Kantoren – Visie Vincent van den Putten, CBRE Investment Management

Vincent van den Putten, CBRE Investment Management

“Het kantoor is niet dood, maar evolueert wel in hoog tempo”

De markt voor kantoorbeleggingen blijft dynamisch, ondanks schommelingen in vraag en aanbod. Hoofd Asset Management Kantoren en portfoliomanager Vincent van den Putten van CBRE Investment Management deelt zijn visie op de marktontwikkelingen, de impact van thuiswerken en de rol van duurzaamheid en technologie.

CBRE Investment Management (CBRE IM) heeft recent een grote transactie afgerond met WTC Schiphol. Op 31 december 2024 verkocht het bedrijf zijn 47% belang in WTC Schiphol aan Schiphol Real Estate voor € 86,2 miljoen. Een logische stap, omdat Schiphol Real Estate het overige deel al in bezit had. CBRE IM zelf is inmiddels gehuisvest in WTC Amsterdam op de Zuidas.

Van den Putten werkt al bijna twaalf jaar bij CBRE IM. Eerder was hij als assetmanager onder andere verantwoordelijk voor de herontwikkeling van het kantoorgebouw Delftse Poort naast Station Rotterdam CS. “Dat was een heerlijke tijd. Ik pendelde heen en weer tussen vergaderingen met investeerders en de uitvoerders in de bouwkeet. Daarna werd ik verantwoordelijk voor een aantal institutionele klanten die beleggen in vastgoed in een aantal regio’s in Europa, waaronder Polen, Duitsland, Nederland en Frankrijk. Sinds eind 2023 ben ik verantwoordelijk voor de kantorenportefeuille in Nederland.”

De huidige markt voor kantoorbeleggingen kenmerkt zich volgens Van den Putten nog steeds door terughoudendheid bij kopers en verkopers. Buitenlandse investeerders wachten af, terwijl opportunistische partijen juist kansen zien. Terwijl de waarderingen hun bodem lijken te hebben bereikt. Van den Putten constateert dat er een lichte overreactie is geweest en vindt dat de kantorenmarkt soms te negatief wordt neergezet.

Steen in de vijver

Het aantal verkopen door ‘gemotiveerde verkopers’ is hem meegevallen. Met deze omschrijving verwijst Van den Putten naar kantoorbezitters die een herfinanciering van hun portefeuille zoeken. In Londen en Parijs ziet hij de concurrentie op de kantorenmarkt inmiddels weer aantrekken. “Dat werkt als een steen in de vijver: de rimpelingen zetten zich voort in andere markten elders in Europa.”

Hybride werken is praktisch overal de norm. Bedrijven zoeken nu aantrekkelijke locaties die medewerkers motiveren naar kantoor te komen. Hoogwaardige voorzieningen en bereikbaarheid zijn daarin belangrijk, het kantoor is een onderscheidende factor op de arbeidsmarkt. Werknemers verwachten een inspirerende en gastvrije werkomgeving met hoogwaardige faciliteiten als een gym, horecavoorzieningen en community-app.

Van den Putten maakt zelf intensief gebruik van de community-app voor kantoorgebruikers in het World Trade Center Amsterdam. “Ik ben actief in de hardloopgroep, waarmee we regelmatig een rondje lopen in het Beatrixpark. Er zijn allerlei groepen voor mensen die een interesse delen. Zo is er ook een fietsgroep en een boekenclub.” Voor deelnemers aan de sportactiviteiten zijn er douches in het gebouw, zodat ze weer fris op de werkplek terugkeren.

Hogere productiviteit en betrokkenheid

Op de Nederlandse kantorenmarkt is volgens Van den Putten de invloed van het veranderende gedrag van medewerkers relatief beperkt. “In Nederland liepen we al voorop met kantoortrends als flex- en activiteitgerichte werkplekken.” De toename van het thuiswerken maakt niet dat de vraag naar kantoren verdwijnt. Van den Putten is stellig: “Het kantoor is zeker niet dood, maar evolueert wel in hoog tempo. Zonder fysieke ontmoetingsplek kan een organisatie voor medewerkers voelen als een verzameling individuen zonder samenhang.” Vooral voor de jongere generatie is het kantoor belangrijk voor hun professionele ontwikkeling en opbouwen van een netwerk.

