Kantoren – Visie Bas Jochims, Bouwinvest
De Nederlandse kantorenmarkt beweegt zich in 2025 tussen herstel en terughoudendheid. Volgens Bas Jochims, Fund Manager bij Bouwinvest, is het beeld tweeledig.
Visie Bas Jochims, Bouwinvest
Bas Jochims, Bouwinvest
“Je kunt nu heel goed inkopen, zelfs de beste kantoren”
De Nederlandse kantorenmarkt beweegt zich in 2025 tussen herstel en terughoudendheid. Volgens Bas Jochims, Fund Manager bij Bouwinvest, is het beeld tweeledig. De gebruikersmarkt herstelt, maar beleggers blijven voorzichtig. Toch ontstaan juist in deze fase nieuwe kansen.
“Core kantoorvastgoed kan in een onzekere wereld juist weer aantrekkelijk worden voor kapitaal dat op zoek is naar zekerheid”
“De gebruikersmarkt is eigenlijk best goed, zeker op de betere plekken”, zegt Bas Jochims. De cijfers binnen de Bouwinvest-portefeuille spreken wat dat betreft boekdelen. De bezettingsgraad steeg in 2025 van circa 95 naar 97,5 procent. “We hebben echt veel leegstand kunnen wegwerken en huurcontracten kunnen verlengen”, aldus Jochims. Dat herstel concentreert zich nadrukkelijk op toplocaties: ovknooppunten en stedelijke gebieden met voorzieningen en levendigheid.
Hybride werken heeft de vraag naar kantoorruimte veranderd, maar niet doen verdwijnen. “Bedrijven huren misschien minder vierkante meters, maar zijn bereid daar meer voor te betalen – mits het de juiste plek is.” Schaarste speelt daarbij een rol: nieuwbouw blijft achter door hoge bouwkosten en beperkte risicobereidheid bij ontwikkelaars. De bestaande, goed gelegen voorraad profiteert daarvan.
Tegelijkertijd ontstaat er een steeds scherpere tweedeling in de markt. Op toplocaties is er weinig leegstand, terwijl op secundaire locaties druk blijft bestaan. “De selectiecomponent wordt veel belangrijker dan de allocatiecomponent”, stelt Jochims. Anders gezegd: niet de keuze voor kantoren bepaalt het rendement, maar de keuze voor het juiste gebouw op de juiste plek.
Investeringsmarkt: afwachtend, maar niet stil
Terwijl de gebruikersmarkt stabiliseert, blijft de investeringsmarkt zoekende. Transactievolumes liggen hoger dan in 2024, maar worden voor een belangrijk deel gedreven door privaat kapitaal, family offices en value-add beleggers. Institutioneel kapitaal op zoek naar core-vastgoed beweegt voorzichtig.
Volgens Jochims is dat deels een kwestie van sentiment. “Er is behoorlijk afgewaardeerd. De prijzen zijn echt gunstiger. Je kunt nu best goed inkopen – zelfs de beste producten in de markt.” Maar voordat het brede kapitaal terugkeert, moeten waarderingen stabiliseren en moet het vertrouwen herstellen.
Case in point: First Rotterdam
Die selectieve benadering blijkt uit de opvallende aankoop van First Rotterdam door Bouwinvest, mede mogelijk gemaakt door de verkoop van Centre Court in Den Haag. De transactie vroeg om timing en parallel schakelen met het Rijksvastgoedbedrijf.
Centre Court was volledig verhuurd aan één grote huurder, de Rijksoverheid. First Rotterdam biedt spreiding over zeventien huurders, ligt direct naast Rotterdam Centraal, kent huurpotentie richting marktniveau en is erg duurzaam; het energieverbruik ligt in lijn met de normen van het Akkoord van Parijs. “Het was even puzzelen”, zegt Jochims nuchter, “maar voor ons is het een hele mooie optimalisatie geweest.”
Bovendien ziet hij in Rotterdam duidelijke huurgroei. Waar eerder werd gesproken over 275 à 300 euro per vierkante meter, worden inmiddels hogere niveaus gerealiseerd. Die opwaartse druk bevestigt volgens hem de kracht van sterke stedelijke locaties.
