Visie Wilfrid Donkers, Deloitte

Wilfrid Donkers van Deloitte is niet pessimistisch over de markt voor logistieke centra en bedrijfsruimte. De markt wacht op een nieuw evenwicht, zodat kopers en verkopers elkaar weer weten te vinden. Wel maakt hij zich zorgen om de cyberveiligheid van gebouwen, die steeds meer volhangen met technologie.

“Afgeketste deals kunnen ook als  onderbouwing dienen”

Met de vraag naar logistieke diensten zit het voorlopig wel goed, voorziet Wilfrid Donkers director Financial Advisory Real Estate van financieel en zakelijke dienstverlener Deloitte. De Nederlandse economie groeit waarschijnlijk ook in 2024. “Wel iets minder hard dan eerder ingeschat, maar er is tenminste nog groei”, zegt hij, om direct het voorbehoud te maken dat het wel om dagkoersen gaat. “De  wereldeconomie lijdt onder voortdurende geopolitieke onzekerheid, de olieprijzen zijn fors opgelopen en kijk naar de hoge prijzen in de supermarkt. De M&A-activiteiten liggen nu op een aanzienlijk lager niveau, ook in de vastgoedmarkt. Vastgoeddeals vergen tegenwoordig meer tijd om rond te breien, due dilligence-trajecten duren langer en kopers zijn selectiever geworden.” Nu er minder transacties plaatsvinden, kijken beleggers steeds vaker naar verduurzaming van de panden in hun vastgoedportefeuilles.

“We willen allemaal morgen onze internetbestelling afgeleverd krijgen, maar we willen geen logistieke hub in onze achtertuin”

Vergroenen door assetrotatie is nu minder een optie, stelt Donkers. “We moeten in Nederland verstandig omgaan met de ruimte om natuur, landbouw, recreatie én bedrijvigheid een plek te geven, dat merkt ook de vastgoedmarkt. We willen allemaal morgen onze internetbestelling thuis afgeleverd krijgen, maar we willen geen logistieke hub in onze achtertuin. Dit zorgt er mede voor dat er steeds beter naar het ontwerp van grote hallen wordt gekeken.” Op steeds meer plekken in Nederland zie je grote logistieke gebouwen in camouflagekleuren waardoor ze bijna volledig wegvallen in het omringende groen. Met de opkomst van kunstmatige intelligentie en een toenemend gebruik ervan zal de vraag naar energieslurpende datacentra toenemen, verwacht Donkers. “Het gaat ons helpen om nieuwe producten te ontwikkelen, betere inzichten te krijgen en processen verder te automatiseren, maar ook om saai en repeterend werk bij mensen weg te halen. Deze ontwikkelingen gaan een deel van onze banen overbodig maken, maar ook weer nieuwe werkgelegenheid scheppen – zo is het tot altijd met nieuwe technologie gegaan. Dit biedt zeker ook kansen voor de vastgoedmarkt.”

Spaak in het wiel

Het beeld dat de StiVAD-cijfers over 2022 geven is voor Donkers herkenbaar. “Het vierde kwartaal was het bijzonderste kwartaal in jaren. Het was een behoorlijke schok, de forse rentestijging heeft de vastgoedmarkt van de ene op de andere dag veranderd.” Het was of er plots een spaak in het wiel werd gestoken. “Bij veel partijen zagen we in de eerste helft van het jaar nog een waardestijging, maar die is volledig verdampt in het vierde kwartaal. Ik was positief verrast door de snelheid waarmee taxateurs afwaardeerden. Ik loop al heel wat jaren mee, maar dit heb ik niet eerder gezien in Nederland. Taxateurs zitten dichter op de markt, goede vastgoeddatabases en steeds meer transparantie in de vastgoedmarkt hebben hieraan zeker bijgedragen.” Het zal volgens Donkers weer even duren voordat kopers en verkopers elkaar weer weten te vinden, daarvoor moet er eerst een nieuw evenwicht in de markt ontstaan. Voorlopig kunnen vastgoedpartijen het nog wel even uitzingen, denkt Donkers. Veel huurcontracten kennen een inflatiecorrectie, zodat de inkomsten ook bij een hoge inflatie op een goed niveau blijven. “Maar ook aan de gebruikerskant slaat de inflatie toe. Dat zet de economische groei uiteindelijk toch onder druk. Het zijn vooral de deals rondom de grote objecten die de afgelopen tijd zijn afgeketst. In het kleinere bedrijfsmatige vastgoed lopen de transacties nog wel door. Je ziet ook dat het ene bedrijf harder wordt geraakt dan het andere.”

Stapeling van slecht nieuws

De belangrijkste trends die de komende tijd de markt voor logistiek en bedrijfsmatig vastgoed zullen bepalen zijn de rentestand en duurzaamheid, stelt Donkers. “Vooral bij nieuwbouw en renovatie. In Nederland vormt ook nog de verhoging van de   overdrachtsbelasting een rem. Het is eigenlijk een stapeling van slecht nieuws. De rente zal volgens Klaas Knot van DNB voorlopig niet dalen, zo las ik recent in de krant. Hij had het over nog twee stapjes verder omhoog.” Dan is er het punt dat in steeds meer provincies bestuurders te hoop lopen tegen logistieke dozen in het landschap. Hoopgevend vindt Donkers de schetsen die hij eind vorig jaar op de Expo Real zag van logistieke centra die waren ingebed in een half carré van woningen. “Ik vond dat een innovatief idee: logistieke centra inpakken in woonblokken, zo sla je twee vliegen in één klap. Hoewel je dan nog steeds die ronkende vrachtwagens achter je huis hebt. Het geeft wel aan dat de vastgoedsector stappen zet en minder traditioneel denkt.”

Wat hem het meest heeft verbaasd is de snelheid waarmee de markt in het vierde kwartaal van 2022 kantelde. “Economisch is het logisch, maar de snelheid waarmee dit zich voltrok, is ongekend. Wat we nu zien is dat taxateurs veel informatie ophalen bij de capital markets-afdelingen van hun bedrijf. Daar horen ze van hun collega’s welke transacties niet zijn doorgegaan en waarom. In de ondersteuning bij jaarrekeningcontroles is het lastig om die informatie te laten staven, maar het geeft wel een duidelijk beeld van wat er gaande is in de markt. Transacties die doorgaan zijn normaal gesproken referenties. Maar ook het afketsen van transacties levert waardevolle informatie op. Lagen de biedingen te laag om verantwoord te kunnen verkopen? Het lijkt me een goede zaak dat taxateurs deze kennis gebruiken.”

Denk aan cyberrisico’s

Wat partijen in de markt volgens Donkers structureel over het hoofd zien is het gevaar van cybercrime. Gebouwen worden steeds slimmer en systemen zijn steeds vaker op afstand te bedienen. Dat maakt dat ook kwaadwillenden een kantoor, winkelcentrum of een volledig geautomatiseerd distributiecentrum zouden kunnen platleggen. “Naast een label voor het energiegebruik moeten gebouwen zo snel mogelijk een label krijgen voor cyberveiligheid. Als een huurder veevoer  transporteert, heb je misschien een lichter label nodig dan wanneer het DC in gebruik is bij een farmaceut. Nog spannender wordt het als er gekoelde opslag nodig is gelet op de bederfelijkheid van bepaalde producten. Als we er nu samen over praten, hebben kwaadwillenden er al lang over nagedacht. Het is wachten op de eerste succesvolle aanval op een gebouw.”