Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt – Visie Daan Olie, Rijksvastgoedbedrijf

Daan Olie, Rijksvastgoedbedrijf

“We kopen geen vastgoed voor rendement, maar voor rendemens”

Het Rijksvastgoedbedrijf beheert en verwerft vastgoed voor de rijksoverheid. Dit is een breed en dynamisch speelveld, waarin transparantie, doelmatigheid en maatschappelijke meerwaarde centraal staan. Sectiehoofd Inkoop Vastgoed Daan Olie geeft inzicht in de overwegingen en keuzes van zijn organisatie.

De recente toetreding van het Rijksvastgoedbedrijf tot StiVAD past in een bredere strategie van openheid. “We willen niet alleen toegang tot betrouwbare referenties in alle vastgoedfases – van acquisitie tot verkoop – maar ook bijdragen aan het doorbreken van de ‘vastgoedbubbel’”, stelt Olie. “Door onze transactiegegevens openbaar te maken via platforms als Open Data en Biedboek.nl, zetten we een stap naar een transparantere markt.”

De sectie Inkoop Vastgoed van de directie Transacties & Projecten is jaarlijks goed voor zo’n tachtig projecten variërend van alternatievenanalyses, aankopen, aanhuren, heronderhandelingen en opleveringen. Daarbij gaat het gemiddeld om een oppervlakte van ruim 200.000 m² per jaar. De verkoopopbrengst van zo’n 220 transacties komt jaarlijks uit rond 80 miljoen euro.

De transparantie die de organisatie nastreeft is niet vrijblijvend. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de plicht om vastgoedtransacties aantoonbaar marktconform te laten verlopen, om risico’s als ongeoorloofde staatssteun uit te sluiten. “Referentiedata helpen ons om vastgoedbeslissingen beter te onderbouwen,” zegt Olie”. “Onze aankopen en aanhuren worden altijd getoetst met een specifieke taxatie, zodat de waardering past bij de unieke kenmerken van het object.”

Register voor huurtransacties

De openheid van het Rijksvastgoedbedrijf strekt zich ook uit tot huurgegevens. “Die maken we nu eenzijdig openbaar. Maar wij zouden ook graag leren van de data van anderen”, zegt Olie. Daarmee zou hij marktconforme transacties nog beter kunnen motiveren, maar hij wil ermee ook voorkomen dat de huidige ondoorzichtigheid blijft bestaan. “Niet alleen de huurprijs, maar ook de leveringsomvang is daarbij belangrijk om goed te kunnen vergelijken.” Het Rijksvastgoedbedrijf is groot voorstander van de instellingen van een verplicht register voor huurtransacties.

Ook hecht het Rijksvastgoedbedrijf veel waarde aan het uitbreiden van de opgenomen duurzaamheids- en ESG-data in de transactiedatabase van StiVAD. “In het kader van de waardebepaling en data-analyse is het natuurlijk goed om referenties te kunnen vergelijken. Deze database kan daarbij helpen voor het verhogen van de kwaliteit, het vergroten van de uniformiteit en als stimulans”, ziet Olie.

Paleizen, maar ook pompstations

De portefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf is breed en omvat niet alleen kantoren en bedrijfsruimten, maar ook paleizen, gevangenissen, pompstations, defensieterreinen en zelfs havens. “Kantoren vormen de bulk, maar de vraag van defensie groeit sterk”, vertelt Olie. “We zijn een uitvoeringsorganisatie die niet op winst, maar op maatschappelijke waarde stuurt. Dat betekent dat we bij vastgoedbeslissingen niet alleen kijken naar de financiële kant, maar ook naar duurzaamheid, toegankelijkheid en de bredere beleidsdoelen van het kabinet.”

Deze maatschappelijke focus onderscheidt zijn werkgever van institutionele beleggers in commercieel vastgoed. “We kopen geen vastgoed voor rendement, maar voor rendemens” stelt Olie. “Onze beslissingen worden gedreven door de vraag: hoe kunnen we de rijksorganisatie effectief en efficiënt laten opereren? Daarbij moeten we een ambitieniveau halen dat veelal verder gaat dan de marktstandaard.”

