Methodologie

In deze bijlage wordt aandacht besteed aan:

de doelstellingen van het marktrapport
de werkwijze bij het verzamelen van data van deelnemers en
de werkwijze bij het verzamelen van data uit externe bronnen.

Doel

Het StiVAD-marktrapport heeft twee doelen:

inzicht bieden in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt door een rapportage op landelijk, regionaal en sectoraal niveau van onder andere: a. ontwikkeling van beleggingsvolumes b. ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen c. grootste transacties
presenteren van visies van experts op de huidige marktsituatie en toekomstige ontwikkelingen.

Werkwijze bij het verzamelen van data van deelnemers

Om dit doel te bereiken wordt gebruikgemaakt van de data uit het transactieregister van vastgoedbeleggingen van StiVAD (VBT-register). De bouw van het VBT-register is in 2010 begonnen. Samen met institutionele beleggers en hun taxateurs is gestart met het schrijven van een plan van eisen. Doel was het realiseren van een register met betrouwbare marktreferenties ter onderbouwing van vastgoedwaarderingen. Voor robuuste marktreferenties is niet alleen de transactieprijs relevant, maar ook gegevens als brutoaanvangsrendementen, huren, oppervlakten, de grondsituatie (eigen grond of erfpacht), de gemiddelde duur van de gewogen huurovereenkomsten, enzovoort. Gemiddeld registreert StiVAD vijftig variabelen per beleggingstransactie. Bij de start in 2011 werden de transacties nog aangeleverd in spreadsheets. Deze transacties hadden deels plaatsgevonden vanaf 2008. Sinds 2012 is een online platform, het StiVAD Applicatieplatform (STAP), beschikbaar en voeren de deelnemers de transacties zelf in via hun dashboard. Hierna vinden verschillende validaties plaats. De deelnemer die een transactie meldt, is verplicht een aantal velden in te vullen. Bij de deelnemende organisatie keurt vervolgens een tweede persoon de transactie goed. Aansluitend worden de gemelde transacties bij StiVAD nogmaals gecontroleerd. Bij akkoord wordt de transactie in het VBT-register gepubliceerd.

Alle deelnemers hebben per transactie de mogelijkheid om vragen te stellen over de gemelde informatie of opmerkingen te plaatsen bij de transactie. Bij eventuele omissies worden deze met terugwerkende kracht gecorrigeerd.

Werkwijze bij het verzamelen van data van externe bronnen.

Sinds medio 2021 is de werkwijze bij het VBT-register structureel veranderd. Niet de door de vastgoedeigenaar gemelde transactie is de basis, maar de akte uit het kadaster. De data van de vastgoedeigenaar wordt aan de akte-id gekoppeld. Dit biedt deelnemers twee belangrijke voordelen:

de hele beleggingsmarkt wordt inzichtelijk
er is per transactie veel aanvullende informatie beschikbaar door gekoppelde data, denk aan informatie uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Kamer van Koophandel (Handelsregister) en EP-Online (energieprestatie-indicatoren).

Transacties commercieel vastgoed (kadaster)

De belangrijkste bron voor transacties is de basisregistratie kadaster (BRK) en de walk-score. Een transactie is hierin een via een notariële akte geregistreerde overdracht van eigenaarschap van (kadastrale) percelen en/of appartementsrechten. Een perceel heeft betrekking op de grond en eventueel aanwezige opstal. Appartementsrechten zijn administratief en kunnen betrekking hebben op het eigendom van vastgoed dat niet direct aan grond is te relateren (bijvoorbeeld het eigenaarschap van een appartement in een huizenblok). Gegevens uit elke akte zijn opgenomen in de BRK. Vanuit deze BRK wordt maandelijks een tabel met bedrijfsmatige transacties aan het CBS geleverd, de zogeheten OV20-levering. De bij het CBS beschikbare gegevensreeks gaat terug tot 1 januari 2008. De selectiecriteria van de OV20, waarmee naar de definitie van commercieel vastgoed wordt toegewerkt, zijn hieronder beschreven.

Een transactie waarbij één van de kopers een rechtspersoon is, wordt geselecteerd door het kadaster als deze aan enkele voorwaarden voldoet:

het is een akte van koop/verkoop, veiling, vestiging van erfpacht, vestiging van opstal of vestiging van erfpacht/opstal (mutatiesoort van het stuk = 001, 007, 008, 021, 022, 023 en 583, 606, 609, 610, 659)
als de mutatiesoort van de transactie 001, 021, 022 of 023 is, moet de koopsom groter zijn dan of gelijk zijn aan een miljoen euro
in de overdracht wordt geen perceel overgedragen met een agrarisch karakter (een boerderij (cultuurcode = 14), akkerbouw (cultuurcode = 62), grasland (cultuurcode = 63), tuinbouw onder glas (cultuurcode = 64), tuinbouw in de open grond (cultuurcode = 65), boomgaarden (cultuurcode = 66), bloembollengrond (cultuurcode = 67) of boomkwekerijen/kerstdennencultuur (cultuurcode =68))

