Woningen – feiten

Pril herstel woningbeleggingsmarkt zet door

Beleggers kochten in 2025 voor 6,8 miljard aan woningen. Vooral Nederlandse beleggers waren actief. Buitenlandse beleggers kijken wel naar de Nederlandse woningmarkt, maar kopen relatief beperkt. Invoering van de Wet betaalbare huur in 2023 speelt hierbij een belangrijke rol.

Beleggers voegden in 2025 op basis van leverdatum ruim 6,8 miljard aan woningen toe aan hun beleggingsportefeuilles. Op basis van overeenkomstdatum was dit 6,9 miljard. Fiscale en beleidsmaatregelen (o.a. Wet betaalbare huur), maar ook de stijgende rente, ondermijnden in 2022 en 2023 het vertrouwen van beleggers. De cijfers van 2024 en 2025 bevestigen het herstel van dat vertrouwen.

Rendementen

Beleggers kochten in 2025 nieuwbouwwoningen (turnkey- en koopaanneming) voor een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 4,4 procent. Het verschil in rendement tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen lijkt kleiner te worden. Het gemiddelde brutoaanvangsrendement waarvoor beleggers in 2025 bestaande woningen kochten, bedroeg 4,86 procent. Voor woningen met een goed energielabel - B of hoger - waren kopers bereid meer te betalen. Zo werden in 2025 bestaande woningen met energielabel A aangekocht voor een gemiddeld rendement van 4,5 procent, terwijl dat voor bestaande woningen met energielabel D of lager 5,5 procent bedroeg.

Buitenlandse beleggers

Buitenlandse beleggers kochten in 2025 voor 900 miljoen euro aan woningen, maar verkochten voor 1.290 miljoen euro. Een nettoresultaat van -390 miljoen euro (-650 miljoen euro in 2024). Voor buitenlandse beleggers spelen naast regulering als maximering van huur- en exploitatiebeperkingen soms wel tot 25 jaar ook fiscale maatregelen een grote rol bij de geografische allocatie van beleggingsfondsen. Buitenlands kapitaal stroomt hierdoor steeds vaker naar andere landen. Het zet Nederland op achterstand. De ambities voor de woningbouw raken hierdoor steeds verder uit zicht.

top 5 herkomst buitenlands kapitaal | leverdatum*, mln euro

• uitstroom – instroom
• 1 – 2 3 4 5 1 2 3 4 5

2025

• DE – US CH CA SE GB FR LI JP
• 203 – 149 145 95,5 16,3 60,0 47,9 15,4 9,66

2024

• CA – SE DE US BE US DE GB
• 842 – 55,9 37,0 33,9 10,2 128 114 88,7

2023

• DE – RU BE SE US US DE BE GB CH
• 26,2 – 2,93 2,09 1,87 1,32 347 125 114 41,7 15,5

2022

• US – SE DE DE LU SE US GB
• 58,8 – 12,6 9,18 409 150 70,9 69,8 68,7

2021

• MC – DE LU CA BE SE
• 3,24 – 420 73,3 51,4 42,1 7,70
• *leverdatum is de datum van inschrijving van de akte van levering in het kadaster – figuur 2.6

top 5 woningtransacties |exclusief portefeuilletransacties, koopsom, mln euro naam eenheden plaats koopsom koper 1 De Sax 822 Rotterdam 360 Achmea Real Estate 2 Eleven Square 934 Amsterdam 317 Bouwinvest 3 Cartesius ca 1000 Utrecht 300 CBRE IM (APG) 4 Spaarnepoort 624 Haarlem 210 a.s.r. real estate 5 Merwede, blok B 1a 779 Utrecht 210 Greystar (APG)

top 5 transacties woningcorporaties | koopsom, mln euro

• naam – eenheden plaats koopsom koper
• 1 – De Gravin 173 Oud-Beijerland 75 HW Wonen
• 2 – Columbusstraat 133 Barneveld 22 Woningstichting Barneveld
• 3 – Schippersland 67 Oldebroek 17 Omnia Wonen
• 4 – Van Houtenstraat 36 Zaandam 4 Parteon
• 5 – Steenstraat 16 Wijk bij Duurstede 4 Woonin

figuur 2.8

StiVAD-deelnemers focussen in hun acquisitie van woningen op energielabel A en hoger. Daarnaast is er een groep beleggers, zoals particuliere beleggers, die nog steeds (bestaande) woningen met label B, C of D kopen.

Volgens het RVO werden in heel 2025 ruim 615.000 nieuwe energielabels voor woningen geregistreerd (basisopnames), plus nog bijna 150.000 detailopnames. In januari en februari 2026 kwamen er al circa 97.000 nieuwe woninglabels bij. Dit zijn alleen de nieuw afgegeven labels, niet een totaalstand van alle geldige labels in de woningvoorraad. Die totaalstand wordt jaarlijks door het CLO/PBL gepubliceerd. Een nieuwe update (over heel 2025) wordt later dit voorjaar verwacht. In de loop van 2026 verandert het energielabel voor woningen en gebouwen op basis van de Europese richtlijn EPBD IV.

• (bron RVO)