Woningen – Visie Ad Visscher, Woonstad Rotterdam

Ad Visscher, Woonstad Rotterdam

“Nieuwbouw is noodzakelijk, maar lastiger te realiseren”

Adviseur Vastgoedsturing Ad Visscher van woningcorporatie Woonstad Rotterdam ziet een grote uitdaging in het op peil houden van de sociale woningvoorraad in de stad. De schaarste aan bouwgrond dwingt Woonstad om creatief om te gaan met beschikbare ruimte. “Vooral door de herontwikkeling van eigen bezit.”

Voorheen koos Woonstad Rotterdam incidenteel voor de vernieuwing van de portefeuille voor samenwerking met projectontwikkelaars. De laatste jaren wordt dat steeds gebruikelijker. “In Nieuw-Kralingen hebben we onlangs samen met een ontwikkelaar een complex met tachtig sociale woningen gerealiseerd.”

De transformatie van oude havengebieden naar woonbestemmingen draagt bij aan de groei van de woningvoorraad, maar brengt ook uitdagingen met zich mee. “Bouwen in de stad is duurder dan in een weiland. Bij grote ontwikkelingen zijn we bovendien afhankelijk van de gemeente, die ons voor het sociale deel van een project koppelt aan een vastgoedontwikkeling van derden.”

Een uitzondering is een ontwikkeling in Merwe-Vierhavens, waar Woonstad een eigen plot ontwikkelt. “Je ziet niet vaak nieuwe grond voor een gebouw dat helemaal sociaal is. In combinatieprojecten met middenhuur- of vrijesectorwoningen worden vaak kostbaarder materialen gebruikt, dat maakt het duurder.”

Als adviseur Vastgoedsturing houdt Visscher zich bezig met digitalisering, waarderingen en erfpachtvraagstukken. Hij was onder andere lid van de klankbordgroep van het ministerie van Binnenlandse Zaken voor het handboek Marktwaardering. “Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw werkt nu aan een vereenvoudiging van de waardering door een modelmatige aanpak. Daarbij wordt ook gekeken naar het inzetten van kunstmatige intelligentie. Het WSW blijft immers de marktwaardeberekening gebruiken voor de onderbouwing van financieringen.”

Transparantie geeft vertrouwen

Dit vraagt om betrouwbare data zoals die van StiVAD dat de details van beleggingstransacties met woningcomplexen in de markt nauwgezet in kaart brengt. “Zo houden we zicht op de solvabiliteit van corporaties en kunnen deze goed onderbouwde investeringsbeslissingen nemen.” Een transparante waarderingsmethodiek draagt bovendien bij aan het vertrouwen in de sector, zowel bij financiers als overheidsinstanties.

Hoewel grotere corporaties marktwaarde als rekenmodel hanteren, staat dat meestal los van hun maatschappelijke doel. “Corporaties zijn er immers niet om uit te ponden of woningcomplexen te verkopen. Maar we moeten wel de taal van ontwikkelaars spreken om een reële prijs voor woningen te betalen. Dus niet te veel.”

Extra investering zonder extra opbrengsten

Dit evenwicht vinden is een continue uitdaging. “De vraag naar nieuwbouw is groot, waardoor de prijzen stijgen. Het moet uit de lengte of de breedte komen”, zegt Visscher. Daarbij speelt ook de druk door duurzaamheidsdoelen, die extra investeringen vragen, zonder dat daar directe financiële opbrengsten tegenover staan.

Een groot financieel vraagstuk voor Woonstad is het onderhoud van de bestaande vastgoedportefeuille. “We hebben al duizenden woningen aangepakt, maar er zijn nog veel funderingsproblemen te verhelpen. Daarnaast zijn woningen uit de periode 1975-1995 nu toe aan grootschalig onderhoud met bijvoorbeeld nieuwe badkamers.” De financiering hiervoor is steeds moeilijker te realiseren, omdat de opbrengsten uit de verkoop van woningen zijn teruggelopen.

