Vastgoedbeleggingsmarkt – Visie Ruud Kathmann, Waarderingskamer
De WOZ-waarde raakt iedere vastgoedeigenaar, maar de toezichthouder blijft vaak buiten beeld.
Visie Ruud Kathmann, Waarderingskamer
“Waarderingskamer is hoeder van vertrouwen in de WOZ-waarde”
Ruud Kathmann, Waarderingskamer
De WOZ-waarde raakt iedere vastgoedeigenaar, maar de toezichthouder blijft vaak buiten beeld. Ruud Kathmann van de Waarderingskamer licht toe hoe het toezicht werkt, welke spanningen het delen van data oplevert en waarom betrouwbare waarderingen cruciaal zijn.
De Waarderingskamer opereert grotendeels buiten de schijnwerpers, maar staat midden in het krachtenveld van belastingheffing, vastgoedwaardering en datadeling. Als toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ bewaakt hij de kwaliteit van miljoenen taxaties per jaar. “Wij leveren geen waarde op verzoek”, zegt Ruud Kathmann, lid van het managementteam. “De WOZ-waarde is een zo goed mogelijke inschatting van een objectieve waarde. Belangen spelen geen rol, feiten wel.”
Die objectiviteit is volgens Kathmann de kern van het systeem. Jaarlijks worden in Nederland zo’n negen miljoen objecten gewaardeerd. Dat gebeurt grotendeels modelmatig, ondersteund door data-analyse. “De computer is geen bedreiging voor de taxateur, maar een kwaliteitsimpuls”, stelt hij. “Alleen een model kan zulke aantallen verbanden blijven zien. Maar zonder vakbekwame mensen erbij krijg je onzin.” De parallel met kunstmatige intelligentie is snel getrokken: technologie is nuttig, maar moet gevoed worden met betrouwbare brondata en een professionele beoordeling.
Juist die betrouwbaarheid ziet Kathmann als een groeiende uitdaging. In een tijd waarin data ogenschijnlijk overal beschikbaar zijn, waarschuwt hij voor schijnzekerheid. “Wie alles aan AI overlaat, weet nooit zeker of de data uit de bron komen of deels zijn verzonnen. Betrouwbare gegevens zijn cruciaal voor taxaties.” Daarom pleit hij voor meer samenwerking en datadeling binnen de vastgoedsector. Platforms als StiVAD juicht hij toe, maar de wettelijke beperkingen rond WOZ-gegevens maken actieve deelname complex. “De WOZ-waarde is openbaar, maar slechts beperkt. Je mag kijken, maar niet zomaar bestanden delen. Dat belemmert verdere integratie.”
Bredere toepassing WOZ-waarde
Tegelijkertijd ziet Kathmann kansen voor bredere toepassing van WOZ-waarden, bijvoorbeeld bij verduurzamingsleningen. Nu eisen banken vaak aanvullende taxaties, zelfs wanneer de financiering ruim binnen veilige marges blijft. “Wat is het risico dat een WOZ-waarde twintig procent afwijkt bij een woning van zes ton, als iemand een ton wil lenen voor verduurzaming? Dat risico is verwaarloosbaar.” Toch staat Europese regelgeving ruim gebruik van modelwaarden niet altijd toe. De discussie over hybride taxaties laat zien dat markt, toezichthouders en wetgever zoeken naar een nieuw evenwicht tussen efficiëntie en zekerheid.
In het niet-woningdomein zijn de verschillen nog groter. Woningen kennen veel transacties en vergelijkingsmateriaal; bij commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed ligt dat anders. “Voor energiecentrales of ziekenhuizen is er nauwelijks marktinformatie. Dan kom je uit op de gecorrigeerde vervangingswaarde.” Bij winkels en kantoren draait het juist om actuele huurgegevens, die niet in openbare bronnen te vinden zijn. Kathmann zou een vorm van geaggregeerde huurregistratie toejuichen, maar ziet dat belangen en vertrouwelijkheid de voortgang remmen.
Zwaarste sanctiemiddel: de aanbeveling
De Waarderingskamer beschikt over stevige toezichtinstrumenten. Het zwaarste sanctiemiddel is de aanbeveling, formeel gepubliceerd, en dat ligt bestuurlijk heel gevoelig. “Het is een krachtig instrument, juist omdat we het vrijwel nooit hoeven te gebruiken.” Transparantie en periodieke beoordelingen – inclusief publieke sterrenscores voor gemeenten – zorgen doorgaans voor voldoende prikkel. Escalatie is zelden nodig; overleg en audits lossen de meeste knelpunten op.
Internationaal geldt het Nederlandse systeem als stabiel en consistent. Jaarlijkse herwaardering voorkomt scheefgroei, zoals in landen waar waarden decennia onveranderd blijven. “We zijn best trots dat we jaarlijks actuele waarden kunnen neerzetten”, zegt Kathmann. Buitenlandse delegaties komen geregeld kijken hoe dat evenwicht is georganiseerd.
Risico’s en kansen
Toch staat het systeem voortdurend onder politieke en maatschappelijke druk. Onroerendezaakbelasting is zichtbaar en daardoor gevoelig. In vergelijking met andere landen is de Nederlandse belastingdruk op vastgoed relatief gematigd, maar de perceptie verschilt. Kathmann ziet in discussies over verschuiving van belasting op arbeid naar bezit zowel risico’s als kansen. Wat er ook verandert, de basis moet volgens hem overeind blijven: actuele, uniforme en controleerbare waarden.
Voor vastgoedondernemers is de Waarderingskamer vooral merkbaar via informatieverzoeken en kwaliteitsverbeteringen in verslaglegging. Nieuwe regels verplichten gemeenten om objectkenmerken actiever te verifiëren. Dat vergroot de transparantie, maar vraagt maatwerk bij grote beleggers en corporaties. “Stuur geen tachtigduizend losse verslagen, maar een bestand”, vat Kathmann de praktische insteek samen. Efficiëntie en zorgvuldigheid moeten hand in hand gaan.
Meer datadeling en betere broninformatie
Als hij vooruitkijkt, ziet hij geen radicale koerswijzigingen, maar geleidelijke stappen naar meer datadeling en betere broninformatie. “We zitten nu op het niveau van beperkte openbaarheid. De vraag is wat het volgende evenwicht wordt.” Grote sprongen verwacht hij niet, wel verdere professionalisering, digitalisering en samenwerking.
“De WOZ-waarde is geen waarde op verzoek, maar een zo objectief mogelijke inschatting van wat een pand waard is gebaseerd op feiten, niet op belangen”