Bedrijfsruimte – Visie Niek Poppelaars, Savills Nederland
De logistieke vastgoedmarkt kende in 2025 een aarzelende start, maar sloot het jaar met hernieuwde dynamiek af.
Niek Poppelaars, Savills Nederland
“Ik verwacht geen enorme boom, maar een stijgende lijn”
De logistieke vastgoedmarkt kende in 2025 een aarzelende start, maar sloot het jaar met hernieuwde dynamiek af. Volgens Niek Poppelaars, hoofd Logistics & Industrial bij Savills Nederland, drukten geopolitieke spanningen het sentiment, waardoor gebruikers en beleggers beslissingen uitstelden en de markt tijdelijk vertraagde.
In de loop van het derde kwartaal keerde het vertrouwen voorzichtig terug. Handelsafspraken tussen landen temperden de onrust en bedrijven kregen meer zicht op hun afzetmarkten. Bovendien tekende zich een interessante verschuiving af in internationale handelsstromen. Chinese ondernemingen richtten hun export nadrukkelijker op Europa, nu de Amerikaanse markt minder vanzelfsprekend was.
Dat vertaalde zich in extra vraag naar logistieke ruimte in Nederland, vooral op strategische locaties nabij zeehavens en multimodale knooppunten. “Je zag dat de vraag zich in het derde en zeker in het vierde kwartaal redelijk herstelde”, aldus Poppelaars. Daarmee werd 2025 uiteindelijk een jaar van twee snelheden.
“De markt beweegt vooruit. Niet in sprongen, maar in beheerste en gefundeerde stappen”
Diezelfde tweedeling was zichtbaar in de investeringsmarkt. De eerste drie kwartalen verliepen stroef en het volume bleef achter bij 2024. Beleggers waren kritisch op prijsstelling en rendement, terwijl verkopers hun verwachtingen nog niet altijd hadden aangepast aan het nieuwe renteklimaat. Maar in het vierde kwartaal volgde een opvallende versnelling. “In Q4 is de ketchupfles leeggedrukt”, zegt Poppelaars treffend. Een substantieel deel van het jaarvolume werd in de laatste maanden gerealiseerd. Grotere transacties, die eerder in het jaar nog bleven hangen, kwamen alsnog tot afronding.
Wat daarbij opvalt, is dat de markt in de breedte aantrok. Waar in 2023 en 2024 vooral value-add-kapitaal actief was, keerden in 2025 ook core- en core-plusbeleggers terug. “We zien nu over de hele linie activiteit, niet alleen in bepaalde segmenten”, benadrukt Poppelaars. Dat duidt op hersteld vertrouwen in zowel huurontwikkeling als waardevastheid van logistiek vastgoed. Het merendeel van het kapitaal blijft afkomstig uit het buitenland. Met name Amerikaanse investeerders zijn nadrukkelijk aanwezig, aangevuld met Frans en ander Europees kapitaal. Nederlandse partijen opereren selectiever, maar zijn niet afwezig.
Portefeuilletransacties zijn terug
Een belangrijke graadmeter voor het marktherstel is de terugkeer van portefeuilletransacties. Lange tijd beperkten beleggers zich tot individuele objecten, om risico’s te spreiden en gericht waarde toe te voegen. In 2025 kwamen weer grotere pakketten op de markt. Dat is mede het gevolg van middellangetermijnstrategieën van institutionele eigenaren, die na drie tot vijf jaar hun businessplan afronden en willen verzilveren. Toch blijft voorzichtigheid geboden. Veel kopers geven nog altijd de voorkeur aan losse assets boven complete portefeuilles, om meer grip te houden op locatiekwaliteit en huurdersmix.
Dat bleek onder meer bij enkele spraakmakende deals. Zo noemt Poppelaars de omvangrijke DSV-transactie in Moerdijk als uitzonderlijk voor Nederlandse begrippen. Het volume was dusdanig groot dat het voor veel partijen “te veel appels in één mandje” betekende. Daardoor lag het gerealiseerde aanvangsrendement beduidend hoger dan de prime yield. Ook grote portefeuilleverkopen door internationale partijen hadden impact: ze fungeerden als signaal dat de markt weer liquide genoeg was om omvangrijke transacties te absorberen.