Als aan bovenstaande selectiecriteria wordt voldaan en één van de verkrijgers van de overdracht is een niet-natuurlijke persoon, dan kan de overdracht worden aangemerkt als bedrijfsmatig. Is dit niet het geval (alle verkrijgers zijn natuurlijke personen), dan kan de overdracht alleen als bedrijfsmatig worden aangemerkt als naast de bovenstaande voorwaarden ook aan één van de volgende criteria wordt voldaan:

in de overdracht worden meer dan vijf percelen overgedragen met cultuurcode eengezinswoning (11), meergezinswoning (12), wonen met bedrijvigheid (31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39), recreatie (15) of verblijfsrecreatie (53), met elk een geldig adres (postcode >= 1000AA en <= 9999ZZ en huisnummer gevuld). In de overdracht worden één of meerdere percelen overgedragen met een cultuurcode kantoorbedrijvigheid (21), productie, reparatie en onderhoud (exclusief nutsbedrijven)(22), opslag (26), handel- en transport (27), horeca (28) of overige bedrijvigheid (29) en
naam, adres, woonplaats van vervreemder en verkrijger moeten bekend zijn.

Om het aantal geleverde transacties te beperken geldt er voor StiVAD een aanvullende voorwaarde waaraan de transactie moet voldoen:

de totale koopsom moet groter zijn dan of gelijk zijn aan een miljoen euro.

De data worden standaard iedere maand geleverd nadat de volledige maand is goedgekeurd en de gegevens zijn opgenomen in de overboekingendatabase. In de praktijk worden de gegevens drie tot vier weken na afloop van de voorgaande maand geleverd.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

De BAG bevat gemeentelijke basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland. De BAG is onderdeel van een landelijk stelsel van basisregistraties. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de BAG. Het kadaster beheert de landelijke voorziening (LV) BAG en krijgt de gegevens van de gemeenten. In de BAG zijn alle verblijfsobjecten in Nederland opgenomen met informatie over onder andere de (vergunde) gebruiksfunctie als woning, kantoor, winkel, industriepand, de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar. In dit onderzoek wordt de BAG voor diverse doeleinden ingezet, om:

te bepalen welke verblijfsobjecten en panden zijn verkocht via een koppeling met de BRK
het objecttype van het verkochte vastgoed vast te stellen door te kijken naar de BAG-gebruiksfunctie
van de verkochte verblijfsobjecten enkele kenmerken vast te stellen zoals bouwjaar en gebruiksoppervlakte, die worden gebruikt in de indexberekening.

Koppeling BRK met BAG

Het kadaster levert over elke transactie niet alleen informatie vanuit de BRK, maar verrijkt deze ook met gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen. Van elk verkocht perceel en appartementsrecht is bepaald welk vastgoedobject in de BAG bij dat perceel of appartementsrecht hoort. Dit kan op verschillende manieren worden gedaan met geometrische en administratieve koppelingen. Elk gekoppeld BAG-adres met kenmerken van de daaraan verbonden verblijfsobjecten en panden wordt meegeleverd aan het CBS.

Kamer van Koophandel (Handelsregister)

Zo mogelijk wordt voor een bedrijfsmatige transactie een koppeling gelegd met de KvK en het KvK-nummer toegevoegd.

Koppeling BRK met KvK

De koppeling met de KvK wordt gemaakt op basis van een Postcode Huisnummer Toevoeging (PHT).

Koppeling EPOnline

EP-Online is een officiële landelijke database die energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen beheert. Het registreert geldige energielabels en openbare informatie over de energieprestaties van gebouwen. Deze database is een belangrijke bron van informatie voor vastgoedeigenaren die geïnteresseerd zijn in het beoordelen en verbeteren van de energie-effici-entie van gebouwen.

Binnen het register worden panden en/of verblijfsobjecten gekoppeld op basis van beschikbare BAG-id’s (Basisregistraties Adressen en Gebouwen). Deze koppelingen maken het mogelijk om specifieke gebouwen te analyseren in relatie tot hun energieprestaties.

Koppeling walk Score

Binnen het StiVAD-platform integreren we adressen met de walk-score. walk-score is een numerieke maatstaf die de afstand van een locatie aangeeft tot voorzieningen zoals winkels, restaurants, scholen en openbaar vervoer. Het geeft een score tussen 0 en 100, waarbij hogere scores wijzen op grotere afstand. Dit stelt gebruikers in staat om snel inzicht te krijgen in de kenmerken van specifieke adressen.