het boekje met alle nieuwe producten te gebruiken, maar het boekje van de tweedehands, die zijn er. Ja. Maar je moet je wat bureau hebben staan, als je al fysiek boekjes hebt staan. Precies. Dus de hele circulariteit is volgens mij ook een manier van denken, hoe je naar materialen kijkt en wat er is.

22:06 In het klein tot heel groot. Ik ben ook heel gevolgd aan dat we in ieder geval alles wat we doen uit elkaar kunnen halen. Dus de hele, technisch gezien, de natbouw moet gisteren afgelopen zijn al.

Ja. Het moet gewoon droogbouwsystemen.

In ieder geval alles wat je morgen doet moet droogbouw zijn, dan weet je zeker dat je uit elkaar kunt halen. En natbouw, dat is het slotte van beton. Alles waar water bij komt en dan een chemische reactie creëert. Ja, die niet zo makkelijk meer terug te draaien is. Niet, want dat heet sloop dan. Precies. In één keer. Ja, en dan moet je met grote apparaten in de wereld.

Wat heel veel CO2 kost. Ja. Ja.

Ja.

Wat is eigenlijk het belang van taxaties op het moment dat je zegt van ja, ik zie milieueisen eigenlijk niet terug, duurzaamheid zie ik niet terug, circulariteit waarschijnlijk helemaal niet.

Wat is dan het belang van taxaties?

Nou, niet terugzien is misschien wel heel zwart-wit, maar we zien het denk ik onvoldoende terug.

En het zou het leven van een fondsmanager een stuk makkelijker maken als je het wel zou terugzien. Want dan kun je aantonen dat je goed bezig bent. Dan kun je ook financieel aantonen dat je goed bezig bent. Nu moet je het erg zoeken in het verhaal eromheen. Ook belangrijk. Maar als je dat financieel zou kunnen onderbouwen, dan denk ik toch dat je de handen nog sneller op elkaar zult krijgen.

Ja. En bij een fonds speelt natuurlijk intreden en uittreden. Precies. En daar moet je natuurlijk ook een goede maatstaf voor hebben. Ja. Voor de uittredende partijen, die willen natuurlijk ook een deel van de milieuinst meenemen. Nou, helemaal juist. Dus inderdaad, op het moment dat je nu zou gaan waarderen, je zou je portefeuille gaan waarderen,

23:58 dan zijn veel van die kosten waar ik het net over had, die zitten nog niet in die taxatieprijs. Waardoor je zou kunnen beargumenteren, ja, iemand krijgt een te hoge prijs als die gaat uittreden. Ja. Ja.

Ja, of een te laag, hè. Zeg het eens. Op het moment dat de klimaatprestaties zijn verhoogd in de tussentijd.

Ja, ik denk wel dat het een proces is, dus dat dat ook steeds beter zal gaan. Dus ik denk, misschien dat, ik hoop dat deze discussie over een aantal jaar niet meer nodig is. Ja. Ja.

Een corporatie heeft geen toe- en uittredende beleggers.

Wat is de waarde van een taxatie voor de corporatie?

Ja, ook een meerdere facetten.

In ieder geval belangrijk is dat je neutraal beoordeelt wat je waarde is. Wij komen van heel veel waardesoorten af als sector, waar allerlei beleidsregels in omgaan, waar aan zich niets verkeerder is. Maar die hele waardering van wat is nou het waard als mijn naambordje eigenlijk door Wim beheerd wordt. Dan, dat geeft in ieder geval een wat vergelijkbaar beeld als je naar de sector kijkt ten opzichte van andere actoren in de markt.

En niet alleen Nederland, maar ook over de grens heen. Dat is denk ik één.

En de tweede is, wat mij betreft, ook wat meer de activiteiten die je in bezit moet doen.

25:29 Als waar, en dat heeft een beetje met het eerste te maken, als waar je dat als belegger of als huiseigenaar doet, doe je dan ook de goede dingen. Want wij zijn natuurlijk ook wel heel erg goed, om het negatief te zeggen, om heel erg papieren vol te schrijven waarom we toch iets moeten doen. En als je daar slecht naar kijkt, denk ik, is dat nou wel de bedoeling?

