Archief voor categorie: nieuwsberichten

Het register van vastgoedtransacties in de Nederlandse markt, beheerd door StiVAD, wordt uitgebreid met grondtransacties. Hiermee krijgen vastgoedprofessionals beter zicht op de pijplijn van herontwikkelingen en bouwprojecten. 

Het vastgoedtransactieregister van StiVAD bevatte al transacties waarbij bestaande gebouwen werden verkocht voor herontwikkeling, zogeheten brownfields. Ook werden koopaanneming- en turnkeyprojecten voor te bouwen woningen opgenomen. Nu worden daaraan ook nieuw uitgegeven percelen bouwgrond en overige grond met een vastgoedbestemming toegevoegd. De informatie over gronddeals komt uit het Kadaster, aangevuld door het StiVAD-researchteam.

Zuivere rapportages

Aanleiding voor de uitbreiding is de vraag van gebruikers van het register om meer informatie over gronddeals. Bovendien vergroot het apart labelen van grondtransacties de zuiverheid van rapportages over het vastgoedbeleggingsvolume. Grond valt daar immers buiten. Het grondtransactieregister is voorlopig als bètaversie beschikbaar. In de komende maanden worden alle gronddeals vanaf 2010 met terugwerkende kracht toegevoegd.

Transparantie door prijsontwikkeling gronddeals 

Vastgoedbeleggingen ontstaan pas na de realisatie van herontwikkelingen of nieuwbouw, meestal doordat een ontwikkelaar een object verkoopt aan een belegger. Grondtransacties zijn hierin een eerste schakel. De beschikbaarheid en de prijs van bouwgrond bepaalt daarmee deels de toekomstige vastgoedvoorraad. De prijsontwikkeling van (bouwrijpe) grond is een indicatie van de verwachtingen rond huurprijzen, bouwkosten en rendementseisen. Meer informatie over gronddeals maakt die prijsontwikkeling transparant.

Vastgoedbeleggers kochten in het eerste kwartaal van 2025 gemeten naar leverdatum voor 2,23 miljard euro aan Nederlandse vastgoedbeleggingen. Daarmee ligt de vastgoedmarkt gemeten naar volume 13 procent achter op het eerste kwartaal van 2024. Dit komt overeen met een bedrag van 330 miljoen euro. Dit blijkt uit het transactieregister van StiVAD. 

Het handelsvolume in woningcomplexen gemeten naar leverdatum groeide in het eerste kwartaal tegenover vorig jaar met 17% tot 903 miljoen euro, tegen 774 miljoen euro vorig jaar.  

Dalers 

Het beleggingsvolume in winkels en zorgvastgoed viel met respectievelijk 11 en 18 procent terug, voor kantoren en bedrijfsruimten bedroeg de daling tegenover het eerste kwartaal 2024 respectievelijk 32 en 33 procent. De totalen kwamen uit op 510 miljoen euro voor bedrijfsruimten, 302 miljoen euro voor kantoren, 262 miljoen euro voor winkels en 69 miljoen voor zorgvastgoed. 

Top 5 deals    

De vijf grootste vastgoedbeleggingen in het eerste kwartaal van 2025 omvatten uiteenlopende assetklassen: een winkelcentrum, een portefeuille bestaande woningen, een hotel, nog een winkelcentrum en een te bouwen woningcomplex. Maven Real Estate kocht het winkelcentrum Leidsche Rijn voor 100 miljoen euro van a.s.r. real estate. Een institutionele belegger verkocht een woningportefeuille met 284 eenheden aan een particuliere belegger voor 87 miljoen euro. Het Pullman Cocagne Hotel in Eindhoven veranderde voor 70 miljoen euro van eigenaar, net als winkelcentrum Winkelhof in Leiderdorp voor 56 miljoen euro en 167 te bouwen woningen in Noordwijk voor 47 miljoen euro. 

Gevoelstemperatuur   

Gemeten naar overeenkomstdatum staken vastgoedbeleggers in het eerste kwartaal van 2025 voor slechts 1,25 miljard euro in vastgoed. Dat betekent een daling met 44 procent tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dit cijfer is een indicatie van het huidige pessimistische sentiment in de markt. Totalen naar leverdatum zijn echter betrouwbaarder: er is geleverd, de financiering is rond. Vandaar dat deze afgeronde deals favoriet zijn als referentie bij taxateurs.   

