Woonzorg – Visie Daan Tettero, Achmea Real Estate
De investeringen in zorgvastgoed in Nederland zijn gestegen vergeleken met vorig jaar, maar blijven achter bij eerdere piekjaren.
Daan Tettero, Achmea Real Estate
“Markt voor zorgvastgoed groeit, maar moet meer vaart maken”
De investeringen in zorgvastgoed in Nederland zijn gestegen vergeleken met vorig jaar, maar blijven achter bij eerdere piekjaren. “Het transactievolume zit nog niet boven het miljard, terwijl we eerder 1,2 miljard haalden”, zegt Daan Tettero, fondsmanager van het Achmea Dutch Health Care Property Fund (ADHCPF).
De stijging van rente en yields heeft buitenlandse, met vreemd vermogen gefinancierde beleggers terughoudender gemaakt. Toch ziet zorgvastgoedbelegger Tettero groeipotentieel: “De vraag is groot genoeg om naar twee miljard per jaar te gaan, vooral bij pensioenfondsen en verzekeraars.”
Volgens Tettero zijn de belemmeringen voor deze groei vooral de hogere rente en bouwkosten, onzekerheid over het nieuwe pensioenstelsel en beperkte investeringsruimte binnen het assetliabilitymanagement van beleggers. Toch is zorgvastgoed een aantrekkelijke categorie: “Zorgvastgoed is stabiel, heeft een laag risico en biedt een inflatiehedge. Binnen het vastgoedsegment is zorgvastgoed bovendien relatief liquide door de grote vraag.”
De Nederlandse overheid heeft in 2024 nieuwe regels voor de middenhuur geïntroduceerd, wat voor onzekerheid zorgde bij beleggers. De verlaging van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) werd echter teruggedraaid, waardoor de financiering van zorgvastgoed weer stabiel is. Tettero is pragmatisch over de kosten van zorg: “Anders dan anderen ben ik niet per definitie tegen bezuinigingen op de zorg. Bezuinigingen kunnen volgens mij goed zijn voor de creativiteit.”
Woonconcept verlaagt zorgvraag
Een van de grootste uitdagingen in de zorg is het personeelstekort, dat per regio sterk verschilt. Zorgvastgoed kan hierin een rol spelen, bijvoorbeeld door clustering van eerstelijnszorg en levensloopbestendige woningen. “Als ouderen bij elkaar wonen, zorgen ze meer voor elkaar. Dat verlicht de druk op de zorg.” Beleggers ontwikkelen innovatieve woonvormen die hierop inspelen, zoals Eef in Amsterdam, Liv inn in Hilversum van Habion en Living-Inn in Nijmegen, die woningen voor ouderen en jongeren combineren. “Die concepten verlagen de druk op de zorgketen.”
Een vaak onderbelicht segment binnen zorgvastgoed zijn eerstelijnsgezondheidscentra, waar verschillende zorgverleners samenwerken onder regie van de huisarts. “Die horen in elke zorgvastgoedportefeuille”, stelt Tettero. De vraag naar dit soort centra groeit, doordat de klassieke huisarts met praktijk aan huis steeds minder voorkomt. “We zien regionale clusters ontstaan met huisartsen, fysiotherapeuten, psychologen en wijkverpleegkundigen, waardoor zorg toegankelijker wordt en specialisten beter samenwerken.”
Investering kan fte’s besparen
Ook impactbeleggen wint terrein. “Pensioenfondsen geven steeds vaker specifieke mandaten voor impactbeleggen, waar zorgvastgoed onderdeel van is”, zegt Tettero. Achmea Real Estate heeft een eigen impact-framework ontwikkeld, waarin bijvoorbeeld zichtbaar wordt hoeveel fte’s of zorgkosten worden voorkomen door bepaalde investeringen.
De vraag naar zorgwoningen zal de komende jaren verder toenemen. Samen met Zilveren Kruis heeft Achmea Real Estate berekend dat Nederland tot aan 2040 450.000 extra zorgwoningen nodig heeft. “Met deze woningen kunnen we met 100.000 zorgprofessionals en 130.000 mantelzorgers minder toe. Dat is essentieel, want we kampen nu al met tekorten.”
Kans: intramurale zorg
Hoewel intramuraal zorgvastgoed soms als complex wordt gezien, vindt Tettero het een kansrijk segment. “Er zijn twee varianten: wonen met zorg zoals bij Amstelring en wonen gescheiden van zorg zoals bij Dagelijks Leven. Beide modellen worden gefinancierd via de Wlz-vergoeding van de overheid. Als je het product en de financiering snapt, is het goed behapbaar.”
