Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.
Er zijn in 2021 tot nu toe door Stichting Vastgoeddata ‘StiVAD’ 100 woningbeleggingstransacties geregistreerd, met een totale waarde van 1,5 miljard euro. Van deze deals kwamen er 29 voor rekening van bij StiVAD aangesloten partijen, goed voor 646,4 miljoen euro. De overige transacties waren afkomstig uit openbare bron. In achttien gevallen ging het om koopaannemings- of turnkey-overeenkomsten, met een gezamenlijke waarde van 574 miljoen euro.
In de grafiek is duidelijk te zien dat de markt voor woningcomplexen wordt bepaald door een beperkt aanbod. StiVAD-deelnemers realiseerden in het derde kwartaal gezamenlijk veertien transacties, drie transacties vielen in het vierde kwartaal. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal liggen de rendementen dichter bij elkaar. In het derde en vierde kwartaal ging het – gemeten naar waarde – opnieuw vooral om nog te bouwen woningen, tien transacties betroffen kleine plukjes bestaand vastgoed.
Het laagste BAR kwam in het derde kwartaal uit op 3,7 procent en betrof een koop-aannemingsovereenkomst voor een appartementencomplex in Alphen aan den Rijn. Het hoogste BAR van 4,7 procent werd betaald voor bestaande woningen met bouwjaar 1973 in Middelburg. Het mediane BAR komt uit op 4,2 procent.
“Het beeld dat hier wordt geschetst door StiVAD wordt herkend door Altera”, zegt hoofd assetmanagement Woningen Niels van Wonderen van Altera. “De convergentie in aanvangsrendementen zien wij ook. De regio’s buiten de Randstad hebben een duidelijke yield-compressie laten zien. De plus die kon worden behaald ten opzichte van de Randstad is in de loop der tijd wat verminderd, waardoor het gemiddelde aanvangsrendement in Nederland verder is gedaald. Dit kan te maken hebben met het feit dat de leegwaardes in de regio’s buiten de Randstad absoluut en relatief snel zijn gestegen, waardoor voor beleggers met een uitpondscenario deze regio’s (nog) aantrekkelijker zijn geworden.”
Woningen: geografische spreiding
Koploper onder de provincies waarin de meeste transacties door StiVAD-deelnemers dit jaar plaatsvonden is Zuid-Holland met zeven transacties met een gemiddelde BAR van 4,1 procent. Noord-Brabant volgt met zes transacties en een gemiddelde BAR van 4,3 procent. De laagste gemiddelde BAR van 3,8 procent werd gerealiseerd in Noord-Holland, bij vijf transacties. Ook in Gelderland en Zeeland werd dit maal vaker zaken gedaan, waardoor een gemiddelde BAR kon worden berekend. In de overige provincies waren te weinig transacties (<3) om een betrouwbare mediane BAR te berekenen.
Bij de kaart: het mediane BAR – theoretische huur – per gemeente gebaseerd op woningbeleggingstransacties in 2020.
Woningen: turnkey- en koopaannemingstransacties
De meeste woningcomplexen worden verworven door middel van koopaanneming- en turnkey-overeenkomsten met een BAR-afspraak. Bij deze overeenkomsten werden in de eerste drie kwartalen bruto aanvangsrendementen afgesproken tussen 3,4 en 4,9 procent. Voor 44,4 procent van de projecten lag het afgesproken rendementen tussen 4,1 en 4,5 procent.
