Woningen – Visie Ger Peeters, Wonen Limburg

Ger Peeters, Wonen Limburg

“Uit sociale huurinkomsten alleen kun je geen idealen financieren”

Slechts met voldoende financiële armslag kunnen woningcorporaties hun maatschappelijke taken ook op lange termijn uitvoeren, stelt bestuurder Ger Peeters van corporatie Wonen Limburg. En om de leefbaarheid te waar

borgen, bouwt zijn corporatie ook middeldure koop, huur en levensloop bestendige woningen voor senioren.

Het is geen uitspraak die je van een corporatiebestuurder verwacht: “Elke woningcorporatie zou ook commercieel moeten opereren”. Ger Peeters zegt het met overtuiging. Hij wijst op het relatief grote aandeel middenhuurwoningen dat zijn corporatie in portefeuille heeft. Ondergebracht in de aparte bv Wonen Limburg Accent, gefinancierd met leningen uit de kapitaalmarkt. Wonen Limburg steekt daarmee anders in elkaar dan veel andere corporaties. “Corporaties willen hun bezit in principe eindeloos exploiteren. Dat is een mooi ideaal, maar dat red je op de lange duur niet alleen op basis van de beperkte huurinkomsten uit de sociale portefeuille. Op een zeker moment grijp je mis.” Natuurlijk moet ook de overheid haar financiële bijdrage aan de volkshuisvesting blijven leveren.

Dan moet de corporatie volgens Peeters, naast haar maatschappelijk rendement, ook een optimaal financieel rendement behalen. “Dat doe je met gemengde wijken en complexen. Het rendement van Wonen Limburg Accent gaat terug naar de huurders.” Dat is best ingewikkeld, geeft hij toe. “Een beetje zoals de linker- en rechterhersenhelft moeten samenwerken. Die twee werelden combineren, dat vraagt iets van organisaties en van mensen.”

Het wereldbeeld van Peeters is niet zwart-wit. Hij ziet geen scherpe scheidingen tussen institutionele beleggers, ontwikkelaars, bouwbedrijven en corporaties. Partijen in de vastgoedsector moeten volgens hem juist samenwerken om uitdagingen het hoofd te bieden. Onlangs sloot Wonen Limburg zich aan bij de branchevereniging van vastgoedontwikkelaars Neprom. ”We moeten het gesprek aangaan. Ontwikkeling moet vaart krijgen. Daar kunnen we elkaar in ondersteunen”, legt Peeters uit. Wonen Limburg volgt met aansluiting bij de Neprom het voorbeeld van collega-corporaties als De Alliantie, Stadgenoot, Staedion, Ymere, Woonin en Woonzorg Nederland.

Met de ruggen naar elkaar

Toen Peeters in 2011 als bestuurder bij Wonen Limburg aantrad, was de onderlinge sfeer in de vastgoedsector nog heel anders. “Corporaties, ontwikkelaars en beleggers stonden met de ruggen naar elkaar.” Sinds die tijd is er veel verbeterd. Ook als bestuurder van de corporatiekoepel Aedes heeft hij daaraan bijgedragen. Het helpt dat hij een relatieve buitenstaander is, vermoedt hij. Voor Peeters bij Wonen Limburg begon, was hij directeur voor het sociale domein bij gemeente Eindhoven. Daarvoor leidde hij de Amsterdamse vestiging van onderwijsinstelling Hogeschool InHolland. Van origine is Peeters socioloog. “Ik heb een bijzondere interesse in organisties, culturen en cultuurverschillen.”

In de huidige uitdagingen voor zijn corporatie draait het om meer dan alleen de financiën. “We willen dat woningen betaalbaar en duurzaam zijn en de druk op leefbaarheid moet in veel wijken omlaag. In combinatie met onze dochteronderneming Wonen Limburg Accent kunnen we onze nieuwbouwambitie van honderden woningen per jaar in zowel de sociale huur als middenhuur en betaalbare koop realiseren. Waardoor we als vanzelf een natuurlijke mix in de wijk creëren.” Wonen Limburg is met ruim 25.000 woningen en 3.000 eenheden overig vastgoed de grootste woningcorporatie van Limburg.

