Vastgoedbeleggingsmarkt – Visie Robert-Jan Foortse, APG
In een jaar van regeldruk, terugtrekkend buitenlands kapitaal en politieke onzekerheid bleef APG investeren in de Nederlandse woningmarkt.
Robert-Jan Foortse, APG
“We moeten beleggen in trendlines, niet in headlines”
In een jaar van regeldruk, terugtrekkend buitenlands kapitaal en politieke onzekerheid bleef APG investeren in de Nederlandse woningmarkt. Robert-Jan Foortse ziet kansen waar anderen afhaken: “Juist dan kun je het verschil maken.” Over impact, rendement en beleggen voorbij de waan van de dag.
In een jaar waarin buitenlandse beleggers zich massaal terugtrokken uit Nederland, bleef APG actief op de woningmarkt. Dat is niet toevallig, zegt Robert-Jan Foortse, verantwoordelijk voor de Europese vastgoedbeleggingen bij APG Asset Management. “In sectoren waarin veel beleggers naar de uitgang willen, daarin wil je als langetermijnbelegger naar de ingang.” Toch ziet hij de volatiliteit van het Nederlandse woonbeleid als een structureel risico. Een risico dat wordt veroorzaakt door politiek inconsistent handelen.
“Nederland kan geen 100.000 woningen per jaar bouwen zonder buitenlands kapitaal. Dat maakt stabiel beleid en een aantrekkelijk investeringsklimaat noodzakelijk”
APG beheert wereldwijd zo’n 50 miljard euro aan vastgoed met een relatief compact team van vijftig mensen. De organisatie belegt bewust indirect. “Vastgoed is per definitie lokaal. Wij willen altijd optrekken met lokale experts.” Indirect beleggen betekent niet automatisch minder invloed. “We kunnen 95 of 98 procent van de aandelen houden. Maar we willen altijd een operationele partner die meebelegt en het dagelijks management doet. Lokale kennis verhoogt de kwaliteit, vermindert de risico’s en houdt onze organisatie efficiënt.”
Stapeling van regels
Terugkijkend op 2025 ziet Foortse één dominante factor die de Nederlandse vastgoedmarkt heeft beïnvloed: regelgeving. “We hebben de afgelopen jaren te veel regels op elkaar gestapeld en ze ook nog te vaak veranderd.” Hij wijst op fiscale wijzigingen, het verdwijnen van het FBI-regime, nieuwe box-3-regels en de Wet betaalbare huur. “Als belegger heb je keuze uit landen en sectoren. Als Nederland onaantrekkelijker wordt tegenover onze buurlanden, dan is het lastig om kapitaal hier te alloceren.”
Het gevolg is zichtbaar. Buitenlandse partijen hebben zich grotendeels teruggetrokken. “Dat kapitaal is weg. Het weerspiegelt hoe internationale beleggers de beleidsvolatiliteit en het investeringsklimaat in Nederland beoordelen.” Voor APG heeft dat twee kanten. Het betekent minder concurrentie bij haalbare projecten. Tegelijk ziet Foortse een structureel risico voor de woningproductie. “Als we 100.000 woningen per jaar willen realiseren, praten we over 350 à 400 miljard euro in tien jaar tijd. Dat kan Nederland niet alleen.”
Draai aan de fiscale knop
Volgens hem ligt een deel van de oplossing in de fiscaliteit. “De lange termijn vraagt om aanpassing van regelgeving en stabiliteit in beleid. Maar als je op korte termijn aandacht wilt terugwinnen, moet je aan de fiscale knop draaien.”
Binnen het woningmandaat van APG speelt naast rendement ook maatschappelijke impact een rol. “Impact betekent voor ons het toevoegen van nieuwe betaalbare Nederlandse woningen, met additionaliteit en intentionaliteit.” Het gaat dus niet om de bestaande voorraad, maar om het doelbewust toevoegen van nieuw aanbod.
Drie megatransacties
Foortse was positief verrast dat het is gelukt eind vorig jaar een aantal grote woningtransacties te tekenen, waaronder de projecten Merwede en Cartesius in Utrecht. “Dat in zo’n moeilijke markt dit soort megatransacties tot stand kwamen, historisch grote projecten.” Tegelijkertijd plaatst Foortse een kanttekening. “Dit zijn geen nieuwe projecten. Dit zijn gebiedsontwikkelingen waaraan al tien, of soms wel twintig jaar wordt gewerkt. Dat die nu eindelijk tot uitvoering komen, dat is bijzonder.”
