Methodologie

In deze bijlage wordt aandacht besteed aan:

de doelstellingen van het marktrapport,
de werkwijze bij het verzamelen van data van deelnemers en
de werkwijze bij het verzamelen van data uit externe bronnen.

Doel

Het StiVAD-marktrapport heeft twee doelen:

elk jaar inzicht bieden in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt door een rapportage op landelijk, regionaal en beleggingscategorie-niveau van onder andere:

1. ontwikkeling van beleggingsvolumes,
2. ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen en
3. grootste transacties.
het presenteren van visies van experts op de huidige marktsituatie en toekomstige ontwikkelingen.

Werkwijze bij het verzamelen van data van deelnemers

Om dit te bereiken wordt gebruikt gemaakt van de data uit het transactieregister van vastgoedbeleggingen van StiVAD (VBT-register). De bouw van het VBT-register is in 2010 begonnen met het schrijven van een plan van eisen samen met institutionele beleggers en hun taxateurs. Doel was een register met betrouwbare marktreferenties ter onderbouwing van vastgoedwaarderingen. Voor robuuste marktreferenties is niet alleen de transactieprijs relevant, maar ook gegevens als bruto aanvangsrendementen, huren, oppervlakten, de grondsituatie (eigen grond of erfpacht), de gemiddelde duur van de gewogen huurovereenkomsten enzovoort. Gemiddeld registreert StiVAD vijftig variabelen per beleggingstransactie. In 2011 is gestart met het leveren van transacties in spreadsheets. Deels zijn transacties geleverd die hebben plaatsgevonden vanaf 2008.

Sinds 2012 is er een online platform, het zogeheten StiVAD Applicatieplatform (STAP) en leveren de deelnemers de transacties via hun dashboard. Hierbij vinden verschillende validatiesplaats. De deelnemer die een transactie meldt, moet verplicht enkele velden invullen. Bij de deelnemende organisatie moet een tweede persoon de transactie goedkeuren. Aansluitend worden de gemelde transacties bij StiVAD opnieuw gecontroleerd. Bij akkoord wordt de transactie in het VBT-register vermeld. Alle deelnemers hebben per transactie de mogelijkheid om vragen te stellen over de gemelde informatie. Bij eventuele omissies worden deze met terugwerkende kracht gecorrigeerd. Voor dit
marktrapport werd 1 maart 2023 als peildatum gekozen.

Werkwijze bij het verzamelen van data van externe bronnen.

Sinds half 2021 is de werkwijze bij het VBT-register structureel veranderd. Niet de door de vastgoedeigenaar gemelde transactie is de basis, maar de akte uit het kadaster. De data van de vastgoedeigenaar wordt aan de akte-id gekoppeld. Dit biedt deelnemers twee belangrijke voordelen:

de hele beleggingsmarkt wordt inzichtelijk,
er is per transactie veel aanvullende informatie beschikbaar

door gekoppelde data, denk aan informatie uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Kamer van Koophandel (Handelsregister) en EP-Online (energieprestatie-indicatoren).

Transacties commercieel vastgoed (kadaster)

De belangrijkste bron voor transacties is de Basisregistratie Kadaster (BRK). Een transactie is hierin een via een notariële akte geregistreerde overdracht van eigenaarschap van (kadastrale) percelen en/of appartementsrechten. Een perceel heeft betrekking op de grond en eventueel aanwezige opstal. Appartementsrechten zijn administratief en kunnen betrekking hebben op het eigendom van vastgoed dat niet direct aan grond is te relateren (bijvoorbeeld het eigenaarschap van een appartement in een huizenblok). Gegevens uit elke akte zijn opgenomen in de BRK. Vanuit deze BRK wordt maandelijks een tabel met bedrijfsmatige transacties aan het CBS geleverd, de zogeheten OV20-levering. De bij het CBS beschikbare gegevensreeks gaat terug tot 1 januari 2008. De selectiecriteria van de OV20, waarmee naar de definitie van commercieel vastgoed wordt toegewerkt, zijn hieronder beschreven.

