Woningen – Visie Gertjan van der Baan, Vesteda

Visie Gertjan van der Baan, Vesteda

Gertjan van der Baan, Vesteda

“Overheid moet woningbouw aanjagen, niet afremmen zoals nu”

Een nieuwe minister van Wonen moet van Vestedaceo Gertjan van der Baan de komende 10 jaar jaarlijks minimaal 4 miljard steken in het stimuleren van de woningbouw. Voor infrastructuur, extra mankracht en compensatie voor gemeenten en onderzoek naar nieuwe bouwlocaties. “Peanuts, joh. Dat verdien je zo terug.”

Het interview voor dit marktrapport is direct zijn afscheidsinterview. Gertjan van der Baan wordt op 3 april 2024 als ceo van Vesteda opgevolgd door zijn collega Astrid Schlüter, lid van de raad van toezicht van StiVAD. Hij heeft nog geen flauw idee wat hem daarna wacht. Zijn functies van ceo van Vesteda en voorzitter van de IVBN slokken hem volledig op. Voorlopig heeft hij geen tijd om op verzoeken in te gaan om een kop koffie te drinken. Er is volop discussie over de Wet betaalbare huur en ook de formatie van een nieuw kabinet speelt nog. “Dat ik de boot nog even afhoud, is pure zelfbescherming. Ik ben natuurlijk een jongetje dat bij elke functie denkt: ‘Hoe zou dat zijn? Leuk!’ En dat leidt mij te veel af”.

Een blik op de cijfers uit de database van StiVAD roept een voor hem vertrouwd beeld op: de aanvangsrendementen van woningen lopen op. In het voorjaar van 2023 werd eigenlijk niets verkocht, constateert Van der Baan. “Ik ben blij met deze objectieve cijfers van StiVAD. Die geven een onverdacht beeld. Het laatste wat ik wil, is meehuilen met het sentiment in alle krantenberichten. Dan heeft een makelaar weer iets uitgezocht of zijn er nieuwe cijfers van Pararius. Het sentiment wordt gestuurd door allerhande partijen met een eigen belang. Laten we het toch vooral bij de feiten houden.”

Een feit is volgens hem dat er veel te weinig nieuwe woningen worden gebouwd. “Tot voor kort bouwden we zo’n 60.000 tot 70.000 nieuwe woningen per jaar. Nu is de ambitie om dat te verhogen tot 100.000 nieuwe woningen per jaar, ruwweg de helft extra. In werkelijkheid daalt het aantal met 30 procent van het oorspronkelijke aantal dat we bouwden. Zo gaat het wel twintig jaar duren voor we het doel van 1 miljoen extra woningen hebben bereikt. Als je er over nadenkt, is dat echt heel erg.”

Rente bepaalt de markt

De markt werd volgens hem in 2023 vooral bepaald door de rente. En dan vooral door de snelheid waarmee de rente steeg. Daar bovenop kwam onzekerheid door de aanhoudende oorlog in Oekraïne. De hogere rente maakte beleggingen als obligaties aantrekkelijker. Doordat aandelen tegelijk in waarde daalden, hebben institutionele beleggers volgens toezichthouders te veel geld in vastgoed zitten. “En dan heb je ook nog eens de gestegen grondprijzen. Ik heb er wel begrip voor dat gemeenten de hoofdprijs voor grond vragen. Zij krijgen steeds meer taken van het Rijk op hun bordje, zonder dat ze daarvoor extra budget ontvangen. Zo vallen er gaten in de begroting. Grond is van de gemeenschap, logisch dat daarmee zorgvuldig wordt omgegaan.”

Van der Baan is verrast door de vele manieren waarop de vastgoedsector de afgelopen tijd is klemgezet. De verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent heeft buitenlandse beleggers weggejaagd. Daar bovenop kwam de onzekerheid over de regulering van de middenhuur. Woningen waren als belegging altijd een stabiele factor, een beetje saai zelfs. Door de hogere rente is het duur om extra geld te lenen om woningen bij te bouwen. En de overheid beperkt met huurwetgeving de mogelijkheden om die hogere kosten terug te verdienen.

