Winkels – Visie Baldwin Poolman, Dynamis Taxaties Nederland
De Nederlandse retailmarkt lijkt zich voorzichtig te herstellen. Terwijl het ene winkelcentrum floreert, kampen winkelstraten in binnensteden met leegstand.
Visie Baldwin Poolman, Dynamis Taxaties Nederland
Baldwin Poolman, Dynamis Taxaties Nederland
“Op de beste plekken blijven de huurprijzen voorlopig stijgen”
De Nederlandse retailmarkt lijkt zich voorzichtig te herstellen. Terwijl het ene winkelcentrum floreert, kampen winkelstraten in binnensteden met leegstand. Toch ziet taxateur Baldwin Poolman de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed opkrabbelen, ondanks de impact van online retail. “2025 is een overgangsjaar.”
Taxateur Baldwin Poolman is gespecialiseerd in de waardebepaling van commercieel onroerend goed, met een bijzondere focus op retailobjecten en winkels. Hij is algemeen directeur van Dynamis Taxaties Nederland in Utrecht. Met groot enthousiasme vertelt hij over The Mall of the Netherlands in Leidschendam, in zijn ogen het voorbeeld van een goed functionerend retailcentrum. “De Mall is een groot succes”, jubelt Poolman. “De diversiteit aan winkels, horeca en entertainment maakt het een sterke trekpleister.”
Kort na de opening bleek niet iedereen het daarmee eens. Zo beoordeelden sommige retailexperts het als een fraai winkelcentrum op de verkeerde plek. Zij voorzagen grote logistieke problemen. “Ik denk dat ze onderschatten hoe belangrijk beleving en gemak tegenwoordig zijn voor consumenten. Mensen reizen graag voor een unieke winkelervaring”, weet Poolman.
Als geboren Hagenees ligt de binnenstad van Den Haag hem na aan het hart. Hij sluit zijn ogen niet voor de oprukkende leegstand, die ook de bekende Haagse winkelstraten plaagt. “Natuurlijk ondervinden winkeliers in het Haagse kernwinkelgebied concurrentie van de consumentenmagneet in Leidschendam”, geeft hij ruiterlijk toe. Maar de druk op de binnenstad is volgens hem het gevolg van onverstandig beleid in de afgelopen jaren en beperkt zich niet alleen tot Den Haag.
Economische onzekerheid
“De winkelmarkt staat al veel langer onder druk”, stelt Poolman. “Al voor de coronapandemie zagen we een daling in de prestaties van retailers. Tijdens Covid kregen winkeliers nog steun van de Belastingdienst. Nu die regeling wegvalt, zien we een hausse aan faillissementen. Grote ketens zoals Big Bazar en Blokker hebben het al langer moeilijk gehad. Dit past binnen een bredere trend van economische onzekerheid.
Volgens Poolman moeten retailers het vooral hebben van hun onderscheidend vermogen. “Online werd het afgelopen jaar 9 à 10 procent van de totale retailomzet geboekt, terwijl dit voorheen slechts 2 à 3 procent was. Als ze geen sterk online aanbod hebben, krijgen retailers het moeilijk. Tegelijkertijd zien we dat online retailers juist fysieke winkels openen om hun bereik te vergroten. De economische ontwikkelingen spelen hierbij een rol. Zo is de hypotheekrente is gedaald van 4,3% in 2023 naar 3,8% in september 2024, wat een lichte koopkrachtstijging betekent en mogelijk positieve gevolgen heeft voor de retailbestedingen. De cao-lonen stegen met 6,8% in het derde kwartaal van 2024, de grootste stijging in meer dan veertig jaar, wat directe invloed heeft op de koopkracht en daarmee op de retailsector.”
Mode en schoenen hebben het zwaar
Leegstand blijft een aandachtspunt, vooral in hoofdwinkelstraten. “Zestig procent van alle winkels draait op mode en schoenen en juist die sector heeft het zwaar. We zien daardoor meer leegstand ontstaan.” Die lege plekken in de winkelstraten worden niet direct weer ingevuld. Winkeliers moeten eerst weer reserves opbouwen voordat ze nieuwe stappen zetten. “Positief is wel dat een groot deel van de Blokkerfilialen inmiddels een nieuwe invulling heeft gekregen, vooral door het grote aantal franchisenemers. In de Mall of the Netherlands is er helemaal geen sprake van leegstand. Dat laat zien dat premium winkelgebieden nog steeds aantrekkelijk blijven.” In aanloopstraten ziet hij steeds meer zelfstandige ondernemers opkomen, zegt Poolman. “Sommigen schuiven door naar A1-locaties, zoals slagerij Dungelmann in de Nieuwe Haagse Passage. Met hun hoogwaardige snackwinkels, met het iconische broodje bal met een blikje fris voor onder een tientje, concurreren ze direct met de traditionele horeca. Dit toont aan hoe innovatieve retailconcepten succesvol kunnen inspelen op veranderende consumentenvraag.”
