Visie Francesco Caloia, De Nederlandsche Bank

“Banken moeten kredietrisico’s in de vastgoedsector beter in het oog houden, stelt Francesco Caloia van DNB. Meer transparantie door een initiatief als StiVAD helpt daarbij, maar kan wetgeving niet vervangen. “Banken moeten de gevolgen van een prijs correctie op de vastgoedmarkt verkleinen, niet vergroten.”

“Vastgoed blijft  aantrekkelijk voor pensioenfondsen voor rendement op lange termijn”

Francesco Caloia is gespecialiseerd in de vastgoedsector bij de afdeling Macroprudentiële Analyse & Beleid van de Nederlandse Centrale Bank DNB. Hij doet beleids- en onderzoekswerk naar maatregelen die economische
schokgolven door zichzelf versterkende patronen in de vastgoedsector kunnen voorkomen. Zo’n schokgolf zou kunnen ontstaan wanneer na een rentestijging vastgoedpartijen moeite krijgen leningen te vernieuwen door een plotselinge waardedaling van vastgoed. Betrouwbare taxaties en transparantie rond prijzen kunnen dat helpen voorkomen.

“We hebben nog een lange weg te gaan. De Nederlandse vastgoedmarkt scoort goed op transparantie, maar er is meer nodig”

Maakt de vastgoedsector vorderingen in het streven naar transparantie?

“Dat is moeilijk te zeggen. Aan de ene kant is er vooruitgang geboekt in vergelijking met tien jaar geleden. Bijvoorbeeld door de invoering van hybride taxaties voor hypotheken, waarbij de taxateur wordt ondersteund met modelmatige taxaties. Op de langere termijn zal de ruimere beschikbaarheid van data de markt doorzichtiger maken.
Voorlopig is de vooruitgang wisselend. We zien dat banken de robuustheid van hun toezichtskader verder moeten versterken. Ze rouleren taxateurs en houden externe waarderingen tegen het licht.
Daarvoor zouden hybride taxaties een nuttig instrument zijn.

Aan de andere kant hebben we nog een lange weg te gaan. De Nederlandse vastgoedmarkt scoort goed op transparantie, maar er is meer nodig. De markt blijft kwetsbaar voor financiële delicten en witwassen. Ook is nog niet alle informatie  openbaar, zo missen banken vaak actuele informatie over huurcontracten. Financiële instellingen spelen hierin een belangrijke rol, doordat een doorzichtiger markt in hun belang is.”

Hoe belangrijk is een zelfregulerend initiatief als StiVAD?

“Zo’n initiatief is uiterst belangrijk voor objectieve, onafhankelijke en transparante waarderingen. Die vergroten het bewustzijn aan beide zijden van de markt, wat op lange termijn de marktdeelname, liquiditeit en financiële stabiliteit kan bevorderen. Een tweede voordeel is het voorkomen van turbulente marktomstandigheden die, zoals we van de financiële crisis weten, nadeliger kunnen zijn dan die crisis zelf. Toch kunnen zelfregulerende initiatieven formele regelgeving niet vervangen. Denk aan zaken als prudentieel toezicht, bestrijding van witwassen en waarderingsregels.”

Hoe belangrijk zijn betrouwbare waarderingen voor de financiële stabiliteit in Nederland?

“Zeer belangrijk, doordat vastgoedbeleggingen bijna een vierde vormen van alle uitzettingen in het financiële stelsel. Vanuit microprudentieel oogpunt betekent dit een betrouwbare, maar ook tijdige waardering, een samenhangende toepassing van de RICS-regels, zodat banken een toename van het kredietrisico snel detecteren en tijdig passende voorzieningen treffen. Vanuit macroprudentieel oogpunt zijn de juiste voorzieningen, betrouwbare waarderingen en tijdige hertaxaties belangrijk om te voorkomen dat financiële instellingen de gevolgen van een prijscorrectie op de vastgoedmarkten vergroten, in plaats van verkleinen. Stelselmatige overwaardering vergroot de kans op een scherpe prijscorrectie, die een neerwaartse spiraal in kredietverlening en vervolgens weer in vastgoedprijzen veroorzaakt en de financiële instabiliteit vergroot.”

Welke thema’s zijn in de toekomst belangrijk voor DNB als toezichthouder?

“Er zijn veel belangrijke thema’s voor de toekomst, zoals het klimaat. Als toezichthouder vinden we het belangrijk dat financiële instellingen klimaatgerelateerde overwegingen integreren in hun risicomanagement. Financiële instellingen missen nu nog belangrijke gegevens of gebruiken informatie van benchmarks die niet altijd betrouwbaar zijn. Een ander belangrijk thema is de robuustheid van het toezichtskader van financiële instellingen.
Door het ontbreken van samenhangende risico gegevens, het gebruik van handmatige processen en beoordelingen door personen, of het geheel ontbreken van een toekomstgerichte risicobeoordeling, kunnen financiële instellingen de cycli in het kredietrisico niet goed beoordelen. Vanuit het oogpunt van toezicht is het belangrijk dat banken beschikken over een deugdelijk zekerhedenbeheer en betrouwbare indicatoren voor vroegtijdige waarschuwingen om een toename van het kredietrisico op tijd te detecteren.”

Hoe kijkt DNB naar financiering van vastgoed portefeuilles nu de rente stijgt?

“De stijgende rente is zeker een van de belangrijkste bronnen van financiële stabiliteitsrisico’s die we nu zien. Dit manifesteert zich vooral in de vastgoedmarkt, zowel commercieel als residentieel. Hogere rentetarieven verhogen de financieringskosten voor investeerders en ontwikkelaars. Dit kan leiden tot een vertraging in de investeringen, die op haar beurt de vastgoedprijzen kan beïnvloeden, gezien het belang van externe financieringsbronnen voor vastgoedinvesteringen. Dit is nog meer het geval wanneer bouwkosten oplopen zoals vorig jaar en als fiscale wijzigingen vastgoed voor investeerders duurder maken. Ook vergroten stijgende rentetarieven het kredietrisico voor financiële instellingen, doordat sommige kredietnemers hogere schuldaflossingstermijnen voor de kiezen krijgen en anderen hun aflopende schuld lastig kunnen herfinancieren.

Voorlopig zien we dat financiële instellingen goed hebben gepresteerd in 2022, terwijl de rente sterker dan verwacht is gestegen. De winstgevendheid nam toe en zogeheten non-performing loans bleven op een historisch laag niveau, waaruit de verbetering in de afgelopen jaren blijkt. Vooruitkijkend is er als gevolg van de stijgende rente vooral bezorgdheid over de recessie en de waarderingsrisico’s.”

Zijn de vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen in dit verband voldoende beschermd tegen een verdere stijging van de rente?

“Pensioenfondsen zijn langetermijnbeleggers. Daardoor hebben ze minder te lijden van tijdelijke prijscorrecties veroorzaakt door een stijgende rente. Vastgoed blijft voor hen een aantrekkelijke activaklasse in termen van rendement op lange termijn. Zolang de stijging van de rentes de inflatiepremie weerspiegelt – en niet de risicopremie voor wanbetaling – dan is het in principe goed voor pensioenfondsen.”

Zouden niet ook het Rijksvastgoedbedrijf, gemeenten en provincies zich bij StiVAD moeten aansluiten?

“Het is niet aan DNB om te bepalen wat deze partijen doen. Maar in het algemeen juichen we elk initiatief toe dat bijdraagt aan meer transparantie.”