Woningen – Visie Jaap van der Bijl, Altera Vastgoed

Visie Jaap van der Bijl, Altera Vastgoed

Jaap van der Bijl, Altera Vastgoed

“Versnelling woningbouw is nodig, maar de obstakels zijn groot”

In 2024 vertraagde de nieuwbouw van huurwoningen. Onzekerheid over de rente, regelgeving en schaarste zette de markt onder druk. CEO Jaap van der Bijl van vastgoedbelegger Altera blikt terug en kijkt vooruit. “De woningmarkt is een insiders- en outsidersmarkt. De outsiders, vooral starters, zijn het kind van de rekening.”

De woningmarkt had in 2024 volgens Van der Bijl te kampen met forse uitdagingen. “De rente bleef lang een factor van onzekerheid. Wanneer zou die zijn daling weer inzetten? Bij onzekerheid loop je als belegger al snel achter de feiten aan.” Daarnaast is inflatie een hardnekkig probleem, vooral gedreven door structurele schaarste op vele vlakken. “We hebben in Nederland een tekort aan mensen, materialen en geld. Dat duwt de inflatie omhoog en maakt investeringen complexer.”

Ook de regelgeving was een knelpunt. “Er was voortdurend onduidelijkheid over het beleid van het nieuwe kabinet. Wat blijft er van de regels van Hugo de Jonge over? Bovendien verschuift de zeggenschap tussen gemeenten, provincies en het Rijk, wat de besluitvorming vertraagt.”

Altera ontwikkelt zelf geen woningen, maar investeert in duurzame projecten. “We hanteren specifieke criteria: als we investeren, dan moet het Paris Proof zijn. Maar in de markt wordt bij de waardering te weinig onderscheid gemaakt tussen duurzame en minder duurzame woningen. Het verschil in waarde tussen een woning met energielabel label A+++ of een label D wordt in waardebepalingen onderschat en niet helder uiteengezet. Taxateurs onderbouwen hun waardebepalingen met transacties met bestaande, minder duurzame woningen. Die aanpak klopt niet meer”, zegt Van der Bijl. Hij beijvert zich voor verbetering in zijn bestuursfunctie bij Inrev en binnen het Rics EU Leadership Forum.

Warmte-terugwinsysteem

Altera werkt gestaag aan verduurzaming van de eigen portefeuille. Zo worden in Voorhout bij Leiden 47 eengezinswoningen uit de jaren tachtig naar energielabel A+ gebracht. Dit wordt bereikt met de installatie van een warmte-terugwinsysteem, isolatie en het aanbrengen van HR+++-glas. Het gasverbruik daalt daardoor met 40%, de CO 2 -uitstoot met 50% én de energielasten voor de huurder gaan omlaag.

Vastgoedbelegger Altera investeerde in 2024 in een aantal bouwprojecten, vooral appartementen. “En enkele eengezinswoningen”, vult Van der Bijl aan. Het aanbod aan woningen die voldeden aan de criteria van Altera was beperkt. Bovendien was er concurrentie uit een andere hoek: “Er zijn meer corporaties op de markt actief. Die kopen niet per se op basis van marktrendement. Ze kunnen daardoor meer betalen.”

Heldere samenwerking

Een ander knelpunt is financiering. “Het bouwen van een woning kost gemiddeld 300.000 euro. Als je 100.000 woningen wilt bouwen, heb je ongeveer 30 miljard euro nodig. Waar komt dat geld vandaan? De overheid, corporaties en beleggers moeten hiervoor samenwerken. Zonder een heldere samenwerking krijg je de woningproductie niet van de grond.”

Volgens Van der Bijl moet de overheid een actieve rol spelen bij het versnellen van woningbouw. “De Raad van State heeft extra capaciteit geïnvesteerd om bezwaren sneller af te handelen. Dat helpt, maar nu blijven planprocedures en vergunningen traag. Iedereen in de vastgoedsector weet: tijdverlies is geldverlies.”

Laat processen parallel lopen

Een van de oplossingen is volgens hem binnen de vastgoedketen processen meer parallel te laten verlopen. “Nu worden de stappen in het voortraject van woningbouw nog vaak volgtijdelijk doorlopen, terwijl meer gelijktijdig zou kunnen. Dat scheelt tijd.”

