Woningen – Visie Richard Dohmen en Roger Stroom, Grouwels Vastgoed
De woningbeleggingsmarkt laat in 2025 een gemixt beeld zien. Transacties worden doorgeschoven, kapitaal zoekt vastigheid en nieuwe regelgeving veroorzaakt…
Visie Richard Dohmen en Roger Stroom, Grouwels Vastgoed
Richard Dohmen en Roger Stroom, Grouwels Vastgoed
Rust en beleid bepalen de woningmarkt
De woningbeleggingsmarkt laat in 2025 een gemixt beeld zien. Transacties worden doorgeschoven, kapitaal zoekt vastigheid en nieuwe regelgeving veroorzaakt telkens weer onzekerheid. Richard Dohmen en Roger Stroom schetsen hoe het familiebedrijf Grouwels Vastgoed naar de markt voor woningbeleggingen kijkt en waar de grootste kansen en risico’s liggen.
De woningbeleggingsmarkt kende in 2025 een opvallend verloop. Waar cijfers op papier een terugval laten zien in het laatste kwartaal, wijst de praktijk op uitgestelde transacties en een volle pijplijn. “Er is een fors volume aan transacties in voorbereiding dat pas in januari en februari zichtbaar wordt”, zegt Richard Dohmen, algemeen directeur van Grouwels Vastgoed. Het zou gaan om transacties met een totale waarde van bijna een miljard euro. Aanleiding is de op Prinsjesdag aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 van 10,4 naar 8 procent voor beleggingswoningen. Volgens hem vertekent dat het beeld. Het traditioneel sterke vierde kwartaal zal tegenvallen, terwijl het eerste kwartaal van 2026 juist sterk zal uitpakken.
“De woningmarkt functioneert beter met rust en voorspelbaarheid dan met steeds weer nieuwe ingrepen die investeerders afschrikken”
De woningmarkt is hypergevoelig voor fiscale prikkels en overheidsregels. Roger Stroom, bij Grouwels verantwoordelijk voor acquisities, ziet dat hierdoor transacties bewust worden getimed. “De markt reageert sterk op beleidswijzigingen. Dat leidt tot pieken en dalen die weinig zeggen over de onderliggende vraag.”
Buitenlands kapitaal is de afgelopen jaren selectiever geworden. Dohmen ziet dat vooral stabiliteit ontbreekt. “Nederland stond bekend om zijn hoge mate van voorspelbaarheid. Dat voordeel zijn we grotendeels kwijtgeraakt.” Toch blijft de interesse bestaan, zij het minder vanzelfsprekend. Sommige aanwezige buitenlandse partijen trekken zich nu terug, terwijl andere juist nieuwe kansen zien.
Grotere rol familiekapitaal
Tegelijkertijd groeit de rol van familiekapitaal en family offices. Stroom: “We zien steeds vaker ondernemers die na de verkoop van hun bedrijf in woningen willen beleggen. Geen miljarden, maar wel honderden miljoenen.” Dat kapitaal is geduldig, maar niet onbeperkt. “Ook zij haken af als het overheidsbeleid te grillig wordt.”
Voor Grouwels Vastgoed blijft uitponden een kernonderdeel van de strategie. Het bedrijf koopt relatief jong – zeg 20 tot 25 jaar oud – bestaand bezit en verkoopt dat gefaseerd aan particuliere kopers. “Wij zorgen voor liquiditeit en flexibiliteit in de keten”, zegt Dohmen. “Het familiekapitaal stroomt via onze acquisities naar institutionele beleggers en daarmee terug de huurwoningmarkt in, vaak richting nieuwbouw.” Volgens hem is dat juist nu een essentiële schakel in de woningmarkt omdat institutionele beleggers met een terughoudend commitment van de internationale kapitaalmarkten te maken hebben.
Meer druk op bestaand vastgoed
De rendementen bij doorverkoop liggen momenteel boven het langjarig gemiddelde. Dat is volgens Stroom geen teken van oververhitting, maar van een markt die niet goed functioneert. “Als regelgeving nieuwbouw bemoeilijkt, verschuift de druk automatisch naar bestaand vastgoed.” Hij zou liever zien dat de rust op de woningmarkt terugkeert en deze niet één keer per week de voorpagina’s van de kranten haalt, zoals nu.