Dan kookt ook wel een beetje de link die je net legt over taxaties. Bij taxaties vind ik het direct ook wel heel erg lastig dat die altijd aan de achterkant zitten. En dat is ook logisch met taxaties, maar die kunnen eigenlijk niks anders vinden dan aan de voorkant bedag is. Dus als een hypotheekverstrekker geen hypotheek meer verstrekt voor E-, F- en G-woningen, dan weet ik zeker dat die woningen daarachter onderuit gaan bij de taxateur.

Dus we hebben aan de voorkant veel meer na te denken waarom taxaties meer waardes gaan krijgen. Want dat is maar een achteraf feitelijk langs elkaar zetten van wat er in de markt gebeurt. Maar ze mogen er geen mening over hebben. Van overtuigde taxaties ook soms vinden van, ja die woning is eigenlijk niet waardig naar de duurzaamheid. Kijk maar ja, de gek geeft het ervoor.

Ja. Dan is die het waard. Ja precies. Dus daar zou eigenlijk meer gekeken moeten worden naar de financierbaarheid van vastgoed. In ieder geval aan de voorkant van het proces. Wat voor het kantoor, ik heb ze daar niet zo in, misschien Wim daar meer van, maar hebben de kantoren met C, D en E, gaan die nu in waarde, vallen die onderuit nu? Want daar is natuurlijk een harde eis gesteld.

Precies, 2023.

Zie dan ook dan terug in taxatie. Dan helpt het blijkbaar. Los van, ik zou die eigenaar van dit kantoor niet willen zijn, dat wordt dan al erbij, maar het heeft indoet volgens mij voor taxatie. Ja, daar kunnen we bij woningen ook over nadenken, zonder het op losse schroeven neer te zetten. Precies. Hebben jullie überhaupt kantoren in portefeuille?

27:08 Heel weinig. Heel weinig. Heel weinig. Ja, en waarschijnlijk niet kantoren die in 2023 leeggekomen te staan. Niet, nee, nee, nee, nee. Voor er nog hele grote opgaves voor nodig zijn. Nee, precies. Nee, die kantoren zitten in de portefeuille met woningen erbij. Het is een beetje bijvang voor ons, want wij zijn echt een woningbelegger, ontwikkelaarbelegger.

Ja, ja.

Als je kijkt naar de prestaties van portefeuilles, doen groene portefeuilles het dan significant beter?

Dat is op dit moment eigenlijk ook niet zo te zeggen. Dat hangt weer samen met het feit dat nog niet alles ingeprijsd is. Ja. Wat eigenlijk wel zou moeten.

Speelt misschien ook nog mee dat veel van de nieuwe woningen, die het meest duurzaam zijn, ook nog wel weer wat aanvullende regelgeving. Kennen. Dus je ziet het niet altijd terug.

Toch, denk ik ook weer. Als het, als die echte gekte van de markt is, dan denk ik dat we het wel veel meer gaan zien. Dus het zit er, denk ik, impliciet wel in. En we gaan het straks wel degelijk zien, is mijn stellige overtuiging. Ja, precies. Het verdwijnt nu eigenlijk een beetje door het steeds hogere gas van de stijgende prijzen. Ja. Ja. En ook het inhaaleffect dat nog moet gebeuren.

Je ziet nu ook dat woningen buiten de Randstad nog weer sterker aan het stijgen zijn dan woningen in de Randstad, waar de afgelopen jaren het meest gebouwd is.

28:39 Dus op dit moment zie je het nog niet echt heel duidelijk. Nee.

Maar dat is een kwestie van tijd.

Hoe is dat bij jullie, Bas? Ja, voor ons geldt natuurlijk niet dat we een portefeuille hebben die je vanuit dat soort markten kunt beoordelen. Ik denk dat we als sector al heel hard en zichtbaar bezig zijn met verduurzamen. Dat we het ook gewoon een maatschappelijke taak vinden die ook gewoon, maar dan kom je wel een beetje hoe je er ook commercieel uiteindelijk een betere portefeuille oplevert voor de langetermijn investering die je dan weer nodig hebt.