Van der Bijl ziet een belangrijke rol voor beleggers en woningcorporaties. “We moeten samen afspraken maken over de verdeling én samenwerking tussen sociale huur en middenhuur. Dat voorkomt dat we elkaar onnodig beconcurreren en maakt investeringen voorspelbaarder.”

Buitenlandse partijen verkopen

Toch is de markt lastig. “Buitenlandse partijen verkopen nu vooral hun woningen, terwijl wij als Nederlandse belegger blijven investeren. Expats verkrappen de vrije huursector omdat ze een woningtoelage van hun werkgever krijgen. Het zijn al deze dynamieken die de woningmarkt ingewikkeld maken.”

Altera zet vol in op data-analyse. “We bouwen een digitaal platform om transacties nog beter te onderbouwen.” Datatransparantie is essentieel, stelt Van der Bijl. “De prijsstelling van een deal wordt niet alleen bepaald door locatie en kwaliteit, maar ook door de omstandigheden van de transactie. Was het een portfoliodeal? Was er sprake van financiële stress bij de verkoper? Al die factoren spelen mee.”

AI voor investor reporting

Daarnaast past Altera nieuwe technologieën toe. “We gebruiken robotics in administratieve processen en AI in investor reporting. En we willen niet alleen ‘baksteen’-data hebben. Ook gegevens over onder andere verhuisgeneigdheid, inkomen en thuiswerken na corona zijn belangrijk om het grotere plaatje te begrijpen.”

2025 is een jubileumjaar voor Altera Vastgoed, dat in 2000 ontstond uit de samenvoeging van de vastgoedportefeuilles van het pensioenfonds Hoogovens en de KLM pensioenfondsen. Maar de organisatiestructuur is eind vorig jaar grondig verbouwd.

Einde aan de FBI

“Die herstructurering was nodig door de afschaffing van het regime van fiscale beleggingsinstellingen (FBI) die niet meer mogen beleggen in vastgoed. Daarom hebben we de organisatie gesplitst; het spiegelbeeld van een fusie.” Altera bestaat sinds de laatste dag van 2024 uit twee zogeheten fondsen voor gemene rekening, FGR’s, een voor het woningfonds en een voor het winkelfonds en een management-bv.

Voor 2025 hoopt Van der Bijl op een meer voorspelbare, stabiele markt. “Ik verwacht dat de inflatie hoog blijft, maar zich wel stabiliseert. Het woningtekort leidt tot maatschappelijke onrust en dat is een probleem dat we samen moeten oplossen.”

Brug naar de markt

De overheid kan hierin een brug slaan. “De begroting 2025 van het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is 7,3 miljard euro, daarvan gaat 6,1 miljard naar de huurtoeslag. Er is voor 2025 slechts zo’n 730 miljoen euro voor het stimuleren van woningbouw”, rekent Van der Bijl voor. “Als de overheid niet veel budget heeft, dan zal er een brug naar de markt moeten worden geslagen én naar het verbeteren van het investeringsklimaat. Anders valt de woningbouw weer terug en raken we verder achterop.”

“Voor 100.000 woningen per jaar moeten overheid, corporaties en beleggers samenwerken. Anders valt de woningproductie verder terug”

Jaap van der Bijl

Jaap van der Bijl is ruim acht jaar CEO van Altera en secretaris van het bestuur van Inrev, de brancheorganisatie voor de nietbeursgenoteerde vastgoedsector in Europa. Daarvoor was hij managing director Investor Relations bij Achmea Real Estate & Finance, na een soortgelijke positie bij AXA Real Assets. Eerder werkte hij al bij Syntrus Achmea Vastgoed.

Top 5 woningtransacties

(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)

1. Cartesius (deelgebied), Utrecht, € 142, 25.000 m², 418 eenheden, Koper - Portaal, NL
2. SEM, Hoofddorp, € 65, 14.000 m², 199 eenheden, Koper - PME, NL
3. TAC Living, Eindhoven, € 68, 9.900 m², 249 eenheden, Koper - Woonbedrijf, NL
4. IVY, Amsterdam, € 65, 11.000 m², 157 eenheden, Koper - Garbe, DE
5. Schey010, Rotterdam, € 60, 13.500 m², 219 eenheden, Koper - Garbe, DE