Visie Michiel Vrijman, Heimstaden in Nederland

De regulering van de middenhuurwoningen zet een streep door de verduurzaming van de woningmarkt, zegt Michiel Vrijman. Gecombineerd met allerhande fiscale maatregelen zet die de woningbeleggingsmarkt verder op slot. “We worden gedwongen om uitpondscenario’s uit te werken.”

“2023 wordt voor woningtransacties een bijzonder rustig jaar”

Door de rentestijging, explosie van de bouwkosten en de stikstofcrisis is de aankoop van nieuwbouwprojecten voor beleggers al erg lastig. Algemeen directeur Nederland Michiel Vrijman van de Scandinavische  woningbelegger Heimstaden voorziet dat de markt voor woningcomplexen in Nederland dit jaar vooral wordt bepaald door het vooruitzicht van nieuwe regels voor het reguleren van het middenhuursegment.

“Er zal een correctie komen. Het zou me
niet verbazen als we daar in de tweede
helft van dit jaar al mee te maken krijgen”

Vrijman spreekt al maanden met ambtenaren en politici over de plannen van woonminister Hugo de Jonge voor de regulering van het middenhuursegment. Geen van de vastgoedpartijen met wie hij in die strijd optrekt, heeft het gevoel te worden gehoord, constateert hij. “De minister trekt zichzelfs niets aan van de kritische kanttekeningen in onderzoeken die hij zelf heeft laten uitvoeren”, ziet Vrijman. De plannen moeten nog hun gang maken langs Raad van State, Tweede en Eerste Kamer, maar hij vreest dat deze zonder al te grote aanpassingen in 2024 de nieuwe werkelijkheid in de woningmarkt zullen bepalen.

Beleggers sorteren vast voor

Dat particuliere beleggers alvast voorsorteren op de nieuwe regels en hun huurwoningen verkopen, verrast hem niet. “Ze zien naast een beperking van de huurprijs ook hun rendement verdampen door de plannen van staatssecretaris Van Rij voor het zwaarder belasten van inkomen uit box 3.” Het pijnpunt voor zijn eigen onderneming is dat door de regulering van de middenhuur financiële ruimte verdwijnt voor de verduurzaming van zijn huurwoningportefeuille in Nederland.

Het heeft Vrijman verrast hoe sommige andere in stitutionele beleggers op de plannen van De Jonge reageren. Het pensioenfonds PME toonde zich zelfs enthousiast. Een enkele partij heeft net als Heim staden een kritisch geluid laten horen, maar over de hele linie blijft men volgens Vrijman liever onder de radar. “Veel institutionele partijen hebben de afgelopen jaren door assetrotatie hun woningportefeuilles kunnen verjongen. Ze hebben verouderde woningen afgestoten en er nieuwbouwcomplexen voor teruggekocht. Daardoor hebben hun woningen overwegend een goed energielabel. De opgave om te verduurzamen is bij hen daardoor veel kleiner.” Deze institutionele beleggers hebben andere belangen, concludeert hij. “Maar op de lange termijn is ook voor hen de glijdende schaal ingezet.”

Regulering naar 250 punten

De dreigende regulering van het middenhuursegment is volgens Vrijman de grootste ingreep op de vrije huurmarkt sinds de Tweede Wereldoorlog. “Wat veel van onze branchegenoten lijken te onderschatten, is dat de doos van pandora hiermee open is”, vreest hij. “Als dit al het beleid is van een centrum-rechts kabinet, wat gebeurt er dan als er ooit een linksere coalitie komt? PvdA en GroenLinks bijvoorbeeld willen de hele huurmarkt reguleren.” Een voorstel daartoe ligt nu als initiatiefwet bij de Raad van State en zal op termijn door de Tweede Kamer worden behandeld. “Er wordt nu met een kanon op de woningmarkt geschoten”, roept Vrijman uit. “Waarom niet gewoon de bestaande regulering handhaven? Met de wet Goed verhuurderschap en het dwingend maken van het WWS kan je excessen tegengaan zonder ook de middenhuur te reguleren. Met de gigantische woningbouwopgave en de huidige economische omstandigheden zou faciliteren en stimuleren de politieke focus moeten zijn. Maar de politiek staat niet open voor een tegengeluid. Dat verbaast me zeer.”

