Definities en begrippen

ABC-transactie

Is een transactie waarbij verkoper (A) en een koper (B) een koopovereenkomst sluiten waarbij B niet de uiteindelijk beoogde eigenaar is, maar deze het door hem gekochte vastgoed wil doorleveren aan een derde partij (C). StiVAD betrekt in gepubliceerde beleggingscijfers uitsluitend de BC-transactie, maar registreert beide.

Bedrijfsruimte

Onder bedrijfsruimte wordt verstaan het vastgoed dat specifiek is gebouwd voor een bepaalde vorm van bedrijfsuitoefening, niet-zijnde een kantoor of een winkel. In de categorie bedrijfsruimte vallen zowel kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen als grote industriële complexen en zeehaventerreinen. In dit marktrapport valt logistiek vastgoed in de categorie bedrijfsruimten.

Beleggingsvolume

Het totaal volume van transacties:

in Nederland in de segmenten woningen, woonzorg, kantoren, bedrijfsruimte inclusief logistiek, winkels, hotels, parkeergarages en commerciële ruimten vanaf 1 miljoen euro gemeld door StiVAD-deelnemers, kadaster** en uit openbare bronnen inclusief turnkey- en koopaannemingsovereenkomsten exclusief kavels/grondtransacties (waarbij nog geen sprake is van een concreet project).

van de koopaannemingsovereenkomst die door het kadaster zijn geleverd en waarvan alleen de grondwaarde bekend is en niet de aannemingskosten, wordt uitsluitend de grondcomponent meegenomen in de beleggingscijfers.

** StiVAD streeft ernaar ook de transacties met een koopsom tussen 1 en 5 miljoen, geleverd door het kadaster, maar nog niet bekend uit openbare bron, op te nemen in het register. Dit leidt ertoe dat ruwweg de helft van alle kadastertransacties tussen 1 en 5 miljoen in het register zijn opgenomen.

Boxplots

In de beschrijvende statistiek is een boxplot een methode om de plaats, spreiding en scheefheid van groepen numerieke gegevens grafisch weer te geven aan de hand van hun kwartielen. Naast de box in een boxplot kunnen er lijnen zijn (die whiskers worden genoemd) die zich uitstrekken vanuit de box en variabiliteit buiten de bovenste en onderste kwartielen aangeven. Uitschieters die significant (1,5 keer de interkwartiel-afstand boven het 3e kwartiel of onder het 1e kwartiel) verschillen van de rest van de dataset, worden weergegeven als individuele punten (extremen) buiten de whiskers op de boxplot. Bij figuur 2.3 (boxplot bestaande bouw) is uitgegaan van een bouwperiode 1945-2022.

Brutoaanvangsrendement (BAR) en kapitalisatiefactor

Het brutoaanvangsrendement is het rendement dat in het eerste jaar wordt ontvangen uit de brutohuurinkomsten, los van de waardestijging. De brutojaarhuur wordt gedeeld door de aankoopsom inclusief kosten koper, of door de koopsom als de verkoop vrij op naam gebeurt. De reciproke van dit getal, ofwel 1 gedeeld door het brutoaanvangsrendement, wordt de kapitalisatiefactor genoemd. Hoe hoger deze factor, ofwel hoe lager het aanvangsrendement, hoe meer beleggers bereid zijn om te betalen voor elke euro aan huurinkomsten.

Aanvangsrendementen ademen mee met financiële markten en met beleggersverwachtingen. Als de rente lager wordt of beleggers meer huurgroei verwachten, worden ze enthousiaster over vastgoed en zullen ze hogere prijzen willen betalen, dus lagere aanvangsrendementen Omgekeerd geldt dat bij stijgende aanvangsrendementen het enthousiasme aan het afnemen is.

Buitenlandse belegger

Dit zijn beleggers waarvan een buitenlands adres geregistreerd staat in het kadaster of waarbij het buitenlands kapitaal betreft, ook indien samenwerking is gezocht met een Nederlandse asset manager. Ook buitenlandse beleggers met een kantoor in Nederland zoals bijvoorbeeld Heimstaden, Patrizia en Greystar, worden gezien als een buitenlandse belegger.

Buitenlands kapitaal

StiVAD brengt de rol van buitenlands kapitaal op de Nederlandse vastgoedmarkt, het transactiegedrag en het marktaandeel van buitenlandse beleggers systematisch in kaart.

Als buitenlandse beleggers worden aangemerkt partijen met een in het kadaster geregistreerd buitenlands adres, dan wel beleggers waarbij sprake is van buitenlands kapitaal. Dit geldt ook indien de betreffende belegger voor het vermogensbeheer samenwerkt met een Nederlandse asset manager.

In de grafieken is het nettovolume van aan en verkopen door buitenlandse beleggers opgenomen. Het nettovolume betreft het saldo van aankopen en verkopen in de betreffende periode. In de analyses is het marktaandeel van buitenlandse beleggers bepaald door het transactievolume van buitenlandse beleggers - per jaar dan wel per vastgoedsegment - te relateren aan het totale beleggingsvolume in die categorie.

Gemeentelijke indeling

Is gebaseerd op data van het kadaster en Centraal Bureau voor de Statistiek.

Grondtransactie:

StiVAD registreert verschillende vormen van grondtransacties:

kavel: zowel greenfield als brownfield
bouwterrein, ook dat met opstallen, die voor rekening van de verkoper zullen worden gesloopt. Feitelijk is sprake van een fiscaal bouwterrein (waarvan de koopsom is te vermeerderen met omzetbelasting).

Bij de aankoop van kavels is niet altijd bekend of de kavel bouwrijp is of dat een bouwvergunning is verleend.

Bij grondtransacties registreert StiVAD de kadastrale oppervlakte van het perceel.