Naast zijn werk bij Bouwinvest is Jochims recent benoemd tot voorzitter van ULI Nederland. Vanuit die rol wil hij internationale kennis en onderzoeken over bijvoorbeeld klimaat- en transitierisico’s en marktdata nadrukkelijker verbinden met de Nederlandse praktijk. “Als we waarderingsdata beter inzichtelijk maken, versterken we het investeringsklimaat”, zegt hij. Meer transparantie en onderzoek moeten volgens hem bijdragen aan een volwassenere en toekomstbestendige kantorenmarkt.
Flex als groeimotor
Voor 2026 verwacht Jochims dat flexibiliteit een sleutelthema wordt. De behoefte aan kortlopende contracten, gedeelde faciliteiten en aanvullende ruimte groeit. “Ik ben heel benieuwd hoe de flexmarkt zich ontwikkelt. Die zou best kunnen groeien naar 20 procent van de kantorenmarkt.”
Flexconcepten realiseren huurprijzen die soms twee tot drie keer hoger liggen dan conventionele kantoorhuur. Daar staan hogere operationele kosten tegenover, maar het opent de deur naar operational real estate: vastgoed waarin exploitatie, service en data een steeds grotere rol spelen.
Volgens Jochims ligt daar ook een kans voor transparantie. Meer data over bezettingsgraden, contractduur en prijsniveaus in de flexmarkt zouden de investeringsbereidheid in dit segment verder vergroten. “Als we kunnen aantonen dat flexibele contracten op lange termijn een stabiele inkomstenstroom opleveren, verandert ook de perceptie van risico.”
Real estate as a service
Die ontwikkeling past in een bredere verschuiving richting dienstverlening. Aandacht en ontzorging worden bepalend voor huurdersbinding. “Aandacht is een toverwoord. Als je leegstand of het weggeven van incentives kunt voorkomen, is dat voor het rendement snel heel gunstig.”
De vergelijking met hotels ligt voor de hand: ook daar wordt niet alleen naar het huurcontract gekeken, maar naar bezettingsgraad, kamerprijzen en operationele performance. Die benadering wint volgens Jochims terrein in de kantorenmarkt.
Vooruitblik: kansen in onzekerheid
De geopolitieke context blijft onzeker en het Nederlandse investeringsklimaat – met onder meer overdrachtsbelasting en fiscale verschillen – vraagt volgens hem aandacht. Een gelijk speelveld voor internationale beleggers zou extra kapitaal kunnen aantrekken.
Toch overheerst geen somberheid. Integendeel. In een markt waar veel partijen terughoudend zijn, ontstaan volgens Jochims nu juist instapmomenten. Core-vastgoed kan in een onzekere wereld weer aan aantrekkingskracht winnen.
Zijn conclusie: de kantorenmarkt is geen uniforme belegging meer, maar een precisiespel. Wie scherp selecteert, flexibel inspeelt op gebruikersbehoeften en bereid is operationeel te denken, kan ook in 2026 rendement maken.
“De investeringsmarkt is nog altijd voorzichtig en afwachtend, maar juist nu ontstaan kansen voor wie durft te selecteren”
Bas Jochims is een ervaren vastgoedprofessional met ruim 25 jaar ervaring in de Nederlandse vastgoedsector. Hij werkt sinds 2005 bij Bouwinvest Real Estate Investors, waar hij momenteel als Fund Manager verantwoordelijk is voor het algehele fondsmanagement van de Nederlandse kantoor- en hotelportefeuilles, inclusief financiële en niet-financiële prestaties.
Voordat hij bij Bouwinvest begon, werkte Jochims als accountmanager Commercial Real Estate bij Dynamis. Sinds kort is hij voorzitter van ULI Netherlands, het internationale Urban Land Institute, waar hij eerder al co-chair was van de European Office & Mixed-Use Council. Jochims deed HEAO aan de Fontys Hogeschool in Eindhoven en behaalde zijn Master in Real Estate Development & Investment aan de University of Greenwich.