Dat APG in deze markt relatief veel projecten kon binnenhalen, is mede te danken aan het wegblijven van internationale concurrentie. “We krijgen niet per se een betere deal, maar we krijgen wel de deal. In andere marktomstandigheden hadden we die misschien verloren.”
Foortse benadrukt dat tegenover elke transactie die wel tot stand kwam, een veelvoud aan projecten stond die onhaalbaar bleken, niet door gebrek aan vraag, de locatie of de kwaliteit van het plan, maar uitsluitend door de financiële haalbaarheid. Hij stelt dat de huidige mix van regulering, bouwkostenstijgingen en beleidsrisico’s ertoe heeft geleid dat rendementen onder druk staan, terwijl de risico’s voor investeerders toenemen.
Europa staat op de radar
Een andere strategische afweging die Foortse ziet, is de positie van Nederland binnen de bredere Europese kapitaalallocatie. “We merken dat internationale beleggers Europa weer nadrukkelijker op de radar hebben. In een geopolitiek onrustige wereld wordt stabiliteit belangrijker dan maximale groei.” Dat betekent echter niet automatisch dat kapitaal naar Nederland stroomt. “Als internationale partijen Europa binnenkomen, beginnen ze vaak in het Verenigd Koninkrijk. Daarna volgen Duitsland en Frankrijk. Nederland moet dus concurreren op aantrekkelijkheid. Je moet zorgen dat je net iets beter voor de dag komt dan je buren. Maar momenteel is het omgekeerde het geval: Nederland presenteert zich vooral als risicovoller en minder betrouwbaar dan omliggende landen. Kapitaal dat nu niet voor Nederland kiest, ben je voor langere tijd kwijt. Dat is een gemiste kans.”
Voor 2026 is Foortse gematigd optimistisch. “Ik ben van het glas halfvol.” Hij ziet dat marktpartijen en overheid elkaar beter hebben leren begrijpen. “Er is een breder besef ontstaan van wat nodig is. Dat helpt. Maar het moet zich nog vertalen in concrete maatregelen.”
Nieuw mandaat voor seniorenhuisvesting
Daarnaast werkt APG aan een nieuw mandaat voor seniorenhuisvesting. “Er komt een enorme golf aan senioren aan. Als we het juiste product weten te realiseren, op de juiste locatie en in de juiste aantallen, dan ontstaat daar een structurele markt.”
Tegelijkertijd blijven geopolitieke risico’s aanwezig. Van spanningen in Europa tot onzekerheid op financiële markten, de volatiliteit is niet verdwenen. Toch relativeert Foortse die zorgen. “Ieder jaar heeft zijn risico’s. Terugkijkend lijkt het altijd eenvoudig. Vooruitkijkend is het dat nooit.”
Voorbij de waan van de dag
Voor een langetermijnbelegger als APG ligt de focus daarom op structurele ontwikkelingen. “Daarom beleggen we in trendlines, niet in headlines.” Demografie, verstedelijking, woningtekorten en maatschappelijke behoefte aan betaalbaarheid zijn volgens hem trends die de korte termijn overstijgen. “Als je pensioenvermogen beheert, moet je voorbij de waan van de dag kunnen kijken. Juist dan kun je in moeilijke markten verschil maken.”
“Als je pensioenvermogen beheert, moet je voorbij de waan van de dag kijken. Juist dan kun je in moeilijke markten verschil maken”
Robert-Jan Foortse werkt sinds december 2002 bij APG Asset Management, een van de grootste pensioenbeleggers ter wereld. Hij is verantwoordelijk voor de vastgoedbeleggingen van APG in Europa. Foortse begon zijn loopbaan bij APG (destijds ABP) met een focus op de Asia-Pacificmarkt, waar hij tussen 2003 en 2007 leiding gaf aan zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedinvesteringen.
Voor hij bij APG kwam, werkte Foortse ruim tien jaar als director of Real Estate Corporate Finance bij Arthur Andersen. Hij deed de Master of Real Estate (MRE) aan de Amsterdam School of Real Estate. Foortse is daarnaast actief binnen de brancheverenigingen Inrev en Epra, waar hij zitting heeft in het bestuur.