Subsidies en samenwerkingen

“Twintig jaar geleden konden we meer verkopen om investeringen te bekostigen. Toen bouwden we op verzoek van de gemeente ook grote gezinswoningen in het midden- en vrijesectorsegment. Nu moeten we zoeken naar andere bronnen van financiering.” Subsidies en samenwerkingsverbanden met gemeenten kunnen daar volgens Visscher bij helpen, maar vergen tijdrovende afstemming.

Verduurzaming is een ander speerpunt van Woonstad. “We zetten in op aansluiting op stadsverwarming, maar de eigendomssituatie van de infrastructuur maakt dat complex.” In de Rotterdamse wijk Pendrecht zijn al 1300 woningen aangesloten, maar de verdere uitrol in andere wijken stuit op vertraging door de discussie over de eigendom van de infrastructuur.

Belemmeringen op beleidsniveau

De Wet collectieve warmte wordt nu door de Tweede Kamer besproken. “Wij willen harder vooruit dan de partijen die het moeten realiseren. De capaciteit van het warmtenet is ruim voldoende, maar er zijn nu dus weer belemmeringen op beleidsniveau.” Ondertussen worden woningen alvast voorbereid op aansluiting op het warmtenet met isolatiemaatregelen en de installatie van HR++-glas.

Uiteindelijk speelt ook het gedrag van huurders een rol in verduurzaming. “Die bepaalt het energieverbruik. Soms doet iemand open in een skipak en is het 16 graden, of juist 28 graden in de woning van een huurder in Hawaïshirt.” Er is behoefte aan voorlichting en bewustwording bij huurders, zodat energiebesparende maatregelen optimaal benut worden.

Hoop op stabiel beleid

De groeiplannen van Woonstad zijn ambitieus. “We willen groeien met ongeveer 5000 eenheden, maar de stijgende bouwkosten maken dat lastig.” De onzekerheid over toekomstige wet- en regelgeving maakt de langetermijnplanning extra complex. “We hopen op een stabiel beleid vanuit de overheid, zodat we onze investeringen beter kunnen plannen.”

Een efficiënte exploitatie moet maximale financiële ruimte creëren, zeker omdat corporaties niet dezelfde financiële speelruimte hebben als commerciële beleggers. “We hebben maar één knop om aan te draaien: onderhoud”, stelt Visscher. Tegelijkertijd wordt ook de werkwijze aangepast. “We maken de omslag naar gebiedsgericht werken, waarbij we vastgoedbeheer integreren met de sociale en technische uitdagingen van een wijk.” Dit vraagt om nauwe samenwerking tussen verschillende disciplines binnen de corporatie.

Zorgvuldig financieel beheer

Voor de toekomst ziet Visscher uitdagingen, maar ook kansen. “We moeten zorgvuldig financieel beheer combineren met onze maatschappelijke doelstellingen. Woonstad heeft met 50.000 woningen niet direct een eindig verdienmodel, maar op de lange duur is het natuurlijk niet vol te houden als de kosten blijven stijgen en de inkomsten beperkt blijven.”

Ad Visscher

Ad Visscher startte in 1996 bij het Woonbedrijf, een rechtsvoorganger van de huidige Rotterdamse woningcorporatie Woonstad. Visscher was er afwisselend werkzaam in staf en lijnfuncties. De laatste jaren is hij er adviseur Vastgoedsturing. Visscher behaalde in 2011 de graad Master of Real Estate aan de ASRE.

Top 5 transacties woningcorporaties

(exclusief portefeuilletransacties | koopsom x € mln)

1. Cartesius (deelgebied), Utrecht, € 142, 25.000 m², 418, Koper - Portaal, NL
2. TAC Living, Eindhoven, € 68, 9.900 m², 249, Koper - Woonbedrijf, NL
3. IKM-EKP, Den Bosch, € 63, 17.000 m², 273, Koper - Brabant Wonen, NL
4. Waldorp Four Toren 3, Den Haag, € 62, 12.000 m², 212, Koper - Arcade, NL
5. Calvariënberg, Maastricht, € 29, 7.800 m², 123, Koper - Wonen Limburg, NL

“Huurders bepalen het energieverbruik. Soms loopt iemand in een skipak en is het 16 graden, of 28 graden bij iemand in Hawaïshirt”