Expertise in huis

Heimstaden heeft sinds de komst naar Nederland in 2018 ook wel geïnvesteerd in nieuwbouw, maar vooral in het verduurzamen van de woningen die het in enkele grote transacties in Nederland kocht. “Dit zijn duizenden woningen die door andere in stitiutionele beleggers en corporaties niet zijn verduurzaamd. Wij hebben de expertise daarvoor wel in huis”, vertelt Vrijman. “Wij hebben ons gecomitteerd om in 2030 voor het complete woningbezit een energielabel C of beter te hebben. Dat ging tot nu best voortvarend. Maar door de reguleringsplannen wordt dit streven nu gefrustreerd.”

De Scandinavische woningverhuurder heeft zijn Nederlandse bezit gekocht voor de lange termijn, zegt Vrijman. “We hebben geen exitstrategie, maar de ruimte die we zagen om woningen te verduurzamen zal door de nieuwe regels deels verdwijnen. In combinatie met de voorgenomen plannen om vervroegd minpunten te geven aan woningen met een slecht label, worden we nu gedwongen om uitpondscenario’s uit te werken.” Hij verwacht dat meer partijen dit jaar woningen zullen afstoten. “Door dit uitponden raakt het verouderde bezit verder versnipperd en neemt de kans dat een nieuwe eigenaar erin slaagt de woning te verduurzamen alleen maar af. Verenigingen van eigenaren hebben sowieso al de grootste moeite om voorstellen voor verduurzaming er bij hun leden door te krijgen.” Zo schuiven professionele partijen noodgedwongen de verduurzaming van woningen af op individuele woningeigenaren.

Weinig nieuwbouwcontracten

De dalende trend in de transacties met woningcomplexen in 2022 valt hem eigenlijk nog mee. “Er worden nauwelijks contracten voor nieuwbouwprojecten getekend, dat valt op. De scherpe daling in het aantal transacties die StiVAD in het vierde kwartaal registreert, valt samen met de proefballonnetjes over regulering van het middensegment die De Jonge opliet. Door de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent per 1 januari zullen er wat transacties naar voren zijn gehaald. Het eerste en tweede kwartaal van 2023 zijn daardoor nog rustiger dan gebruikelijk. Eerlijk gezegd denk ik dat het heel 2023 erg rustig zal zijn.”

De flauwte op de woningmarkt zal partijen op termijn in problemen brengen, voorziet Vrijman. “Niet iedereen heeft de mogelijkheid om bezit onder boekwaarde te verkopen, zoals partijen die met veel geleend geld zijn gefinancierd. Ook ontwikkelaars met een afnameverplichting krijgen het nu lastig. Door de oplopende rente stijgen de kapitaallasten, bij een toekomstige beperking van de huurinkomsten.” Hij vindt het een bijzonder slechte timing van de overheid om nu te komen met een verhoging van de overdrachtsbelasting. Die wil de staat gaan zelfs heffen op vastgoedtransacties met aandelen, waarvan tot nu toe vooral buitenlandse beleggers gebruikmaakten. “De overheid verhoogt hiermee eigenhandig de kostprijs van een huurwoning en dat zet de markt nog verder op slot.”

Eens zal de markt voor woningcomplexen zich volgens Vrijman herstellen, maar niet iedereen zal de tijd hebben daarop te wachten. “Er zal een correctie komen. Het zou me niet verbazen als we daar in de tweede helft van dit jaar al mee te maken krijgen. Er zullen toch transacties moeten worden gedaan. Bouwers kijken inmiddels aan tegen lege orderportefeuilles. Dat heeft natuurlijk ook gevolgen.”