Dus het is bij ons indirect natuurlijk van belang om een portefeuille te hebben die up-to-date is.

Maar ja, nogmaals, in deze markt is elke portefeuille up-to-date. Ja, die portefeuille die doet natuurlijk veel langer mee dan we weten. Dus 50, 60 jaar is voor ons heel normaal. Bij ons misschien 25, 25 jaar, maar in ieder geval dan gaat die om.

Dus als je een beetje gelooft in dat verduurzamen toch de grote optie en de grote waardesprong van vastgoed is, dan heb je daar serieus te nemen. En ik denk dat onze sector daar al lang mee bezig is, in stapjes die daarbij horen.

En dat kan misschien ook wel wat sneller nog.

Ja. Maar wij kunnen niet meetbaar maken dat de ene corporate is groener dan de andere en dan zie je dat.

Ik weet niet of dat ook voor ons opportune is om te doen, hoor. Maar wat voor belang is dat het verduurzamen gewoon een belangrijk onderdeel van je portefeuille strategie is? Ja, in een gereguleerde markt heb je natuurlijk geen oneindige huurgroei waar je iets aan af zou kunnen leven. Nee, maar dan komen we misschien in de tracht nog op, maar de vraag is of dat überhaupt goed is.

30:17 Precies. Dat is een heel andere ronde wel, maar ja. Ja.

Als we even kijken naar nieuwbouw, nieuwbouw bouw je natuurlijk direct duurzaam, maar kunnen we voldoende bouwen onder de huidige regels?

Het korte antwoord is nee. Nee. Want dat zien we in alle statistieken.

En toch is het voor mij wel wat, en niet zo hard, voor mij kunnen we dat wel, maar alles wat we aan regels hebben gevoerd, doen we niet optimaal benutten. Dus die regels zijn dan misschien heel ingewikkeld, maar als je ze allemaal volgt, zeg altijd maar tegen de gemeente, je kunt zes weken oververgunning doen, dan mag je je week vijf dag zeven doen.

Of in week één dag één. Als je die eerste nou doet, dat schiet best wel op. Maar de huidige regels rondom het bouwen zijn zo ingewikkeld te worden, waardoor het antwoord nee is op dit moment. We zijn gewoon niet snel genoeg. En als er één sneller is, is de ander weer langzaam.

Dus volgens mij kan het wel. Volgens mij kunnen we het volume best flink opjagen als we dat willen.

Maar dan moet dat hele keten dat voor elkaar krijgen. En daar zie ik wel heel veel problemen op. Ja.

Wim?

Nou, helemaal al eens. Het is op dit moment echt moeilijk. We hebben een hoop regels, een hoop nieuwe milieuregels waar we mee te maken hebben. Stikstof heeft de woningbouw echt alweer op een wat lagere versneling gezet.

De PFAS, discussie.

31:50 En inderdaad zijn juist meer mogelijkheden gecreëerd om inspraak te doen en tegen een omgevingsvergunning te ageren. Dus ook dat duurt allemaal langer. We maken het onszelf wel moeilijk. Ja. Ja. Ja. Ja.

Ja.

De formatie is net afgelopen.

Laat de overheid kansen liggen om de woningmarkt vlot te trekken?

Ik denk in ieder geval dat ze de kansen hebben laten liggen. Wij zijn heel blij dat we hebben kunnen teruglezen in het regeerakkoord dat er staat dat er plaats moet zijn voor institutionele beleggers. Er wordt wel degelijk gereguleerd. Dat vinden wij op zich, als dat goed gebeurt, niet zo erg.

Maar het zinnetje dat er ruimte moet worden geboden aan institutionele beleggers vinden wij wel degelijk heel belangrijk. Ik denk ook dat het belangrijk is.

Er wordt 10% van de nieuwbouw wordt afgenomen door institutionele beleggers. Maar ze zorgen er ook voor dat er, dat er, dat nieuwbouw projecten kunnen starten. De zogenaamde vliegwilfunctie.

Ja, ik heb in ieder geval goede hoop dat er stappen gemaakt gaan worden.

