Bedrijfsruimte – Visie Leyla Yildirim en Maurits Smit, Garbe Industrial Real Estate Netherlands

Visie Leyla Yildirim en Maurits Smit, Garbe Industrial Real Estate Netherlands

Leyla Yildirim en Maurits Smit,

Garbe Industrial Real Estate Netherlands

“Aanhoudende schaarste maakt beleggen in logistiek aantrekkelijk”

Garbe Industrial Real Estate Netherlands maakte vijf jaar geleden een vliegende start in de Nederlandse vastgoedsector. Maurits Smit kon er zich op logistiek en industrieel vastgoed storten, een prachtige kans. “De core beleggers zijn nu afwezig, maar komen op termijn wel weer terug in deze markt”, verwacht zijn collega Leyla Yildirim.

“Die daling in beleggingsvolume uit de StiVAD-cijfers herkennen we in de markt”, vertelt algemeen directeur Maurits Smit van Garbe. Toch heeft hij de indruk dat weinig internationale partijen in logistieke beleggingen StiVAD kennen. “Deze assetklasse bestaat al langer, maar is de afgelopen jaren wel snel volwassen geworden en in omvang geëxplodeerd. In logistiek zie je relatief veel internationale investeerders en wat minder traditionele IVBN-leden.” Veel deelnemers in StiVAD behoren juist tot die laatste categorie of zijn een woningcorporatie. “Als zich meer logistieke partijen zouden aansluiten, worden er meer brutoaanvangsrendementen gemeld en wordt deelname aantrekkelijker voor beleggers in logistieke objecten.”

De Duitse vastgoedbelegger Garbe heeft zich sinds 2018 stevig genesteld in de Nederlandse vastgoedmarkt. Deze belegger maakte een vliegende start met de overname van het management van een flink deel van de beleggingsportefeuille van Bouwfonds IM. Binnen Europa belegt Garbe in logistiek, retail, woningen, science & tech en kantoren. Met bijna zestig jaar ervaring en een team van ruim vijfhonderd medewerkers verspreid over zestien locaties, beheert Garbe een vermogen van ongeveer dertien miljard euro.

Als logistieke belegger en ontwikkelaar heeft Garbe geprofiteerd van de recente trends en ontwikkelingen, vooral door de groeiende vraag naar logistiek vastgoed. Die trend werd versneld door de Covid-pandemie en de daarmee samenhangende verschuiving naar nearshoring. De toename van de geopolitieke spanningen wereldwijd resulteerde in een verdere versterking van de vraag naar distributiecentra dicht bij de Europese afzetmarkt. Deze factoren hebben geleid tot een herwaardering van de logistieke sector als robuuste assetklasse binnen de vastgoedmarkt.

“Toen ik vijf jaar geleden de mogelijkheid kreeg om namens Garbe in logistiek in Nederland te investeren, vroeg ik mij ook af of dit nu de beste assetklasse is om je in te specialiseren. Ik ben heel blij dat ik dat heb gedaan”, zegt Smit. Garbe heeft naast de investeringen in het vastgoed ook stappen gezet in duurzame ontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de integratie van zonnepanelen in projecten, onder de vlag van Garbe Green.

Vertraging ontwikkelingen

Ondanks de algemene afname in het volume van vastgoedtransacties, blijft de vraag door gebruikers naar logistieke objecten relatief groot. De terugval in transactievolume is terug te voeren op de stijging van de rentevoet sinds 2022, wat bij core-beleggers zorgde voor terughoudendheid. Bovendien vertraagden de opgelopen geopolitieke spanningen en een mismatch tussen vraag en aanbod nieuwe ontwikkelingen. De uitdagingen zijn divers, variërend van beperkingen in beschikbare locaties – zowel van greenfields, als brownfields – door de verdozingsdiscussie, toenemende bouwkosten tot strenge regelgeving en infrastructuurproblemen als elektriciteitscongestie, potentiële tekorten aan drinkwater en de Kaderrichtlijn Water.

“Die laatste is voor de sector nog een black box”, zegt hoofd Investment Management Leyla Yildirim. Binnen de Europese Unie werd in 2000 afgesproken dat in 2027 het oppervlaktewater in alle lidstaten aan de Europese normen moet voldoen. Nederland heeft daarin nog wat flinke slagen te maken. Daarnaast waarschuwde het RIVM een jaar geleden voor een dreigend tekort aan drinkwater in 2030. “Distributiecentra gebruiken niet overdreven veel water, maar ook op dit vlak kan de overheid met strengere regels komen.”

