Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt – Visie Francesco Caloia, De Nederlandsche Bank

Francesco Caloia, De Nederlandsche Bank

“Transparantie is essentieel voor eerlijke en voorzichtige waarderingen”

De terugval in transactievolume in de vastgoedsector is zorgelijk. Maar niet héél zorgelijk, stelt Francesco Caloia van DNB. Hij let vooral op de gevolgen voor financiële instellingen. “Tot nu toe zijn er geen sterke stresssignalen.”

Francesco Caloia is binnen de afdeling Macroprudentiële Analyse & Beleid van de Nederlandse Centrale Bank DNB verantwoordelijk voor het commerciële vastgoed. Hij bestudeert maatregelen die economische schokgolven in de vastgoedsector voorkomen. Betrouwbare taxaties en transparantie over prijzen helpen daarbij.

Hoe ontwikkelt zich de transparantie in de vastgoedsector?

“Het gaat de goede kant op. Als we landen vergelijken, zit Nederland in de top tien van de wereld. Dit verklaart dat de vastgoed markt hier veel institutionele beleggers telt, waaronder buitenlandse. Als we markten vergelijken, blijft de commerciële vastgoedsector vrij ondoorzichtig vergeleken met de woningmarkt. We hebben nog een weg te gaan en er zijn nog hiaten in de gegevens te vullen.

De grotere transparantie is vooral het resultaat van digitalisering, de beschikbaarheid en het gebruik van gegevens. De vastgoedsector heeft daaraan zelf bijgedragen. StiVAD is daarvan het beste voorbeeld. Markttransparantie blijft essentieel om eerlijke en voorzichtige waarderingen te garanderen, maar ook om marktparticipatie en liquiditeit te bevorderen.”

Het ministerie van BZK wil een marktmonitor voor de vastgoedsector. Hoe verkleint dit financiële risico’s?

“Zo’n monitor laat zien hoe de sector en de risico’s veranderen, bijna in realtime. Dit is belangrijk voor autoriteiten als DNB en de ministeries, die het beleid voor de vastgoedmarkt bepalen. Denk aan fiscaal- en klimaatbeleid en het macro- en microprudentieel beleid. Toen ik bij DNB het dossier commercieel vastgoed overnam, was dit het eerste wat ik besloot op te zetten. De risico’s in de sector veranderen razendsnel. Denk aan de hoge leegstand en de kwetsbare sectoren door Covid, de bouwkosteninflatie en de risico’s van de hogere rentes sinds vorig jaar. Door ons raamwerk voor toezicht tastten we niet in het duister, maar hadden we een duidelijk beeld hoe de risico’s zich ontwikkelden. Het lijkt me een goed initiatief van BZK, als aanvulling op onze eigen monitoring. Het draagt bij aan meer informatie en transparantie.”

Er gaan stemmen op voor een huurregister. Wat is het belang daarvan?

“Het zou heel belangrijk zijn. Huuropbrengsten vormen een belangrijk deel van het rendement van investeerders. Taxateurs gebruiken het om de waarde van een pand te bepalen. Zo’n register zou de invoering van, het toezicht op en de handhaving van nieuwe regelgeving en de opzet en inning van belastingen vereenvoudigen. Als we weten hoe en in welke mate huurinkomsten gedurende de cyclus variëren, hebben we meer inzicht in de risico’s voor financiële instellingen. Banken hebben vaak verouderde huurinformatie die teruggaat tot het ontstaan van de lening. Doordat cashflow een belangrijke determinant is van kredietrisico, is inzicht nodig in de ontwikkeling van huurinkomsten en financieringskosten. Over het laatste weten we veel meer dan over het eerste.”

Hoe ziet DNB de terugval in transactievolume in 2023 met ruim de helft?

“Het staat bij ons op de radar. Die terugval is zorgelijk, maar niet heel erg zorgelijk. Als DNB maken we ons meer zorgen over de gevolgen voor financiële instellingen. Tot nu toe zien we geen grote stresssignalen. Leningen blijven goed presteren. De netto inleg in vastgoedfondsen blijft positief. De faillissementen bij bouwers, ontwikkelaars en vastgoedbeheerders zijn in lijn met de ontwikkelingen in de rest van de economie. Dat het volume onder deze omstandigheden terugvalt, vinden we normaal.”

Hoe staat de vastgoedsector ervoor, met de hogere rentetarieven?

