Bedrijfsruimte – Visie Lennaert Diephuis, BDO Nederland

Visie Lennaert Diephuis, BDO Nederland

Lennaert Diephuis, BDO Nederland

“Logistiek herstelt zich, maar elektriciteit wordt bottleneck”

Na een uitdagend jaar voor de logistieke vastgoedsector lijkt de transactiemarkt weer in beweging te komen. Senior manager Lennaert Diephuis van de afdeling Real Estate Valuation Services (REVS) van BDO Nederland, ziet een kentering: “De bodem is bereikt, beleggers durven weer vooruit te kijken.”

Het jaar 2023 was met recht een rampjaar voor de logistieke sector: het aantal transacties halveerde en de markt zat muurvast. “2024 begon ook met een slecht sentiment, maar de eindsprint in het vierde kwartaal verraste me positief”, zegt Diephuis. Hij werkt inmiddels ruim een halfjaar in zijn huidige rol, na bijna 7,5 jaar bij MVGM Vastgoedtaxaties. De belangrijkste reden voor dit herstel ziet hij in het herwonnen vertrouwen van beleggers, onder andere door de dalende rente en inflatie.

Toch is voorzichtigheid geboden. “We leven in geopolitiek onrustige tijden. Een oorlog in Europa brengt onzekerheid en ik word nerveus van het gepraat in talkshows over kernwapens en een bom op cruciale logistieke knooppunten, zoals de Rotterdamse haven.” Ondanks deze risico’s blijft de vraag naar kwalitatief logistiek vastgoed onverminderd groot, vooral doordat nieuwbouw stokt door stijgende bouwkosten en een gebrek aan beschikbare locaties.

Die krapte op de markt voor logistieke objecten zorgt voor prijsstijgingen. “Eigenaren en gebruikers richten zich steeds vaker op bestaande bedrijfsruimte, omdat nieuwe logistieke objecten simpelweg niet te realiseren zijn”, legt Diephuis uit. “Ook de huren zijn de afgelopen tijd flink omhooggegaan, een kwestie van vraag en aanbod. Die ontwikkeling heeft ook in de transactieprijzen flinke waardesprongen veroorzaakt.”

Vooral netcongestie – het aanhoudende tekort aan capaciteit voor de levering van stroom via het elektriciteitsnet – is een grote uitdaging. “De omvang van dit probleem heeft me verrast. Dat bedrijven teruggrijpen op dieselaggregaten als noodoplossing is natuurlijk allesbehalve duurzaam.”

Bouwstop door netcongestie

Diephuis ziet de gevolgen hiervan op verschillende niveaus: “In Almere is er zelfs een bouwstop afgekondigd door netcongestie. Dit heeft regionale impact. Woningbouw wordt op dit moment belangrijker gevonden. Dat zet een rem op de economische ontwikkeling en raakt vooral de maakindustrie, die zware stroomaansluitingen nodig heeft.” Ook Amsterdam ondervindt problemen door de vele energie-intensieve datacentra die in het verleden zijn toegestaan.

Enkele jaren geleden was Diephuis betrokken bij projecten voor de aanleg van zonneparken, onder andere het grootste van Nederland in het Groningse Vlagtwedde. Zonneparken werden gezien als het middel om de achterstand in te lopen in de productie van hernieuwbare energie vergeleken met een land als Noorwegen. “Toen zat de pijplijn al compleet vol, de opwekking van zonnestroom zou met een factor tien tot vijftien toenemen. Er moest een hele dikke kabel naartoe worden getrokken.” Al die zonnestroom moet ook door de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet worden geperst.

Elektriciteit voor huurders

Met de groeiende problemen rond de energievoorziening wordt duurzaamheid een doorslaggevende factor in vastgoedwaardering. “Voor beleggers wordt het steeds belangrijker hoe duurzaam een object is en welke slimme technologieën worden toegepast,” zegt Diephuis. In het verleden werden daken van logistieke centra vaak gebruikt voor commerciële zonne-energieprojecten met opstalrechten, maar dat model verandert. “Nu stellen eigenaren de opgewekte elektriciteit ter beschikking aan huurders, om zo de gevolgen van netcongestie op te vangen.”