Kantoren met beladen historie

De ondernemende geest van Wonen Limburg blijkt ook uit twee recente aankopen. Zo kocht de corporatie het voormalige DSM-hoofdkan-toor in Heerlen om er een mix van 161 huur- en koopappartementen te ontwikkelen en een scala aan gemeenschappelijke voorzieningen voor de bewoners. Eerder werd de corporatie eigenaar van het al jaren leegstaande ING-kantoor in dezelfde stad om dit te transformeren in 81 appartementen, waarvan 59 sociale huur en 22 middenhuur. Bij de plannen werkt Wonen Limburg intensief samen met de gemeente. “De kantoren hebben een beladen historie. Ze liggen pal naast wijken met veel sociale huurwoningen.”

Ook het eigen kantoor van de corporatie is een herontwikkeling van een historisch fabriekspand. Het dateert uit het midden van de negentiende eeuw en ligt met de achterzijde aan het spoor. “In een ver verleden konden hier treinwagons naar binnen worden gereden”, vertelt Peeters. Het pand werd gebruikt voor de fabricage van sigaren, als koffiebranderij, meubeltoonzaal en tijdens de Tweede Wereldoorlog als ziekenhuis. “Daarna raakte het in verval”, vertelt Peeters. Wonen Limburg heeft zijn kantoor in de oude schil gehangen. Het heeft energielabel A+++, een WKO en zonnepanelen. Op de begane grond dient het restaurant als huiskamer voor de huurders, iedereen mag er komen koffiedrinken. Ook medewerkers zitten er vaak te vergaderen. Alle werkplekken zijn flex, maar: “Als vanzelf zijn er vlekken ontstaan, waar collega’s van dezelfde afdelingen bij elkaar zitten.”

Meer renovatie en transformatie

De rol van de coöperatie in de woningmarkt is volgens Peeters in Limburg anders dan in de rest van het land. De Limburgse markt vraagt om meer renovatie en transformatie. Er zijn veel kantoorpanden die leeg staan. In de zogeheten mijnkoloniën – de wijken die ooit gericht werden gebouwd voor het onderbrengen van mijnwerkers en hun gezinnen – is nog veel werk te doen. Wonen Limburg heeft er intensief contact met zorgpartijen over de bouw van levensloopbestendige woningen.

Wonen Limburg werkt ook aan de doorstroming uit sociale huurwoningen. In Weert werkt de corporatie nauw samen met de gemeente in een grote gebiedsontwikkeling in de wijken Keent en Moesel. Er worden 650 verouderde portiekwoningen toekomstbestendig gemaakt. “En we doen daar sloop-nieuwbouw met dure koop en huur. We willen mensen voor de wijk behouden. Dit jaar worden de eerste twee nieuwe appartementenblokken opgeleverd, waarin ouderen uit de wijk doorstromen. Ook uit woningen die we willen slopen. Zo ontstaat er een treintje van verhuisbewegingen.”

Ger Peeters

Ger Peeters

is van huis uit socioloog en sinds 2011 bestuurder van woningcorporatie Wonen Limburg. Eerder was hij directeur voor het sociale domein bij gemeente Eindhoven. Daarvoor leidde hij de onderwijsinstelling Hogeschool InHolland in Amsterdam. Peeters is bestuurder bij de corporatiekoepel Aedes en was één van de eerste bestuursleden van StiVAD.

Top 5 transacties woningcorporaties

( koopsom x mln euro)

3. MeerWonen-Mooiland, Boerhaaveplein, Oegstgeest, 26
4. De Marken-Woonbedrijf Ieder1, Bakkerskamp, Schalkhaar, 22
5. Thuisvester-Mooiland, De Vennen, Rijsbergen, 20, figuur2.2

“Wemoetenindevastgoedsector hetgesprekaangaan.Ontwikkeling moetvaartkrijgen.Daarkunnenwe elkaarinondersteunen”