Bas? Ja, ik sluit me daarbij aan.

Ik zou wel nog één lans willen breken daarin, in die regulering waar we het over hadden. Ik mis een stuk regulering in de sector waar wij niet in zitten. Dat is die goedkope koop. En dan de regulering vooral dat die goedkope koop blijft. Want met deze markt is het goedkope koop altijd de eerste keer dat die op de markt komt, is het goedkope koop. Maar daarna is die weg.

33:31 Want die groeit zo hoog. En aan de kant van de beleggers zit dat dus ook mooi. Ik zeg altijd met een gouden driehoek tussen sociale huur, middenhuur en sociale koop. Willen we doorstroom organiseren, moet die in balans zijn. En die is er nu niet. Want goedkope koop is er tijdelijk. Middenhuur is er te weinig. En sociale huur dus dan ook. Die is er misschien wel genoeg.

Als die andere twee opnemen. Zou functioneren. Zou functioneren. En op die twee delen gaan wij niet over. Middenhuur kun je nog over twijfelen tegenwoordig. Want we mogen worden wel weer gepositioneerd om dat te doen.

Maar als je die driehoek wat meer reguleert, en daar heb je echt de overheid voor nodig. Dat helpt in ieder geval die driesprong van de woningmarkt. Ja.

Dus daar zie ik wel kansen liggen, want daar wordt weinig over gezegd. Maar hoe zou je goedkope koop goedkoop kunnen houden?

Want dat klinkt technisch ingewikkeld.

Ja, ik ben geen beleidsmaker, maar als je goed sociale huur kunt laten zijn, dan moet je goedkope koop ook goedkope koop. Dan moet je er wel iets voor gaan bouwen. Ja.

En misschien, ja, is het dan een soort… Nee, ik moet er geen oplossing voor zijn. Want ik weet de oplossing, maar er moet wel iets gebeuren rondom die sociale koop en middenhuur. Wil je de doorstroming in die hele woningmarkt organiseren? Ja, zie jij dat ook, die gouden driehoek, Wim?

Ik denk iets minder in termen van gouden driehoeken. Kijk maar naar ons.

Maar ik vind wel dat de politiek te veel focus is op sociaal, op middenhuur. Ik denk ook zeker dat koop en vrije sector een belangrijke plaats verdient. Want je ziet zo’n druk op de markt. Die doorstroming komt vanzelf wel op gang. En als wij ons blijven focussen op de middenhuur, dat dan allerlei regeltjes wil binden. Terwijl je weet dat de bouwkosten de afgelopen jaren 40, 50 procent gestegen zijn.

35:23 En je beperkt de verdiencapaciteit door de sociale huren te bevriezen. Dan wordt het ook heel erg ingewikkeld om te investeren.

Dus maak projecten ook haalbaar.

Bouw ook aan de bovenkant bij. Er komt doorstroming, er komt vanzelf op gang.

En het is nog eens heel goed voor de economie ook, doorstroming.

Waar zou de middenhuur terecht moeten komen? Die moet een stuk groter worden. Welke partij zou daar nou een klap kunnen maken? Los van de fantastische locaties die we allemaal kennen, waar ze dan komen. Maar ook in Helmond bij ons. Het is zo’n klein onderdeel van onze markt. Dat ik denk dat iedereen die dat op markt of vormen basis kan realiseren, die is van harte welkom.

Maar die komen niet?

Nou, die komen best wel. Het is alleen ingewikkeld om het te realiseren. Ik denk, bijna alles wat er door beleggers gedaan wordt, dat is middeldure huur of net daarboven. Dat komt echt wel op gang. Alleen er zijn wel heel veel discussies, ook over grondprijzen.

Als je aan de ene kant de verdiencapaciteit beperkt, dan zal dat ook een consequentie moeten hebben voor bijvoorbeeld een grondprijs. Dus dat zijn ook zaken waar we over moeten discussiëren. En bij de grondprijs zit de gemeente weer aan de knop. Daar zit de gemeente weer aan de knop. Ja. Dus je moet het wel willen realiseren met elkaar en programmeren.