Naast mogelijk nieuwe overheidsmaatregelen zorgt ook een voortdurende juridische onzekerheid over huurprijsregulering en indexatie voor een negatief beleggerssentiment en daarmee op een toenemende druk in de hele keten. Volgens Stroom raakt dit niet alleen beleggers, maar ook pensioenfondsen en uiteindelijk huurders.
Verduurzaming is structurele opgave
Naast regelgeving vormt verduurzaming een structurele opgave. Grouwels investeert fors in het verbeteren van bestaande woningen, maar loopt daarbij tegen praktische beperkingen aan. “Je kunt niet alles afdwingen,” zegt Stroom. “Bij aangebroken bezit en VvE’s kost het vooral veel tijd en overleg.”
Dohmen noemt het een onderschat probleem. “De overheid verwacht snelle stappen, maar de realiteit is complex.” Toch ziet hij de impact op bewoners als een belangrijke motivatie. “Als een woning van label D naar A gaat en de energierekening daalt, dan maak je echt verschil.” Het daadwerkelijk realiseren van voornemens om meer juridische slagkracht toe te kennen aan een meerderheid in een VvE zou de verduurzaming van bestaande woningen aanzienlijk kunnen versnellen.
Verkoop corporatiewoning ligt gevoelig
De interactie met woningcorporaties is beperkt. Corporaties verkopen weinig midden- en vrijesectorwoningen aan marktpartijen. “Politiek ligt dat gevoelig,” zegt Stroom. “Zelfs als wij willen investeren en garanties bieden, blijft de voorkeur vaak binnen de sector.” Daardoor blijft dit marktsegment dun en weinig liquide.
Daarnaast signaleren Dohmen en Stroom een verschuiving in de financieringsmarkt. Banken waren enkele jaren geleden terughoudend, maar bewegen inmiddels weer richting een meer gemiddelde loanto-value, mits verduurzaming aantoonbaar onderdeel is van de strategie. Financiers sturen nadrukkelijk op energielabels en langjarige onderhoudsplannen. Daarmee is toegang tot vreemd vermogen steeds vaker gekoppeld aan ESG-prestaties en transparante rapportage.
Ook de kwaliteit van vastgoedbeheer verdient volgens hen meer aandacht. De sector kampt met personeelstekorten en lage marges, terwijl huurders hogere verwachtingen hebben. “Als je een zes betaalt, krijg je geen acht”, concludeert Stroom. Volgens Grouwels vraagt professioneel beheer om schaal, digitalisering en betere service. Consolidatie door private equity kan daarbij helpen, maar alleen als die leidt tot structurele kwaliteitsverbetering.
Langetermijnvisie
Grouwels Vastgoed denkt nadrukkelijk in generaties. “We hebben inmiddels bijna vijftig jaar een relevante rol in de Nederlandse woningmarkt en de eerste kleinzoon van de oprichter is sinds twee jaar actief in het bedrijf. We kijken dus niet naar volgend jaar, maar naar de komende decennia”, zegt Dohmen. Dat betekent ook nadenken over een meer directe rol bij mogelijke investeringen in nieuwbouw als eindbelegger, passend bij een stabielere portefeuille voor de toekomst.
Alle fasen meegemaakt
De overtuiging blijft dat de Nederlandse woningmarkt op lange termijn zeer solide is. “We hebben in ons bestaan inmiddels alle fasen in de cyclus al meegemaakt”, zegt Dohmen. “Als je tijd en kapitaal hebt, kom je overal doorheen.” Dat vertrouwen vertaalt zich in blijvende investeringen in Nederland, ondanks alle onzekerheden.
“Als regelgeving te grillig wordt, verdwijnt het commitment van de kapitaalmarkt en wordt het woningtekort alleen maar groter”
Richard Dohmen werkte bijna 32 jaar als account en partner bij PwC voor familiebedrijven en is nu ruim 3,5 jaar algemeen directeur van Grouwels Vastgoed, een belegger die al bijna vijftig jaar actief is in de Nederlandse woningmarkt. Inmiddels is binnen het familiebedrijf de derde generatie aangetreden. Dohmen begon zijn loopbaan bij Coopers & Lybrand, waar hij zeven jaar werkte. Roger Stroom is verantwoordelijk voor acquisities en richt zich op bestaand woningvastgoed en uitpondstrategieën. Hij werkt al bijna twintig jaar voor Grouwels en vertegenwoordigt het bedrijf al ruim veertien jaar in de werkgroep Wonen van de Stichting Professioneel Platform Vastgoed. Eerder was hij een kleine acht jaar makelaar/taxateur bij branchegenoot Stienstra.