Een transactie waarbij één van de kopers een rechtspersoon is, wordt geselecteerd door het kadaster als deze aan enkele voorwaarden voldoet:

Het is een akte van koop/verkoop, veiling, vestiging van erfpacht, vestiging van opstal of vestiging van erfpacht/opstal (mutatiesoort van het stuk = 001, 007, 008, 021, 022, 023 en 583, 606, 609, 610, 659).
Als de mutatiesoort van de transactie 001, 021, 022 of 023 is, moet de koopsom groter zijn dan of gelijk zijn aan een miljoen euro.
In de overdracht wordt geen perceel overgedragen met een agrarisch karakter (een boerderij (cultuurcode = 14), akkerbouw (cultuurcode = 62), grasland (cultuurcode = 63), tuinbouw onder glas (cultuurcode = 64), tuinbouw in de open grond (cultuurcode = 65), boomgaarden (cultuurcode = 66), bloembollengrond (cultuurcode = 67) of boomkwekerijen/kerstdennencultuur
(cultuurcode =68)).

Als aan bovenstaande selectiecriteria wordt voldaan en één van de verkrijgers van de overdracht is een niet-natuurlijke persoon, dan kan de overdracht worden aangemerkt als bedrijfsmatig. Is dit niet het geval (alle verkrijgers zijn natuurlijke personen), dan
kan de overdracht alleen als bedrijfsmatig worden aangemerkt als naast de bovenstaande voorwaarden ook aan één van de volgende criteria wordt voldaan:

In de overdracht worden meer dan vijf percelen overgedragen met cultuurcode eengezinswoning (11), meergezinswoning (12), wonen met bedrijvigheid (31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39), recreatie (15) of verblijfsrecreatie (53), met elk een geldig adres (postcode >= 1000AA en <= 9999ZZ en huisnummer gevuld). In de overdracht worden één of meerdere percelen overgedragen met een cultuurcode kantoorbedrijvigheid (21), productie, reparatie en onderhoud (exclusief nutsbedrijven)(22), opslag (26), handel- en transport (27), horeca (28) of overige bedrijvigheid (29) en
naam, adres, woonplaats van vervreemder en verkrijger moe-
ten bekend zijn.

Om het aantal geleverde transacties te beperken geldt er voor StiVAD een aanvullende voorwaarde waaraan de transactie moet voldoen:

De totale koopsom moet groter zijn dan of gelijk zijn aan een miljoen euro.

De data worden standaard iedere maand geleverd nadat de volledige maand is goedgekeurd en de gegevens zijn opgenomen in de overboekingendatabase. In de praktijk worden de gegevens drie tot vier weken na afloop van de voorgaande maand geleverd.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

De BAG bevat gemeentelijke basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland. De BAG is onderdeel van een landelijk stelsel van basisregistraties. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de BAG. Het kadaster beheert de landelijke voorziening (LV) BAG en krijgt de gegevens van de gemeenten. In de BAG zijn alle verblijfsobjecten in Nederland opgenomen met informatie over onder andere de (vergunde) gebruiksfunctie als woning, kantoor, winkel, industriepand, de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar.

In dit onderzoek wordt de BAG voor diverse doeleinden ingezet:
Om te bepalen welke verblijfsobjecten en panden zijn verkocht via een koppeling met de BRK.
Om het objecttype van het verkochte vastgoed vast te stellen door te kijken naar de BAG-gebruiksfunctie.
Om van de verkochte verblijfsobjecten enkele kenmerken vast te stellen zoals bouwjaar en gebruiksoppervlakte, die worden gebruikt in de indexberekening.

Koppeling BRK met BAG

Het kadaster levert over elke transactie niet alleen informatie vanuit de BRK, maar verrijkt deze ook met gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen. Van elk verkocht perceel en appartementsrecht is bepaald welk vastgoedobject in de BAG bij dat perceel of appartementsrecht hoort. Dit kan op verschillende manieren worden gedaan met geometrische en administratieve koppelingen. Elk gekoppeld BAG-adres met kenmerken van de daaraan verbonden verblijfsobjecten en panden wordt meegeleverd aan het CBS.

Kamer van Koophandel (Handelsregister)

Zo mogelijk wordt voor een bedrijfsmatige transactie een koppeling gelegd met de KvK en het KvK-nummer toegevoegd.

Koppeling BRK met KvK

De koppeling met de KvK wordt gemaakt op basis van een Postcode Huisnummer Toevoeging (PHT).