Achmea Real Estate heeft als belegger voordeel van de kennis en contacten van zusteronderneming Zilveren Kruis en de andere Achmea onderdelen. “Ik zeg wel eens: de raad van bestuur van Achmea is onderdeel van het acquisitieapparaat van Achmea Real Estate. Ze helpen ons bij het opsporen van zorgorganisaties met een vastgoeduitdaging. We worden ingeschakeld bij een hulpvraag. Inmiddels zitten we ook bij andere verzekeraars aan tafel. Daarmee hebben we een groot voordeel.”
Enkele projecten afgeblazen
Belgische beleggers waren enkele jaren geleden nog erg actief op de Nederlandse markt, maar hielden zich het afgelopen jaar grotendeels afzijdig. “Sommige partijen hebben lopende projecten zelfs afgeblazen. Wij hebben zelf ook projecten herzien, maar alle afspraken vanaf een intentieverklaring zijn nagekomen.”
Achmea Real Estate blijft investeren in zorgvastgoed en rondde recent enkele grote transacties af. “We hebben een vestiging van Wonen bij September in Apeldoorn gekocht en gezondheidscentra in Almere. De eerste deal van 2025 is al getekend met Buurtwonen, een samenwerking van Buurtzorg en Hestia Living.”
Kapitaalstroom kwam vroeg op gang
Wat hem het afgelopen jaar het meest verraste? “In het vierde kwartaal van 2024 kwam plotseling veel meer kapitaal voor zorgvastgoed beschikbaar. Ik had die groei verwacht, maar eerder in de loop van 2025.”
De overheid richt zich steeds meer op de bouw van seniorenwoningen, wat zichtbaar is in woondeals en gemeentelijke plannen. “Ik verwacht dat gemeenten in 2025 daadwerkelijk locaties gaan aanwijzen. De bewustwording groeit en ontwikkelaars zien een kans in de markt.”
Actieve rol in gebiedsontwikkeling
Gemeenten als Alphen aan den Rijn, Nieuwegein en Haarlem lopen hierin voorop. In Haarlem speelde Achmea Real Estate een actieve rol in de gebiedsontwikkeling. “In het eerste rapport over de Spoorzone ontbrak het woord zorg volledig, terwijl het een uitgelezen kans biedt. Samen met andere partijen hebben we dit met succes onder de aandacht gebracht.”
Tettero ziet zichzelf als een zendeling, verspreider van het geloof in seniorenwoningen. “Elke seniorenwoning zet een keten van verhuisbewegingen in gang, wat helpt bij het oplossen van het woningtekort.”
Stadspoli’s besparen reistijd
Waar marktpartijen nog kansen laten liggen? “Intramurale zorg en eerstelijnszorgcentra. Huisartsen in zorgcentra blijven veel langer op hun plek. En stadspoli’s, zoals die van ZIO in Maastricht, brengen specialistische zorg dichterbij. Patiënten besparen zo uren reistijd naar het ziekenhuis, en de huisarts blijft de centrale regisseur van de zorg.”
De vraag naar zorgvastgoed groeit en instituti-onele beleggers spelen hierin een cruciale rol. “Het gaat niet alleen om rendement, maar ook om maatschappelijke impact. Goede zorg begint bij een passende woonomgeving”, zegt Tettero.
Daan
Tettero
Daan Tettero is fondsmanager van het Achmea Dutch Health Care Property Fund bij Achmea Real Estate. Hij werd opgeleid tot facility manager en behaalde in 2001 zijn master Bedrijfskunde aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Tettero werkte eerder bij CBRE als associate director Health Care en bij Syntrus Achmea als conceptontwikkelaar Zorgvastgoed.
Top 5 woonzorgtransacties
(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)
- Living-Inn, Lent, € 25, 7.300 m2, Koper - NL, Verkoper - NL
- Valerius-De Lairesse, Amsterdam, € 23, 4.450 m2, Koper - NL, Verkoper - NL
- Scholtenswijk, Oude Pekela, € 7, 6.300 m2, Koper - FR, Verkoper - LU
- Klomperweg, Lunteren, € 7, 7.200 m2, Koper - NL, Verkoper - NL
- t Slag, Rotterdam, € 7, 4600 m2, Koper - NL, Verkoper - NL
“Ik ben een zendeling die het geloof in seniorenwoningen verspreidt. Elke extra woning zet een keten van verhuisbewegingen in gang”