Aankopen van kavels en bouwterreinen worden uitgesloten van het beleggingscijfer.

grondcomponent koop/aannemingsovereenkomsten: hierbij krijgt de transactie het label ‘grondtransactie’, maar wordt hierbij verder gezien als reguliere transactie waarbij het totale investeringsvolume bestaat uit twee componenten: de grondwaarde en de aanneem/ ontwikkelkosten.

Histogram (genormaliseerd)

Is een benaderende weergave van de verdeling van numerieke gegevens. Een histogram kan ook worden genormaliseerd om “relatieve” frequenties weer te geven. Er wordt het aantal gevallen weergegeven dat in elk van de verschillende categorieën valt, waarbij de som van de hoogten gelijk is aan 1.

Kantoor

Is een verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren.

Koopaannemingovereenkomst

Is een combinatie van een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw.

Koopsom

Is het bedrag dat de koper aan de verkoper moet betalen.

Kosten koper (k.k.)

De kosten koper, vaak afgekort tot k.k., zijn de kosten die worden betaald bij de koop van bestaand vastgoed. Dit kunnen bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en de notariële- en kadasterkosten zijn. Maar ook omzetbelasting kan deel uitmaken van ‘kosten koper’.

Leverdatum

De datum van inschrijving van de leveringsakte in het kadaster.

Logistiek vastgoed

Onder logistiek vastgoed verstaan we warehouses, distributie-, crossdock- en sorteercentra, al het vastgoed met een logistieke functie.

Mediaan

Is de middelste waarde van een groep getallen die gerangschikt wordt naar grootte. Het is het getal dat exact in het midden ligt, zodat de helft van de gerangschikte getallen boven vijftig procent ligt en vijftig procent onder de mediaan.

Overeenkomstdatum

Overeenkomstdatum is de datum van de ondertekening koopovereenkomst en/of de genoemde koopovereenkomstdatum in de akte van levering. Waar in de akte geen datum koopovereenkomst is genoemd, is de overeenkomstdatum gelijk aan de leverdatum.

Overige

Naast vastgoedsectoren als kantoren, woningcomplexen, woonzorg, bedrijfsruimte en winkels wordt door StiVAD ook onder meer hotelvastgoed, parkeergarages en horeca geregistreerd. Deze vallen onder de categorie ‘Overige’. Dit type vastgoed wordt onder exploitatiegegevens gelabeld als hotel, café, etc.

Peildatum

Voor dit marktrapport werd 1 maart 2026 als peildatum gekozen.

Portefeuilletransactie

Is één enkele transactie waarbij meerdere vastgoedobjecten worden verhandeld.

Top 5 transacties

In de Top 5 beleggingstransacties zijn de meest aansprekende transacties van 2025 opgenomen. Dit kunnen ook transacties zijn voor eigen gebruik of herontwikkeling. Dat een transactie is opgenomen in de Top 5 betekent niet dat deze deel uitmaakt van het in het marktrapport vermelde beleggingsvolume omdat daarvoor andere criteria kunnen gelden.

Transactievolume

Is de totale waarde van het verhandelde vastgoed. Het transactievolume kan worden gebruikt als indicator voor de liquiditeit van de markt. Een hoger transactievolume geeft aan dat er voldoende vraag en aanbod is, waardoor het eenvoudiger is om vastgoed te kopen of verkopen. Een lager transactievolume kan betekenen dat er minder interesse is, waardoor het moeilijker kan zijn om te kopen of verkopen en dat er mogelijk sprake is van meer volatiliteit in de prijzen.

Turnkeyovereenkomst met BAR-afspraak

Bij een turnkeyovereenkomst met een BAR-afspraak verbindt de bouwer of ontwikkelaar zich ertoe om het project volledig te bouwen en te leveren aan de koper. De afspraak over het brutoaanvangsrendement (BAR) houdt in dat de koper gegarandeerde huurinkomsten ontvangt over een bepaalde periode, vaak 5 tot 10 jaar.

Vastgoedbelegging

Is een investering in onroerend goed met als doel financieel rendement te behalen.

Vrij op naam (v.o.n)

Vrij op naam wordt gebruikt om aan te geven dat de kosten voor de overdracht van het vastgoedobject zijn inbegrepen in de koopsom. Dit betekent dat de verkoper de kosten voor de overdracht op zich neemt. Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor de notaris, de kadastrale inschrijving, de over- drachtsbelasting en de btw, indien van toepassing.

Walk-score

De Walk-score is een numerieke maatstaf die de afstand van een locatie aangeeft tot voorzieningen zoals winkels, restaurants, scholen en openbaar vervoer. Het geeft een score tussen 0 en 100, waarbij hogere scores wijzen op grotere afstand. Dit stelt gebruikers in staat om snel inzicht te krijgen in de kenmerken van specifieke adressen.

Winkels

Zijn commerciële ruimten waar goederen of diensten direct worden verkocht aan consumenten. Dit kan variëren van kleine lokale winkels tot grote warenhuizen of winkelcentra.

Woning

Is een pand of een deel van een pand dat is ontworpen voor bewoning door huishoudens. Een woning kent verschillende vormen als een appartement, een rijtjeshuis, een vrijstaand huis of een flat.

Zorgvastgoed

Is vastgoed dat is ontworpen voor het bieden van zorg aan mensen. Dit kan een verpleeghuis, een verzorgingstehuis, een revalidatiecentrum, een ziekenhuis of een psychiatrische instelling zijn. Ook kunnen het gebouwen zijn waarin medische praktijken en klinieken zijn gevestigd.

Voor de definities en begrippen is, al dan niet na bewerking, veelvuldig gebruik gemaakt van: Gool, van, Prof. dr. P. e.a. (2020). “Onroerend goed als belegging” (zesde druk). Wolters Kluwer