Vastgoed als inspiratiebron

Volgens Olie heeft het Rijksvastgoedbedrijf verschillende rollen in de vastgoedmarkt, die de portefeuille van commerciële spelers op verschillende manieren raken. Zo kan het Rijksvastgoedbedrijf optreden als klant door het huren of kopen van vastgoed. Maar ook als concurrent bij aankopen van vastgoed, of als opdrachtgever van diensten in bouw- en onderhoudsprojecten. “En ik hoop dat wij ook een inspiratiebron kunnen zijn als uitvoerende dienst, die toonaangevende kwaliteitseisen stelt.”

Binnen de vastgoedsector, die steeds meer digitaliseert, spelen data een essentiële rol. Het Rijksvastgoedbedrijf investeert daarom in ge-avanceerde data-analyse en vastgoedtechnologie. “Digitalisering gaat over de hele vastgoedwaardeketen, waarin we nog veel kunnen optimaliseren: van taxaties tot transacties en beheer. Onze strategische directie heeft begin 2025 een nieuwe naam gekregen waarin digitalisering een prominente plaats heeft. Dat heeft natuurlijk niet alleen een symbolische waarde.”

Focus op publieke taak

De aansluiting bij StiVAD biedt kansen om marktontwikkelingen nauwkeuriger te volgen. Toch blijft het Rijksvastgoedbedrijf handelen volgens een eigen tempo, dat niet altijd samenvalt met marktconjuncturen. “Als de overheid vastgoed nodig heeft, kopen of huren we dat op het moment dat het nodig is – los van de vraag of de markt gunstig is”, legt Olie uit. “We proberen natuurlijk wel slim in te kopen, maar onze primaire focus ligt op de publieke taak, niet op het perfecte marktmoment.”

Duurzaamheid is een belangrijk thema binnen het Rijksvastgoedbedrijf. “We verduurzamen onze portefeuille volgens de Routekaart 2.0 en standaardiseren hoogwaardige kwaliteit veelal middels een zogeheten ruimteboek”, zegt Olie. “Het is cruciaal om appels met appels te kunnen vergelijken bij het meten van duurzame waardeontwikkeling. Data helpen daarbij, maar zoals Einstein al zei: ‘Not everything that can be counted counts, and not everything that counts can be counted.’”

Politieke doelen leidend

Hoewel de data van StiVAD zeer waardevol zijn, verwacht Olie geen revolutionaire inzichten die de beleidskeuzen van het Rijksvastgoedbedrijf fundamenteel zullen veranderen. “Onze opdracht komt voort uit politieke doelen. Dat betekent dat we soms keuzen maken die niet optimaal aansluiten bij de marktdynamiek, maar die wel bijdragen aan de bredere maatschappelijke opgaven, zoals de energietransitie en de woningbouwopgave.”

Olie ziet de toekomst van het Rijksvastgoedbedrijf als een uitvoerende organisatie die een balans blijft zoeken tussen doelmatigheid, transparantie en maatschappelijke verantwoordelijkheid. “We moeten blijven innoveren en blijven leren van data en technologie, zonder te vergeten dat vastgoed uiteindelijk draait om de mensen en organisaties die het gebruiken”, concludeert hij. “Ons doel is niet alleen om goed vastgoed te beheren, maar om Nederland als geheel te verbeteren.”

“We proberen natuurlijk wel slim in te kopen, maar onze primaire focus ligt op de publieke taak, niet op het perfecte marktmoment”

Daan Olie

Daan Olie is sectiehoofd Inkoop Vastgoed bij het Rijksvastgoedbedrijf, verantwoordelijk voor de verwerving van aankoop en aanhuur van vastgoed voor de rijksoverheid. Hij startte als adviseur bij JLL, werd assetmanager bij de Rijksgebouwendienst, stapte over naar NS Stations, om zijn talent opnieuw in te zetten voor de publieke zaak bij het Rijksvastgoedbedrijf.

“We moeten blijven innoveren, zonder te vergeten dat vastgoed uiteindelijk draait om de mensen en organisaties die het gebruiken”