Bedrijven die strategisch kiezen voor de juiste kantoorlocatie zien dit volgens Van den Putten terug in hogere productiviteit en betrokkenheid. “Creëer plekken waar mensen graag komen.” De investering door de kantooreigenaar betaalt zich volgens hem terug. “Op de beste plekken realiseren kantoren ook de meeste huurgroei. Een kantoorgebouw moet zich blijven onderscheiden.”

Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in kantoorbeleggingen. Waar het tot voorkort een onderscheidend aspect was, is het nu inmiddels een randvoorwaarde, zegt Van den Putten. Verplichtingen uit de corporate sustainability reporting directive (CSRD) zorgen ervoor dat niet alleen grote corporates, maar ook middelgrote bedrijven actief naar de duurzaamheid van hun huisvesting kijken. Dit stimuleert de vraag naar duurzame kantoren op ov-knooppunten. Beleggers realiseren zich dat ESG-factoren een directe invloed hebben op de waardeontwikkeling en verhuurbaarheid van hun bezit.

Terughoudendheid bij Duitse fondsen

Het beleggingsvolume op de Nederlandse beleggingsmarkt lag in 2024 op € 12,8 miljard, ruim onder het langjarige gemiddelde. Dit is grotendeels te wijten aan het wegblijven van buitenlands kapitaal, in het bijzonder de terughoudendheid bij Duitse fondsen. Nederlandse partijen zijn momenteel de actiefste kopers, stelt Van den Putten. “Maar ook buitenlandse family offices en SCPI’s (Société Civile de Placement Immobilier, red.) zijn actiever, omdat zij de huidige prijsniveaus als een kans zien.”

Voor 2025 verwacht Van den Putten een nieuwe investeringscyclus. Door de dalende rente en verwachte huurgroei zullen private-equity partijen weer instappen. Hij voorziet een lichte stijging van de kapitaalwaarden in grote transacties en een stabiele ontwikkeling in midcap-transacties. Grotere deals laten volgens hem nog even op zich wachten. “Er is nog steeds beperkt liquiditeit in de markt. Transacties van boven 100 miljoen euro zien we op dit moment nauwelijks. De core-beleggers kijken eerst naar Londen, dan naar Parijs en dan pas elders in Europa.”

Kracht van schaarste

Een aspect dat volgens Van den Putten vaak over het hoofd wordt gezien, is de kracht van schaarste.

“Schaarste blijft de drijvende kracht achter waardeontwikkeling in de kantorenmarkt. De beste locaties blijven altijd gewild. Kwaliteit, locatie en duurzaamheid bepalen welke kantoren op lange termijn aantrekkelijk blijven voor investeerders.”

Van den Putten stelt dat de uitgangspunten voor de kantorenmarkt gezond zijn. De inflatie is weer op een normaal niveau en de waarderingen zijn in balans met de rente. De komende tijd moet blijken hoe beleggers hun allocatie aanpassen. Volgens hem moeten de core-beleggers eerst terugkeren, zodat er ruimte ontstaat voor grotere deals. “Maar één ding staat voor mij vast: de beste kantoren blijven altijd aantrekkelijk.”

Vincent van den Putten

Vincent van den Putten is verantwoordelijk voor de Nederlandse kantorenportefeuille van CBRE IM. Daarvoor was hij portfoliomanager in het EMEA Separate Accountsteam en verantwoordelijk voor de vastgoedbeleggingen van institutionele beleggers in WestEuropa en Polen. Eerder was hij in Nederland verantwoordelijk voor diverse valueadd initiatieven.

Top 5 kantoortransacties

(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)

1. Cross Towers, Amsterdam, € 150, 29.500 m², Koper - NL, Verkoper - CN
2. WTC Schiphol (jv 47%), Schiphol, € 86, 26.600 m², Koper - NL, Verkoper - NL
3. Carrefour, Leiden, € 80, 31.000 m², Koper - FR, Verkoper - DE
4. Lewis Y, Amsterdam, € 56, 41.500 m², Koper - FR, Verkoper - NL
5. Five55, Rotterdam, € 54, 26.500 m², Koper - NL, Verkoper - niet-NL

“Zonder een fysieke ontmoetingsplek kan een organisatie voor medewerkers voelen als een verzameling individuen zonder samenhang”