Visie Wim Wensing, Amvest
“De intrinsieke belangstelling van institutionele partijen in de woningmark blijft, daarvan is Wim Wensing van de ontwikkelen de belegger Amvest overtuigd. “De institutionelen zijn de motor van de woningmarkt, die heb je nodig om ontwikkelaars in gang te zetten. De hogere rente heeft opportunistische partijen weg gejaagd die na de financiële crisis opdoken.”
“Hogere rente brengt stabiliteit terug in de woningmarkt”
Het zal op de markt voor woningcomplexen een stil jaar blijven, verwacht chief investment officer Wim Wensing van de ontwikkelende belegger Amvest. “De rente blijft hoog. Ik verwacht niet zo heel veel beweging, misschien iets meer aan het einde van het jaar. Partijen die afhankelijk zijn van geleend geld zullen wegblijven, om het geringe verschil tussen het BAR, NAR en de rente.” De intrinsieke belangstelling van institutionele partijen in de woningmark blijft, daarvan is hij overtuigd. “De institutionelen zijn de motor van de woningmarkt, die heb je nodig om ontwikkelaars in gang te zetten. Samen met de corporaties natuurlijk, hoewel hun middelen beperkt zijn door de naderende verduurzamingsoperatie. Corporaties alleen zullen niet de oplossing brengen.” De financiële ruimte om te bouwen lijkt weer te ontstaan, nu de bouwkosten zich stabiliseren nu de vraag in de markt terugvalt. Een nieuwe ontwikkeling die Wensing ziet, is dat de waarde van duurzame woningen aanzienlijk hoger ligt dan die van woningen met een laag energielabel. “Zo’n duidelijke brown discount en green premium zag ik de afgelopen jaren nog niet. Eindelijk gebeurt het. Het heeft me eerder altijd verbaasd dat we dit nog niet zagen. Kopers vragen nu ook nadrukkelijk naar labels. Als een gebouw op duurzaamheid slecht scoort, is er direct minder interesse.”
“Kopers vragen nu ook nadrukkelijk naar labels. Als een gebouw op duurzaamheid slecht scoort, is er direct minder interesse”
Angelsaksische gelukszoekers
Het bewijs voor deze omslag in de markt baseert Wensing nu nog op taxaties. “Veel transacties zijn er niet, dus hard bewijs ontbreekt. Voor eindgebruikers maakt het een groot verschil in hun woonlasten, dus steeds meer huurders vragen naar de energieprestaties van hun woning. Veel Angelsaksische gelukszoekers die we kort na de financiële crisis op de markt tegenkwamen zijn weer vertrokken. De markt valt nu weer terug op de traditionele partijen met een langetermijnfocus op de Nederlandse woningmarkt. Iedereen is onderweg naar portefeuilles die Paris-proof zijn.”
Woningen met een A-label of beter krijgen binnen de nieuwe regulering van het middenhuursegment een flink hoger puntental, iets waarvoor Wensing zich als voorzitter van de IVBN-werkgroep Woningen heeft beijverd in gesprekken met woonminister De Jonge. “Extra punten voor B-labels hebben we tot nu helaas niet voor elkaar gekregen. Het liefst hadden we ook een tijdsplanning afgesproken, maar daar wilde de minister niet aan.” Hij is ervan overtuigd dat de verduurzaming van bestaande woningen weer vaart zal krijgen, hoewel de schaarste aan bouwers en materiaal het wel lastig maken.
2022 verrast met hoger volume
Wensing herkent de trends die blijken uit de StiVAD-cijfers over de markt voor woningcomplexen in 2022. Op basis van de cijfers van de internationale vastgoedadviseurs kreeg hij eerder de indruk dat 2022 in beleggingsvolume achter bleef bij het jaar 2021. Uit de cijfers van StiVAD blijkt dat juist andersom te zijn, zowel naar overeenkomstdatum als leverdatum. Kijkend naar de beleggingstotalen in het vierde kwartaal van 2022 is een duidelijke kentering te zien. “Gemeten naar leverdatum is de daling beperkt, maar gemeten naar overeenkomst datum is die fors. Terwijl er traditioneel in het vierde kwartaal sprake is van een eindejaarsrally. Die had ik juist verwacht, door de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023.” Factoren die daaraan hebben bijgedragen zijn volgens Wensing de hogere rente en de onzekerheid over de regulering van het middenhuursegment.
