Kantoren 3e kwartaal 2026: mediaan 8,8% | 5,9% min
Het geregistreerde transactievolume in kantoren komt eind oktober 2026 uit op 1,54 miljard euro. Dat is bijna 16 procent minder dan de vergelijkbare stand van 1,83 miljard euro in 2025. De vastgoedtransactiedatabase van StiVAD bevat voor 2026 tot nu toe 137 transacties. In het derde kwartaal werd voor 487 miljoen euro aan kantoren verhandeld, ruim 52 procent minder dan de 1,02 miljard euro in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
Over de eerste negen maanden bedraagt het volume 1,50 miljard euro, tegenover 1,71 miljard euro in dezelfde periode van 2025. Dat is een daling van circa 12 procent. De stand eind oktober bevat daarnaast circa 38 miljoen euro aan registraties voor het vierde kwartaal. Recente leveringen kunnen nog worden aangevuld.
Voorsprong uit eerste halfjaar verdwijnt
In het eerste halfjaar lag het geregistreerde kantoorvolume nog voor op 2025. Toen werd voor 1,02 miljard euro verhandeld, tegenover 689 miljoen euro een jaar eerder. Dat betekende een groei van ruim 47 procent en een voorsprong van 327 miljoen euro.
In het derde kwartaal werd echter 532 miljoen euro minder verhandeld dan in hetzelfde kwartaal van 2025. Daarmee sloeg de voorsprong om in een achterstand van 205 miljoen euro over de eerste negen maanden. Het jaarcijfer laat zo een andere ontwikkeling zien dan de groei waarmee de kantorenmarkt het jaar begon.
Rijkskantoor Utrecht komt in de top vijf
De grootste geregistreerde transactie blijft Cedar in Amsterdam, met 168 miljoen euro. Daarna volgen de Zilveren Toren in Den Haag met 110 miljoen euro en Rijkskantoor GVR500 in Utrecht met 83 miljoen euro. Double U in Den Haag staat op de vierde plaats met 66 miljoen euro. De Malietoren, eveneens in Den Haag, sluit de top vijf af met 52 miljoen euro volgens de huidige export.
Daarmee is Rijkskantoor GVR500 in de top vijf gekomen en is Fort Isabella uit de ranglijst geduwt. De top vijf vertegenwoordigt samen circa 479 miljoen euro, ongeveer 31 procent van het totale geregistreerde kantoorvolume. Alle vijf objecten liggen in Amsterdam, Den Haag of Utrecht.
Bij de interpretatie van het volume is het onderscheid tussen beleggingen en aankopen voor eigen gebruik relevant. Cedar werd gekocht door ING en de Zilveren Toren door het Rijksvastgoedbedrijf. StiVAD nam deze transacties op als exits van beleggers. Het geregistreerde kantoorvolume kan daardoor niet volledig worden gelijkgesteld aan aankopen door vastgoedbeleggers.
Mediaan BAR op 8,8 procent
De mediaan van het brutoaanvangsrendement op basis van theoretische huur bedraagt in het derde kwartaal van 2026 8,84 procent. Het laagste BAR van 5,88 procent betreft een te herontwikkelen kantoorgebouw in Amsterdam Westpoort. Op deze locatie komen 300 woningen. Een particuliere belegger verkocht het object aan een ontwikkelaar.
Het hoogste BAR van 10,75 procent werd betaald voor een kantoorgebouw met showroom, magazijnen en praktijkruimten in Heerlen. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van circa 2.000 m² en staat op een perceel van circa 4.000 m² met 100 parkeerplaatsen. Het betreft een transactie tussen twee particuliere beleggers.
De mediaan berust op vier waarnemingen, tegenover veertien in het derde kwartaal van 2025. Een jaar eerder bedroeg de mediaan 8,90 procent. Het verschil is met basispunten klein. De interkwartielafstand (IQR) bedraagt dit jaar 3,68 procentpunt, met kwartielgrenzen van 6,87 en 10,55 procent. In 2025 was de IQR 1,61 procentpunt, met grenzen van 7,81 en 9,43 procent.
De kleine steekproef omvat uiteenlopende objecten en aankoopdoelen. Bij de transactie in Westpoort speelt de toekomstige woningontwikkeling een rol; het object is daarmee geen zuivere referentie voor een kantoor dat als kantoor in exploitatie blijft. Het verschil tussen de uitersten kan daarom niet uitsluitend als een verschil in rendementseis voor kantoorbeleggingen worden uitgelegd.
Buitenlands kapitaal blijft per saldo uitstromen
In het derde kwartaal kochten buitenlandse partijen voor circa 26 miljoen euro van Nederlandse verkopers. Nederlandse partijen kochten voor 157 miljoen euro van buitenlandse verkopers. Daarmee bedroeg de netto-uitstroom circa 131 miljoen euro. In hetzelfde kwartaal van 2025 was de netto-uitstroom met circa 251 miljoen euro groter.
Over 2026 tot nu toe bedraagt de geregistreerde instroom 211 miljoen euro en de uitstroom 554 miljoen euro. Per saldo verliet daarmee circa 342 miljoen euro buitenlands kapitaal de Nederlandse kantorenmarkt.
Het Verenigd Koninkrijk is met circa 132 miljoen euro de grootste herleidbare bron van uitstromend kapitaal, gevolgd door België met 110 miljoen euro, de Verenigde Staten met 41 miljoen euro en Duitsland met 32 miljoen euro. Daarnaast is 198 miljoen euro uitstroom geregistreerd onder EXT: kapitaal dat niet duidelijk aan één herkomstland kan worden toegeschreven.
Aan de instroomkant staat Frankrijk bovenaan met 94 miljoen euro, gevolgd door Zwitserland met 34 miljoen euro en Singapore met 29 miljoen euro. De kapitaalstromen omvatten uitsluitend transacties tussen Nederlandse en buitenlandse partijen. Transacties tussen twee buitenlandse partijen veranderen het saldo niet.
