Woonzorg – Visie Cees van Boven, Woonzorg Nederland

Visie Cees van Boven, Woonzorg Nederland

Cees van Boven, Woonzorg Nederland

“Geen toxic asset class, maar een gigantische groeimarkt”

Ouderen willen graag naar de ouderwetse serviceflat, iets wat de markt nog niet inziet. Bestuursvoorzitter Cees van Boven van Woonzorg Nederland ziet een grijze golf de woningmarkt overspoelen. “Met een realisatietijd van gemiddeld zeven jaar hebben wij niet zo heel veel tijd meer daar iets aan te doen.”

Een toxic asset class. Zo werd de beleggingscategorie zorgvastgoed omschreven bij zijn aantreden in augustus 2016 als bestuurder van de in seniorenwoningen gespecialiseerde corporatie Woonzorg Nederland. “Blijf er bij weg, zeiden collega’s in de vastgoedsector tegen mij. Zelfs leden van de raden van bestuur van zorginstellingen waarschuwden me”, herinnert Van Boven zich. In de periode 2010 tot 2015 werden veel verzorgingstehuizen door zorginstellingen van de hand gedaan. In de sector was er sprake van veel leegstand, panden die stuk voor stuk een nieuwe invulling hebben gekregen.

Inmiddels is de waarde van de portefeuille van Woonzorg Nederland opgelopen tot 5,7 miljard euro. Eén derde van de portefeuille bestaat uit plaatsen in de VVT-zorg (Verpleeg- en Verzorgingstehuizen en Thuiszorg), samen goed voor 10 procent van het totale landelijke aanbod. Voor het overige omvat de portefeuille zelfstandige seniorenwoningen. In een recente risicoanalyse werd de portefeuille doorgelicht op huurcontracten, locaties, het debiteurenrisico en de alternatieve aanwendbaarheid. “De portefeuille blijkt zeer robuust. Door de ligging is de alternatieve aanwendbaarheid doorgaans goed. Naar 5 procent ervan moesten we serieus kijken, vooral het deel in het aardbevingsgebied in Oost-Groningen.” Van enige giftigheid van deze beleggingscategorie is hem niets gebleken.

Het transactievolume in de markt voor zorgvastgoed liep de afgelopen jaren gestaag op tot zo’n 1,4 miljard euro in 2022. Naast enkele institutionele beleggers in eigen land, traden vooral buitenlandse investeerders toe als Aedifica, Cofinimmo en Orpea. Meestal op basis van zogeheten triplenetovereenkomsten. Dat zijn contracten waarin de huurder naast de betaling van de kale huurprijs ook nog kosten als onderhoud, verzekering en gemeentelijke belastingen voor zijn rekening neemt.

Enorme versnippering

Dat veel buitenlandse partijen actief zijn in Nederlandse zorgwoningen, verbaast Van Boven niet. “Zij zien een enorme versnippering in de markt. Nederland telt maar liefst 300 woningcorporaties en 400 zorgorganisaties die zorgvastgoed in eigendom hebben. Dat is op de lange duur geen houdbare situatie.” De onderliggende economische factoren zijn uitstekend: een rechtsstaat met een stabiele economie, hoogopgeleide bevolking en jaarlijkse zorguitgaven van 105 miljard euro, waarvan 35 miljard voor ouderenzorg. “Die buitenlandse investeerders zijn echter kopschuw geworden toen de Nederlandse overheid uit het niets over regulering van de middenhuur begon en de politiek ingreep in de hoogte van de huren.”

In 2023 viel het transactievolume met twee derde terug naar 540 miljoen euro. “Het afgelopen jaar was met recht een perfecte storm: oplopende geopolitieke spanningen, een snel stijgende rente, hoge inflatie, oplopende bouwkosten en een aangekondigde verlaging van de normatieve huisvestingscomponent. Dat is de financiële bijdrage van de overheid waaruit zorgorganisaties huur-, bouw- en verbouwingskosten van locaties moeten dekken. Alles bij elkaar pakte dat negatief uit.”

Zorgorganisaties verkopen vastgoed

Van Boven heeft niet het idee dat dit alles in 2024 snel verandert. “Zelfs als er in de bekostiging van de zorg niets zou veranderen, komen zorginstellingen nu al geld tekort en boeken ze verliezen op hun kernactiviteit. Ik verwacht dat meer zorgpartijen vastgoed gaan verkopen. Daardoor krijgen ze meer focus en meer financiële armslag. Maar tot nu zie ik dat eigenlijk nog niet zo.” De vraag naar zorgwoningen zal door de demografische ontwikkeling de komende jaren alleen maar toenemen, ziet Van Boven. “In 2040 is één op de vier Nederlanders ouder dan zestig, één op de drie zelfs boven de tachtig.”

