Drie woningcorporaties treden toe tot StiVAD

De woningcorporaties Pré Wonen in Velserbroek, Wonen Zuid in Roermond en Woonkracht10 in Zwijndrecht hebben zich aangesloten bij de Stichting Vastgoeddata “StiVAD”. Daarmee komt het aantal aangesloten partijen op 83.

Stichting Pré Wonen is een woningcorporatie met zo’n 16.000 woningen in Haarlem, Beverwijk, Bloemendaal, Heemstede en Zandvoort. Wonen Zuid is actief in de gemeenten Roermond, Leudal, Maasgouw, Nederweert, SittardGeleen, Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Beekdaelen en Valkenburg a/d Geul met eveneens zo’n 16.000 woningen. Woonkracht10 geeft met ruim 10.000 woningen een thuis aan mensen in Zwijndrecht, Papendrecht, Hendrik Ido Ambacht en Alblasserdam.

Deelnemer in StiVAD zijn institutionele beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed en accountants. De stichting is in 2010 opgericht door de vereniging van institutionele beleggers in Nederland (IVBN) en startte met zeventien zogeheten founding fathers, met als doel betrouwbare marktreferenties voor betere vastgoedtaxaties.

Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD. Deelnemende taxateurs kunnen deze marktreferenties gebruiken voor de onderbouwing van hun waarderingen op marktwaarde. Eigenaren gebruiken de referenties onder andere voor het motiveren van (des-)investeringsbeslissingen voor beleggingscommissies en commissarissen.

Bestuursvoorzitter Robbert van Dijk van StiVAD is blij met de nieuwe toetreders: “Steeds meer corporaties sluiten zich aan. Met de betrouwbare marktdata van StiVAD kunnen zij hun assetmanagement en taxaties verder professionaliseren.”

Over StiVAD
StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. Door de snelle groei is StiVAD een steeds completere bron voor beleggingstransactiegegevens. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passanten-index voor winkelcentra en -gebieden.

Groei meldingen transacties

In het register stonden eind mei 2021 3.383 transacties, waarvan:
* 1.447 woningcomplexen (92 uit publieke bron)
* 868 winkels en winkelcentra (95)
* 574 kantoren (156)
* 287 bedrijfsvastgoed (214)
* 151 woonzorgcomplexen (75)
* 34 parkeergarages (7)
* 22 overige (15)

In de voorgaande zes maanden werden 665 nieuwe transacties toegevoegd, waarvan 471 uit publieke bron en 194 door StiVAD-deelnemers. De waarde van alle transacties samen beloopt 41,5 miljard euro, waarvan 11,6 miljard uit publieke bron en 29,9 miljard voor rekening van StiVAD-deelnemers.

De StiVAD-database bevat vastgoedtransacties uit 2020 ter waarde van 11,2 miljard euro. Het gaat hierbij om gedetailleerde transactiegegevens afkomstig van StiVAD-deelnemers (inclusief aanvangsrendementen) voor een bedrag van ruim vier miljard euro. Voor het overige zijn het transacties uit openbare bron, die sinds juli 2020 aan de StiVAD-database worden toegevoegd.

Kantoren 2e kwartaal 2021: BAR 7,95 mediaan | 4,6 min

Kantorentransacties werden door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste twee kwartalen van 2021 33 keer geregistreerd, met een waarde van 365,8 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD waren bij zeven deals betrokken, goed voor 207 miljoen euro. De transacties vielen alle in het eerste kwartaal. Het laagste BAR kwam uit op 4,6 procent voor de aankoop van een groot kantoorpand  in Rotterdam. Het hoogste BAR lag op 11,8 voor de verkoop aan een projectontwikkelaar van een pand van 1.500 vierkante meter in Almere. Het mediane BAR kwam uit op 7,95 procent.

In de eerste kwartalen van 2020 en in het tweede kwartaal 2021 (voorlopige cijfers) lag het aantal transacties onder drie, waardoor voor die perioden geen boxplot kon worden getekend.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR – theoretische huur – per kwartaal van kantorentransacties. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Winkels 2e kwartaal 2021: BAR 5,7 en 8,5

Aan transacties met winkels en winkelcentra registreerde Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ in de eerste twee kwartalen er tot nu zeventien, met een totale waarde van 166,3 miljoen euro. Deelnemers in StiVAD hadden daarin een aandeel van 5,2 miljoen euro met twee transacties: de aankoop van een supermarkt in Nijmegen van een ontwikkelaar en de verkoop van een winkelpand in Hilversum van een kleine driehonderd vierkante meter aan een institutionele belegger. Het BAR van beide transacties bedroeg respectievelijk 5,7 en 8,5 procent. Op basis van dit geringe aantal transacties van deelnemers is het nog niet zinvol een boxplot te presenteren.

Woningen 2e kwartaal 2021: BAR 3,9 mediaan | 3,5 min

Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ twaalf beleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 287,1 miljoen euro. Van deze deals kwamen er acht voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 240,6 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In zeven gevallen ging het om een koopaanneming- of turnkey-overeenkomst, met een gezamenlijke waarde van 227,1 miljoen euro.

Door de andere aard van de transacties, geeft de grafiek een ander beeld: waar 2020 in het teken stond van de verkoop van portefeuilles met verouderd bezit, wordt het beeld in 2021 tot nu bepaald door de aankoop van woningen via koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten. Hierin is duidelijk het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen voor beleggers zichtbaar. In de eerste vier maanden van 2021 werden in het Kadaster 117 vastgoedtransacties boven tien miljoen euro geregistreerd, een daling met 22 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, toen er 150 van dergelijke deals waren.

Het laagste BAR kwam in het tweede kwartaal (voorlopige cijfers) uit op 3,5 procent en betrof de verkoop door een institutionele belegger van een Haags appartementencomplex met 22 woningen uit 1995. De koper is een particuliere belegger. Het hoogste BAR van 4,1 procent werd betaald door een institutionele belegger voor een appartementencomplex in Den Haag met 36 eenheden. Verkoper is een ontwikkelende aannemer, die de appartementen na de zomer van 2022 zal opleveren. Het mediane BAR komt uit op 3,9 procent.

Het laagste BAR in het eerste kwartaal kwam uit op 4,1 procent en werd betaald door een institutionele belegger voor een woontoren met 168 woningen in Rotterdam nabij het Centraal Station, op te leveren in het voorjaar van 2025. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het hoogste BAR lag het eerste kwartaal op 4,7 procent, voor de aankoop door een particuliere belegger van een appartementencomplex met 45 woningen in Rosmalen, op te leveren begin 2022. Verkoper is een projectontwikkelaar. Het mediane BAR lag op 4,3 procent.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Woningen: geografische spreiding

De transacties met woningcomplexen concentreerden zich in de eerste twee kwartalen in Noord-Brabant, gevolgd door Zuid-Holland. In Noord-Brabant kwam het mediane BAR uit op 4,3 procent, Zuid-Holland scoorde een 4,1. In de overige provincies waren te weinig transacties (< 3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.

Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.

Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties

Veel woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij het merendeel (57 procent) van de overeenkomsten in de eerste twee kwartalen werden bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 4,2 en 4,6 procent. De laagste bruto aanvangsrendementen liggen tussen 3,9 en 4,2 procent en werden genoteerd voor projecten in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.