De hoge bouwkosten waren geen nieuw fenomeen, maar hadden ook hun effect. “De politieke onzekerheid maakte – in combinatie met de andere factoren – partijen extra voorzichtig.” Had minister De Jonge er niet verstandig aan gedaan eerder duidelijkheid over zijn plannen te bieden? “Nee, dat had niet gekund. Misschien in een ideale wereld, maar in de werkelijkheid van alle dag zijn er zoveel krachten waarmee hij rekening moet houden. De Jonge heeft de tijd genomen naar iedereen te luisteren. Hij heeft het best voortvarend aangepakt. De politiek had sowieso al jaren geleden meer duidelijkheid moeten bieden.”
Naleving van de regels
Heeft de sector wel scherp op het netvlies hoe de regulering gaat uitpakken? “We gaan uit van de kaders uit de brief van De Jonge aan het parlement van 9 december 2022. Waar we nu scherp op moeten letten is dat die kaders op een goede manier worden uitgewerkt. Een van de punten die ik spannend vind, is het toezicht op de naleving. Gemeenten hebben een nijpend tekort aan menskracht. Het woningwaarderingsstelsel moet dwingend recht worden. Maar dat systeem is nog niet gemoderniseerd, de regels kunnen verschillend worden uitgelegd. Woningen kunnen in de loop van de tijd zijn aangepast, wanden verwijderd of juist aangebracht. Hoe gaan we daarmee om?” Een verrassing was voor Wensing de enorme snelheid waarmee afwaardering van portefeuilles werden doorgevoerd. Tijdens de crisis van 2009 tot 2013 werden waarden van het woningbezit elk kwartaal met een half tot één procent verlaagd. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 bedroeg de daling telkens vier of vijf procent, afhankelijk van het bouwjaar van de portefeuille. “Tel je de hogere rente en het effect van de hogere overdrachtsbelasting mee, dan zijn de afwaarderingen wel realistisch. Ik heb geleerd geen voorspellingen over de rente te doen, maar die zal waarschijnlijk rond het huidige niveau blijven. De correctie is er niet voor niets, de tijd van gratis geld is voorbij. Het BAR voor woningcomplexen zal naar vijf procent gaan, dan zeg ik niets geks.”
Blij met stabielere markt
Wensing is er wel blij mee dat de markt afkoelt en zich daardoor stabiliseert. “Hoge rendementen zijn leuk, maar het ondergraaft de stabiliteit van de markt. Een wat hoger direct rendement is ook fijn voor institutionele beleggers. Dat was de afgelopen jaren te laag. De institutionele beleggers hadden de afgelopen jaren bij het acquireren last van partijen met een kortetermijnvisie die op de Nederlandse woningmarkt een ritje kwamen maken. Nu is er weer een coalitie van serieuze partijen die het met elkaar moeten gaan doen.”
Wat partijen in de markt volgens Wensing over het hoofd zien, is het effect dat de nieuwe regelgeving rondom de EU-taxonomie gaat hebben. “Ik geloof niet dat het voor iedereen helder is wat er nodig is om aan die regels te voldoen. Het is alomvattend, heel veel en zeer gedetailleerd. Ik ontdekte dat de taxonomie onder andere voorschrijft hoeveel water er maximaal uit een kraan mag komen. Beleggers willen hun portefeuille in lijn brengen met de taxonomie, dat betekent dat de hele vastgoedketen daarmee rekening moet houden. Een voordeel is dat we nu een duidelijk beeld hebben van wat een duurzaam gebouw is, waaraan het moet voldoen. We gaan van subjectief naar objectief. Dat is goed.”