Kantoren tweede kw ‘20: mediane BAR 11% | minimale BAR 7,8%

Kantoren BAR Q2 20

figuur boven: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Bij de deelnemende StiVAD partijen in de laatste zes kwartalen vooral kantoren verkocht. In de periode na januari 2020 werd er slechts één aankoop op een locatie langs de ring west in Amsterdam geregistreerd (en geen verkopen). Die aankoop drukt het gemiddelde BAR naar vijf procent voor het eerste kwartaal van 2020, waar in het eerste kwartaal van 2019 nog een mediane BAR van 14,6 procent werd genoteerd.

Winkels eerste kw ’20: mediane BAR 5,9% | minimale BAR 4,54%

Winkels; BAR Q2 20

figuur boven: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van winkeltransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Als het om winkelbeleggingen gaat, dan valt in het vastgoedbeleggingstransactieregister op dat institutionele beleggers de portefeuilles nog steeds aan het herschikken zijn. Winkelobjecten in de kleinere en middelgrote steden worden verkocht. Het betreft binnen deze groep met name kleinere winkelcentra. Het mediane BAR van het eerste kwartaal 2020 (5,9%) is dan ook met name gebaseerd op dit type transactie. Het mediane BAR van 9,8% in het laatste kwartaal 2019 werd gestuwd door verkopen van vooral solitaire panden aan huurders en particuliere beleggers. In het tweede kwartaal van 2020 werden geen winkeltransacties geregistreerd.

Woningen tweede kw ‘20: mediane BAR 4,2% | minimale BAR 4,0%

Woningen: BAR Q2 20

Woningen: BAR Q2 ‘20

figuur boven: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van woningcomplex transacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

In de laatste zes kwartalen zijn er 108 woningcomplextransacties geregistreerd. Het mediane BAR voor woningcomplextransacties is gedaald van ~ 5,6% in het eerste kwartaal van 2019 naar ~ 4,2% nu. In het tweede kwartaal 2020 viel het aantal geregistreerde transacties terug naar 3, tegen 29 transacties een kwartaal eerder. De corona-uitbraak speelt hierin zeker een rol. De uitschieter in het eerste kwartaal 2020 naar een BAR van 2,5% betrof een klein object dat werd verkocht als onderdeel van een grote portefeuille.

Woningen: geografische spreiding

 

Woningen Q2 20 mediane bar

kaart boven: aantal transacties per provincie in de periode van 2019 kwartaal 1 tot en met 2020 kwartaal 2 en het mediane BAR – theoretische huur – van de transacties.

In de laatste 6 kwartalen werden de meeste transacties gedaan in Zuid-Holland en Noord-Brabant. De laagste BAR’en werden genoteerd in Noord-Holland. In Groningen, Friesland, Overijssel, Flevoland en Zeeland werden te weinig transacties geregistreerd om over te kunnen rapporteren.

Woningen: mediane waarde per gemeente

Woningen Q2 20 mediane bar

kaart boven: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op de woningbeleggingstransacties van 2019 kwartaal 1 tot en met 2020 kwartaal 2.

In waarde gemeten vonden de meeste transacties plaats in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Den Bosch, Eindhoven en Sittard-Geleen. Rotterdam spande de kroon met 19 transacties in totaal.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Woningen Q2 20 histogram

figuur boven: spreiding van het BAR – theoretische huur – van turnkey- en koop-aannemingsovereenkomsten voor – nieuwe – woningcomplexen in de periode van 2019 kwartaal 1 tot en met 2020 kwartaal 2.

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. In het merendeel van die overeenkomsten (~ 60%) worden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,9% en 4,9%. De laagste bruto aanvangsrendementen, veelal gerealiseerd in de regio Amsterdam, liggen tussen 3,7% en 3,9%.

Toevoegen betaalbare woningen leidt tot balans

Een dak boven je hoofd is een essentiële levensbehoefte. Het is niet voor niets opgenomen in de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties. Daar moet de overheid zich op richten. In Nederland doen we dat samen met de woningcorporaties. Het is van groot belang dat corporaties blijven inzetten op betaalbare woningen voor mensen die het echt nodig hebben.

Maar naast de kwantitatieve, is er een kwalitatieve vraag. Er is een groot tekort aan woningen in het middenhuursegment die voldoen aan de wensen van huurders. Denk aan specifieke locaties, typologie en diensten. Door in deze kwalitatieve vraag te voorzien zal er meer doorstroming kunnen plaatsvinden vanuit de corporatiesector naar het vrije huursegment.

Betaalbaarheid speelt niet alleen in het sociale segment, maar ook in de vrije huursector. Institutionele beleggers zien investeringen in betaalbare midden huurwoningen als één van hun kerntaken. Zij stellen vaak als eis dat de huur niet meer dan circa een kwart van het bruto inkomen van een huishouden mag uitmaken. Zo blijft het risico op een huurachterstand minimaal. Dat levert structureel goede resultaten op voor de belegger en een fijne woonbeleving voor de huurder.

Ondanks woonakkoorden zoals die gesloten worden met gemeenten Amsterdam en Utrecht is er meer nodig dan alleen deze goede gemeentelijke initiatieven. Ik denk dan aan meer centrale aansturing vanuit de overheid door het aanwijzen van gebieden à la Vinex in de jaren negentig van de vorige eeuw.

Er is in Nederland een duidelijk onderscheid aangebracht tussen het sociale en vrije huursegment. In het laatste segment zijn veel institutionele beleggers die posities willen innemen. Deze partijen beleggen voor de lange termijn en nemen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Dat wil zeggen: een acceptabele rendementseis bij een gematigd huurbeleid.

Deze rol hoeven corporaties niet over te nemen. Wel zal er meer doorstroming moeten plaatsvinden, waardoor sociale woningen vrijkomen voor gezinnen die deze nodig hebben. Zo kunnen wij de hele woningvoorraad vergroten, in zowel het sociale als het vrije huursegment.

Robbert van Dijk MRE MRICS,
Voorzitter StiVAD