Supermarkten missen tabaksomzet
Supermarkten vormen een aparte tak binnen het retailvastgoed. “Vanaf juli mogen supermarkten geen tabak meer verkopen, wat deze retailers 1,5 miljard euro omzet scheelt. Dit dwingt hen om kritisch naar hun huurlasten te kijken. Tegelijk zien we een opmars van kleinere, efficiëntere supermarktconcepten – de zogeheten mandjessupermarkten – waar alleen kleine aankopen mogelijk zijn. Supermarkten met een kernoppervlakte van minimaal 1500 m² en een omzet van minimaal 200.000 euro per week blijven een stabiele factor binnen het retailvastgoed.”
Daarnaast merkt Poolman dat winkelcentra steeds meer inspelen op beleving. “Winkelen is niet meer alleen een kwestie van kopen, maar ook van ervaren. Grote winkelcentra investeren in entertainment, horeca en leisure om bezoekers te trekken en langer vast te houden. Hierdoor blijven bepaalde winkelgebieden aantrekkelijk ondanks de online concurrentie.”
Renteverlagingen geven lucht
Wat betreft de beleggingsmarkt ziet Poolman voorzichtige verbetering. “Er zijn nu weinig deals, maar het sentiment verbetert. De huurprijzen in de beste winkelgebieden blijven stijgen door de schaarste. Tegelijkertijd zorgt de druk op A1-locaties ervoor dat er meer leegstand ontstaat aan de randen van deze gebieden. De verwachting is dat verdere renteverlagingen door de ECB extra investeringsruimte kan creëren voor vastgoedbeleggers.”
Een ander opvallend fenomeen is de internationalisering van de Nederlandse retailmarkt. “We zien steeds meer buitenlandse winkelketens die Nederland als een interessante afzetmarkt beschouwen. Scandinavische en Aziatische ketens breiden hun aanwezigheid uit, wat zorgt voor een diverser winkelaanbod en nieuwe concurrentie voor gevestigde merken.”
Fysieke winkel blijft relevant
Voor de toekomst ziet Poolman een aantal trends. “Ondernemers zullen moeten meebewegen met de veranderende markt. De opmars van online verkoop zet door, maar fysieke winkels blijven relevant, zeker met nieuwe internationale ketens die zich aandienen. We zien een verdere specialisatie van retailconcepten en investeerders beginnen winkelvastgoed weer als een interessante asset class te beschouwen. 2025 wordt een overgangsjaar waarin de markt zich opnieuw moet stabiliseren.”
Baldwin
Poolman
Drs. Baldwin Poolman MRE is directeur en taxateur bedrijfsmatig vastgoed bij Dynamis Taxaties Nederland. Hij startte zijn carrière in Engeland bij groothandelsorganisatie SHV/Makro.
In 1990 trad hij in Nederland in dienst bij Healey & Baker (later Cushman & Wakefield), waar hij ruim achttien jaar werkte. Sinds 2011 is hij actief voor Dynamis.
“We zien een opmars van kleine, efficiënte supermarktconcepten zonder winkelwagens, waar alleen enkele kleine aankopen worden gedaan”
Top 5 winkeltransacties
(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)
- Rokin Plaza, Amsterdam, € 100, 6.200 m², Koper - JP, Verkoper - BE
- Plein Westermaat, Hengelo, € 46, 25.000 m², Koper - FR, Verkoper - DE
- Rokin, Amsterdam, € 36, 9.900 m², Koper - NL, Verkoper - NL
- De Korf, Krimpen ad IJssel, € 34, 9.300 m², Koper - NL, Verkoper - NL
- Buitenplein, Amstelveen, € 26,5, 22.000 m², Koper - NL, Verkoper - NL