Winkels 3e kwartaal 2025: BAR 7,8% mediaan | 7,6% min

In het derde kwartaal van 2025 registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum achttien transacties met winkelvastgoed voor in totaal 182,5 miljoen euro.

Het mediane BAR kwam voor het derde kwartaal uit op 7,8 procent, gebaseerd op drie transacties. Het laagste BAR van 7,6 procent werd betaald voor drie geschakelde winkelunits van samen bijna 1200 m² in de binnenstad van Den Bosch. Het hoogste BAR van 9,1 procent werd genoteerd bij de verkoop van een winkel in Breda.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Woningen 3e kwartaal 2025: Mediaan 4,5% | 4,3% min

In het derde kwartaal van 2025 registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum 22 transacties met woningcomplexen voor 564,7 miljoen euro.

Het mediane BAR kwam voor het derde kwartaal uit op 4,5 procent, gebaseerd op vier transacties. Het laagste BAR van 4,3 procent betrof een turnkey-overeenkomst voor de bouw van 25 woningen in de buurt van Gouda. Het hoogste BAR van 4,7 procent werd genoteerd bij de aankoop van een turnkeyproject voor de bouw van zo’n 130 woningen in Rotterdam-Zuid.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

 

Te bouwen woningen

Opvallend laag is het aantal turnkey- en koop-aannemingcontracten die in de eerste drie kwartalen van 2025 door deelnemers in StiVAD zijn gemeld. In 7 transacties kochten beleggers dit jaar 576 te bouwen woningen voor een totaalbedrag van 190 miljoen euro. In dezelfde periode in 2020 lag dit bedrag bij 38 transacties nog op 1,7 miljard euro.

Top 3 woningdeals

Bij de twee grootste deals was een buitenlandse partij betrokken. De grootste deal was de verkoop door de Duitse institutionele belegger Union Investment van het complex Urban Villas met 173 woningen in Amsterdam-Noord voor 92 miljoen euro aan het eveneens Duitse Meag. Op nummer twee kwam de verkoop in opdracht van een Duitse belegger door Orion Investment Partners van 108 woningen in het complex Berghaus aan de Amsterdamse West-as voor 88,5 miljoen euro aan belegger Amvest. De twee na grootste deal was de verkoop van de zogeheten Grand-portefeuille met 289 woningen in Groningen, Krommenie en Voorschoten van Amvest aan belegger Urban Interest.

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Beleggingsvolume stabiel: minder in woningen, meer in winkels en kantoren 

Vastgoedbeleggers kochten in de eerste drie kwartalen van 2025, gemeten naar leverdatum, voor 8,7 miljard euro aan Nederlandse vastgoedbeleggingen. Daarmee ligt de vastgoedmarkt gemeten naar volume slechts 1 procent achter op dezelfde periode in 2024. Dit blijkt uit het transactieregister van StiVAD.   

Het handelsvolume in woningcomplexen, gemeten naar leverdatum, daalde in de eerste drie kwartalen tegenover vorig jaar met 4% tot 3,22 miljard euro. Vorig jaar was dat 3,35 miljard euro.  Winkels en kantoren deden het met beleggingsvolumes van respectievelijk 1,13 en 1,63 miljard euro juist beter dan een jaar eerder. De winkelmarkt ligt nu 32% voor op de eerste drie kwartalen van vorig jaar. Bij kantoren blijft die voorsprong beperkt tot 4%. 

Dalers 

De beleggingsvolumes in zorgvastgoed en bedrijfsruimten vielen tegenover de eerste drie kwartalen van 2024 met respectievelijk 28 en 14 procent terug. De totalen kwamen uit op 366 miljoen euro voor zorgvastgoed en 2,17 miljard euro voor bedrijfsruimten, inclusief logistiek. 

Beleggingsvolume Q1-3 2025
(leverdatum | x mln euro)
2024 → Q3 2025 → Q3 % 2024 Q3 2025 Q3 %
Woningen 3.353 3.218 -4 1.244 871 -30
Zorgvastgoed 507 366 -28 51 121 136
Winkels 854 1.129 32 253 211 -17
Kantoren 1.568 1.625 4 564 950 68
Bedrijfsruimten 2.532 2.167 -14 921 812 -12
Totale markt 8.813 8.682 -1 3.552 3.141 -12

Top 5 deals  

De vijf grootste vastgoedtransacties in het derde kwartaal van 2025 waren een grondtransactie, de verkoop van een logistiek object en drie kantoren. De verkoop van het ADM-terrein in het Westelijk Havengebied in Amsterdam voor 165 miljoen euro door ondernemer Wim Beelen aan de gemeente Amsterdam spande de kroon. Op de tweede plaats kwam de verkoop van het kantoorgebouw First nabij Rotterdam Centraal met 152 miljoen euro. Het logistieke complex AMS05 op het Schiphol Trade Park werd voor 145 miljoen euro door ontwikkelaar Intospace verkocht aan de Spaanse belegger Pontegadea Logistics, een beleggingsvehikel van Zara-oprichter en -eigenaar Amancio Ortega. Op vier en vijf komen nog twee kantorendeals: Bouwinvest verkocht het Haagse kantoorgebouw Centre Court voor 133,5 miljoen euro aan de Rijksgebouwendienst, het CBRE Dutch Office Fund verkocht voor 120 miljoen euro het kantoorgebouw NieuwAmsterdam naast station Bijlmer aan ontwikkelaar Edge Technologies. 

Gevoelstemperatuur  

Gemeten naar overeenkomstdatum staken vastgoedbeleggers in de eerste drie kwartalen van 2025 voor slechts 7,1 miljard euro in vastgoed. Dat betekent een daling met ruim 23 procent tegenover dezelfde periode een jaar eerder. Dit cijfer is een indicatie van het huidige negatieve sentiment in de markt. Totalen naar leverdatum zijn echter betrouwbaarder: er is geleverd, de financiering is rond. Vandaar dat deze afgeronde deals favoriet zijn als referentie bij taxateurs.  Totalen naar overeenkomstdatum vormen een directere indicatie van de gevoelstemperatuur in de markt. Die is op basis van de huidige cijfers overwegend negatief. De trend in de eerste drie kwartalen is – met uitzondering van winkels en kantoren – aanhoudend dalend.  

Eerste drie kwartalen: woningen -38 procent  

Gemeten naar overeenkomstdatum vallen de investeringen in woningen in de eerste drie kwartalen van 2025 met 38 procent terug tegenover dezelfde periode in 2024. Voor zorgvastgoed en bedrijfsruimten bedraagt de terugval 20 en 25 procent. De markt voor kantoren toont voorzichtige groei met 5 procent. Winkelvastgoed is de duidelijke winnaar met een groei van het beleggingsvolume met ruim 34 procent tegenover de eerste drie kwartalen van 2024. 

Beleggingsvolume Q1-3 2025
(overeenkomstdatum | x mln euro)
2024 → Q3 2025 → Q3 % 2024 Q3 2025 Q3 %
Woningen 3.441 2.129 -38 1.845 552 -70
Zorgvastgoed 310 248 -20 46 40 -12
Winkels 842 1.131 34 268 167 -38
Kantoren 1.334 1.395 5 592 820 38
Bedrijfsruimten 2.321 1.760 -24 795 694 -13
Totale markt 9.251 7.106 -23 3.040 2.430 -20