Winkels – Visie Fleur Abas, Redevco
Na corona leek retail voor veel institutionele beleggers een risicovolle assetklasse.
Fleur Abas, Redevco
“Het vertrouwen is terug, de sector bouwt weer energie op”
“Mijn afdronk van 2025 is dat het vertrouwen terug is in de retailmarkt.” Zo typeert senior transactiemanager Nederland Fleur Abas van Redevco het afgelopen jaar. Ze blikt terug op een periode van herpositionering en kijkt vooruit op een markt die volgens haar structureel sterker uit de crisis is gekomen.
Na corona leek retail voor veel institutionele beleggers een risicovolle assetklasse. Winkels werden hard getroffen door de coronamaatregelen, verkoop via internet nam een vlucht en de oplopende rente leidde tot scherpe waardedalingen in 2022 en 2023. Het transactievolume halveerde: van ongeveer 2 miljard euro per jaar voor corona naar zo’n 1 miljard in 2023. Maar eind 2025 stond de teller alweer rond 1,5 miljard euro. “De neerwaartse fase ligt achter ons”, constateert Abas. “Het herstel gaat niet met een sneltreinvaart, maar stap voor stap zien we de markt terugkomen.”
“Wie retail, wonen en hotel slim mengt, creëert niet alleen levendigheid, maar ook een sterkere belegging”
Stabiliteit in de gebruikersmarkt
De basis onder dat herstel ligt volgens haar in de gebruikersmarkt. Waar tijdens corona werd gevreesd voor structurele leegstand, blijkt de opnamecapaciteit verrassend groot. Faillissementen van ketens als BCC, Blokker en Carpetright zorgden voor onrust, maar de vrijgekomen meters werden snel ingevuld.
“De gebruikersmarkt is stabieler gebleken dan we vooraf dachten. Dat heeft het vertrouwen bij banken en beleggers teruggebracht.” Discounters, nieuwe retailconcepten en internationale formules namen vrijkomende plekken in.
Het landelijke leegstandspercentage van rond 8 procent ziet Abas als laag. De stabiele bezettingsgraad stelt financiers gerust. Dat werkt door in de investeringsmarkt. Waar internationale institutionele beleggers terughoudend waren, sprongen lokale family offices en particuliere investeerders in het gat. Zij kochten vooral high street-objecten. “Die partijen kennen de lokale markt en zijn minder afhankelijk van bancaire financiering. Daardoor konden ze toeslaan.”
Buitenlands kapitaal keert terug
Abas ziet sinds 2025 ook internationale beleggers terugkeren. Franse vermogensbeheerders, Belgische en Duitse fondsen en private equity-partijen kochten enkele winkelcentra. “Dat we weer grote transacties zien van buitenlandse partijen is misschien wel het sterkste signaal dat het vertrouwen groeiende is.” Waarderingen zijn gecorrigeerd, huurprijzen gestabiliseerd en het sentiment is verbeterd. Dat brengt partijen weer tot elkaar.
Toch is de markt nog niet terug op het oude niveau. Het internationale kapitaal is selectiever en fiscale randvoorwaarden dempen het enthousiasme over Nederland. De overdrachtsbelasting van 10,4 procent die voor retailvastgoed geldt, is een remmende factor. “Dat bedrag ben je al op dag één kwijt. Vergeleken met andere landen is dat een forse drempel.”
High street: van winkel naar bestemming
Op straatniveau is de retailstructuur wezenlijk veranderd. De angst dat online de fysieke winkel zou verdringen, blijkt overtrokken. In plaats daarvan is een hybride model ontstaan waarin online en offline elkaar versterken. “De fysieke winkel heeft een andere rol gekregen: minder voorraad, meer beleving en merkervaring.” Flagshipstores van internationale merken vestigen zich in binnensteden, terwijl ook online spelers juist een fysieke aanwezigheid zoeken. De winkel fungeert als showroom, merkdrager en ontmoetingsplek.
Beleving is volgens Abas daarbij cruciaal. Horeca, leisureconcepten en social media-gedreven formules trekken bezoekers. Binnensteden zijn minder een kooplocatie en meer een dagbestemming geworden. “Naar de stad gaan is een familie-uitje”, zegt Abas. “Retail, horeca, leisure en zelfs automerken mengen zich. Dat maakt de stad aantrekkelijk.”