“Tot nu relatief goed. Het recentste Overzicht Financiële Stabiliteit van DNB toont dat kredietverliezen voor banken nog altijd onder het langjarig gemiddelde liggen, ondanks de hogere financieringskosten en lagere vastgoedprijzen lopen zij nog geen kredietrisico’s. Dit betekent niet dat de dreiging voorbij is: kredietrisico heeft tijd nodig zich te manifesteren. Een groot deel van de leningen wordt de komende twee jaar geherwaardeerd. Geruststellend is de netto-instroom in vastgoedfondsen. Die laat zien dat institutionele beleggers als pensioenfondsen denken op de langere termijn. Zij blijven in vastgoed investeren. De investeringstransacties zijn aanzienlijk afgenomen vergeleken met voorgaande jaren en dat weerspiegelt zich in de prijzen. Maar hopelijk kan de sector zich snel herstellen bij een gunstige ontwikkeling van de rentetarieven.”

Ziet DNB risico’s in de verplichting om bestaand vastgoed Parisproof te maken?

“De risico’s op de ‘weg naar Parijs’ hebben meer te maken met de route die we kiezen, dan met de reis op zich. De uitdagingen zijn voor een groot deel afhankelijk van de ambitie, het ontwerp en de timing van het overgangsbeleid. De vastgoedsector heeft een groot aandeel in de uitstoot van kooldioxide, dat moet omlaag door een ordelijke en tijdige overgang naar koolstofneutraliteit. Als financiële toezichthouders willen we dat financiële instellingen de kwaliteit en beschikbaarheid van gegevens verbeteren, zodat ze klimaatrisico’s kunnen integreren in hun risicobeheerproces en kredietverleningspraktijk. Zo kunnen ze de reis naar Parijs versnellen. Investeerders in vastgoed moeten anticiperen en voldoen aan strengere normen bij het ontwikkelen van nieuwe gebouwen en de energie-efficiëntie van bestaand vastgoed verbeteren, zodat de portefeuille klaar is voor Parijs.”

Naast transitierisico’s zijn er fysieke klimaatrisico’s. Hoe kijkt DNB hiernaar?

“In samenwerking met Deltares hebben we onderzocht hoe overstromingsrisico’s de financiële stabiliteit beïnvloeden door schade aan eigendommen en kredietrisico’s op hypotheken en vastgoedleningen. Dit risico moet in de Nederlandse context voortdurend aandacht krijgen. Veel bezit bevindt zich in overstromingsgevoelige gebieden. De studie benadrukt het belang van voorzichtige leennormen en het versterken van ons waterkeringssysteem door investeringen in klimaatadaptatie. Maar het laat ook zien hoe belangrijk geografische diversificatie is voor kredietverstrekkers en investeerders.”

Hoe kijkt DNB aan tegen toetreding van banken tot StiVAD?

“In gesprekken met banken dringen wij aan op aansluiting. Banken kunnen profiteren van het marktinzicht dat StiVAD biedt. Dit is een stap in de goede richting.”

“Denetto-instroominvastgoedfondsen laatziendatbeleggersopdelangeretermijn invastgoedblijveninvesteren”

Francesco Caloia

Dr. Francesco Caloia doceert naast zijn werk voor de afdeling Macroprudentiële Analyse & Beleid bij DNB aan de faculteit Economie en Bedrijfskunde aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hij promoveerde in 2020 op onderzoek naar de micro-effecten van macrobeleid. Hij neemt deel aan internati-onale werkgroepen van onder andere ECB en EBA.

Nederland staat wereldwijd in de top tien van landen met de meeste transparantie in de vastgoedmarkt door digitalisering en initiatieven als StiVAD

• Eerlijke en voorzichtige waarderingen: Caloia benadrukt het belang van transparantie. Verdere verbeteringen in de commerciële vastgoedsector zijn nodig

• Marktmonitor en financiële risico’s: met een marktmonitor wil het ministerie van BZK financiële risico’s bijna in realtime kunnen volgen

• Huurregister: het opzetten van een register met huurstromen biedt meer zicht op risico’s voor financiële instellingen

• De impact van hogere rentetarieven: de sector blijft relatief stabiel, kredietverliezen voor banken liggen onder het langjarig gemiddelde. Waakzaamheid blijft nodig

• Duurzaamheid en klimaatrisico’s: DNB onderstreept het belang van een ordelijke en tijdige overgang naar koolstofneutraliteit om klimaatrisico’s te managen