Diephuis ziet hierin een duidelijke trend: “Als je een logistiek pand mét elektriciteit kunt aanbieden, dan ben je spekkoper.” Dat blijkt ook uit recente transacties, zoals de verkoop van een distributiecentrum aan de Florijnstraat in Oosterhout. “Een pand van 75.000 m² werd daar voor 105 miljoen euro inclusief btw verkocht. De hoge prijs per vierkante meter onderstreept het vertrouwen van beleggers in toplocaties met een sterke duurzaamheidsrating.” Het gaat in Oosterhout dan ook om een object in een logistieke hotspot met een A++++-label en een Breeam Excellent-keurmerk.

Sterke logistieke gebieden

Een andere transactie die hem opviel was die van Marowijne 2 in Zwaag voor 25 miljoen euro. Het gaat om een voormalig distributiecentrum van Lidl, dat aan andere partijen werd onderverhuurd. “Het is toch voor een hoog bedrag verkocht. Dat is te danken aan het sterke gebied waarin het ligt net ten noorden van Hoorn in Noord-Holland, langs de N307. Ook Action en de industriële bakker Braas in Obdam kozen voor locaties in deze omgeving.”

Wat brengt de toekomst voor de markt van bedrijfsruimte en logistiek vastgoed? Diephuis verwacht een verdere tweedeling. “Toplocaties blijven in trek, met stijgende huurprijzen in regio’s als Amsterdam. Secundaire en tertiaire locaties hebben daarentegen meer leegstand, waardoor de prijzen stabiel blijven.”

Bedrijventerrein met herontwikkelpotentie

Volgens hem ligt juist daar een kans: “Wat veel partijen over het hoofd zien, is de herontwikkelpotentie van bedrijventerreinen. Lokale overheden willen er woningen bouwen, maar stellen tegelijkertijd hoge eisen aan betaalbaarheid, waardoor ontwikkelingen stagneren.” Dat schept ruimte voor herontwikkeling van de bedrijfspanden, stelt hij.

Diephuis voorspelt dat het investeringsvolume in 2025 weer zal toenemen, vooral in de tweede helft van het jaar. “De renteontwikkeling en economische stabiliteit spelen daarbij een cruciale rol. Ook regelgeving kan een positieve invloed hebben, zeker nu beleidsmakers zoals minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening meer affiniteit lijken te hebben met de vastgoedsector.”

2025: geen saai jaar

Een onzekerheidselement is de internationale politiek. “Handelsoorlogen kunnen op korte termijn een impuls geven aan logistiek vastgoed door nearshoring, maar voor een open economie als Nederland is het op lange termijn nooit gunstig.” Met de herverkiezing van Donald Trump als Amerikaans president wordt 2025 volgens Diephuis in elk geval “geen saai jaar.”

De logistieke vastgoedmarkt herstelt, maar de uitdagingen zijn groot. Schaarste aan bedrijfsruimte, stijgende huurprijzen en netcongestie zetten de sector onder druk. Tegelijkertijd biedt de vraag naar duurzame en strategisch gelegen panden kansen voor investeerders. “Wie slim inspeelt op de ontwikkelingen rond energie en locatiekeuze, kan hier een sterke positie in de markt veroveren”, concludeert Diephuis.

“Regelgeving kan een positieve invloed hebben, zeker nu minister Mona Keijzer meer affiniteit met de vastgoedsector lijkt te hebben”

Lennaert

Diephuis

Lennaert Diephuis is sinds augustus 2024 senior manager bij de afdeling Real Estate Valuation Services (REVS) van BDO Nederland. Diephuis startte bij de Waarderingskamer, werkte bij DTZ Zadelhoff en sinds 2017 bij MVGM Vastgoedtaxaties. BDO REVS adviseert over vastgoedwaardering, lokale heffingen, milieu-en energiebelastingen en verduurzaming.

Top 5 bedrijfsruimteransacties

(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)

1. DC Primark, Roosendaal, € 100, 88.000 m², Koper - ES, Verkoper - VS
2. Florijnstraat, Oosterhout, € 87, 75.000 m², Koper - niet-NL, Verkoper - NL
3. Panattonipark, Rotterdam, € 84, 40.000 m², Koper - LU, Verkoper - LU
4. Olivier van Noortweg, Maasbree, € 78, 51.000 m², Koper - LU, Verkoper - NL
5. DC Palazzo, Herkenbosch, € 75, 62.500 m², Koper - niet-NL, Verkoper - NL