Zelf wordt Van Boven dit jaar 67. Ook hij kijkt naar opties om anders te gaan wonen. Maar hij ziet een groot gat tussen het eigen huis – waar de inmiddels uitgevlogen kinderen zijn grootgebracht – en het verpleegtehuis dat tegenwoordig meer de functie van hospice heeft. Veel ouderen zijn volgens hem op zoek naar een levensloopbestendige middenhuurwoning waar, wanneer nodig, zorg aan huis kan worden geleverd. Zo voorkomen senioren dat ze weer moeten verhuizen.

Ruim appartement, prachtige siertuin

Hij noemt als voorbeeld de voormalige Valeriuskliniek in Amsterdam-Zuid. Tegenwoordig kortweg aangeduid als Valerius en bestemd “voor wie overal ter wereld kan wonen, maar zich in Amsterdam het meeste thuis voelt.” Een gebouw met uitzonderlijk ruime appartementen rondom een prachtige siertuin. Compleet met lifestyle-diensten, alle vormen van hoogwaardige zorg en uitgebreide faciliteiten op het gebied van wellness. “Het is het absolute topsegment in deze markt. Je koopt er een appartement voor 25.000 euro per vierkante meter en betaalt nog eens vele euro’s per maand aan servicekosten.”

Voor iets eenvoudiger zorgwoningen ontstaat nu een snelgroeiende markt. Van Boven sprak onlangs met een ontwikkelende belegger die overweegt een portefeuille op te bouwen van zorgwoningen in een Valerius-light-variant. Een ander voorbeeld dat de afgelopen jaren is geëxplodeerd, is Dagelijks Leven. Die zorgorganisatie heeft inmiddels negentig ‘gestempelde’ locaties van zo’n 19 tot 21 woningen per complex. “De oprichters komen uit de hotelwereld en deden ervaring op bij de Franse zorgvastgoedbelegger Orpea. Het vastgoed van de verschillende locaties wordt nu via sale-and-lease-back-deals verkocht aan institutionele beleggers als Achmea Real Estate en Bouwinvest. Er zullen meer partijen als Dagelijks Leven opstaan, met een modelmatige ontwikkeling van gebouwen en een eigen zorgconcept.”

Gevolgen vergrijzing

Door de vergrijzing is de vraag naar seniorenwoningen gigantisch. Van Boven rekent voor: “Van de 8 miljoen woningen in Nederland zijn er 5 miljoen een eengezinswoning. Daarvan worden er 2,4 miljoen bewoond door een alleenstaande of een stel. Dat aantal neemt snel toe”. Het aantal werkenden in de zorg gaat volgens berekeningen van één op zeven naar één op drie. Om de druk op het zorgpersoneel te verlichten is het slim om ouderen geclusterd samen te laten wonen, zodat ze de zorg voor elkaar delen. “Geen billen wassen, natuurlijk. Maar wel, meer naar elkaar omkijken en als dat nodig is ‘s ochtends de ogen van een buurvrouw druppelen.” Van Boven stelt: “Bouw je voor oud, dan bouw je nooit fout.”

Cees

van Boven

Cees van Boven

is sinds augustus 2018 bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland. Daarvoor was hij twee jaar bestuurder bij woningcorporatie Parteon in Purmerend. Eerder was hij bijna zes jaar directievoorzitter van projectontwikkelaar MAB. De jaren daarvoor was hij plaatsvervangend directeur-generaal van het ministerie van VROM.

Top 5 woonzorgtransacties

(exclusief portefeuilletransacties koopsom x mln euro)

1. Dagelijks Leven, o.a. Culemborg, 85, - m², Koper - NL, Verkoper - NL
2. Legends, Utrecht, 37, 8.400 m², Koper - NL, Verkoper - NL
3. Kentalis, Sint-Michielsgestel, 21, 15.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL
4. Rhederhof, Rheden, 14,5, 10.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL
5. Ambiq, Hengelo, 11, 7.400 m², Koper - BE, Verkoper - NL

“Buitenlandsebeleggerszijnkopschuw nudepolitiekingrijptindehurenenmet huurkorting,bevriezingenreguleringkomt”