Visie Jaap van Berkel, Habion

Voor het bestrijden van het woningtekort in Nederland is een sleutelrol weggelegd voor woningen voor ouderen, stelt adjunct directeur Portefeuillemanagement Jaap van Berkel van Habion. Habion is een landelijk werkende woningcorporatie, gespecialiseerd in zelfstandige woningen voor kwetsbare ouderen. De zorgwoning als beleggingsproduct is de afgelopen jaren snel volwassen geworden, ziet hij.

“Bouwen voor ouderen, is bouwen voor doorstroming”

Het aantal partijen dat in deze categorie woningen investeert, groeit snel constateert Van Berkel. Zorgwoningen maken een steeds groter deel van beleggingen in de woningmarkt uit. “We krijgen sinds enige tijd ook meer complexen aangeboden, mogelijk ook doordat corporaties gereguleerde huurwoningen tegen aantrekkelijker rentetarieven kunnen financieren.” Ontwikkelaars hebben steeds meer moeite dergelijke projecten rond te krijgen, vanwege stijgende kosten en een stapeling aan regelgeving.

“Bouw je een starterswoning voor iemand die nog thuis woont, dan levert dat hooguit een verhuisbeweging op”

Voor de eigen portefeuille zijn de gevolgen van de regulering van middenhuurwoningen beperkt. “Een groot deel van de woningen valt in het sociale segment en is al gereguleerd, binnen het geliberaliseerde deel ligt het huurniveau vaak dicht bij de WWS-punten.” Toch vermoedt hij dat het onder de nieuwe regels lastiger wordt extra sociale zorgwoningen te realiseren. “Vaak omvatten nieuwbouwprojecten woningen uit verschillende categorieën, waaronder zorgwoningen. Wordt het ene niet meer gebouwd, dan gaat het andere ook niet door.” Door de uitsplitsing in de StiVAD-cijfers naar overeenkomst- en leverdatum, kun je volgens Van Berkel goed zien dat ook zorgvastgoed niet immuun is voor negatief marktsentiment. “De markt is gekanteld”, constateert Van Berkel. Was er in 2022 gemeten naar leverdatum nog een groei in volume vergeleken met 2021 met 200 miljoen euro – van 1,1 miljard naar 1,3 miljard euro – gemeten naar overeenkomstdatum was die beweging precies andersom. “Het derde kwartaal is duidelijk een kantelpunt geweest, dat herken ik.”

Splitsing van zorg en wonen

Voor de komende jaren verwacht Van Berkel een steeds sterkere splitsing tussen zware zorg en verpleeghuiszorg aan de ene kant en aan de andere kant, iets wat meer gaat naar regulier wonen. “Het traditionele verzorgingshuis verdwijnt. Zorginstellingen zullen zich concentreren op intramuraal vastgoed, corporaties en beleggers zullen zich op de andere kant van het spectrum richten, de zorgwoningen. Daar zit veel meer flexibiliteit: je kunt er gewone woningen van maken of je kunt zo’n woning op termijn uitponden.” Intramuraal vastgoed ziet van Berkel meer als een bedrijfsmiddel voor zorginstellingen. Wie daarin investeert, koopt volgens hem meer een contract dan stenen. “Daar horen andersoortige partijen bij.” Ondanks het grotere aantal projecten dat Habion krijgt aangeboden, hapt de gespecialiseerde woningcorporatie niet standaard toe. “Het moet passen in het kader van ons programma van eisen, op locaties waar we denken dat er schaarste is, waar we iets kunnen toevoegen, ook conceptueel. Wij willen huurders meer leveren dan alleen maar een woning. Een woonblokje neerzetten, dat kunnen een lokale corporatie of een belegger ook. We kijken ook naar ontmoeten, de invulling van het concept voor bewoners. Daarin doen we geen concessies.”

Meer verhuisbewegingen

Wat in de vastgoedsector volgens Van Berkel voortdurend over het hoofd wordt gezien, is dat bouwen voor ouderen de doorstroming in de woningmarkt maximaal stimuleert. “Bouw je een starterswoning voor iemand die nog thuis woont, dan levert dat hooguit een verhuisbeweging op. De oplevering van een woning voor senioren is het begin van een keten van wel vijf verhuisbewegingen.” Seniorenwoningen zijn dus van veel groter belang voor het oplossen van het woningtekort dan nu door veel partijen wordt gezien.
Daarnaast kent het bouwen van passende woningen voor ouderen nog andere voordelen, al is dat wat hem betreft bijvangst. “Nu worden er middelen uit de WMO uitgetrokken voor het aanpassen van eengezinswoningen aan bewoningen door ouderen, denk aan een traplift. Is die niet meer nodig wanneer de huurder doorstroomt naar een verpleeghuis of overlijdt, dan gaat dat ding de container in. Eeuwig zonde! Een passende woning kan deze verspilling van middelen voorkomen.”

Betaalbaarheid van de zorg

Een derde voordeel dat Van Berkel aan passende woningen voor ouderen ziet, is dat het delen van gemeenschappelijke ruimten in woningcomplexen eenzaamheid voorkomt. “Het is bekend dat eenzame ouderen een groter beroep doen op de zorg dan ouderen die geen eenzaamheid ervaren. Ouderenwoningen dragen daarmee bij aan het betaalbaar en bereikbaar houden van de zorg.” Daar staat tegenover dat zorgwoningen duurder zijn om te bouwen. Volgens Van Berkel scheelt dat zo’n 20.000 tot 25.000 euro per woning. “Dat zie je niet terug in de huur, we willen als corporatie de woningen bereikbaar houden voor kwetsbare groepen. We kijken daarbij niet alleen naar het inkomen, dementie doet dat tenslotte ook niet.” De extra kosten schuilen in de extra meters die nodig zijn voor het stallen van scootmobielen, gemeenschappelijke ruimten en bijzondere voorzieningen als een brandmeldinstallatie en legionellapreventie.

Triplenetcontracten populair

Wat Van Berkel het meest heeft verrast is de aanhoudende populariteit onder zorgvastgoedbeleggers van de vooral in verpleeghuiszorg populaire langlopende triplenetcontracten, waarbij de zorginstelling die huurt verantwoordelijk is voor alle bijkomende kosten van het vastgoed zoals belastingen, verzekeringen en onderhoud. “Dan moet je er als belegger op vertrouwen dat het pand goed verzekerd en onderhouden wordt. De markt waardeert zo’n contract hoger dan een dubbelnetcontract. Aan het einde van de rit krijg je doorgaans een uitgewoond pand terug. De vraag is of het gemak van zo’n contract voor de belegger daar tegenop weegt.” Van Berkel begrijpt de populariteit beter als het om buitenlandse beleggers gaat, die niet over een eigen beheerorganisatie in Nederland beschikken. “Maar ik snap niet dat taxateurs meegaan in hogere waarderingen, temeer omdat vergoedingen in de zorg steeds verder onder druk staan.”