Winkels – Visie Collin Boelhouwer, Bouwinvest Real Estate Investors

Visie Collin Boelhouwer, Bouwinvest Real Estate Investors

Collin Boelhouwer, Bouwinvest Real Estate Investors

“Afwachtende houding rond verduurzaming niet raadzaam”

Het is helemaal geen kommer en kwel in de retailvastgoedmarkt, vertelt Collin Boelhouwer van Bouwinvest Real Estate Investors. Sterker nog: ook afgelopen jaar met alle macroeconomische onzekerheid heeft het Retail Fund met 3,6 procent weer een prima rendement gerealiseerd. “Het ene jaar profiteren we meer van onze winkels in de binnensteden, het andere jaar wat meer van onze wijkwinkelcentra.”

Geconfronteerd met de terugval in transactievolume van 54 procent in 2023, knikt fundmanager Retail Investments Collin Boelhouwer van Bouwinvest instemmend. Het beeld van de StiVAD-cijfers strookt wel met zijn ervaringen. “Deze terugval is voor ons heel herkenbaar. In het eerste halfjaar lag de retailmarkt volledig op zijn gat. Ook wij hebben toen pas op de plaats moeten maken, maar in het tweede halfjaar hebben we gelukkig weer acquisities kunnen doen.”

Boelhouwer vertelt over de aankoop van het nieuw opgeleverde winkelcentrum De Groote Wielen in de gelijknamige nieuwbouwwijk in Rosmalen-Noord. “Het duurzame winkelcentrum sluit aan op onze convenience-strategie, waarin we kiezen voor winkelcentra met twee of drie supermarkten als trekkers. Daarnaast hebben we in 2023 het grootste deel van winkelcentrum Kerschoten in Apeldoorn gekocht. De supermarkten daar zijn vernieuwd, vergroot en van nieuwe contracten voorzien. Dat waren twee mooie aanvullingen. Onze experience-strategie richt zich op solitaire winkelobjecten in A1-gebieden, de drukste winkelstraten van Nederland. Van deze experience assets hadden we graag wat verkocht, maar dat is in de huidige markt niet gelukt.”

Met deze dubbele strategie voor retailbeleggingen heeft het Retail Fund van Bouwinvest tien jaar mooie rendementen laten zien, vertelt Boelhouwer. “De afgelopen jaren hebben we rendementen gerealiseerd die ruim boven het marktgemiddelde van onze peers liggen. Ook dit jaar komen we naar verwachting 4 procentpunt boven het marktgemiddelde uit. De strategie om in beide segmenten te investeren werpt dus zijn vruchten af. Daarmee profiteren we het ene jaar wat meer van het rendement van de wijkwinkelcentra, het andere jaar wat meer van onze A1-winkelobjecten. We zorgen daarmee voor spreiding en stabiliteit. Zou je in één van beide categorieën investeren, dan presteer je wisselvalliger.”

Hoge indexeringen

Het eerste halfjaar van 2023 werd gedomineerd door hoge indexeringen: huurders kregen een flinke huurverhoging te verwerken, van soms wel 14 procent. Een nieuwe ervaring voor Boelhouwer, die toch al ruim twintig jaar in het retailvastgoed rondloopt. “Als het echt nodig was, hebben we daarover met onze huurders afspraken op maat gemaakt. Maar gelukkig hebben we ook veel solvabele huurders in de portefeuille, zoals de bekende supermarktketens die de indexering iets makkelijker konden dragen. Uiteindelijk hebben we in 2023 de bezettingsgraad zelfs iets zien oplopen, wat betekent dat we veel huurders hebben kunnen behouden.”

Het huurniveau voor huurverlengingen en nieuwe contracten bleef redelijk op peil, constateert Boelhouwer. Bij 63 nieuw afgesloten contracten daalde het gemiddelde huurniveau met slechts één procent. “Aan de ene kant hebben we kleinere huurders kunnen helpen die veel last hadden van de indexeringen, aan de andere kant is het huurniveau van onze winkellocaties goed op peil gebleven. Ook als je alleen naar nieuwe huurcontracten kijkt, dan is de daling over de hele linie beperkt gebleven. Dat vind ik toch wel opvallend”, stelt Boelhouwer.