Totalen naar overeenkomstdatum vormen een directere indicatie van de gevoelstemperatuur in de markt. Die is op basis van de huidige cijfers overwegend negatief. De trend in het eerste kwartaal is over de hele linie – met uitzondering van winkels – dalend.   

Eerste kwartaal: woningen -30 procent 

Gemeten naar overeenkomstdatum vallen de investeringen in woningen in het eerste kwartaal van 2025 met 25 procent terug tegenover het eerste kwartaal van 2024. Voor bedrijfsruimten en kantoren bedraagt de terugval zelfs 63 en 82 procent. De daling voor zorgvastgoed blijft beperkt tot 1 procent. Winkelvastgoed doet het zelfs iets beter, met een beleggingsvolume dat veertien procent groeit tegenover het eerste kwartaal van 2024. 

In het eerste kwartaal van 2025 registreerde StiVAD op basis van overeenkomstdatum 8 transacties met zorgvastgoed voor in totaal 39 miljoen euro.

Het mediane BAR kwam voor het eerste kwartaal uit op 9,8 procent, gebaseerd op vier transacties. Het laagste BAR van 8,6 procent werd betaald voor een zorgcomplex met 25 eenheden in Friesland. Het hoogste BAR van 12,4 procent werd genoteerd bij de verkoop voor 2 miljoen euro door een buitenlandse belegger aan een Nederlandse partij van een pand in Arnhem dat wordt verhuurd aan zorgverleners.

Deze transactie valt op, doordat dit de eerste is in een hele keten aan transacties met hetzelfde zorgobject. Dezelfde dag werd het pand nog twee keer verkocht, uiteindelijk voor 2,5 miljoen euro. Inmiddels is het pand in april een vierde keer van eigenaar gewisseld, nu voor 2,6 miljoen. Zouden deze transacties buiten beschouwing worden gelaten dan zou het transactietotaal zo’n acht miljoen euro, ofwel bijna een kwart, lager uitkomen.

Bij de grafiek: boxplots – met uitschieters – van het BAR (theoretische huur) per kwartaal van transacties met woningcomplex. Het mediane BAR wordt weergegeven door de groene horizontale streep in de boxplot. Het “BAR min” is het laagste BAR.

Top 3 zorgvastgoeddeals

De grootste zorgvastgoeddeal is de verkoop van Fleurâge Residences in Bloemendaal door een particuliere belegger voor 10 miljoen euro aan de Belgische zorgvastgoedbelegger Care Property Invest. Op twee komt de verkoop van de locatie van het Rijnstateziekenhuis in Velp door een particuliere belegger voor bijna 7,75 miljoen euro voor herontwikkeling. Op drie komt de verkoop tussen twee institutionele beleggers van een zogeheten knarrenhofje met 25 eenheden voor 5,9 miljoen euro in Joure. Dit is een eerste gerealiseerd object in grotere transactie voor de komende vijf jaar met een totale omvang van 100 miljoen euro.

Meer BAR’en?

Kijk dan op stivad.nl/onderzoek en zie het mediane BAR over de afgelopen zes maanden voor de vier belangrijkste assetklassen.

Het transactievolume in de Nederlandse vastgoedmarkt gemeten naar leverdatum is in 2024 met 42% gestegen vergeleken met een jaar eerder. De totale waarde van alle professionele vastgoedbeleggingen kwam uit op 15,3 miljard euro, tegen een totaal van 10,8 miljard euro een jaar eerder. Dat blijkt uit het vastgoedbeleggingstransactieregister van StiVAD.

De grootste relatieve groei deed zich voor in de beleggingscategorie woonzorg, met 54% tot 845 miljoen euro. Ook het beleggingsvolume in de categorie winkels steeg relatief hard, met 45% tot 1,5 miljard euro. Woningbeleggingen waren in 2024 de grootste categorie met een transactievolume van 5,9 miljard euro, goed voor een groei met iets meer dan 40%. In logistiek en bedrijfsruimten werd voor 3,4 miljard euro verhandeld, goed voor een groei van 31%. De categorie overig bestaat uit objecten als parkeergarages en hotels. 

Wordt er gekeken naar overeenkomstdatum, dan kochten beleggers in 2024 vastgoed voor 12,8 miljard euro, tegen 10,2 miljard euro een jaar eerder. Dat komt neer op een groei met 25%. Het verschil met de investeringen naar leverdatum is een indicatie van het sentiment in de markt. De afspraken over recente juridische leveringen zijn immers eerder gemaakt, toen de verwachtingen hoger gespannen waren. De vastgoedmarkt is daarmee vergelijkbaar met een mammoettanker, die voortdrijft terwijl de motoren al enige tijd zijn uitgeschakeld. 

