Woningen 3e kwartaal 2026: mediaan 4,5% | 3,2% min
Het geregistreerde beleggingsvolume in woningcomplexen komt eind oktober 2026 uit op 5,31 miljard euro. Dat is ruim 29 procent meer dan de vergelijkbare stand van 4,11 miljard euro in 2025. De vastgoedtransactiedatabase van StiVAD bevat voor 2026 tot nu toe 263 transacties. Ook het derde kwartaal droeg bij aan de groei: het volume kwam uit op 1,50 miljard euro, bijna 50 procent meer dan de 1,00 miljard euro in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
Over de eerste negen maanden bedraagt het beleggingsvolume 5,16 miljard euro, tegenover 3,43 miljard euro in 2025. Daarmee ligt de woningbeleggingsmarkt over die periode ruim 50 procent voor op vorig jaar. De stand eind oktober bevat daarnaast circa 151 miljoen euro aan registraties voor het vierde kwartaal.
Derde kwartaal vergroot de voorsprong
De voorsprong op 2025 is voor het grootste deel opgebouwd in het eerste halfjaar. Er werd toen voor 3,66 miljard euro aan woningcomplexen verhandeld, tegenover 2,42 miljard euro een jaar eerder. Dat is een groei van ruim 50 procent en leverde een voorsprong op van 1,23 miljard euro.
In het derde kwartaal kwam daar nog eens circa 500 miljoen euro bij. Daarmee groeide de voorsprong over de eerste negen maanden tot 1,73 miljard euro. De woningcomplexenmarkt wijkt hierin af van de totale Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, waar het derde kwartaal juist een deel van de eerder opgebouwde voorsprong wegnam.
Top vijf onveranderd
De vijf grootste woningtransacties zijn dezelfde als in de augustusrapportage. Die ranglijst bevatte al de leveringen van SOZA op 13 juli en de twee transacties voor De Sax op 16 juli. Eleven Square in Amsterdam staat bovenaan met 317 miljoen euro, gevolgd door Bozar in Zwolle met 215 miljoen euro en SOZA in Den Haag met 214 miljoen euro. De twee afzonderlijke transacties voor elk de helft van De Sax in Rotterdam sluiten de ranglijst af, met respectievelijk 186 en 182 miljoen euro.
Buitenlands kapitaal blijft per saldo vertrekken
De groei van het beleggingsvolume gaat samen met een netto-uitstroom van buitenlands kapitaal. Tot de huidige peildatum kochten buitenlandse partijen voor 112 miljoen euro van Nederlandse verkopers. Nederlandse partijen kochten voor 335 miljoen euro van buitenlandse verkopers. Per saldo bedraagt de uitstroom daarmee 222 miljoen euro.
In het derde kwartaal werd geen instroom geregistreerd uit transacties tussen Nederlandse verkopers en buitenlandse kopers. De uitstroom bedroeg 43 miljoen euro. In hetzelfde kwartaal van 2025 was er nog een netto-instroom van 28 miljoen euro.
De grootste herleidbare uitstroom over 2026 betreft kapitaal uit de Verenigde Staten en Canada, met respectievelijk 170 en 131 miljoen euro. De geregistreerde instroom van 112 miljoen euro valt volledig onder EXT: kapitaal dat niet duidelijk aan één herkomstland kan worden toegeschreven.
Deze cijfers betreffen uitsluitend transacties tussen Nederlandse en buitenlandse partijen. Transacties tussen buitenlandse partijen onderling blijven buiten het saldo.
Mediaan brutoaanvangsrendement op 4,5 procent
De mediaan van het brutoaanvangsrendement op basis van theoretische huur bedraagt in het derde kwartaal van 2026 4,47 procent. Het laagste BAR van 3,19 procent werd betaald voor acht eenheden in de Amsterdamse Rivierenbuurt, met een totale oppervlakte van bijna 400 m². Het hoogste BAR van 8,24 procent werd betaald voor 36 eenheden in de Tarwewijk in Rotterdam, met een totale oppervlakte van net geen 3.000 m². Beide transacties vonden plaats tussen twee particuliere beleggers. Een jaar eerder bedroeg het mediane BAR 4,81 procent. De mediaan ligt daarmee 34 basispunten lager.
De mediaan voor het derde kwartaal van 2026 is gebaseerd op zeventien waarnemingen, tegenover twintig in hetzelfde kwartaal van 2025. De interkwartielafstand (IQR) bedraagt 1,88 procentpunt, met het eerste kwartiel op 4,17 procent en het derde kwartiel op 6,05 procent. Een jaar eerder bedroeg de IQR 1,05 procentpunt, met kwartielgrenzen van 4,30 en 5,35 procent. De lagere mediaan gaat dus samen met een grotere spreiding.
Markthuren lopen uiteen naar woningtype
De nieuwe uitsplitsing naar productmarktcombinaties maakt onderscheid tussen grondgebonden eengezinswoningen en appartementen, met daarbinnen verschillende oppervlakteklassen. De grafieken tonen de mediane markthuur per vierkante meter per maand, gegroepeerd naar leverjaar. De indeling kent uitsluitend een PMC toe aan transacties van het type bouw of turnkey waarvoor een markthuur beschikbaar is. Nieuwbouw verwijst hier dus naar het transactietype, niet naar het bouwjaar; bestaande bouw valt buiten deze analyse.
Voor 2026 zijn vooral de appartementencategorieën van 50 tot 65 m² en van 65 tot 80 m² bruikbaar voor een eerste vergelijking. Deze bevatten respectievelijk vijftien en veertien waarnemingen. Samen vertegenwoordigen ze 29 van de 33 waarnemingen in de nieuwbouwexport. De cijfers voor 2026 lopen tot eind oktober; de vergelijkingscijfers betreffen heel 2025.
Bij appartementen van 50 tot 65 m² bedraagt de mediane markthuur 19,52 euro per m² per maand. Voor de waarnemingen uit 2025 was dat 20,39 euro, op basis van 27 waarnemingen. De mediaan ligt daarmee ruim 4 procent lager. De IQR bedraagt in 2026 5,27 euro, met kwartielgrenzen van 17,60 en 22,87 euro. In 2025 was de IQR 4,84 euro, met grenzen van 17,63 en 22,47 euro. De kwartielgrenzen zijn dus nauwelijks verschoven, ondanks de lagere mediaan.
Bij appartementen van 65 tot 80 m² is het verschil groter. De mediane markthuur bedraagt 21,90 euro per m² per maand, tegenover 16,86 euro in 2025. Beide jaren bevatten veertien waarnemingen. De mediaan ligt daarmee bijna 30 procent hoger. De IQR is toegenomen van 1,73 naar 3,50 euro. Ook de kwartielgrenzen liggen hoger: 19,91 en 23,41 euro in 2026, tegenover 15,96 en 17,69 euro in 2025.
Opvallend is dat de grotere appartementen in deze registratie een hogere mediane vierkantemeterhuur hebben dan de appartementen van 50 tot 65 m². In 2025 was die verhouding omgekeerd. Dat laat zien dat oppervlakte alleen de verschillen niet verklaart. Hierin spelen ook locatie en kwaliteit een rol.