Duurzame winkelobjecten

Wat hem in 2023 ook opviel, was de stijgende vraag onder retailers naar duurzame winkels. “Ik denk dat in de komende jaren het verschil tussen onduurzame en duurzame winkels verder zal groeien. Ik ben van mening dat vastgoedbeleggers zoals Bouwinvest hierin een sturende rol hebben, maar samen met retailers die de noodzaak van verduurzamen inzien wordt het realiseren van duurzame winkels een stuk efficiënter.”

Wat winkelbeleggers volgens Boelhouwer over het hoofd zien is de snelheid waarmee duurzaamheid impact gaat hebben op de waarde van winkelvastgoed. “Als voorzitter van de winkelgroep van de Dutch Green Building Council (DGBC), heb ik een goed beeld wat branchegenoten doen op het gebied van duurzaamheid. Bij met name institutionele beleggers zie ik duidelijk progressie op duurzaamheidsgebied, maar ik zie ook dat een belangrijk deel van de markt een afwachtende houding aanneemt, wat niet raadzaam is.”

Harde verduurzamingseisen

De winkelmarkt hobbelt volgens Boelhouwer in wet- en regelgeving een beetje achter de feiten aan. Beleggers in kantoren en woningen moeten van de overheid al aan harde verduurzamingseisen voldoen. “De winkelmarkt heeft dat nog niet, maar dat gaat zeker gebeuren. Bij de selectie van nieuwe aankopen kijken we al niet meer naar winkelobjecten die moeilijk te verduurzamen zijn.”

Over 2024 is Boelhouwer voorzichtig optimistisch. “Veel slechter dan 2023 kan de beleggingsmarkt in volumes en transacties ook niet worden. De rente is alweer wat aan het dalen, wat zou moeten zorgen voor stabiliteit. Ik verwacht ook dat de inflatie afvlakt en indexeringen hierdoor weer op een normaler percentage komen te liggen. En er lijkt meer sprake van evenwicht tussen online verkopen en de fysieke verkoop. Dat gaat ook meer rust geven op de huurdersmarkt. Retailers kijken met meer zekerheid en betere omzetverwachtingen naar hun winkelexploitatie.” Na de laatste convenience-acquisities van het afgelopen jaar hoopt hij dit jaar wat meer A1-winkels met gezonde huurniveaus te kunnen verwerven.

Retail aantrekkelijk

Wat Boelhouwer opvalt is dat het beeld van retail in de media erg negatief is: faillissementen, leegstand, grote afwaarderingen, druk op de rendementen. “Als ik dan mensen vertel dat dit verhaal niet het volledige beeld van de winkelmarkt weergeeft en dat juist nu een stabiele winkelportefeuille goede rendementsvooruitzichten heeft, reageert men nog vaak verbaasd. Ik neem ze dan graag mee naar zo’n nieuw winkelcentrum als De Groote Wielen in Rosmalen-Noord. Dan kunnen ze zelf ervaren dat retail aantrekkelijk blijft voor consumenten én beleggers.”

Collin

Boelhouwer

Collin Boelhouwer

is als fund manager verantwoordelijk voor het Retail Fund van de institutionele belegger Bouwinvest, waar hij nu zeventien jaar werkt. Hij begon als assetmanager Retail en klom in enkele stappen op tot zijn huidige positie. Eerder was hij als vastgoedmanager werkzaam bij Fortis Real Estate.

“Wehebbendebezettingsgraadietszienoplopen. Datbetekentdatwe ookbijhogeinflatie veelhuurdershebben kunnenbehouden”

Top 5 winkeltransacties

(exclusief portefeuilletransacties koopsom x mln euro)

1. Polderplein, Hoofddorp, 74, 17.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL
2. Alexandrium, Rotterdam, 72, - m², Koper - BE, Verkoper - NL
3. Plein 40-45, Amsterdam, 40, 15.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL
4. De Kwinkelier, Bilthoven, 35, 9.500 m², Koper - BE, Verkoper - NL
5. The Corner, Rotterdam, 33, 15.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL, figuur6.2