Uitponden is klein bier

Hoe moeten woningbeleggers dan aan extra middelen komen? “Uitponden kan, maar dat is iets voor de langere termijn. Op korte termijn is dat klein bier. Bovendien remt het de verduurzaming van woningen. Binnen de vereniging van eigenaren die door uitponden ontstaat, is het lastig iedereen op één lijn te krijgen. Bovendien maakt het verduurzamingsmaatregelen veel duurder. Je mist de schaalgrootte van een belegger of corporatie die in één keer een heel blok of hele wijk aanpakt.”

Erg vrolijk wordt hij niet, als hij denkt aan de nabije toekomst. Er woeden nu twee oorlogen, in plaats van die ene vorig jaar. Bovendien volgen er later dit jaar verkiezingen in Amerika, met mogelijk grote politieke verschuivingen. “Wij wapenen ons als Vesteda nu tegen de gevolgen door op kosten te besparen en onze schuldpositie scherp in het oog te houden. Ik ben heel positief over de woningmarkt op lange termijn, vooral door het grote tekort aan woningen. Maar het zou zomaar nog eens twee jaar kunnen duren voor er weer muziek in zit.”

Mietspiegel hebben we al

Is dat niet erg pessimistisch? “Ja”, bevestigt Van der Baan. “En dan loopt ook nog steeds de kabinetsformatie. De partijen die nu met elkaar spreken hebben geen duidelijke plannen voor de woningmarkt. Ze hebben allemaal weliswaar beloften gedaan, maar hebben die geen van alle laten doorrekenen. Dat biedt niemand enig houvast. De VVD bepleit een Mietspiegel, zoals die bekend is uit Duitsland. Maar die hebben we feitelijk al, in de vorm van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Er zal meer regulering komen, zoveel is zeker.”

Een lichtpuntje ziet hij in de terugkeer van de minister van Wonen, met een eigen ministerie met allemaal nieuwe ambtenaren. “Die moet je een budget geven om woningen te bouwen”, bepleit hij. Een miljoen woningen à 400.000 euro per stuk in tien jaar tijd kost je 40 miljard per jaar, rekent hij voor. “Stel dat je als minister per woning 20.000 of 40.000 euro beschikbaar stelt voor infra, compensatie en capaciteit voor gemeenten, voor onderzoek naar nieuwe locaties. Dan ben je maximaal 4 miljard per jaar kwijt. Maar dat verdien je zo weer terug in de btw en overdrachtsbelasting bij verkoop. En uit de economische impuls van bouwen, verhuizen, inrichtingskosten, nieuwe gordijnen, tv’s, enzovoort. Die 4 miljard per jaar, dat is peanuts, joh.”

Laatste bouwprojecten

Van der Baan ziet nog een belangrijk voordeel, namelijk het in de benen houden van de bouwsector. “Ik heb tegenwoordig veel feestjes. Vorige week bereikten we het hoogste punt van Podium in Amersfoort-Vathorst. Deze week leveren we The Ox op in Amsterdam-West, laatst hadden we het hoogste punt bij De Grote Beer in Rotterdam en de eerste paal van Zuiderhof op Zuid. Symbolische handelingen, wethouder erbij, iedereen het idee dat we lekker bezig zijn. Terwijl dit de laatste projecten zijn die we hebben lopen. Daarna stopt het. Wat moeten onze bouwers dan?”

“WijwapenenonsalsVestedanudoor opkostentebesparenenonzeschuldpositie scherpinhetoogtehouden”

Gertjan van der Baan

Vertrekt in april na ruim tien jaar als ceo van woningbelegger Vesteda. Eerder was hij 10 jaar directeur bij de Rotterdamse vastgoedbelegger Van Herk Groep. Daarvoor werkte hij bij Kempen & Co Corporate Finance.

Hij was van juni 2021 tot maart 2024 voorzitter van de IVBN.

Top 5 woningbeleggingstransacties

(exclusief portefeuilletransacties koopsom x mln euro)

1. The Orchard I, Rijswijk, 145, 33.500 m², 407 eenheden, Koper - VS, Verkoper - NL
2. Brainpark, Rotterdam, 134, 20.000 m², 614 eenheden, Koper - VS, Verkoper - NL
3. Brink Toren 7, Amsterdam, 81,5, 11.500 m², 260 eenheden, Koper - BE, Verkoper - NL
4. Bloei030, Utrecht, 55, 15.500 m², 264 eenheden, Koper - NL, Verkoper - NL
5. De Caai Toren 4 Pure, Eindhoven, 48, 8.700 m², 145 eenheden, Koper - NL, Verkoper - NL