Retailwarehouse-parken: doelgericht winkelen
Haar bijzondere aandacht heeft de markt voor retailwarehouse-parken. In deze markt gaat het om doelgericht en efficiënt winkelen: er is ruime parkeergelegenheid en heeft een supermarkt als anker. In Nederland zijn dergelijke retailwarehouseparken schaars, ook door planologische bescherming van binnensteden. Redevco heeft internationaal ruime ervaring met dit model en beschikt over een pan-Europees mandaat om hierin te investeren. “Als er zo’n object in Nederland op de markt komt, zie je inmiddels ook hier weer competitie.”
Mixed-use als structurele koerswijziging
Misschien wel de belangrijkste structurele trend is de opkomst van mixed-use. Grote binnenstedelijke panden, ooit volledig in gebruik bij één warenhuis of modeketen, zijn minder toekomstbestendig in hun oorspronkelijke vorm. Retailers hebben minder vierkante meters nodig, mede door online verkoop. Er zijn uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld de Zara in Rotterdam aan de Coolsingel, waar de keten een van zijn grootste flagship stores opende. “Als je retail, wonen, een hotel en kantoorruimte slim combineert, creëer je niet alleen meer levendigheid, maar ook een robuustere belegging.” Redevco transformeert daarom panden naar multifunctionele complexen, met winkels op de onderste lagen en daarboven bijvoorbeeld woningen of hotels.
Dat vraagt kapitaal en visie. Soms botst dit met de Nederlandse fondsenstructuur, waarin retail-, woonen kantoorportefeuilles strikt gescheiden zijn. “We zijn hier nog te veel in silo’s georganiseerd”, zegt Abas. “In het buitenland zie je vaker geïntegreerde mixed-usefondsen. Dat zou ook in Nederland helpen.” Het voordeel van één eigenaar is volgens haar evident: optimale afstemming tussen functies, huurdersmix en exploitatie. Desnoods kan een complex later juridisch worden gesplitst, maar in exploitatie is integrale sturing effectiever.
Demografie als steun in de rug
Vooruitkijkend naar 2026 is Abas voorzichtig optimistisch. Het positieve sentiment onder gebruikers, banken en beleggers versterkt elkaar. Daarnaast spelen structurele factoren retail in de kaart. “De demografische ontwikkeling van Nederland is een enorme steun in de rug voor retail. Meer huishoudens betekent grotere bestedingen.” Bevolkingsgroei en stijgende lonen vergroten het bestedingspotentieel. Nieuwe gebiedsontwikkelingen brengen extra consumenten naar winkelgebieden.
Tegelijkertijd wijst ze erop dat andere vastgoedsegmenten – zoals kantoren en logistiek – momenteel minder floreren. Dat maakt winkelvastgoed relatief aantrekkelijk. “Retail is in de afgelopen jaren behoorlijk afgewaardeerd, zodat je nu weer goed kunt instappen.” Het herstel van retail is volgens Abas geen tijdelijke opleving, maar een structurele herpositionering. “Het vertrouwen aan de kopers- en verkoperskant brengt partijen weer bij elkaar. En dat is wat een markt laat werken.”
“Beleving in de binnenstad, efficiëntie in retailparks: de hybride consument bepaalt de nieuwe retailkaart”
Fleur Abas is senior transactiemanager voor de Nederlandse vastgoedportefeuille bij Redevco, waar ze sinds februari 2021 verantwoordelijk is voor aan- en verkopen en investeringsactiviteiten in stedelijk vastgoed.
Met meer dan 25 jaar ervaring in de Nederlandse vastgoedsector bracht ze een brede expertise mee, nadat ze eerder in transacties, assetmanagement en ontwikkeling werkte bij partijen als DTZ Zadelhoff, Merin en Bouwinvest. Kort na haar aantreden bij Redevco lag haar focus vooral op woningen en het uitbreiden van de portefeuille met gemengde stedelijke functies, naast retail.
Abas heeft een master Nederlands recht van de Universiteit Leiden.
