Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt – Visie Arno van der Vlist, ASRE

Arno van der Vlist, Amsterdam School of Real Estate

“De sector moet er weer aan wennen dat kapitaal geld kost”

Rendementscijfers uit de StiVADdatabase tonen interessante verschillen tussen segmenten in de marktreactie op recente ontwikkelingen, constateert directeur professor Arno van der Vlist van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). “De renteschok is uniform voor alle segmenten, toch verschillen de ontwikkelingen in het BAR. Blijkbaar hebben méér factoren invloed.”

In zijn kantoor met uitzicht over het IJ in Amsterdam ligt een studieboek opengeslagen op tafel. Het is Commercial Real Estate Analysis and Investments, waaraan onder andere de Nederlandse professor Piet Eichholtz heeft meegeschreven. De bladzijden zijn gevuld met enkele fraaie formules. Het is het model van Irving Fisher uit 1930, in 1962 uitgebreid door Myron Gordon, waarmee ontwikkelingen in het brutoaanvangsrendement (BAR) worden gerelateerd aan ontwikkelingen in de rente, inflatie, risicopremie en de verwachte huurgroei.

De StiVAD-database met recente gegevens over het BAR biedt volgens Van der Vlist een unieke kans om ontwikkelingen in de verschillende segmenten te analyseren. “Doordat de hele vastgoedsector het afgelopen jaar werd geconfronteerd met dezelfde plotselinge rentestijging die de kosten van kapitaal verhoogt, kun je iets zeggen over de gevoeligheid voor andere factoren van brutoaanvangsrendementen in de verschillende assetklassen.”

Daarmee kunnen de ontwikkelingen in het BAR deels worden verklaard. Het model van Fisher en Gordon kijkt naar vier determinanten: het risicovrije rendement op staatsleningen, de inflatie, de risicopremie en de verwachte huurgroei. De eerste twee factoren zijn voor de hele vastgoedsector hetzelfde. Alleen de laatste twee factoren verschillen per vastgoedklasse.

80 basispunten erbij

Gemeten naar volume vormen woningcomplexen de belangrijkste vastgoedklasse binnen de StiVAD-database. Vergeleken met 2022 steeg het BAR voor bestaande en nieuwe woningen samen gemiddeld met 80 basispunten van 4,2 naar 5,0 procent. “Als je alleen kijkt naar nog te bouwen woningen binnen koopaannemings- en turnkeyovereenkomsten, blijft de stijging beperkt tot 40 basispunten. Het BAR loopt hier op van 4 naar 4,4 procent.” Van der Vlist constateert dat het BAR voor beleggingen in bestaande woningen harder is gestegen dan die voor nieuw te bouwen woningen.

Die cijfers verbazen hem niet. De bestaande complexen waar het in de transacties om gaat, zijn heterogener van kwaliteit dan nieuw te bouwen woningen, die alle volgens de nieuwste regels rondom duurzaamheid zullen worden opgeleverd en geen funderingsproblemen kennen en daarmee een lagere risicopremie kennen. Niet alleen de hoogte, maar ook de grotere variatie in het BAR voor bestaande woningen springt in het oog. “We zien een toename in spreiding binnen de boxplots door de tijd.” Bij te bouwen woningen is dat juist tegengesteld.

Beleggers anticiperen

Op basis van deze ontwikkelingen zou je kunnen constateren dat beleggers anticiperen op het overheidsbeleid. Voor bestaande woningen werpt de voorgenomen Wet betaalbare huur zijn schaduw vooruit. De nieuwe regulering van het middenhuursegment drukt de verwachte huurgroei, één van de factoren in het model van Fisher en Gordon. Nieuw te bouwen woningen krijgen binnen de nieuwste lezing van de wet juist extra punten, waardoor in de eerste jaren na oplevering voor deze woningen een hogere huur kan worden gevraagd.

Van der Vlist plaatst wel de kanttekening dat interpretatie van cijfers staat of valt met de representativiteit van de cijfers voor een vastgoedklasse. De StiVAD-deelnemers bevinden zich vooral onder institutionele beleggers en corporaties. Deze partijen hebben een duidelijke voorkeur voor beleggingen in woningen, maar zijn ondervertegenwoordigd in andere vastgoedklassen als winkels, kantoren en logistieke objecten. Dat maakt het lastiger om uitspraken over die laatste categorieën te doen.

Informatie over huurstromen

Dat punt wordt niet opgelost met het aanvullen van de gegevens van StiVAD-deelnemers uit openbare bronnen als het kadaster en de vaktitels in de vastgoedsector. Die bronnen bieden immers geen informatie over huurstromen. Zo kunnen voor deze transacties geen realistische brutoaanvangsrendementen worden berekend. Van der Vlist is in zijn rol als wetenschapper dan ook enthousiast over de groei die StiVAD doormaakt. “Hoe meer partijen complete informatie over hun transacties aanleveren, hoe zekerder uitspraken over de ontwikkelingen in de markt kunnen worden gedaan.”

Nederland is als vastgoedmarkt internationaal gezien volgens Van der Vlist al in hoge mate transparant. “Meer informatie is natuurlijk te prefereren.” Een probleem waar hij in zijn onderzoekspraktijk tegenaan loopt, is de veelheid aan definities die binnen de vastgoedsector voor kengetallen wordt gebruikt. Daarin helpt een initiatief als dat van StiVAD enorm doordat binnen de database van elk kengetal een heldere definitie wordt gebruikt. “Dat maakt het verklaren van ontwikkelingen tussen segmenten en locaties door de tijd stukken eenvoudiger.”

Rente omhoog, volume omlaag

Op de vraag hoe de vastgoedmarkt zich dit jaar zal ontwikkelen, heeft hij niet direct een eenduidig antwoord. “De sector moet er weer aan wennen dat kapitaal geld kost. Rente is een beloning voor het gebruik van kapitaal, daar is niets mis mee. Dat krediet de afgelopen jaren zo goedkoop was, heeft de transactievolumes enorm opgestuwd. De hogere rentekosten maakt dat beleggingsvolumes voorlopig lager zijn.”

Het aandeel van institutionele beleggers in de totale afzet van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren historisch hoog opgeklommen. Van der Vlist wijst op de nieuwbouwprojecten in Amsterdam-Noord die veelal begonnen als appartementen voor eigenaargebruikers, maar uiteindelijk terechtkwamen in de portefeuilles van beleggers. “Dat zal de komende tijd minder gebeuren”, voorziet hij. “Huishoudens reageren anders op rentestijging. Zij kopen niet op basis van een winstverwachting. Daardoor kan het aandeel eigenaargebruikers in de markt voor nieuwbouwwoningen mogelijk wat oplopen.”

“Hoemeerpartijeninformatieoverhun transactiesaanleveren,hoezekerderde uitsprakendiejeoverdemarktkuntdoen”

Arno van der Vlist

Professor dr. Arno van der Vlist is sinds dit jaar algemeen directeur van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en sinds 2008 hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen.

“Vooronderzoekersisdeveelheidaan definitiesinhetvastgoedeenprobleem. DeStiVAD-databaseheeftvoorelk kengetaleeneenduidigedefinitie”