Visie Rob Haans, woningcorporatie De Alliantie

“Kijk niet vlak voor je, kijk verder vooruit”, adviseert bestuursvoorzitter Rob Haans van woningcorporatie De Alliantie in Hilversum beleggers in de woningmarkt. De hogere kosten van beleggingen nu middelen zich op de lange termijn uit. “Wacht even rustig af, het komt heus wel goed”, is zijn overtuiging.

“Schaarste aan woningen biedt perspectief op lange termijn”

Bestuursvoorzitter Rob Haans van woningcorporatie De Alliantie is optimistisch gestemd over de woningmarkt op lange termijn. Op de kortere termijn ziet hij vooral terughoudendheid bij bouwers en beleggers, waardoor de nieuwbouw van woningen terugvalt. “Als prijzen dalen en het aanbod afneemt, krijg je een schralere markt met terughoudende kopers. Ik vind het moeilijk te voorspellen hoe zich dat in 2023 doorzet. De verkoopprijzen dalen, de bouwkosten stabiliseren zich. Tegelijk is er nog steeds schaarste en kapitaal is ruim beschikbaar. Twee van de vier indicatoren staan op groen, twee op rood, met stabilisatie. Een gemengd beeld dus.”

“Schaarste aan woningen biedt perspectief op lange termijn”

Betaalbaarheid is een groot goed, vindt Haans. “Maar als je het afdwingt, is het de vraag of de markt erin meegaat. Ik lees nu in de pers dat kleine beleggers hun toekomstige rendement laag schatten en daarom uitkijken naar alternatieve beleggingen. Dan zullen de huren wel omlaag gaan, maar heb je ook minder aanbod van huurwoningen. Alles gaat nu in tegen de normale marktwerking.” Is het een slechte oplossing, die woonminister Hugo de Jonge heeft gekozen? Haans onthoudt zich van een oordeel. “De behoefte aan een betaalbaar middensegment in de huurmarkt is groot. De ontwikkeling in dat segment is jarenlang achtergebleven. Tegelijk is het sociale segment van de huurmarkt steeds meer op slot gezet. Het draait allemaal om de financieringslasten op de lange termijn.”

Sector trapt op de rem

Voor beleggers met eigen geld is investeren in woningen nog steeds aantrekkelijk, meent Haans. “Maar heb je met geleend geld duur ingekocht, dan wordt het lastig. Op korte termijn zal iedereen even op de rem trappen, op de lange termijn stabiliseert zich dat weer.” Voorlopig houden beleggers de voet dan wel op de rem, maar trappen hem nog niet tegen de bodem, zoals hij in Duitsland ziet. De rentestijging is uiteindelijk een internationaal verschijnsel. De snelle stijging van de rente heeft hem verrast. “Die lag de afgelopen jaren rond een, twee procent. Als corporaties hebben we zelfs negatieve rentes kunnen vastleggen.” Haans herinnert zich ook tijden waarin de rente acht of negen procent bedroeg. “Hoe de langdurige trend zal zijn, kan niemand voorspellen. Maar uitgaande van een rentestand tussen drie en vier procent, zal de markt zich stabiliseren.”

Partijen bieden projecten aan

Dat partijen hun portefeuilles nu tegen het licht houden, merkt Haans aan de aanbiedingen van beleggers die De Alliantie krijgt om woningen in nieuwbouwprojecten over te nemen. Het gaat daarbij om een brede waaier aan partijen. “Ze hebben zich ingekocht in een project, maar vinden dat nu tegen het licht van de rentestand en de nieuwe regels toch minder aantrekkelijk.” Sommige partijen moeten verkopen, ziet Haans. “Daardoor ontstaan er voor corporaties kansen in de markt.” Corporaties maken zich inmiddels op om meer woningen te bouwen. In plaats van middelen nog langer af te romen met een verhuurdersheffing, heeft de overheid de corporaties een ambitieuze bouwopgave toebedeeld. “Door de woondeals voor grotere aantallen woningen hebben corporaties meer lucht gekregen, maar die extra ruimte kan snel verdampen door een verdere stijging van de bouwkosten en huurverlagingen.” Haans is dan ook erg benieuwd naar een herberekening van Opgave en Middelen. In dit onderzoek uit 2020 van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Financiën en Economische Zaken en de corporatiekoepel Aedes bleek dat corporaties structureel miljarden tekortkomen om de gewenste aantallen huurwoningen bij te bouwen. “Er wordt gewerkt aan een update, waarin de huidige prijzen en huurinkomsten worden verwerkt.”

Lucht loopt uit woningbezit

Een lagere waardering van zijn woningbezit vindt Haans wel gezond. Hij schrok van de miljarden euro’s die De Alliantie de afgelopen jaren telkens in de verlies- en winstrekening moest bijschrijven. Daar loopt de komende tijd wat lucht uit, vermoedt hij. Tegelijkertijd zullen corporaties moeten wennen aan de toenemende personeelsschaarste en stijging van de bouwkosten. De prijzen van materialen als glas, staal en hout hebben een enorme vlucht genomen. “Dat gaat me wel wat érg snel. Ik heb het gevoel dat er iets te ruimhartig onzekerheid wordt ingeprijsd.”
Ook zullen corporaties moeten wennen aan de transitie in het gebruik van bouwmaterialen, waarbij traditionele grondstoffen worden vervangen door nieuwe, biobased materialen. “Als je grootschalig vlas gaat gebruiken als isolatiemateriaal,
krijg je te maken met oogstseizoenen en prijsfluctuaties. Binnen de agrarische sector zijn er veel onderlinge afhankelijkheden. Er wordt veel maïs verbouwd voor melk- en vleesvee. Als de vraag naar vlees en zuivel daalt, ontstaat er meer ruimte voor de productie van bouwmaterialen.”

Wennen aan nieuw prijsniveau

Partijen in de woningmarkt hebben volgens Haans te veel oog voor de korte termijn en te weinig oog voor de lange termijn. “We bouwen onze steden voor de lange termijn, slechts heel af en toe zie ik iets gesloopt worden dat ik ook heb zien bouwen.
Die lange lijnen bieden kansen. We hebben nu als sector een kostprijsprobleem, daarop reageren we onmiddellijk. Maar met zicht op die lange lijn middelt zich dat vanzelf uit. Iedereen moet wennen aan het nieuwe kostprijsniveau.” Dat beleggers nu besluiten uit te ponden, vindt Haans onverstandig. Als ze in de wachtstand springen, zou hij dat beter begrijpen. “De schaarste blijft. Als de markt is  uitgebodemd, komt de vraag vanzelf terug. We gaan niet meer massaal bij onze ouders op zolder wonen. Tussen 2011 en 2013 was er ook sprake van vraaguitval. De Alliantie heeft toen besloten ook zonder partners door te bouwen op Zeeburgereiland. Twee jaar later stond iedereen weer in de rij om mee te doen.”

Kijk naar de lange termijn

De boodschap die Haans institutionele beleggers wil meegeven is: “Wacht nu even rustig af, het komt heus wel goed.” Hij beseft dat hij daarmee klinkt als minister-president Hendrik Colijn, die in 1936 na de annexatie van het Rijnland door de Duitsers de Nederlandse burgers in een radiotoespraak opriep rustig te gaan slapen. Zo bedoelt hij het niet. “Wees alert, probeer te duiden wat je ziet en weet dat je daarin een positie kunt innemen. De krapte op de woningmarkt is niet in een jaar op te lossen, maar een langetermijnperspectief is er zeker.”