Defensie: geen grote marktverschuiving
Een grotere vraag vanuit Defensie naar logistieke objecten zal volgens Poppelaars geen grote verschuiving in de reguliere markt veroorzaken. “Ik denk dat de invloed toch redelijk beperkt is”, stelt hij. De specifieke eisen rond beveiliging en locatiekeuze maken dat militaire logistiek zich vaak buiten de gangbare distributiehubs afspeelt. Daarmee vormt Defensie eerder een nichevraag dan een structurele motor voor de brede logistieke beleggingsmarkt.
Aan de aanbodzijde blijft de situatie echter krap. De ontwikkelpijplijn is beperkt en nieuwe grootschalige locaties dienen zich nauwelijks aan. Volgens Poppelaars zijn het vooral structurele factoren die de markt begrenzen. “Het zijn met name stikstof en land die de grote beperkende factoren vormen”, stelt hij. Netcongestie speelt eveneens een rol, maar daarvoor bestaan volgens hem technische oplossingen, zoals combinaties van zonnepanelen en batterijsystemen. Die extra investeringen drukken weliswaar op de businesscase, maar worden steeds vaker als standaard meegenomen in nieuwe ontwikkelingen.
Toevoer distributiecentra ontbreekt
Door die schaarste verwacht hij geen explosieve groei in transacties. De markt mist simpelweg de toevoer van nieuwe, grootschalige distributiecentra die enkele jaren geleden maandelijks werden opgeleverd en direct werden doorverkocht aan beleggers. “Ik verwacht geen enorme boom, maar een rustige, stijgende lijn”, zegt Poppelaars over 2026. Het herstel zet dus door, maar in beheerste stappen.
Binnen dat gematigde groeipad tekenen zich wel duidelijke niches af. De opslag van lithiumionbatterijen is een uitgesproken groeisegment. Door de elektrificatie van consumentengoederen – van accuboormachines tot elektrische voertuigen – neemt de behoefte aan gespecialiseerde opslagruimte toe. Het aanbod blijft achter, mede door complexe en soms onduidelijke regelgeving. Ook temperatuurgecontroleerde logistiek wint terrein, aangejaagd door e-commerce, maaltijdbezorging en veranderende consumptiepatronen. ADR-opslag en andere gereguleerde goederen vragen eveneens om specifieke faciliteiten. Daarmee verschuift een deel van de markt naar specialistische concepten, al blijft het merendeel bestaan uit reguliere, generieke distributiecentra.
Meerlaags: duur en complex
Nieuwe oplossingsrichtingen, zoals meerlaags bouwen, acht Poppelaars voorlopig niet noodzakelijk. Zolang gebruikers voldoende alternatieven hebben in traditionele, enkellaagse distributiecentra, ontbreekt de prikkel om hogere bouwkosten en complexiteit te accepteren. De fysieke schaarste is merkbaar, maar nog niet zodanig dat radicale concepten massaal doorbreken. Alles bij elkaar laat 2025 een markt zien die veerkrachtig is gebleken. Na een periode van onzekerheid herstelde het vertrouwen, verbreedde de investeerdersbasis en namen ook grotere transacties weer toe. Tegelijkertijd houden structurele beperkingen aan de aanbodzijde de verwachtingen realistisch. De logistieke beleggingsmarkt beweegt vooruit – niet met grote sprongen, maar met een solide, gefundeerde pas richting 2026.
“De vraag naar opslagmogelijkheden voor lithiumionbatterijen is groot, maar het aanbod blijft achter”
Niek Poppelaars is director en hoofd van de Logistics & Industrialpraktijk bij Savills Nederland, waar hij leiding geeft aan de advisering van beleggers en gebruikers in logistiek vastgoed. Hij is gespecialiseerd in zowel verhuur- als beleggingsactiviteiten binnen de industriële sector en speelt een centrale rol in transacties van distributiecentra en logistieke assets in Nederland.
Voordat hij bij Savills werkte, deed Poppelaars uitgebreide ervaring op in vastgoedadviesrollen, waaronder als Senior Property Advisor en Asset Manager, met focus op logistiek en industrieel vastgoed. Binnen Savills adviseert hij ook internationale en nationale beleggers over strategische acquisities en disposities.
