Visie Edwin van de Woestijne, a.s.r. real estate

In de markt voor winkelvastgoed gaan geen hele grote klappen meer vallen. Die heeft de markt al achter de rug, stelt managing director commercieel vastgoed Edwin van de Woestijne van a.s.r. real estate. De marktpartijen kijken even de kat uit de boom. “Het sentiment is neutraal, zeker niet negatief. Fysieke winkels drukken webwinkels in de verdediging.”

“Beleggers vergeten weleens hoe leuk winkelen eigenlijk is”

Edwin van de Woestijne van a.s.r. real estate verwacht in 2023 geen opzienbarende transacties. Tot de zomer zal het wat betreft transacties rustig blijven. De volumes in de eerste twee kwartalen blijven laag, maar als er geen ingrijpende gebeurtenissen zijn, geopolitiek of op de financiële markten, zal vanaf het derde kwartaal de activiteit wel weer toenemen. “Partijen zullen toch nog iets willen doen, dit jaar.”

“Het lange geld laat zich niet gek maken. Ook  familiebedrijven die al generaties in winkels beleggen  worden minder snel van hun stuk gebracht”

Ondanks de rust in de winkelbeleggingsmarkt, is er volgens Van de Woestijne geen sprake van een negatief sentiment. Na de pandemie heeft de economie zich sneller hersteld dan iemand had kunnen vermoeden. De passantenaantallen liepen snel op en ook de buitenlandse toeristen keerden terug. “De klappen vallen nu juist bij de retailers op internet. Daar zie je dat na de piek door corona, bedrijven moeten bezuinigen en personeel ontslaan. Ze hebben te veel geïnvesteerd in dure logistiek, zijn zwaar gefinancierd en worden nu geraakt door de gestegen rente. Online blijkt de klantentrouw heel beperkt. Fysieke retailers hebben tijdens corona hun winkels gecombineerd met persoonlijke service, personeel dat pakketjes kwam afleveren. Dat schiep een band.” Je kunt trouwens niet spreken over dé winkelmarkt, stelt Van de Woestijne. Hij ziet veel verschillende segmenten met zeer uiteenlopende kenmerken, die samen de winkelmarkt vormen. Zo zijn er grote onderlinge verschillen tussen highstreet, wijkwinkelcentra, supermarkten en woonboulevards. Binnenstedelijke winkels, zoals die waarin het ASR Dutch Prime Retail Fund in topsteden belegt, zijn meestal kleiner dan de planmatige winkelcentra en hebben vaak een waarde onder de tien miljoen euro. Hierdoor zijn ze ook gewild bij particuliere investeerders. Wijkwinkelcentra met minimaal twee supermarkten en aanvullende dagwinkels vertegenwoordigen vaker een waarde van 25 miljoen euro of meer, en zijn dus meer het speelveld van institutionele beleggers en fondsenbouwers.

Omslagpunt was Provada

Het omslagpunt in het sentiment in de vastgoedbeleggingsmarkt lag voor zijn gevoel rond de jaarlijkse vastgoedbeurs Provada in de Amsterdamse RAI, juni 2022. “Dat was het moment waarop iedereen begon te twijfelen, zeker diegenen die afhankelijk zijn van vreemd vermogen. Het grootste effect had de gestegen rente, maar ook de onzekerheid door de oorlog in Oekraïne speelde een rol. Je zag dat partijen die wilden verkopen  zenuwachtig werden en kopers stelden zich opeens afwachtend op.”

Tanende interesse wijkwinkelcentra

De grote honger van de laatste jaren naar wijkwinkelcentra is wel zo’n beetje gestild, constateert Van de Woestijne. Die omslag maakt in beleggingstotalen direct een flink verschil. “Als er drie van die deals niet doorgaan, heb je het direct al over bijna 100 miljoen euro”, rekent Van de Woestijne voor. “Eigenaren van goed verhuurd winkelvastgoed zullen weinig behoefte hebben om nu te verkopen, het direct rendement is namelijk prima.” Het zijn volgens Van de Woestijne vooral de partijen die werken met geleend geld die geraakt worden door de gestegen rente. Institutionele partijen als a.s.r. real estate beleggen voor partijen met een langere beleggingshorizon. “Dat lange geld laat zich niet gek maken.” Ook familiebedrijven die al generaties in winkels beleggen worden minder snel van hun stuk gebracht. “Ze kunnen kopen zonder financieringsvoorbehoud. Binnenstedelijke retail is minder een bankenspel. De markt wacht nu, maar dat komt niet voort uit een negatieve trend.”

Winkel heeft duidelijke rol

Sterker, CBRE en ABN Amro voorspellen in hun verwachtingen voor retailvastgoed slechts een lichte daling, omdat die objecten tijdens corona al forse klappen hebben gehad. Van de Woestijne is positief verrast dat een bredere groep de kracht van de retail begint te herkennen. In de pers wordt dit gezien, maar ook bij banken en beleggers hoort hij dezelfde positieve geluiden. “Het gevoel leeft dat winkels weer een duidelijke rol hebben. Het kan weer leuk worden om erin te investeren.”

Dat het retailvastgoed de grootste klappen al achter de rug heeft, blijkt volgens Van de Woestijne ook uit de uitsplitsing die StiVAD maakt in beleggingsvolume gemeten naar leverdatum en naar overeenkomstdatum. Het verschil tussen beide is een aanwijzing voor het sentiment in de markt. Doordat de cijfers voor winkelvastgoed elkaar nauwelijks ontlopen is het sentiment voor de hele markt neutraal. “De cijfers van het vierde kwartaal had ik hoger verwacht, vooral met het oog op de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari. Ik ben benieuwd hoe rustig de eerste twee kwartalen precies zullen zijn.”

Winkelen is leuk

Wat vastgoedbeleggers volgens Van de Woestijne over het hoofd zien is hoe leuk winkelen eigenlijk is. “Ik heb me de afgelopen jaren de blaren op de tong gepraat over kansen in de retail. Nu hoor ik anderen dezelfde argumenten gebruiken. Winkelen komt in elk onderzoek steevast in de top vijf van leukste activiteiten. Dat heeft internetwinkelen niet. Aanklikken en kopen lijkt economisch dezelfde handeling, maar is het niet. Het is een heel andere beleving om met wat tasjes aan de arm thuis te komen, dan wanneer een bezorger een doos naar binnen schuift.”

Nu reclame op tv en in de openbare ruimte hun werking hebben verloren, zien steeds meer merken een fysieke winkel als kanaal om met hun publiek in contact te komen. “Merken als Lego en Nike openen winkels, maar ook fabrikanten van elektrische auto’s zoeken de winkelstraat op. Bedrijven die vanuit het centrum naar de rand van de stad trokken, keren nu terug. Zo opent Beter Bed winkels in stadscentra, net als Ikea. Corporate stories laten zich uitstekend vertellen in een winkel. Merken verrassen de klant op plekken waar die hen niet verwacht. Je wordt gezien, dus je bestaat.”