De oorzaak voor het achterblijvende optimisme ligt volgens experts in meerdere factoren: onzekerheid op de woningmarkt (middenhuur, puntenstelsel), een verwachte verlaging van de overdrachtsbelasting, economische onzekerheid, maar ook de oplopende rente. In 2024 draaide de economie beter dan verwacht en daalde de rente. In combinatie met het nog altijd volop beschikbare kapitaal gaf dit beleggers meer vertrouwen in commercieel vastgoed als belegging. Vooral beleggers met een lange beleggingshorizon. 

Dit betekent niet dat alle zorgen zijn vergeten. Kijkend naar de afgelopen vijf jaar blijft het volume van de investeringen achter bij het gemiddelde. Op basis van leverdatum bedraagt de achterstand 5,7% en op basis van overeenkomstdatum zelfs 19%. 

Rendementen

De onzekerheid over de economie, het beleid voor de woninghuurmarkt en stijgende rentes duwden in 2024 de brutoaanvangsrendementen van woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten omhoog. Zorgvastgoed wist het rendement van 5,1% vast te houden. Dat de beleggers het afgelopen jaar het vertrouwen terugkregen, was vooral zichtbaar in de brutoaanvangsrendementen van woningcomplexen. Deze daalden in 2024 van 4,5 naar 4,4%. Hoewel zorgvastgoed voor beleggers een belangrijke assetklasse is, steeg het mediane rendement van 5,1 naar 5,4%.

Nieuwbouwwoningen

Toegenomen vertrouwen en stabiliteit op de woningmarkt vertaalden zich in 2024 naar een stijging van het aantal nieuwbouwwoningen dat door StiVAD-deelnemers is opgeleverd of waarvoor een overeenkomst werd getekend. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor in 2024 een koopaanneming- of turnkeyovereenkomst werd gesloten steeg met 67%. Dit is een trendbreuk met de drie voorafgaande jaren, waarin dit aantal jaar op jaar daalde. Op basis van leverdatum steeg het aantal nieuwbouwwoningen van StiVAD-deelnemers met 25%.

Buitenlandse beleggers

Het aandeel van buitenlandse beleggers in Nederlandse woningbeleggingen liep in 2024 – net als in 2023 – sterk terug. In 2024 hadden buitenlandse beleggers een aandeel van slechts 5% in het totaal van aangekochte Nederlandse woningcomplexen. In 2023 lag dit percentage nog op 30 en in 2022 en 2021 zelfs op 42. Daartegenover steeg het volume van door buitenlandse beleggers verkochte woningcomplexen in 2024 sterk, tot 27% van het woningbeleggingsvolume in 2024. In 2023 lag dit aandeel nog op 1,5%, in 2022 op 8% en in 2021 op 7%.

Betrouwbare vastgoedtaxaties

StiVAD is als zelfreguleringsinitiatief in 2010 opgericht door de Vereniging van Institutionele Vastgoedbeleggers in Nederland (IVBN) om taxateurs betrouwbare marktreferenties te bieden voor betere vastgoedtaxaties. Aangesloten partijen melden hun beleggingstransacties rechtstreeks in het vastgoedbeleggingsregister van StiVAD.

Sinds 2020 worden daaraan transacties uit het kadaster en de vakpers toegevoegd, waardoor een compleet beeld van vastgoedbeleggingstransacties in de professionele Nederlandse beleggingsmarkt ontstaat. Deelnemers in StiVAD zijn institutionele en grote particuliere beleggers, woningcorporaties, taxateurs van groot zakelijk vastgoed, accountants, banken en het Rijksvastgoedbedrijf.

Over StiVAD

StiVAD is een onafhankelijk, non-profit platform voor het veilig delen van data binnen de vastgoedsector. Aansluiting bij StiVAD biedt deelnemende partijen een voor iedereen zichtbaar bewijs van volledige openheid en transparantie. StiVAD biedt een compleet overzicht van beleggingstransacties in de Nederlandse vastgoedsector. Naast de beleggingstransactiedatabase beheert StiVAD ook de Footfall Index Netherlands (FIN), een passantenindex voor winkelcentra en -gebieden.