Logistiek op twee

Toch blijft Garbe optimistisch over de toekomst van de logistieke sector in Nederland, vooral door de aanhoudende schaarste aan locaties voor logistieke ontwikkelingen. “Misschien zal de leegstand op middellange termijn iets oplopen, maar deze wordt geremd doordat er niet eenvoudig extra aanbod ontstaat. Hoewel de traditionele partijen hierin nog wat achterblijven, denk ik dat dit ervoor zorgt dat veel institutionele partijen logistieke en industriële objecten steeds vaker hoger op hun allocatielijstje zetten, net als woningen”, zegt Smit.

De opnamecijfers door logistieke dienstverleners zijn het afgelopen jaar in vergelijking met een jaar geleden dramatisch teruggevallen. “Best wel schokkend”, stelt Smit. “Maar als je de gestage groei uit de jaren voor corona doortrekt naar nu, dan passen de huidige cijfers in het plaatje. We zijn dus eigenlijk terug op de normale opnameniveaus gekomen. Kijk je naar de verkopen via e-commerce in het VK of de VS, dan hebben we in Nederland nog een flinke groei voor de boeg.”

Beperkt aanbod objecten

Yildirim verwacht dat in het lopende jaar het aantal transacties met logistieke objecten iets zal toenemen, vooral door een licht gedaalde rente. “Ik verwacht niet dat de institutionele beleggers op zeer korte termijn al terug zijn. Het aanbod van logistieke objecten blijft beperkt. Er zijn geen grote gedwongen verkopen geweest, waarschijnlijk doordat het voor beleggers nog steeds een uitermate interessante vastgoedklasse is. En er is huurgroei geweest. Ik denk dat dat veel partijen heeft geholpen.”

Garbe heeft nu de volledige focus op het speuren naar value-add-proposities en ontwikkelingen om de portefeuille in logistiek verder uit te bouwen. Wat betreft de core-markt verwacht Yildirim op termijn herstel. “ We nemen de markt zoals het is, werken nu nauw samen met de value-add-investeerders en staan klaar als de core-beleggers weer terugkomen.”

Voorop in duurzaamheid

Ook de logistieke vastgoedsector krijgt steeds meer oog voor duurzaamheid en ESG-criteria (environment, social en governance). De inzet voor duurzaamheid is niet alleen een reactie op de groeiende vraag vanuit de markt, maar weerspiegelt ook een dieper begrip van de langetermijnwaarde die duurzame projecten kunnen bieden. Binnen de elf Europese landen waar Garbe belegt, loopt Nederland binnen logistiek voorop op het gebied van duurzaamheid, stelt Smit trots. “In Nederland zijn we vergeleken met andere Europese landen koploper met brownfield- en herontwikkelingen.” Een horde die hierbij moet worden genomen is de fixatie op labels als Bree-am. “Sloopnieuwbouw kan verre van duurzaam zijn, maar daarmee krijg je wel het juiste labeltje. Maar dat strookt weer niet met onze intrinsieke duurzaamheidsambitie.”

“Alsjedegroeiuitde jarenvoorcoronadoortrekt naarnu,danpassende huidigeopnamecijfersin hetplaatje”

Leyla Yildirim

Leyla Yildirim MRE werd twee jaar geleden hoofd Investment Management bij Garbe Industrial Real Estate Netherlands. Zij werkte eerder ruim twaalf jaar bij PwC in de belastingadviespraktijk voor de vastgoedsector.

Maurits Smit

Maurits Smit MRE

werkt sinds 2018 voor Garbe Industrial Real Estate Netherlands en is sinds januari 2020 algemeen directeur in Nederland. Daarvoor werkte hij bij Bouwfonds IM.

Top 5 bedrijfsruimteransacties

(exclusief portefeuilletransacties koopsom x mln euro)

1. Logistiekweg, Venlo, 105, 144.000 m², Koper - ES, Verkoper - LU
2. Rapenburg, Alblasserdam, 82, 113.000 m², Koper - DE, Verkoper - NL
3. Buitenhavenweg, Lelystad, 72, 130.000 m², Koper - LU, Verkoper - NL
4. Airborne Avenue, Hoofddorp, 55, 47.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL
5. De Grinderij, Herten, 45, 42.300 m², Koper - NL, Verkoper - NL, figuur5.1