Ja.

Helder. Ik zie dat het bijna tijd is.

36:55 Dan komen we aan de slotvraag. Welke kansen en bedreigingen zien jullie voor taxeren in de toekomst? Slow costing, ja. Ik denk dat dat een kans is voor de taxatiesector, maar ook een bedreiging voor de taxatiesector. Een kans omdat het uiteindelijk gaat helpen, denk ik, om het verduurzamingsvraagstuk goed in kaart te brengen.

Een bedreiging omdat het heel erg ingewikkeld is.

Ja.

En ik ben heel benieuwd hoe zij daarmee omdenken te kunnen gaan. Ja.

Bas?

Ja, ik zit een beetje waar ik straks wel over had. Misschien staat dat helemaal haaks op allerlei regels die er rondom taxatie zijn. Maar ik denk dat de taxatiebranche als geheel misschien meer invloed kan hebben aan die voorkant om redelijkere wijze, in ieder geval het thema waar we vandaag over hebben, die aarde moeten wij doorgeven, daar hebben we er maar één van, daar kun je geen business case van maken.

En we hebben helemaal gebouwd zijn op business cases. over wat zij zien in de praktijk en welke regels in de voorkant we moeten maken zodat zij zich ook kunnen valideren. waardoor je toch dat deel wat meer gewaardeerd wordt in welke vorm dan ook. Ja. En ook een beetje tegenhoudt wat er op de markt allemaal gebeurt, wat de gekte van geeft. Dat is een korte termijn perspectief, een korte termijn kans en daar wordt maar een deel van Nederland beter van.

Een heel klein deel meester van Nederland beter van. Maar we hebben wel een hele grote opgave om onze aardbol overeind te houden. Ik heb kinderen, een kindje van zes rondlopen.

38:27 Nou, zo hebben er ook nog kleinkinderen en weet je, dat moet wel doorgaan. En ik maak me daar de meeste zorgen om. Het is een heel groot thema op de taxatiebranche, maar ook zij hebben daar invloed en kunnen daar een kans van maken. Anders wordt het een bedreiging op zich alleen al. Ja, helder.

Binnenkort spreek ik met Richard Feenstra van Vestia en Cyril van den Hoogen van Altera over het financieel rendement en het opstellen van rendementseisen.

Welk dilemma zou je aan hen willen voorleggen?

Nou, wensoptimalisatie. Gewoon het woord alleen al.

Hoe ze daarnaar kijken, wat dan als je weer de lange termijn van niet het waar je dan verantwoordelijkheid over draagt, maar het grote geheel waar je als, in ieder geval als je op dit soort stoelen zit, medeverantwoordelijk bent.

Of dat niet meer moet mee gaan tellen. En hoe ze daarnaar kijken, ben ik daar gewoon heel benieuwd naar.

Heb jij nog een dilemma, Wim?

Ja, ik heb zeker een dilemma.

Het hangt ook weer samen met waar wij vandaag over gesproken hebben. In hoeverre gaat het ten koste, gaat het investeren in duurzaamheid of mag het ten koste gaan van je financiële rendement? En hoe kijken zij daar tegenaan? Zijn zij bereid daar een afslag op te nemen? Is daar een uitwisseling tussen financieel rendement en maatschappelijk rendement?

39:58 Absoluut. Ja, mooi.

Ik ga het ze voorleggen.

Ik wil jullie heel hartelijk danken voor jullie bijdrage aan dit gesprek. Dankjewel. Dankjewel.

Dit was het voor vandaag. Binnenkort zijn we er weer met een nieuwe aflevering van de toekomst van taxeren. Ik hoop dat we je vandaag iets dichter bij het antwoord hebben gebracht op de vraag… wat is eigenlijk de toekomst van taxeren?

Wil je meer weten over StiVAD? Kijk dan op stivad.nl.

Heb je als beslisser bij een woningcorporatie of institutionele belegger ondersteuning nodig… op het gebied van data-analyse of benchmarks? Kijk dan op valumetrics.nl.

Dankjewel voor het luisteren en tot de volgende podcast.

Dag!